Altes Haus geerbt oder gekauft? So läuft die Sanierung rund

Bei alten Gebäuden erfüllen Wärmedämmung und Heizung oft nicht die aktuellen gesetzlichen Vorgaben. Kaufst oder erbst Du ein solches Haus, bringt das gewisse Pflichten mit sich. Wir haben für Dich zusammengefasst, wann Du sanieren musst, was genau dabei zu erledigen ist und welche Fördermöglichkeiten es gibt. 

Prüf, ob die Sanierungspflicht für Dich gilt

Du bist nicht zur Sanierung verpflichtet, wenn Du schon seit Februar 2002 oder länger in einem sanierungspflichtigen Haus wohnst, das Dir auch selbst gehört. Denn dann genießt Du den sogenannten Bestandsschutz (§73 GEG). Weitere Ausnahmen, die Dich von der Sanierungspflicht entbinden, findest Du in unserem Ratgeber zum Heizungsgesetz. 

Ansonsten gilt: Die Nachrüstpflicht entsteht grundsätzlich bei jedem Eigentümerwechsel. Das gilt auch, wenn Du Dein Elternhaus abkaufst und Deinen Eltern ein lebenslanges Wohnrecht einräumst (Nießbrauch). Oder dieses Haus erbst, obwohl Du vielleicht bereits vor oder seit 2002 darin gewohnt hast. Denn erst durch die Erbschaft ist das Eigentum auf Dich übergegangen. 

Unter diesen drei Voraussetzungen musst Du dann sanieren:

• Das Haus wird mindestens vier Monate im Jahr bewohnt
• dabei mindestens auf 19° beheizt
• und die nachfolgenden Wärmeschutzanforderungen werden noch nicht erfüllt 

Wann Du Heizsystem, Dach und Co. sanieren musst

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), auch Heizungsgesetz genannt, regelt genau, wann welche Pflichten zum Nachrüsten entstehen: 

• Ist die Öl- oder Gasheizung ein Konstanttemperaturkessel und 30 Jahre oder älter, musst Du sie ersetzen – z. B. durch eine Wärmepumpe, Biomasseheizung, Solarthermieanlage oder den Anschluss an ein Wärmenetz. Kommst Du der Austauschpflicht nicht nach, droht Dir ein Bußgeld von bis zu 50.000€. In welchen Ausnahmefällen Du Deine Öl- oder Gasheizung nicht austauschen musst, ist in §72 GEG Absatz 3 geregelt.
• Das Dach oder die oberste Geschossdecke müssen gedämmt werden, wenn der sogenannte Mindestwärmeschutz nicht erfüllt ist (§47 GEG). Wenn warmwasserführende Rohre oder Armaturen nicht gedämmt sind (das merkst Du unter anderem, wenn es im Heizungskeller schön warm ist), musst Du das laut §69 GEG nachholen. Tipp: Die Heizungsrohre zu dämmen ist immer sinnvoll, denn Du kannst jährlich über 400€ sparen. Das Beste: Die Dämmung kannst Du auch in Eigenregie günstig anbringen. Schau dafür in unsere DIY-Anleitung (PDF).

Umfassende Erklärungen zu den einzelnen Punkten findest Du in unseren Ratgebern zum Heizungsgesetz, zur Dach- und zur Rohrdämmung.

Wie Du die Sanierung finanzieren kannst

Die Sanierung Deines Hauses kann ganz schön ins Geld gehen. Aber der Staat greift Dir mit unterschiedlichen Programmen unter die Arme. Informier Dich vor der Sanierung über alle Möglichkeiten und beantrag die Fördermittel rechtzeitig.  

• Zuschüsse für Heizungstausch und Sanierung: Bei der staatlichen Förderbank KfW kannst Du Dir bis zu 70% der Kosten für die neue Heizung erstatten lassen. Willst Du einzelne Bauteile an Deinem Haus dämmen, etwa das Dach oder die Heizungsrohre, kannst Du Dir über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bis zu 20% Zuschuss sichern.
• Kredite für die Sanierung: Hast Du nicht genug Geld auf der hohen Kante, kannst Du ebenfalls über die KfW den sogenannten Ergänzungskredit mit der Heizungsförderung und der BAFA-Förderung kombinieren. Bis zu einem Haushaltseinkommen von 90.000€ ist dieser sogar zinsvergünstigt. Willst Du Dein Haus direkt komplett sanieren, ist der Sanierungskredit 261 der KfW das richtige Produkt für Dich. Günstige Zinsen und Tilgungszuschüsse helfen Dir bei der Finanzierung.
• Steuervorteile bei der Sanierung: Du kannst die Sanierung Deines Hauses auch von Deiner Einkommenssteuer absetzen und so Deine Steuerschuld senken. Auch hier sind 20% der Kosten über drei Jahre anrechenbar. 

Aber Achtung: Du musst Dich entscheiden, denn die staatlichen Programme darfst Du für die gleiche Sanierungsmaßnahme in der Regel nicht kombinieren.  

Was ist die beste Förderung für Dich? 

Das kommt auf Dein Sanierungsvorhaben an. Für eine umfangreiche Sanierung solltest Du Dir den KfW-Sanierungskredit 261 ansehen, für einzelne Maßnahmen die BAFA-Zuschüsse und die steuerliche Abschreibung. 

Beim BAFA musst Du Energieberater einbinden, bei der Abschreibung nicht. Dafür darfst Du beim BAFA auch Arbeiten in Eigenregie ausführen, das Finanzamt hingegen will die Rechnung einer Fachfirma sehen.

Daneben gibt es für alle obigen Maßnahmen regionale Förderprogramme, die Du in der Regel mit staatlichen kombinieren kannst. Frag bei Deiner Stadtverwaltung oder Gemeinde nach, welche Fördermittel es auf lokaler Ebene gibt. 

Hol Dir Unterstützung vom Energieberater

Musst Du sanieren, hast Du dafür zwei Jahre Zeit. Wie es um den Wärmeschutz Deines geerbten Hauses bestellt ist und welche Förderprogramme sich für Dein Vorhaben eignen, kann Dir eine Energieberaterin bzw. ein Energieberater sagen.  

Am besten lässt Du Dir einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen. Wir empfehlen dafür die Anbieter Enwendo, Enter, Fuchs&Eule, Novo und Senercon. Weitere Anbieter in Deiner Nähe findest Du in der Datenbank der Deutschen Energieagentur. 

Auch die Energieberatung wird staatlich gefördert: 

• Für die Beratung an sich, inklusive der Erstellung eines auf Dein Haus zugeschnittenen Sanierungsfahrplans, kannst Du bis zu 50% (max. 650€) Förderung erhalten
• Bis zu 50% (max. 5.000€) sind auch für die Baubegleitung möglich

Den Förderantrag für die Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan findest Du auf der Webseite der BAFA.

Geh am besten alles zusammen an

Unser Tipp: Denk gleichzeitig über Dämmung und die neue Heizung nach. Je geringer der Wärmebedarf des Hauses, umso geringer kann die Leistung der neuen Heizung sein.  

Möchtest Du Dich mit alledem nicht beschäftigen, kannst Du die Nachrüstpflicht umgehen, indem Du entweder auf das Erbe verzichtest oder das Haus innerhalb der zweijährigen Frist weiterverkaufst.

Kaufst Du die Immobilie hingegen, solltest Du die notwendigen Kosten vorher kalkulieren lassen, damit Du weißt, was auf Dich zukommt. Eventuell kannst Du den Kaufpreis durch die Sanierungspflichten sogar etwas herunterhandeln. 

Wenn Du erbst, gehen außerdem noch weitere Pflichten auf Dich über. Unter anderem musst Du für die verstorbene Person noch ein letztes Mal die Steuer machen. Alles Wichtige dazu erfährst Du in unserem Ratgeber Steuererklärung für Verstorbene.