Bausparvertrag zwischen- und vorfinanzieren So kommst Du kurzfristig zum Bauspardarlehen

Wer seine Traumimmobilie gefunden hat, macht sich im nächsten Schritt meist auf die Suche nach einer günstigen Baufinanzierung. Viele Hauskäufer wenden sich als Erstes an ihre Bausparkasse. Deren Angebote sind meistens allerdings komplizierter als ein einfacher Baukredit von der Bank.

Benötigst Du kurzfristig Geld für eine Immobilie, ist ein Bausparvertrag normalerweise nicht das passende Produkt. Das liegt eben am Grundprinzip des Bausparens: Du sollst erst einmal sparen, um dann später zu bauen: Bis Du das Bauspardarlehen erhältst, dauert es einige Jahre.

Trotzdem kannst Du auch über eine Bausparkasse kurzfristig einen Baukredit erhalten. Dazu finanzierst Du den Bausparvertrag vor: Du erhältst sofort den Betrag, den Du benötigst. Gleichzeitig schließt Du einen Bausparvertrag neu ab oder nutzt einen vorhandenen Vertrag. Die Sparphase überbrückst Du aber mit einem Sofortkredit. Der Sofortkredit heißt dann auch Zwischenkredit oder Vorausdarlehen.

Im Einzelnen funktioniert die Bauspar-Sofortfinanzierung wie folgt:

• Das Vorausdarlehen bringt sofort das Geld: Du erhälst den Kredit als sogenanntes endfälliges Darlehen. Laufend zahlst Du dafür nur die Zinsen. Zurückzahlen musst Du erst einmal nichts: Die gesamte Tilgung ist erst auf einen Schlag am Ende fällig. Dafür dient der Bausparvertrag.
• Der Bausparvertrag springt später ein: Solange das endfällige Vorausdarlehen läuft, sparst Du monatlich in einen Bausparvertrag ein. Der Bausparvertrag ist also ein Ersatz für die Tilgung des Vorausdarlehens. Ist der Bausparvertrag nach einigen Jahren zuteilungsreif, hast Du die gesamte Bausparsumme zur Verfügung, also Guthaben und Bauspardarlehen. Damit tilgst auf einen Schlag das Vorausdarlehen. Du löst also die Zwischenfinanzierung ab.

Die Zinsen sind bei Kombi-Finanzierung über die gesamte Laufzeit festgelegt: Du kennst sowohl den Zinssatz für das Vorausdarlehen, als auch die Zinssätze für Guthaben und Darlehen beim Bausparvertrag. Die nachstehende Grafik zeigt schematisch, wie dieses insgesamt nicht einfache Finanzierung funktioniert.

Wenn Du bereits einen Bausparvertrag hast und sofort finanzieren möchten, erlebst Du beim Gang zu Deiner Bausparkasse wahrscheinlich eine Überraschung: Der vorhandene Bausparvertrag passt in der Regel nicht zum Bau- oder Kaufvorhaben. Dafür gibt es mehrere Gründe:

• Du hast noch nicht lange genug gespart, oder Du hast zu wenig gespart. In der Sprache der Bausparkassen ist der Vertrag dann noch nicht "zuteilungsreif".
• Die Bausparsumme ist zu klein, um das Vorhaben zu finanzieren.
• Der vertraglich zugesagte Zinssatz für das Bauspardarlehen ist nicht mehr attraktiv. Das kann immer dann passieren, wenn die normalen Bauzinsen im Vergleich zum Vertragsabschluss gesunken sind.

Ein Beispiel: Du hast vor Jahren einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 50.000 Euro abgeschlossen. Hast Du bisher 15.000 Euro angespart, ist der Vertrag wahrscheinlich noch nicht zuteilungsreif: Du kommst kurzfristig nur an Dein Geld, wenn Du den Bausparvertrag kündigst oder teilst. Auch das Bauspardarlehen, also die zweite Hälfte der Bausparsumme, die Du als Kredit bekommen sollst, ist erst einmal unerreichbar.

Hast Du dagegen etwa die Hälfte der Bausparsumme angespart, zum Beispiel 23.000 Euro oder 27.000 Euro, ist der Vertrag wahrscheinlich zuteilungsreif. Dann kannst Du zwar das Bauspardarlehen beantragen, erhältst aber auch nur den Rest bis zur Bausparsumme als Bauspardarlehen, also 27.000 Euro oder 23.000 Euro. Für eine Modernisierung mag die Gesamtsumme von 50.000 Euro dann reichen. Möchtest Du aber etwa ein Haus kaufen oder bauen, deckt dieser Betrag nur einen überschaubaren Teil der Gesamtkosten ab. Du benötigst eine große Baufinanzierung.

Du hast also in diesem Fall zwei Teile, die Du sinnvoll zusammenbringen musst: einen Bausparvertrag, auf den Du vielleicht nicht direkt zugreifen kannst, und einen Finanzierungsbedarf, den Du irgendwie decken musst. Dafür gibt es im Wesentlichen zwei Lösungen: entweder die Kombi-Finanzierungen der Bausparkassen, oder ein einfacher Baukredit von der Bank.

Wir werfen einen Blick auf die Zahlen bei der Bauspar-Sofortfinanzierung.

Was sich vielleicht erst einmal clever anhört, hat jedoch häufig einen Haken: Die Bauspar-Sofortfinanzierung kann sehr leicht teurer werden als ein normaler Bankkredit von der Bank: Zwar sind die Zinsen das spätere Bauspardarlehen im Vergleich zum aktuellen Zinssatz niedrig, das Vorausdarlehen und der kombinierte Zinssatz der gesamten Finanzierung ist es aber nicht unbedingt. Das liegt daran, dass Du das Vorausdarlehen jahrelang nicht zurückzahlst und gleichzeitig nur eine magere Verzinsung auf die Einzahlungen in den Bausparvertrag erhältst. Um schließlich das günstige Bauspardarlehen zu erhalten, zahlst Du erst einmal lange in einen schlecht verzinsten Vertrag ein, bei dem Du zusätzlich auch noch Abschlusskosten bezahlst.

Bei einem üblichen Baukredit von der Bank (Annuitätendarlehen) fließt dagegen von Anfang an Geld in die Tilgung. Und es gibt keine zusätzlichen Kosten.

Achte bei der Bauspar-Sofortfinanzierung daher auf den sogenannten Gesamteffektivzins, der sich aus den Darlehenszinsen und den Guthabenzinsen zusammensetzt. Diesen müssen die Bausparkassen in ihren Angeboten allerdings nicht ausweisen. Nur so kannst Du aber den Kombikredit mit anderen Darlehen vergleichen. Bestehe also darauf. Schau Dir für gern auch das Beispiel im folgenden Absatz an, um die Zusammenhänge noch besser zu verstehen.

Die nachstehende Tabelle zeigt eine Beispielrechnung.

Beispiel für eine Bauspar-Sofortfinanzierung

Quelle: Ausgangszahlen von der LBS Süd, Gesamtverzinung: Finanztip-Berechnung, Stand: 20. November 2024.

Du zahlst die Tilgung zuerst in einen Bausparvertrag ein. Für das Vorausdarlehen zahlst Du lediglich die Zinsen, in unserem Beispiel ergibt sich so eine Monatsrate von 519 Euro für ein Darlehen von 100.000 Euro. Dafür erhältst Du nur die Guthabenzins des Bausparvertrags. In unserem Beispiel: 0,10 Prozent pro Jahr. Dazu kommen die Abschlusskosten von 1.600 Euro und das Jahresentgelt von 30 Euro. Dafür erhältst Du dann nach knapp 12 Jahren ein Bauspardarlehen zu 2,39 Prozent pro Jahr. Das Darlehen zahlst Du wiederum über 12 Jahre mit einer Rate von 500 Euro pro Monat ab.

Nimmt man alle Zahlungen zusammen, ergibt errechnet sich eine Gesamtverzinsung von 3,48 Prozent pro Jahr. Sie liegt also deutlich über dem Zins für das Bauspardarlehen. Du kannst diese Verzinsung gut vergleichen mit einem Baukredit mit einer ähnlichen Laufzeit: Ein Baukredit mit 25 Jahren Laufzeit und Festzins, also ein Volltilgerdarlehen, kostete zum Zeit­punkt der Berechnung, also im November 2024, mindestens 3,6 bis 3,7 Prozent, liegt also in einem ähnlichen Bereich wie die Bauspar-Sofortfinanzierung.

Günstiger bekommst Du den Baukredit von der Bank, wenn Du eine kürzere Zinsbindung vereinbarst, zum Beispiel nur 10 Jahre. Allerdings kann es dann sein, dass Du bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung einen höheren Zins bezahlst. Die Bauspar-Sofortfinanzierung profitiert also vor allem davon, dass sie für einen langen Zeitraum Zinssicherheit bietet.

Finanzierungen mit Bausparverträgen sind vergleichsweise kompliziert. In der Regel erhältst Du diese Angebote nur bei Bausparkassen. Banken belassen es meist bei der einfachen Lösung: dem klassischen Baukredit. Trotzdem kann es auch in der Bank vorkommen, dasss Du plötzlich einen Bausparvertrag unterschreiben sollst. Denn auch manche Banken möchten gern doppelt verdienen: Einmal am Bausparvertrag, und dann noch mal an der Finanzierung.

Besonders gern werden dann Riester-Bausparverträge angeboten. Unser Rat: Frage in jedem  hol Dir in jedem Fall zusätzlich ein Angebot für ein klassisches Bankdarlehen (Annuitätendarlehen) ein Auch damit kannst Du Dir niedrige Zinsen sichern.

Außerdem solltest Du nicht nur mit einer Bank oder Bausparkasse sprechen, sondern mit Hilfe von Vermittlern einen umfassenden Zinsvergleich anstellen. Unsere Emp­feh­lungen sind:

Solange das Vorausdarlehen läuft, ist der Ausstieg aus der Bauspar-Sofortfinanzierung teuer. Kündigst Du das Vorausdarlehen, verlangt die Bausparkasse eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen – die sogenannte Vor­fälligkeits­entschädigung.

Die Entschädigung fällt bei einem Vorausdarlehen höher aus als bei einer Finanzierung mit festen Monatsraten (Annuitätendarlehen). Dies liegt an zwei Besonderheiten: Einerseits tilgt der Kunde das Vorausdarlehen nicht laufend. Der Zinsanteil der monatlichen Rate sinkt also nicht. Außerdem kann der Kunde keine Sondertilgungen leisten. Möglichkeiten der Sondertilgung müssen Banken dagegen bei der Berechnung der Vor­fälligkeits­entschädigung berücksichtigen.

Wenn Du also Deine Bauspar-Sofortfinanzierung aufgrund einer Scheidung, Arbeitslosigkeit oder schlicht wegen eines beruflichen Umzugs kündigen möchtest, musst Du mit höheren Kosten rechnen, als sie bei einem Bankdarlehen entstehen.

Ist der Bausparvertrag dagegen zugeteilt, ist ein Abbruch der Finanzierung günstiger als bei der Bank: Bauspardarlehen kannst Du ohne Vor­fälligkeits­entschädigung jederzeit zurückzahlen.