Sondereigentum Wo die Wohnung ganz Dir gehört

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wirst Du nicht einfach Eigentümer einer Wohnung, sondern Teil der Gemeinschaft aller Eigentümer. Eigenständig schalten und walten kannst Du nur in Deinem Sondereigentum.

Sondereigentum ist eine spezielle Form des Eigentums, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt ist. Sondereigentum ist der Teil der Wohnanlage, der Dir allein gehört und den Du nach Deinen Wünschen nutzen und gestalten kannst. Dazu zählen in der Regel die Wohnung selbst sowie dazugehörige Räume wie Keller oder Garage.

Das Gegenstück zum Sondereigentum ist das Gemeinschaftseigentum. Das sind die Teile des Gebäudes, die alle Eigentümer gemeinsam nutzen oder die allen Eigentümern zugutekommen, zum Beispiel das Treppenhaus, das Dach, die Fassade oder die Heizungsanlage. Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft gemeinsam.

Was bedeutet das für Dich? Du darfst in Deinem Sondereigentum grundsätzlich selbst entscheiden, wie Du es nutzt und einrichtest. Beim Gemeinschaftseigentum brauchst Du für Änderungen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Die genaue Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum steht in der Teilungserklärung zum Grundstück.

Der Hauptunterschied liegt darin, wer über was entscheiden darf: Sondereigentum gehört Dir allein, Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern gemeinsam.

Beim Sondereigentum bist Du der alleinige Eigentümer. Du darfst über Deine Wohnung und die dazugehörigen Räume selbst bestimmen. Du kannst sie nutzen, vermieten, umbauen oder verkaufen, ohne die anderen Eigentümer fragen zu müssen. Zum Sondereigentum zählen typischerweise die Wohnräume, Dein Kellerabteil oder Dein Tiefgaragenstellplatz.

Das Gemeinschaftseigentum hingegen gehört allen Wohnungseigentümern zusammen. Dazu zählen das Grundstück, das Treppenhaus, die Außenfassade, das Dach, tragende Wände und zentrale Anlagen wie Heizung oder Aufzug. 

Über Änderungen oder Reparaturen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft gemeinsam in der Eigentümerversammlung. Du kannst also nicht einfach allein beschließen, die Fassade zu streichen oder das Dach zu erneuern.

Was bedeutet das für Dich? Die Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum ist wichtig, wenn Du etwas an Deiner Wohnung ändern möchtest. Willst Du nur Deine Wände neu tapezieren oder Laminat verlegen, ist das Deine Sache. Sobald Du aber tragende Wände durchbrechen, Leitungen verlegen oder Heizkörper versetzen willst, die auch andere Wohnungen betreffen, greifst Du ins Gemeinschaftseigentum ein. Dann brauchst Du die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Das Sondereigentum ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Dort findest Du alle wichtigen Vorschriften, die festlegen, was Sondereigentum ist, wie es entsteht und welche Rechte und Pflichten Du als Eigentümer hast.

Das Wohnungseigentumsgesetz trat erstmals 1951 in Kraft und wurde zuletzt 2020 grundlegend reformiert. Es schafft die rechtliche Grundlage dafür, dass Du nicht nur eine Wohnung, sondern auch einen Miteigentumsanteil am Grundstück und am Gemeinschaftseigentum erwirbst. Ohne dieses Gesetz wäre Wohnungseigentum in Deutschland nicht möglich.

Die wichtigsten Paragrafen für Dich sind Paragraf 3 WEG und Paragraf 5 WEG. In Paragraf 3 WEG ist definiert, was zum Sondereigentum gehört: im Wesentlichen die Wohnung selbst und andere Räume, für die Dir ein Sondereigentum eingeräumt wird. In Paragraf 5 WEG ist in Abgrenzung dazu geregelt, was zum Gemeinschaftseigentum zählt – also alles, was nicht Sondereigentum ist.

Sondereigentum wird durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, die Teilungserklärung, rechtlich begründet (§ 8 Abs.1 WEG). Dieses notariell beurkundete Dokument teilt ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen auf und legt fest, welche Teile des Gebäudes Dir allein gehören und welche zum Gemeinschaftseigentum zählen. Ohne Teilungserklärung gibt es kein Sondereigentum.

Die Teilungserklärung wird vom Eigentümer des Gebäudes erstellt, bevor die einzelnen Wohnungen verkauft werden. Sie muss von einem Notar beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Erst mit dieser Eintragung entsteht das Sondereigentum rechtlich. Das bedeutet: Du kannst eine Wohnung als Sondereigentum nur erwerben, wenn vorher eine Teilungserklärung erstellt und im Grundbuch vermerkt wurde.

In der Teilungserklärung findest Du einen Aufteilungsplan, der genau zeigt, welche Räume zu Deiner Wohnung gehören. Außerdem enthält sie die Gemeinschaftsordnung, die regelt, wie das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft funktioniert. Dort steht zum Beispiel, ob Du Haustiere halten darfst oder wie die Kosten für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum verteilt werden. 

Wie erfolgt die Eintragung ins Grundbuch?

Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt durch das zuständige Grundbuchamt. Das Amt trägt Dich nicht nur als neuen Eigentümer ein, sondern bezeichnet auch das Sondereigentum und verweist auf die Teilungserklärung, die festlegt, welche Wohnung und welcher Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zu Deinem Sondereigentum gehören. 

Ein leicht verkürztes Beispiel: Das Grundbuchamt trägt ein: 1/68 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flurstück 116/12, Musterstraße 10, 12345 Musterstadt, Größe 780 qm, verbunden mit einem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 7 nebst Kellerraum Nr. 7. Gemäß Teilungserklärung vom 01.01.2021.

Außerdem trägt das Grundbuchamt eventuelle Belastungen wie Grundschulden oder Wohnrechte ein.

Zum Sondereigentum gehören in der Regel Deine Wohnung selbst, alle nicht tragenden Innenwände, die Bodenbeläge, die Innentüren sowie die Sanitäranlagen in Deiner Wohnung, soweit die Bauteile nicht mehreren Wohnungen oder dem Gebäude insgesamt dienen. 

Wichtig ist: Die genaue Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum kann von Gebäude zu Gebäude unterschiedlich sein. Prüfe deshalb vor größeren Umbauten oder Reparaturen immer die Teilungserklärung oder frage bei der Verwaltung nach.

Als Eigentümer von Sondereigentum darfst Du Deine Wohnung nach Deinen Wünschen nutzen und gestalten, musst aber gleichzeitig Rücksicht auf die Gemeinschaft nehmen und Dich an die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft halten.

Das sind Deine wichtigsten Rechte 

Nutzungsrecht: Du darfst mit Deinem Sondereigentum nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Du darfst Deine Wohnung also selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen. Innerhalb Deiner vier Wände kannst Du grundsätzlich frei entscheiden, wie Du die Räume nutzt und einrichtest.

Mitbestimmungsrecht: Du hast in der Eigentümerversammlung ein Stimmrecht. Dort werden wichtige Entscheidungen getroffen, die das gesamte Haus betreffen (§ 23 Abs. 1 WEG). Solche Entscheidungen sind etwa Sanierungen, die Hausordnung oder die Verwaltung. 

Einsichtsrecht: Du darfst jederzeit Einsicht in wichtige Unterlagen nehmen (§ 18 Abs. 4 WEG). Das Einsichtsrecht gilt zum Beispiel für Protokolle der Eigentümerversammlungen, Abrechnungen oder Verträge mit Dienstleistern. Das hilft Dir, die Verwaltung zu kontrollieren und nachzuvollziehen, wofür Dein Hausgeld verwendet wird.

Das sind Deine wichtigsten Pflichten

Hausgeldzahlung: Du musst monatlich Hausgeld zahlen. Damit werden die laufenden Kosten für das Gemeinschaftseigentum gedeckt, etwa für Hausmeister, Versicherungen, Reparaturen oder die Instandhaltungsrücklage. Die Höhe richtet sich nach Deinem Miteigentumsanteil und wird von der Eigentümergemeinschaft festgelegt.

Instandhaltung Deines Sondereigentums: Du bist dafür verantwortlich, Deine Wohnung instand zu halten. Dazu gehören zum Beispiel Reparaturen an Innentüren, Heizkörpern oder Wasserleitungen innerhalb Deiner Wohnung. Wenn Du Schäden ignorierst und dadurch das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer beschädigt wird – etwa durch einen Wasserschaden –, verstößt Du gegen Deine Pflichten aus Paragraf 14 Absatz 2 Satz 1 WEG und kannst dafür haftbar gemacht werden.

Rücksichtnahme: Du musst die Hausordnung und die Gemeinschaftsordnung einhalten. Das bedeutet zum Beispiel, dass Du Ruhezeiten beachtest, keine baulichen Veränderungen ohne Zustimmung vornimmst und Deine Nachbarn nicht durch Lärm oder andere Störungen belästigst. Bei Verstößen kann die Eigentümergemeinschaft Dich abmahnen oder im Extremfall sogar auf Unterlassung klagen.

Was bedeutet das für Dich? Informiere Dich vor größeren Umbauten in Deiner Wohnung, ob Du dafür die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft brauchst. Manche Veränderungen – etwa der Einbau einer neuen Heizung oder das Verlegen von Leitungen – können auch das Gemeinschaftseigentum betreffen. Dann musst Du vorher einen Beschluss der Eigentümerversammlung einholen.

Du darfst in Deiner Wohnung grundsätzlich umbauen und renovieren, wie Du möchtest, solange Du nur Dein Sondereigentum veränderst und das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigst.

Kritisch wird es, wenn Deine Umbaumaßnahmen das Gemeinschaftseigentum betreffen oder die Substanz des Gebäudes verändern. Dann brauchst Du in der Regel die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. 

Ein Beispiel: Du möchtest in Deiner Wohnung die Heizungsrohre verlegen, weil Du einen neuen Grundriss planst. Die Rohre gehören aber zum Gemeinschaftseigentum. Dann musst Du vorher einen Beschluss der Eigentümerversammlung einholen. Ohne Zustimmung riskierst Du, dass Du die Arbeiten rückgängig machen musst und für entstandene Schäden haftest.

Manche Veränderungen sind allerdings auch dann erlaubt, wenn sie zwar das Gemeinschaftseigentum betreffen und nur Dir nutzen, aber niemanden beeinträchtigen.

Seit der Wohnungseigentumsrechtsreform 2020 kannst Du zum Beispiel angemessene bauliche Veränderungen wie eine Wallbox für Dein Elektroauto oder einen barrierefreien Zugang zu Deiner Wohnung verlangen. Auch eine bauliche Veränderung für einen Glasfaseranschluss oder ein Balkonkraftwerk findet sich in dieser Liste (§ 20 Abs. 2 WEG). 

Du kannst diese Veränderungen also verlangen, musst aber trotzdem formal die Eigentümergemeinschaft fragen. Die Kosten für die Wallbox trägst Du selbst.

Für Instandhaltung und Reparaturen an Deinem Sondereigentum bist Du selbst verantwortlich – und zwar vollständig. Das Gemeinschaftseigentum hingegen wird von der Eigentümergemeinschaft instandgehalten, die Kosten dafür trägst Du anteilig über das Hausgeld.

Wenn Du unsicher bist, wer für eine Reparatur zuständig ist, frage bei der Hausverwaltung nach. Lässt Du auf eigene Faust etwas am Gemeinschaftseigentum reparieren, ohne die Gemeinschaft zu informieren, bleibst Du möglicherweise auf den Kosten sitzen.

Ein Beispiel: In Deiner Wohnung läuft Wasser aus der Wand. Die Leitung gehört laut Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum. Dann muss die Eigentümergemeinschaft, bei größeren Objekten also der Verwalter, die Reparatur veranlassen und zahlen. Hast Du aber selbst die Leitung beschädigt, weil Du ohne Zustimmung gebohrt hast, kann die Gemeinschaft Schadenersatz von Dir verlangen.

Sondereigentum gehört Dir allein, Sondernutzungsrecht bedeutet, dass Du etwas nutzen darfst, das rechtlich zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Beim Sondereigentum bist Du Eigentümer, zum Beispiel Deiner Wohnung, Deines Kellers oder Deines Stellplatzes. Du darfst dort grundsätzlich machen, was Du willst, solange Du keine anderen Eigentümer störst oder das Gemeinschaftseigentum beschädigst. Du trägst auch die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen.

Ein Sondernutzungsrecht hingegen gibt Dir das exklusive Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums zu nutzen, etwa einen Garten oder einen Balkon, häufig auch einen Parkplatz oder einen Bereich des Dachbodens. Du darfst diesen Bereich allein nutzen, die anderen Eigentümer sind ausgeschlossen. Aber: Du bist nicht Eigentümer dieses Bereichs. Die Eigentümergemeinschaft bleibt rechtlich Eigentümer.

Was bedeutet das für Dich? Bei Sondereigentum entscheidest und zahlst Du allein. Bei Sondernutzungsrecht musst Du oft die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen, wenn Du bauliche Veränderungen vornehmen willst. Auch wer die Kosten trägt, ist unterschiedlich geregelt: Manche Teilungserklärungen legen fest, dass Du als Sondernutzungsberechtigter die Instandhaltungskosten trägst, andere regeln es anders.

Ein Beispiel: Du hast ein Sondernutzungsrecht an einem Gartenstück. Du darfst dort Blumen pflanzen, Möbel aufstellen und grillen; die anderen Eigentümer dürfen das nicht. Willst Du aber ein Gartenhaus aufstellen oder eine Terrasse pflastern, brauchst Du die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Denn rechtlich gehört der Garten allen, auch wenn nur Du ihn nutzen darfst.

Prüfe in der Teilungserklärung genau, ob ein Bereich als Sondereigentum oder als Sondernutzungsrecht definiert ist. Das hat Auswirkungen auf Deine Rechte, Pflichten und Kosten.

Die häufigsten Missverständnisse betreffen die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, die Rechte bei baulichen Veränderungen und die Frage, wer die Kosten von Reparaturen trägt.

Lies die Teilungserklärung gründlich, bevor Du etwas veränderst, und stimme Dich im Zweifel mit dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft ab.

Hier eine kleine Checkliste:

• Kläre Vorhaben frühzeitig mit der Eigentümergemeinschaft.
• Dokumentiere Vereinbarungen schriftlich.
• Kommuniziere offen mit den anderen Eigentümern.
• Ziehe bei Bedarf einen Anwalt oder Mediator hinzu.

Welche Herausforderungen und Konflikte rund um das Gemeinschafts- und Sondereigentum entstehen können, zeigt das folgende, fiktive Beispiel.

Die Ausgangssituation 

Anna kauft im Frühjahr 2023 ihre erste Eigentumswohnung in München. Die 75 Quadratmeter große Drei-Zimmer-Wohnung liegt im zweiten Stock einer Wohnanlage mit zehn Einheiten. Zum Gebäude gehören ein gemeinschaftlicher Garten, ein Fahrradkeller und zehn Tiefgaragenstellplätze. Anna freut sich auf ihr neues Zuhause und plant bereits erste Renovierungsarbeiten.

Der erste Konflikt: Die Balkonsanierung

Drei Monate nach dem Einzug möchte Anna ihren Balkon neu fliesen lassen. Sie beauftragt einen Handwerker, ohne die Eigentümergemeinschaft zu informieren. Kurz darauf erhält sie Post von der Hausverwaltung: Die Balkonsanierung sei nicht genehmigt und müsse gestoppt werden.

Anna ist irritiert. Sie konsultiert ihre Teilungserklärung und erfährt: Der Balkon, und damit auch der Balkonbelag, ist Gemeinschaftseigentum. Anna hat lediglich ein Sondernutzungsrecht. Für die Arbeiten braucht sie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Was Anna lernt: Nicht alles, was auf den ersten Blick zu ihrer Wohnung gehört, darf sie nach Belieben verändern. Die Teilungserklärung regelt genau, welche Rechte sie hat.

Der zweite Konflikt: Der Stellplatz

Anna hat beim Kauf ihrer Wohnung auch einen Tiefgaragenstellplatz erworben. Dieser ist in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen. Eines Tages stellt sie fest, dass ein Nachbar regelmäßig auf ihrem Platz parkt, weil sein eigener Stellplatz schwerer zugänglich ist.

Anna spricht den Nachbarn an, der argumentiert, dass die Stellplätze doch allen gehören und man flexibel sein sollte. Anna widerspricht: Ihr Stellplatz ist Sondereigentum, genau wie ihre Wohnung. Sie hat das alleinige Nutzungsrecht und kann den Nachbarn rechtlich vom Parken abhalten.

Die Hausverwaltung bestätigt Annas Position. Der Nachbar muss seinen eigenen Stellplatz nutzen. Anna erwägt sogar, ein Parkverbotsschild anzubringen, um ihr Recht durchzusetzen.

Was Anna lernt: Sondereigentum bedeutet ausschließliches Nutzungsrecht, auch bei Stellplätzen und Kellerräumen.

Der dritte Konflikt: Die Gartennutzung

Im Sommer möchte Anna im Gemeinschaftsgarten ein kleines Hochbeet anlegen. Sie denkt, dass ein wenig Eigeninitiative dem Garten guttun würde. Doch wieder meldet sich die Hausverwaltung: Der Garten ist Gemeinschaftseigentum. Veränderungen dürfen nur mit Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorgenommen werden.

Anna ist frustriert, versteht aber das Prinzip: Alles, was nicht ausdrücklich als Sondereigentum in der Teilungserklärung aufgeführt ist, gehört allen Eigentümern gemeinsam. Entscheidungen über Gemeinschaftseigentum müssen gemeinsam getroffen werden.

Sie reicht einen Antrag für die nächste Eigentümerversammlung ein. Dort wird über ihr Hochbeet abgestimmt und die Mehrheit stimmt zu. Anna darf das Beet anlegen, muss es aber selbst pflegen und auf eigene Kosten wieder entfernen, falls sie auszieht.

Was Anna lernt: Gemeinschaftseigentum erfordert gemeinsame Entscheidungen.

Fazit der Fallstudie

Annas Erfahrungen zeigen: Der Kauf einer Eigentumswohnung bedeutet mehr als nur den Erwerb von vier Wänden. Es bedeutet, Teil einer Eigentümergemeinschaft zu werden und die Balance zwischen individuellen Rechten und gemeinschaftlichen Pflichten zu finden.