Bausparvertrag zwischen- und vorfinanzieren

So kommst Du kurzfristig zum Bauspardarlehen

Dirk Eilinghoff
& Co-Autor
16. September 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Mit einem Bausparvertrag kannst Du erst dann eine Immobilie finanzieren, wenn der Vertrag „zuteilungsreif“ ist. Dafür musst Du ausreichend Geld eingezahlt und lange genug gewartet haben.
  • Allerdings bieten Bausparkassen inzwischen auch Lösungen an, wenn Du sofort finanzieren willst: Bauspar-Sofortfinanzierungen, -Vorfinanzierungen und -Zwischenfinanzierungen. Sie kombinieren einen Bausparvertrag mit einem Baukredit (Vorausdarlehen). 
  • Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, löst er das Vorausdarlehen ab. Von diesem Zeitpunkt ab werden die Raten für das Bauspardarlehen fällig.
So gehst Du vor
  • Eine Sofort- oder Vorfinanzierung ist unübersichtlicher als ein klassischer Bankkredit. Bitte den Bausparkassenvertreter, Dir den Ablauf, die Zinssätze und die Kosten genau zu erläutern.
  • Sinnvoll kann eine Sofortfinanzierung sein, wenn Du möglichst lange feste Zinsen haben willst. Aber auch mit einem klassischen Bankdarlehen (Annuitätendarlehen) kannst Du Dir niedrige Zinsen sichern.
  • Hol Dir in jedem Fall zusätzliche Angebote dafür ein. Unsere Empfehlungen für Vermittler von Baufinanzierungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethome.
  • Entscheide Dich für das Darlehen mit dem niedrigsten Gesamteffektivzins.

Wer seine Traumimmobilie gefunden hat, macht sich im nächsten Schritt meist auf die Suche nach einer günstigen Baufinanzierung. Viele Hauskäufer wenden sich als Erstes an „ihre“ Bausparkasse. Deren Angebote sind meistens allerdings komplizierter als ein einfacher Baukredit von der Bank.

Wie funktioniert die Sofortfinanzierung mit einem Bausparvertrag?

Viele Verbraucher, die bereits einen Bausparvertrag haben und sofort finanzieren möchten, erleben beim Gang zu ihrer Bausparkasse eine Überraschung: Der vorhandene Bausparvertrag passt nicht zum Bau- oder Kaufvorhaben. Entweder ist der Vertrag noch nicht zuteilungsreif oder die Bausparsumme ist zu klein, um das Vorhaben zu finanzieren. Oder der Darlehenszins ist nicht mehr attraktiv.

Ein Beispiel: Du hast vor Jahren einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 50.000 Euro abgeschlossen. Hast Du bisher 15.000 Euro angespart, ist der Vertrag wahrscheinlich noch nicht zuteilungsreif: Du kommst kurzfristig weder an dieses Geld noch an das Bauspardarlehen. Beträgt das Guthaben dagegen bereits 25.000 Euro, ist der Vertrag wahrscheinlich zuteilungsreif, aber das Darlehen beträgt auch nur 25.000 Euro, was für eine Erstfinanzierung eher wenig ist.

Um in dieser Situation eine Finanzierung über die Bausparkasse trotzdem zu ermöglichen, erarbeitet der Bausparberater in der Regel ein Konzept für die Finanzierung. Das besteht dann aus einem oder mehreren Bausparverträgen und einem Baukredit (dem Zwischenkredit oder Vorausdarlehen). Das Prinzip: Der Baukredit ist ein sogenanntes endfälliges Darlehen. Dafür zahlst Du laufend Zinsen, die Rückzahlung (Tilgung) ist aber erst am Ende fällig, und zwar auf einen Schlag.

Solange das endfällige Vorausdarlehen läuft, sparst Du monatlich in einen Bausparvertrag. Der Bausparvertrag ist also ein Ersatz für die Tilgung. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif – meist nach etwa zehn Jahren –, hast Du die gesamte Bausparsumme (also Guthaben und Bauspardarlehen) zur Verfügung und tilgst damit auf einen Schlag das endfällige Darlehen.

Die Zinsen sind bei dieser Konstruktion über die gesamte Laufzeit festgelegt. Die nachstehende Grafik zeigt schematisch den Verlauf der Restschuld eines solchen Kombikredits

Welche Nachteile hat die Bauspar-Sofortfinanzierung?

Was sich clever anhört, hat jedoch häufig einen Haken: Die Bauspar-Sofortfinanzierung ist teurer als ein normaler Bankkredit von der Bank. Zwar sind die Zinsen für das endfällige Darlehen und das Bauspardarlehen niedrig, der kombinierte Zinssatz beider Produkte ist es aber nicht unbedingt. Das liegt daran, dass Du das Baudarlehen zu Beginn nicht zurückzahlst und gleichzeitig nur eine magere Verzinsung auf die Einzahlungen in den Bausparvertrag erhalten.

Bei einem üblichen Baukredit von der Bank (Annuitätendarlehen) fließt dagegen von Anfang an Geld in die Tilgung. Und es gibt keine Abschlusskosten für einen zusätzlichen Vertrag.

Achte bei der Bauspar-Sofortfinanzierung daher auf den sogenannten Gesamteffektivzins, der sich aus den Darlehenszinsen und den Guthabenzinsen zusammensetzt. Diesen müssen die Bausparkassen in ihren Angeboten allerdings nicht ausweisen. Nur so kannst Du aber den Kombikredit mit anderen Darlehen vergleichen. Besteh also darauf. Die nachstehende Tabelle zeigt eine Beispielrechnung.

Effektivzinsberechnung für eine Bauspar-Sofortfinanzierung

Summe Darlehen150.000 €
Zins pro Jahr für endfälliges Baudarlehen (Zinsbindung zehn Jahre)2,5 %
Zins pro Jahr für Darlehen Bausparvertrag3,0 %
Guthabenverzinsung Bausparvertrag pro Jahr0,25 %
Abschlusskosten Bausparvertrag1.500 €
Kontoführungsgebühr Bausparvertrag pro Jahr10 €
Laufzeit Bauspar-Sofortfinanzierung26,7 Jahre
Gesamteffektivzins pro Jahr3,05 %

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: 29. März 2017)

In unserem Beispiel ist der Gesamteffektivzins ähnlich dem Zins für das Bauspardarlehen und nicht etwa der Mittelwert der beiden Darlehenszinsen (von 2,5 und 3 Prozent), wie man vermuten könnte. Grundsätzlich gilt: Je weniger Zinsen Du für jeden Euro beim Bausparvertrag bekommst und gleichzeitig für das Vorausdarlehen an Sollzinsen zahlst, desto ungünstiger ist die Bauspar-Sofortfinanzierung.

Wie unterscheiden sich Zwischenfinanzierung und Vorfinanzierung?

Wie das Finanzierungskonzept der Bausparkasse genau aussieht, hängt davon ab, wie viel Geld Du benötigst und ob Du bereits einen „größeren“ Bausparvertrag mitbringst. Außerdem kommt es darauf an, wie weit dieser noch von der Zuteilung entfernt ist.

Zwischenfinanzierung - Bei einer Zwischenfinanzierung streckt die Bausparkasse das Geld für die Mindestbesparung des Bausparvertrags vor und gib Dir gleichzeitig einen Zwischenkredit für Dein Bau- oder Kaufvorhaben.

Beispiel: Du hast einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 200.000 Euro und einem interessanten Darlehenszins. Du benötigst für den Kauf einer Immobilie 150.000 Euro. Allerdings ist der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif. Es fehlen Dir noch 50.000 Euro für die Mindestbesparung.

In diesem Fall kann Dir die Bausparkasse einen Zwischenkredit in Höhe von 200.000 Euro geben, damit die Finanzierung über den Bausparvertrag klappt: Durch die 50.000 Euro wird der Bausparvertrag in ein oder zwei Jahren zuteilungsreif, die anderen 150.000 Euro verwendest Du für den Kauf. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, löst Du den Zwischenkredit mit den 200.000 Euro aus dem Bausparvertrag ab und hast dann nur noch das Bauspardarlehen. Unter dem Strich nimmst Du bei diesem Modell aber für eine gewisse Zeit einen höheren Kredit auf, als Du für den Kauf eigentlich benötigst.

Sofortfinanzierung - Auch bei der Sofortfinanzierung wird ein eigentlich unpassendes Instrument, der Bausparvertrag, passend gemacht: Statt einfach nur einen Kredit aufzunehmen und diesen mit einer monatlichen Rate zu bedienen, nimmst Du ein endfälliges Vorausdarlehen auf und schließt gleichzeitig einen Bausparvertrag in Höhe Deines Finanzierungsbedarfs ab. Mit dem Vorausdarlehen kannst Du bauen oder kaufen, der Bausparvertrag löst dann später das Vorausdarlehen ab.

Warum kann ein massiver Zinsanstieg zum Problem werden?

Finanzierungen mit Bausparverträgen sind nicht nur vergleichsweise kompliziert, sie können darüber hinaus zum Problem werden, falls die Zinsen in den kommenden Jahren deutlich steigen. In dieser Situation werden voraussichtlich viele Kunden ihre Bauspardarlehen beantragen, da die Zinssätze dieser Verträge niedrig sind. Schaffen es die Bausparkassen dann nicht, genug Kunden für neue Verträge zu gewinnen, wird das Kapital für die Auszahlung der Darlehen knapp.

Das könnte bedeuten, dass die Zinsbindung des endfälligen Darlehens ausläuft, Du dieses aber nicht durch das Bauspardarlehen ablösen kannst. In diesem Fall musst Du auf eine teurere Zwischenfinanzierung ausweichen.

Es gibt allerdings auch Bauspartarife, die die Zinsen des endfälligen Darlehens bis zur Zuteilung des Bausparvertrags festschreiben. Die Zinsen stehen dann für die gesamte Laufzeit fest. Frag vor dem Abschluss nach, ob Dir diese Variante angeboten wurde. Bei Riester-Bausparverträgen ist dieses Tarifmodell der Standard.

Unser Rat: Sinnvoll kann eine Sofortfinanzierung sein, wenn Du möglichst lange feste Zinsen haben willst. Aber hol Dir in jedem Fall zusätzlich ein Angebot für ein klassisches Bankdarlehen (Annuitätendarlehen) ein. Auch damit kannst Du Dir niedrige Zinsen sichern. Unsere Empfehlungen für Vermittler von Baufinanzierungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

Dr. Klein
Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbstständigen Beratern
  • mehr als 400 Bankpartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung bei über 550 Beratern bundesweit
  • zusätzlich auch Beratung zuhause beim Kunden möglich
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  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit
Planethome
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Was kostet der Ausstieg aus der Bauspar-Finanzierung?

Solange das Vorausdarlehen läuft, ist der Ausstieg aus der Bauspar-Sofortfinanzierung teuer. Kündigst Du das Vorausdarlehen, verlangt die Bausparkasse eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Entschädigung fällt bei einem Vorausdarlehen höher aus als bei einer Finanzierung mit festen Monatsraten (Annuitätendarlehen). Dies liegt an zwei Besonderheiten: Einerseits tilgt der Kunde das Vorausdarlehen nicht laufend. Der Zinsanteil der monatlichen Rate sinkt also nicht. Außerdem kann der Kunde keine Sondertilgungen leisten. Möglichkeiten der Sondertilgung müssen Banken dagegen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen.

Wenn Du also Deine Bauspar-Sofortfinanzierung aufgrund einer Scheidung, Arbeitslosigkeit oder schlicht wegen eines beruflichen Umzugs kündigen möchtest, musst Du mit höheren Kosten rechnen, als sie bei einem Bankdarlehen entstehen.

Ist der Bausparvertrag dagegen zugeteilt, ist ein Abbruch der Finanzierung günstiger als bei der Bank: Bauspardarlehen kannst Du ohne Vorfälligkeitsentschädigung jederzeit zurückzahlen.

Autor
Dirk Eilinghoff
& Co-Autor
Dr. Manuel Kayl

16. September 2020


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