Bausparvertrag zwischen- und vorfinanzieren

So kommen Sie kurzfristig zum Bauspardarlehen

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit einem Bausparvertrag können Sie erst dann eine Immobilie finanzieren, wenn der Vertrag „zuteilungsreif“ ist. Dafür müssen Sie ausreichend Geld eingezahlt und lange genug gewartet haben.
  • Allerdings bieten Bausparkassen inzwischen auch Lösungen an, wenn Sie sofort finanzieren wollen: Bauspar-Sofortfinanzierungen, -Vorfinanzierungen und -Zwischenfinanzierungen.
  • Alle Lösungen kombinieren einen Bausparvertrag mit einem Baukredit (Vorausdarlehen).
  • Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, löst er das Vorausdarlehen ab. Von diesem Zeitpunkt ab werden die Raten für das Bauspardarlehen fällig.

So gehen Sie vor

  • Eine Sofort- oder Vorfinanzierung ist unübersichtlicher als ein klassischer Bankkredit. Bitten Sie den Bausparkassenvertreter, Ihnen den Ablauf, die Zinssätze und die Kosten genau zu erläutern.
  • Sinnvoll kann eine Sofortfinanzierung sein, wenn Sie möglichst lange feste Zinsen haben wollen.
  • Holen Sie sich in jedem Fall zusätzlich ein Angebot für ein klassisches Bankdarlehen (Annuitätendarlehen) ein. Auch damit können Sie sich niedrige Zinsen sichern.
  • Unsere Empfehlungen für Vermittler von Baufinanzierungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethome.
  • Entscheiden Sie sich für das Darlehen mit dem niedrigsten Gesamteffektivzins.
  • Unser Tipp: Bleiben Sie rund um das Thema Bausparen immer auf dem Laufenden - mit unserem kostenlosen Newsletter!

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Wer seine Traumimmobilie gefunden hat, macht sich im nächsten Schritt meist auf die Suche nach einer günstigen Baufinanzierung. Viele Hauskäufer wenden sich als Erstes an „ihre“ Bausparkasse. Deren Angebote sind meistens allerdings komplizierter als ein einfacher Baukredit von der Bank.

Wie funktioniert die Sofortfinanzierung mit einem Bausparvertrag?

Viele Verbraucher, die bereits einen Bausparvertrag haben und sofort finanzieren möchten, erleben beim Gang zu ihrer Bausparkasse eine Überraschung: Der vorhandene Bausparvertrag passt nicht zum Bau- oder Kaufvorhaben: Entweder ist der Vertrag noch nicht zuteilungsreif oder die Bausparsumme ist zu klein, um das Vorhaben zu finanzieren. Oder der Darlehenszins ist nicht mehr attraktiv.

Ein Beispiel: Sie haben vor Jahren einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 50.000 Euro abgeschlossen. Haben Sie bisher 15.000 Euro angespart, ist der Vertrag wahrscheinlich noch nicht zuteilungsreif: Sie kommen kurzfristig weder an dieses Geld noch an das Bauspardarlehen. Beträgt das Guthaben dagegen bereits 25.000 Euro, ist der Vertrag wahrscheinlich zuteilungsreif, aber das Darlehen beträgt auch nur 25.000 Euro, was für eine Erstfinanzierung eher wenig ist.

Um in dieser Situation eine Finanzierung über die Bausparkasse trotzdem zu ermöglichen, erarbeitet der Bausparberater in der Regel ein Konzept für die Finanzierung. Das besteht dann aus einem oder mehreren Bausparverträgen und einem Baukredit (dem Zwischenkredit oder Vorausdarlehen). Das Prinzip: Der Baukredit ist ein sogenanntes endfälliges Darlehen. Dafür zahlen Sie laufend Zinsen, die Rückzahlung (Tilgung) ist aber erst am Ende fällig, und zwar auf einen Schlag.

Solange das endfällige Vorausdarlehen läuft, sparen Sie monatlich in einen Bausparvertrag. Der Bausparvertrag ist also ein Ersatz für die Tilgung. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif – meist nach etwa zehn Jahren –, haben Sie die gesamte Bausparsumme (also Guthaben und Bauspardarlehen) zur Verfügung und tilgen damit auf einen Schlag das endfällige Darlehen.

Die Zinsen sind bei dieser Konstruktion über die gesamte Laufzeit festgelegt. Die nachstehende Grafik zeigt schematisch den Verlauf der Restschuld eines solchen Kombikredits.

Welche Nachteile hat die Bauspar-Sofortfinanzierung?

Was sich clever anhört, hat jedoch häufig einen Haken: Die Bauspar-Sofortfinanzierung ist teurer als ein normaler Bankkredit von der Bank. Zwar sind die Zinsen für das endfällige Darlehen und das Bauspardarlehen niedrig, der kombinierte Zinssatz beider Produkte ist es aber nicht unbedingt. Das liegt daran, dass Sie das Baudarlehen zu Beginn nicht zurückzahlen und gleichzeitig nur eine magere Verzinsung auf die Einzahlungen in den Bausparvertrag erhalten.

Bei einem üblichen Baukredit von der Bank (Annuitätendarlehen) fließt dagegen von Anfang an Geld in die Tilgung. Und es gibt keine Abschlusskosten für einen zusätzlichen Vertrag.

Achten Sie bei der Bauspar-Sofortfinanzierung daher auf den sogenannten Gesamteffektivzins, der sich aus den Darlehenszinsen und den Guthabenzinsen zusammensetzt. Diesen müssen die Bausparkassen in ihren Angeboten allerdings nicht ausweisen. Nur so können Sie aber den Kombikredit mit anderen Darlehen vergleichen. Bestehen Sie also darauf. Die nachstehende Tabelle zeigt eine Beispielrechnung.

Effektivzinsberechnung für eine Bauspar-Sofortfinanzierung

Summe Darlehen150.000 €
Zins pro Jahr für endfälliges Baudarlehen (Zinsbindung zehn Jahre)2,5 %
Zins pro Jahr für Darlehen Bausparvertrag3,0 %
Guthabenverzinsung Bausparvertrag pro Jahr0,25 %
Abschlusskosten Bausparvertrag1.500 €
Kontoführungsgebühr Bausparvertrag pro Jahr10 €
Laufzeit Bauspar-Sofortfinanzierung26,7 Jahre
Gesamteffektivzins pro Jahr3,05 %

Quelle: eigene Berechnung (Stand: 29. März 2017)

In unserem Beispiel ist der Gesamteffektivzins ähnlich dem Zins für das Bauspardarlehen und nicht etwa der Mittelwert der beiden Darlehenszinsen (von 2,5 und 3 Prozent), wie man vermuten könnte. Grundsätzlich gilt: Je weniger Zinsen Sie für jeden Euro beim Bausparvertrag bekommen und gleichzeitig für das Vorausdarlehen an Sollzinsen zahlen, desto ungünstiger ist die Bauspar-Sofortfinanzierung.

Was ist der Unterschied zwischen Zwischenfinanzierung und Vorfinanzierung?

Wie das Finanzierungskonzept der Bausparkasse genau aussieht, hängt davon ab, wie viel Geld Sie benötigen und ob Sie bereits einen „größeren“ Bausparvertrag mitbringen. Außerdem kommt es darauf an, wie weit dieser noch von der Zuteilung entfernt ist.

Zwischenfinanzierung - Bei einer Zwischenfinanzierung streckt die Bausparkasse das Geld für die Mindestbesparung des Bausparvertrags vor und gib Ihnen gleichzeitig einen Zwischenkredit für Ihr Bau- oder Kaufvorhaben.

Beispiel: Sie haben einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 200.000 Euro und einem interessanten Darlehenszins. Sie benötigen für den Kauf einer Immobilie 150.000 Euro. Allerdings ist der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif. Es fehlen Ihnen noch 50.000 Euro für die Mindestbesparung.

In diesem Fall kann Ihnen die Bausparkasse einen Zwischenkredit in Höhe von 200.000 Euro geben, damit die Finanzierung über den Bausparvertrag klappt: Durch die 50.000 Euro wird der Bausparvertrag in ein oder zwei Jahren zuteilungsreif, die anderen 150.000 Euro verwenden Sie für den Kauf. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, lösen Sie den Zwischenkredit mit den 200.000 Euro aus dem Bausparvertrag ab und haben dann nur noch das Bauspardarlehen. Unter dem Strich nehmen Sie bei diesem Modell aber für eine gewisse Zeit einen höheren Kredit auf, als Sie für den Kauf eigentlich benötigen.

Sofortfinanzierung - Auch bei der Sofortfinanzierung wird ein eigentlich unpassendes Instrument, der Bausparvertrag, passend gemacht: Statt einfach nur einen Kredit aufzunehmen und diesen mit einer monatlichen Rate zu bedienen, nehmen Sie ein endfälliges Vorausdarlehen auf und schließen gleichzeitig einen Bausparvertrag in Höhe Ihres Finanzierungsbedarfs ab. Mit dem Vorausdarlehen können Sie bauen oder kaufen, der Bausparvertrag löst dann später das Vorausdarlehen ab.

Warum kann ein massiver Zinsanstieg zum Problem werden?

Finanzierungen mit Bausparverträgen sind nicht nur vergleichsweise kompliziert, sie können darüber hinaus zum Problem werden, falls die Zinsen in den kommenden Jahren deutlich steigen. In dieser Situation werden voraussichtlich viele Kunden ihre Bauspardarlehen beantragen, da die Zinssätze dieser Verträge niedrig sind. Schaffen es die Bausparkassen dann nicht, genug Kunden für neue Verträge zu gewinnen, wird das Kapital für die Auszahlung der Darlehen knapp.

Das könnte bedeuten, dass die Zinsbindung des endfälligen Darlehens ausläuft, Sie dieses aber nicht durch das Bauspardarlehen ablösen können. In diesem Fall müssten Sie auf eine teurere Zwischenfinanzierung ausweichen.

Es gibt allerdings auch Bauspartarife, die die Zinsen des endfälligen Darlehens bis zur Zuteilung des Bausparvertrags festschreiben. Die Zinsen stehen dann für die gesamte Laufzeit fest. Fragen Sie vor dem Abschluss nach, ob Ihnen diese Variante angeboten wurde. Bei Riester-Bausparverträgen ist dieses Tarifmodell der Standard.

Unser Rat: Sinnvoll kann eine Sofortfinanzierung sein, wenn Sie möglichst lange feste Zinsen haben wollen. Aber holen Sie sich in jedem Fall zusätzlich ein Angebot für ein klassisches Bankdarlehen (Annuitätendarlehen) ein. Auch damit können Sie sich niedrige Zinsen sichern. Unsere Empfehlungen für Vermittler von Baufinanzierungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethyp.

Dr. Klein

  • Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbstständigen Beratern
  • mehr als 300 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische Beratung und Vor-Ort-Beratung in über 200 Niederlassungen bundesweit
  • zusätzlich auch Beratung zu Hause beim Kunden möglich

Interhyp

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit

Planethome

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit

Was kostet der Ausstieg aus der Bauspar-Finanzierung?

Solange das Vorausdarlehen läuft, ist der Ausstieg aus der Bauspar-Sofortfinanzierung teuer. Kündigen Sie das Vorausdarlehen, verlangt die Bausparkasse eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Entschädigung fällt bei einem Vorausdarlehen höher aus als bei einer Finanzierung mit festen Monatsraten (Annuitätendarlehen). Dies liegt an zwei Besonderheiten: Einerseits tilgt der Kunde das Vorausdarlehen nicht laufend. Der Zinsanteil der monatlichen Rate sinkt also nicht. Außerdem kann der Kunde keine Sondertilgungen leisten. Möglichkeiten der Sondertilgung müssen Banken dagegen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen.

Wenn Sie also Ihre Bauspar-Sofortfinanzierung aufgrund einer Scheidung, Arbeitslosigkeit oder schlicht wegen eines beruflichen Umzugs kündigen möchten, müssen Sie mit höheren Kosten rechnen, als sie bei einem Bankdarlehen entstehen.
Ist der Bausparvertrag dagegen zugeteilt, ist ein Abbruch der Finanzierung günstiger als bei der Bank: Bauspardarlehen können Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung jederzeit zurückzahlen.

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Artikel verfasst von

Dr. Manuel Kayl

ehemaliger Finanztip-Redakteur (bis August 2016)

Manuel Kayl war bei Finanztip für Geldanlagethemen zuständig. Der promovierte Physiker arbeitete als Anlagestratege und Risikomanager bei der niederländischen Versicherung a.s.r., nachdem er am Genfer Forschungszentrum Cern sowie am Nikhef und der Universität Amsterdam forschte. Er hat am 31. August 2016 Finanztip verlassen.

Finanztip-Redaktion

Die Experten für Verbraucherfinanzen

Die Finanztip-Redaktion besteht aus einem Team von Experten, die völlig unabhängig für Sie recherchieren, damit Sie die beste Entscheidung treffen können. Die Experten arbeiten in den Teams Bank & Geldanlage, Versicherung & Vorsorge, Recht & Steuern sowie Energie/Reise/ Mobilität & Medien. Bei der Wahl der Zeitschrift „Wirtschaftsjournalist“ zur Wirtschaftsredaktion des Jahres belegte die Redaktion 2015 den zweiten Platz.