Bearbeitungsgebühren Bausparvertrag Hole Dir unzulässige Bauspargebühren zurück

Das Jahresentgelt in der Ansparphase eines Bausparvertrags ist unzulässig. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. XI ZR 551/21). Falls Du es noch nicht getan hast: Fordere die Servicepauschale mit unserem Mus­ter­schrei­ben oben zurück. 

Bausparkassen wie die Alte Leipziger, Debeka, Badenia und Wüstenrot zahlen inzwischen die Gebühren zurück. Doch viele Bausparkassen möchten nach wie vor an ihren Pauschalen festhalten. Nutze unser Mus­ter­schrei­ben für die Schlichtungsstelle, um Deine Gebühren doch noch zurückzubekommen.  

Aktueller Hinweis: Die Schlichtungsstellen halten das Servicepaket der Bausparkassen für zulässig. Daher sehen sie derzeit von einer Schlichtung in der Sache ab. Betroffene Bausparer müssten also klagen, wenn sie ihre Gebühren zurückbekommen möchten. 

Bausparen ist immer eine Kombination aus Geld sparen und Geld leihen. Zu Beginn Deines Bausparvertrags hast Du mit der Bausparkasse eine bestimmte Summe vereinbart, die Du später für den Kauf oder den Bau einer Immobilie benötigst (Bausparsumme). In der Ansparphase sparst Du einen Teil der Bausparsumme an. Nach der Ansparphase zahlt Dir die Bausparkasse das angesparte Geld plus Zinsen wieder aus. Für den Rest musst Du ein Bauspardarlehen aufnehmen. Damit trittst Du in die Darlehensphase ein, in der Du das geliehene Geld in festen Tilgungs- und Zinsraten wieder zurückzahlst. 

In der Vergangenheit haben Bausparkassen Bearbeitungsgebühren (sogenannte Jahresentgelte) in der Ansparphase verlangt. Andere Begriffe sind Servicepauschale, Serviceentgelt oder Kontogebühr. Mit diesen Pauschalen möchten die Bausparkassen ihre Kunden an den Kosten für die Verwaltung ihrer Verträge beteiligen. Die jährlichen Gebühren belaufen sich je nach Bausparkasse auf 9 bis 30 Euro und werden einmal im Jahr jeweils zu Jahresbeginn abgebucht.

Anstelle einer Kontogebühr verlangen die BHW-Bausparkasse und die LBS Südwest in manchen Tarifen ein Servicepaket von 9 bis 12 Euro im Jahr. Dabei handelt es sich ebenfalls um ein jährliches Entgelt für verschiedene Leistungen wie Vertragsübertragungen, Teilung oder Zusammenlegung von Bausparverträgen. Ob der Bausparer von diesen Leistungen tatsächlich Gebrauch macht, spielt aber keine Rolle. 

Jahresentgelte sind unzulässig. Das hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 15. November 2022 entschieden. Wenn Deine Bausparkasse erst nachträglich ein jährliches Entgelt eingeführt hat, dann kannst Du Dich zusätzlich auf ein weiteres BGH-Urteil aus 2021 beziehen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 15. November 2022, Az.: XI ZR 551/21), dass diese Serviceentgelte in der Ansparphase eines Bausparvertrags unzulässig sind, hat auch Folgen für Dich: Du kannst diese Gebühren mit unserem Mus­ter­schrei­ben zurückfordern.   

Bausparer werden benachteiligt 

Der BGH sieht in dem Jahresentgelt der BHW-Bausparkasse eine unangemessene Benachteiligung für die Bausparer. Diese verlangte jährlich 12 Euro von ihren Bausparern, um ihre eigenen Verwaltungsleistungen zu finanzieren. 

Diese Verwaltungskosten darf die Bausparkasse nicht auf Dich abwälzen. Denn anders als so ein Entgelt vermuten lässt, bekommst Du weder eine Gegenleistung noch einen Extra-Service dafür. Vielmehr ist Deine Bausparkasse gesetzlich dazu verpflichtet, sich um die Verwaltung der Bauspargemeinschaft zu kümmern. Das ergibt sich aus den Regelungen des Bausparkassen-Gesetzes.

Urteil betrifft auch andere Bausparkassen  

Das Urteil aus Karlsruhe gilt zwar in erster Linie nur für die BHW-Bausparkasse. Dennoch hat es auch Auswirkungen auf andere Bausparkassen. Die unzulässige Preisabrede findet sich auch in vielen anderen Bausparverträgen. Aus diesem Grund sollten alle betroffenen Bausparer ihre Servicepauschale zurückfordern. 

Manche Bausparkassen bleiben leider uneinsichtig: Die erhobene Servicepauschale unterscheide sich in wesentlichen Punkten von dem Jahresentgelt der BHW. Das Urteil betreffe die Bausparkasse daher nicht.

So antworten manche Landesbausparkassen ihren Bausparern, dass sie eine Gegenleistung für das Jahresentgelt bekommen würden, nämlich einen Anspruch auf die Gewährung des Bauspardarlehens. Auch die Schwäbisch Hall lehnt aus diesem Grund eine Erstattung der Gebühren ab.  

Wir bei Finanztip sehen das anders. Bausparer müssen bereits mehrere Hundert Euro für eine Abschlussgebühr zahlen. Außerdem müssen sie hinnehmen, dass ihre Spareinlagen je nach Zeit­punkt des Vertragsabschlusses vergleichsweise niedrig verzinst werden. Daneben sind weitere finanzielle Nachteile durch pauschale Jahresentgelte nicht gerechtfertigt. So hat der Bundesgerichtshof seine Entscheidung begründet (Az. XI ZR 551/21). 

Das Servicepaket der Bausparkassen

Auch das Servicepaket der BHW-Bausparkasse und LBS Südwest halten wir für unzulässig. Die genannten Leistungen, etwa eine Vertragsübertragung oder Vertragsteilung gehören zur normalen Verwaltung eines Bausparvertrags. Die Gebühr wird außerdem unabhängig davon erhoben, ob der Bausparer diese Leistungen tatsächlich in Anspruch nimmt. Daher ist das Servicepaket aus unser Sicht ebenfalls ein pauschales Entgelt, für das der Bausparer keine echte Gegenleistung erhält. 

Folgende Tarife der LBS Südwest enthalten ein Servicepaket: 

Tarife der LBS Südwest

Quelle: Landesbausparkasse Südwest, (Stand: 23. Februar 2023)

Bei der BHW-Bausparkasse wurden die nachfolgenden Tarife mit einem Servicepaket abgeschlossen: 

Tarife der BHW-Bausparkasse

Quelle: BHW-Bausparkasse, (Stand: 22. Februar 2023)

Der Verband der privaten Bausparkassen hält jedoch ein Servicpaket für zulässig. Der Verband ist die zuständige Schlichtungsstelle für die BHW-Bausparkasse. Nach Auffassung der Schlichter sei das Servicepaket nicht ohne weiteres mit einem pauschalen Jahresentgelt vergleichbar. Wegen der ungeklärten Fragen rund um das Servicepaket sieht er daher von einer Entscheidung ab.

Auch die Sparkassen-Schlichtungsstelle Baden-Württemberg lehnt derzeit eine Entscheidung in der Sache ab. Sie ist zuständig für die Beschwerden gegen die LBS Südwest.

Es müssen also erst Gerichte urteilen, ob das Servicepaket zulässig ist. Dazu müssten betroffene Bausparer gegen ihre Bausparkasse klagen. 

Gebühren zurückfordern nach dem BGH-Urteil 2021

Manche Bausparkassen haben die Servicepauschale bei laufenden Verträgen erst nachträglich eingeführt. Bei Banken und Bausparkassen war es in der Vergangenheit gängige Praxis, Gebühren einzuführen oder zu erhöhen, ohne dass Du zustimmen musstest. Dein Schweigen wurde als Einverständnis gewertet. Der Bundesgerichtshof hat dieses Vorgehen grundsätzlich untersagt (BGH, Urteil vom 27. April 2021, Az. XI ZR 26/20). Demnach muss auch eine Bausparkasse Deine Zustimmung einholen, bevor sie eine Gebühr erhöht oder neu einführt. Hat Deine Bank die Servicepauschale nachträglich ohne Deine Zustimmung eingeführt, dann kannst Du Dein Geld zurückfordern. 

Wenn Du die Servicepauschale zurückfordern möchtest, dann gehe wie folgt vor: 

Jahreskontoauszüge prüfen

Schaue in Deinen Jahreskontoauszüge der letzten Jahren, ob Deine Bausparkasse eine Servicepauschale oder ein Servicepaket berechnet hat. Die Pauschale wird meist zu Beginn eines Jahres berechnet. Dabei kann Deine Bausparkasse unterschiedliche Begriffe benutzt haben: Servicepauschale, Serviceentgelt, Kontogebühr, Kontoentgelt, Jahresentgelt oder Servicepaket.

Gebühren ab 2020 zurückfordern 

Die Kontogebühren der Jahre 2020, 2021, 2022 und 2023 kannst Du in jedem Fall zurückfordern. Darüber hinaus kannst Du Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz pro Jahr einfordern (§ 818 Abs. 1 BGB).

Ältere Gebühren, die Du vor 2020 gezahlt hast, kannst Du wahrscheinlich nicht mehr zurückverlangen. Dein Anspruch verjährt grundsätzlich nach drei Jahren zum Jahresende (§ 195 BGB). Für das Jahr 2020 endet die Frist am 31. Dezember 2023. 

Die Gebühren aus 2019 kannst Du aber noch zurückbekommen, wenn Du bis Ende 2022 den Ombudsmann eingeschaltet hast oder Deine Bausparkasse auf die Einrede der Verjährung verzichtet hat.  

Nutze unser Mus­ter­schrei­ben

Berechne den genauen Betrag, den Du als Servicepauschale insgesamt bezahlt hast, und fordere Dein Geld samt Zinsen mithilfe unseres Mus­ter­schrei­bens zurück. Schicke das Mus­ter­schrei­ben als einfachen Brief oder per E-Mail an Deine Bausparkasse. 

Verjährung sogar für die letzten zehn Jahre?

Vereinzelt wird auch eine Erstattung für die letzten zehn Jahre für möglich gehalten. Der Europäische Gerichtshof (EUGH) hat entschieden, dass Erstattungsansprüche nur dann verjähren können, wenn der Verbraucher erkennen konnte, dass er ein Recht auf Erstattung hat (Az. C, 776/19 bis C 782/19). Ansonsten müsste eine verlängerte Verjährungsfrist von zehn Jahren gelten (§ 199 Absatz 4 BGB). Demnach könntest Du alle gezahlten Gebühren ab 2013 zurückfordern. 

Eine verlängerte Frist nimmt der BGH aber nur in absoluten Ausnahmefällen an, beispielsweise wenn dem Verbraucher eine Klageerhebung unzumutbar gewesen wäre. Von einer Unzumutbarkeit gehen wir aber nicht aus: Der BGH hat bereits 2017 geurteilt, dass Kontogebühren in der Darlehensphase unzulässig sind. Mehrere Gerichtsurteile bestätigten daraufhin, dass auch die Gebühren in der Ansparphase unzulässig sind. 

Für Dich bedeutet das: Du kannst zwar versuchen, Gebühren zurückfordern, die Du vor 2020 an die Bausparkasse gezahlt hast. Die Aussichten sind allerdings ungewiss. Klarheit kann es erst geben, wenn der BGH dazu eine Entscheidung trifft oder den EUGH dazu anruft. 

Viele Leser haben bereits unser Mus­ter­schrei­ben verwendet. Doch die Bausparkassen reagieren unterschiedlich: Manche Bausparkassen zahlen die Gebühren zurück, andere lehnen eine Erstattung ab. Die Reaktionen der Bausparkassen fassen wir hier zusammen: 

Die Reaktionen der Bausparkassen

Quelle: Finanztip, eigene Darstellung (Stand: 7. März 2023)

Manche Bausparkassen lehnen eine Erstattung der Gebühren zunächst ab. Davon solltest Du Dich nicht abschrecken lassen. 

Wenn auch Deine Bausparkasse stur bleibt, kannst Du Dich an den zuständigen Ombudsmann wenden. Dieser versucht, den Streit außergerichtlich zu beenden, und unterbreitet Dir und der Bausparkasse dazu ein Schlichtungsangebot. Das Verfahren ist für Dich kostenlos. 

Verfahren hemmt die Verjährung 

Besonders interessant ist das Verfahren für die Gebühren aus 2019. Denn diese sind eigentlich zum 31. Dezember 2022 verjährt (§195 BGB), es sei denn, Du hast den Ombudsmann bis Ende 2022 eingeschaltet. Durch das Verfahren wurde die Verjährung gehemmt. Das bedeutet: Du kannst ältere Gebühren auch noch nach der dreijährigen Verjährungsfrist zurückbekommen. Ist das Verfahren beendet, läuft die Verjährungsfrist nach sechs Monaten weiter (§ 204 Abs. 2 BGB).

Dein Antrag bei der Schlichtungsstelle

Hast Du es verpasst, bis Jahresende den Ombudsmann einzuschalten? Keine Sorge, das Schlich­tungs­ver­fahr­en kannst Du auch noch im neuen Jahr in die Wege leiten. Die Gebühren von 2020 bis 2022 kannst Du immer noch zurückverlangen. Viele Bausparkassen werden außerdem zu Jahresbeginn das Jahresentgelt für 2023 erheben. Hole Dir auch diese Gebühren zurück! 

Schau daher zunächst in der Tabelle unten, welche Schlichtungsstelle für Deine Bausparkasse zuständig ist. Je nachdem, ob Du Deinen Bausparvertrag bei einer privaten Bausparkasse oder einer Landesbausparkasse hast, gibt es unterschiedliche Schlichtungsstellen.

Übersicht über die zuständigen Schlichtungsstellen 

Quelle: Finanztip, eigene Darstellung (Stand: 2. Januar 2023) 

Lade Dir nun das entsprechende Beschwerdeformular herunter und fülle es aus. Im Formular musst Du zum einen den Sachverhalt und zum anderen das Antragsziel formulieren. Dafür haben wir Dir ein Mus­ter­schrei­ben erstellt. Fülle dieses Schreiben aus und kopiere es dann an den entsprechenden Stellen in das Antragsformular.

Lege dann noch Kopien folgender Dokumente dazu: Schriftwechsel mit der Bausparkasse, Jahreskontoauszüge, Bausparvertrag und Allgemeine Bausparbedingungen. Schicke dann alle Unterlagen per Einwurf-Einschreiben oder E-Mail an die Schlichtungsstelle. 

Nachdem der BGH entschieden hat, dass Servicepauschalen in der Ansparphase eines Bausparvertrags unzulässig sind, haben uns viele Fragen erreicht. Wir haben die wichtigsten Leserfragen ausgewählt und für Dich beantwortet: 

1. Welche Gebühren sind unzulässig? 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass sogenannte Jahresentgelte in der Ansparphase unzulässig sind (Az. XI ZR 551/21). Damit wälzt die Bausparkasse ihre Kosten für die Verwaltung auf die Bausparer ab. Das ist aber ein Service, zu dem die Bausparkasse gesetzlich verpflichtet ist. Andere Bezeichnungen sind Servicepauschale, Serviceentgelt, Kontogebühr, Kontoentgelt oder Kon­to­füh­rungs­ge­bühr. Abschlussgebühren und Agio sind dagegen zulässige Gebühren.

2. Gilt das Urteil auch gegen andere Bausparkassen? 

In dem Fall vor dem BGH ging es um die BHW-Bausparkasse. Das Urteil des BGH hat jedoch Signalwirkung für alle anderen Bausparkassen. Die unzulässige Klausel haben viele weitere Bausparkassen verwendet. Bei einer Klage gegen die Bausparkasse würden die Gerichte daher in aller Regel dem Urteil des Bundesgerichtshofs folgen. Daher sollten alle betroffenen Bausparer unzulässige Bauspargebühren zurückfordern. 

3. Ist das Servicepaket meiner Bausparkasse zulässig? 

Die BHW-Bausparkasse und die LBS Südwest haben in einigen Tarifen ein Servicepaket mit ihren Bausparern vereinbart. Dieses Servicepaket halten wir für unzulässig. Denn für die angebotenen Leistungen wie eine Übertragung oder Teilung Deines Vertrags musst Du eine pauschale Gebühr zahlen, auch wenn Du die Leistungen nie in Anspruch nimmst. Betroffene Bausparer können sich an die zuständige Schlichtungsstelle wenden. Die Erfolgschancen sind allerdings gering. Die Schlichtungsstellen lehnen derzeit eine Entscheidung in der Sache ab. Du müsstest also schon Klage erheben, um Deine Gebühren zurückzubekommen. 

4. Bis wann kannst Du Gebühren zurückfordern? 

Wenn Du Dich jetzt zum ersten Mal an Deine Bausparkasse wendest, kannst Du die Gebühren seit 2020 zurückfordern.Ansprüche aus 2019 sind wahrscheinlich schon verjährt (§195 BGB). Wer bis zum Jahresende 2022 den Ombudsmann eingeschaltet hat, hat sogar noch einen Anspruch auf die Gebühren aus 2019. Eine Rückerstattung für die letzten zehn Jahre halten wir dagegen für unwahrscheinlich. 

Sollte Deine Bausparkasse im letzten Jahr ausdrücklich und schriftlich auf die Einrede der Verjährung verzichtet haben, dann sind Deine Ansprüche aus 2019 ebenfalls nicht verjährt. Nach unserem Kenntnisstand haben vereinzelte Kassen bis Juni 2023 auf die Einrede der Verjährung verzichtet. 

Ein bloßes Versprechen der Bausparkasse, nochmal auf Dich zurückzukommen, ist dagegen kein Verzicht auf die Einrede der Verjährung! In diesem Fall sind Deine Ansprüche aus 2019 verjährt, sofern Du keine Schlichtungsstelle eingeschaltet hast.

5. Gilt das Urteil auch für Riester-Bausparverträge? 

Noch wird diskutiert, ob das Urteil des BGH auf Riester-Bausparverträge übertragbar ist. Entschieden hat das der BGH allerdings nicht. Und das Urteil des BGH ist auch nicht 1:1 auf Riester-Bausparverträge anwendbar. Denn anders als bei nicht geförderten Bausparverträgen, erlaubt das Gesetz für Riester-Bausparverträge die Erhebung von sogenannten Verwaltungskosten. Geregelt ist das in § 2a Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz (AltZertG). 

Ein Versuch ist es aber wert: Wenn Du bei Deinem Wohn-Riester ebenfalls Gebühren in der Ansparphase gezahlt hast, kannst Du versuchen, diese herauszufordern. Nutze dazu einfach unser Mus­ter­schrei­ben. 

6. Gilt das Urteil auch bei Beendigung, Kündigung, Ruhendstellung oder Zuteilungsreife des Bausparvertrags? 

Ja. Ob Dein Vertrag ruhend gestellt, bereits beendet ist oder sich in der Darlehensphase befindet, hat keinen Einfluss auf Deinen Rückzahlungsanspruch. Allerdings darf noch keine Verjährung eingetreten sein. 

7. Wie reagieren die Bausparkassen? 

Einige Leser haben bereits versucht, ihre Bauspargebühren zurückzufordern. Manche hatten Erfolg, andere wurden von der Bausparkasse abgewiesen. Die Erfahrungen unserer Leser stellen wir Dir in einer Tabelle zusammen. Lass Dich aber von negativen Erfahrungen nicht abschrecken. Es ist wichtig, dass so viele Menschen wie möglich versuchen, ihre Rechte durchzusetzen. Dann sind die Bausparkassen gezwungen, auf das Urteil des BGH zu reagieren und ihre Kostenstruktur zu überarbeiten. Teile uns gerne mit, wie Deine Bausparkasse auf Dein Schreiben reagiert hat. Sende dazu einfach eine E-Mail an redaktion@finanztip.de.

Neben der unzulässigen Servicepauschale in der Ansparphase gibt es weitere unzulässige Gebühren, die Bausparkassen in der Vergangenheit erhoben haben. Die meisten Gebühren in der Darlehensphase hat der Bundesgerichtshof für unzulässig erklärt. Zum Teil kannst Du auch hier noch versuchen, Geld zurückzubekommen.

Darlehensgebühr: Bausparkassen haben zu Beginn der Darlehensphase eine Gebühr verlangt (sogenannte Darlehensgebühr). Wieder ging es darum, dass die Bausparkassen ihren Verwaltungsaufwand, diesmal bei der Darlehensauszahlung, auf den Kunden abwälzen wollten. Das hat der Bundesgerichtshof aber untersagt (BGH Urteil vom 8. November 2016, Az. XI ZR 552/15). 

Bis zur BGH Entscheidung 2016 haben Bausparkassen Darlehensgebühren verlangt. Erstattungsansprüche aus 2016 oder früher sind aber bereits verjährt, wenn die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gilt. Du müsstest Dich auf eine verlängerte Frist stützen, um jetzt noch die Gebühren zurückzubekommen.

Ob die für Verbraucher günstigere Frist von zehn Jahren gilt, hat der BGH damals nicht geklärt. In diesem Fall könntest Du mithilfe unseres Mus­ter­schrei­bens noch die Gebühren bis 2013 zurückfordern. Wie gut Deine Chancen stehen, Dein Geld aus 2016 oder früher zurückzubekommen, lässt sich leider noch nicht abschließend beurteilen.

Kontogebühren: Kontogebühren in der Darlehensphase sind genauso unzulässig wie Kontogebühren oder Servicepauschalen in der Ansparphase (BGH Urteil vom 9. Mai 2017, Az. XI ZR 308/15).

Bausparkassen verlangten von ihren Kunden in der Darlehensphase eine solche jährliche Gebühr. Wieder ging es um den Verwaltungsaufwand der Bausparkasse: Nach Ansicht der Richter wälzte die Bausparkasse Kosten für Tätigkeiten auf den Kunden ab, die sie überwiegend in eigenem Interesse erbringt. Deine Bausparkasse sollte nach dem BGH-Urteil keine Kontogebühr mehr in der Darlehensphase verlangt haben. Gebühren aus 2017 oder früher können nicht mehr zurückgefordert werden – sie sind verjährt.

Nur wenige Gebühren eines Bausparvertrages sind auch tatsächlich zulässig. 

Abschlussgebühren - Bei Abschluss eines Bausparvertrags fällt in der Regel eine Gebühr an (sogenannte Abschlussgebühr). Sie beträgt meist 1 bis 1,6 Prozent der vereinbarten Bausparsumme und wird von den ersten Spareinlagen abgezogen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Abschlussgebühr zulässig ist (BGH, Urteil vom 7. Dezember 2010, Az. XI ZR 3/10). Laut BGH kommt das Geld – im Unterschied zu den unzulässigen Servicepauschalen und Kontogebühren – nicht nur der Bausparkasse, sondern auch der Bauspargemeinschaft zugute. 

Agio - Diese zusätzliche Gebühr von ungefähr 2 Prozent schlagen viele Bausparkassen auf den Darlehensbetrag auf. Damit erhöht sich der Darlehensbetrag, den Du später zurückzahlen musst. Das Agio ist bislang eine zulässige Gebühr. Es gibt noch kein Urteil des BGH, das es verbietet.

Wir haben im Folgenden einige Urteile zusammengestellt, die im Zusammenhang mit unzulässigen Gebühren bei Bausparverträgen ergangen sind.

Übersicht über Urteile

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 16. März 2023)