Ver­mie­ter­rechts­schutz Mieter machen Ärger? So schützt Du Dich vor Kosten

Dein Mieter behauptet, die Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung sei falsch? Oder weigert sich, die Mieterhöhung zu zahlen? Dann bist Du nicht allein. Denn das sind Streitfälle, mit denen Vermieter und Vermieterinnen häufig zu tun haben. Nicht immer muss der Ärger vor Gericht landen, damit Kosten entstehen – etwa für einen Anwalt. Eine Rechts­schutz­ver­si­che­rung für Vermieter kann Dir hierbei helfen. Wann und unter welchen Bedingungen eine Ver­mie­ter­rechts­schutz­ver­si­che­rung sinnvoll ist, erfährst Du in diesem Ratgeber.

Bei einem außergerichtlichen Streit mit Deinem Mieter um die Nebenkosten oder eine Mieterhöhung zahlst Du für einen Anwalt oder eine Anwältin ein paar Hundert Euro. Weigert sich Dein Mieter Deine Eigenbedarfskündigung anzuerkennen, kann es bis zur Räumungsklage einige Monate dauern und mehrere Tausend Euro kosten. Wenn Dein Mieter die Miete ganz oder teilweise nicht mehr zahlt, kommen zu den Kosten der Räumungsklage noch entgangene Mieteinnahmen hinzu.

Niemand wünscht sich derartigen Ärger. Wenn Du aber eine Wohnung oder Ferienwohnung dauerhaft vermietest, steigt das Risiko dafür. Um Dich vor möglichen Kosten eines Rechtsstreits zu schützen, kann es sinnvoll sein, eine Ver­mie­ter­rechts­schutz­ver­si­che­rung abzuschließen.

Allerdings gilt wie bei vielen Ver­si­che­rungen: Du kannst dieses Kostenrisiko grundsätzlich auch auffangen, indem Du frühzeitig und regelmäßig Geld für einen Schadensfall auf einem gut verzinsten  Tages- oder Festgeldkonto  zur Seite legst. Entstehen Dir tatsächlich irgendwann Kosten, kannst Du problemlos auf dieses Geld zurückgreifen. 

Darüber hinaus gibt es noch alternative Wege, mit denen Du Dich als Vermieter schützen kannst. Mehr zu diesen Rechtsdienstleistungen erfährst Du im letzten Abschnitt.

Du kannst eine Rechts­schutz­ver­si­che­rung für bestimmte Bereiche abschließen: für den privaten Bereich, für berufliche Belange oder Verkehrsangelegenheiten. Einen Rechtsschutz für Vermieter kannst Du als zusätzlichen Baustein mit einer Pri­vat­rechts­schutz­ver­si­che­rung abschließen. Manche Anbieter haben Leistungen für Vermieter auch im Baustein Wohnen enthalten. Ver­mie­ter­rechts­schutz gibt es bei bestimmten Versicherern aber auch als einzelnen Vertrag. 

Die allermeisten Leistungen in der Rechts­schutz­ver­si­che­rung bekommst Du erst nach Ende der üblichen Wartezeit von drei Monaten. So auch beim Ver­mie­ter­rechts­schutz. Vielleicht hast Du bereits seit längerem eine Pri­vat­rechts­schutz­ver­si­che­rung, bei der die Wartezeit schon abgelaufen ist. Schließt Du nun noch einen Ver­mie­ter­rechts­schutz zusätzlich ab, gilt die vertragliche Wartezeit für die neu abgesicherten Leistungen dennoch. Auch einzeln abgeschlossenen Ver­mie­ter­rechts­schutzverträge haben diese Wartezeit. Das heißt: Nur Konflikte, die drei Monate nach Abschluss des Ver­si­che­rungs­schutzes eintreten, sind auch abgesichert.

Ist die Wartezeit vorbei, übernimmt die Ver­si­che­rung die Kosten für den Rechtsstreit, wenn der Konflikt laut Ver­si­che­rungsvertrag versichert ist. Zu solchen versicherten Konflikten als Vermieter gehören Probleme mit dem Mieter rund um:

• Mieterhöhung
• Mietmängel
• Mietkürzungen oder -ausfälle
• Nebenkostenstreitigkeiten
• Auszug und Kaution
• Kündigung wegen Eigenbedarf

Auch auch Streit mit Behörden, zum Beispiel wegen Abfallgebühren, oder Bonitätsprüfungen eines potenziellen Mieters können versichert sein.

Bevor Dein Ver­mie­ter­rechts­schutz die Kosten für einen solchen Streit übernimmt, musst Du den Konflikt Deiner Ver­si­che­rung melden. Sie prüft dann, ob sie die Kosten für den Rechtstreit übernimmt. Erhältst Du diese sogenannte Deckungszusage, kannst Du einen Anwalt oder eine Anwältin beauftragen. Je nach Vertrag zahlt Deine Ver­si­che­rung folgende Kosten:

• juristische Erstberatung
• Anwaltskosten, gerichtlich und außergerichtlich
• Gerichtskosten
• Vollstreckung eines Räumungstitels
• Kosten für Gutachter und Zeugen
• Steuer-Rechtsschutz vor Gericht (bereits ab Einspruch, wenn vereinbart)
• außergerichtliche Einigung durch Mediation (wenn vereinbart)
• Mietausfälle (wenn vereinbart)

Eine Rechtschutzversicherung für Vermieter hilft nicht bei allen Streitigkeiten, die Dich als Immobilienbesitzer betreffen können. Hast Du als Wohnungsbesitzer Ärger mit einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft oder mit den Nachbarn in der vermieteten Wohnung, reicht Ver­mie­ter­rechts­schutz nicht aus. Dafür gibt es die Grundstücks- und Wohnungsrechtsschutzversicherung, auch Im­mo­bi­li­en­rechts­schutz genannt. Diese Absicherung bezieht sich auf die Immobilie als versicherter Gegenstand und nicht auf Dich in Deiner Rolle als Vermieter. Diesen Schutz als Vermieter gibt es entweder im Baustein „Wohnen“ zur oder als Paket mit der Vermieterhaftpflicht.

Wenn Du Deine Wohnung nicht vermietest, sondern selbst bewohnst, dann benötigst Du bei Streit mit Deinen Nachbarn keinen Ver­mie­ter­rechts­schutz, dann übernimmt das der Baustein Wohnen in Deiner Privatrechtsschutz. Auch einige Probleme mit Behörden sind darüber besser abgesichert. Zudem ist diese Ver­si­che­rung günstiger als die für Vermieter.

Für Schäden an Deiner Immobilie durch Leitungswasser, Sturm und Hagel oder Feuer ist wiederum die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung zuständig. Stellt sich heraus, dass der Mieter schuld am verursachten Schaden ist, weil beispielsweise eine unbeaufsichtigte Kerze einen Brand verursacht hat, holt sich Dein Wohngebäudeversicherer im Zweifel das Geld vom Mieter oder der Mieterin. Du hast mit diesem Streit dann nichts zu tun.

Wenn der Mieter oder ein Besucher einen Schaden erleidet, den Du als Vermieter zu verantworten hast wie zum Beispiel einen Baumangel, dann zahlt dies die Grundbesitzerhaftpflicht. Diese Ver­si­che­rung solltest Du unbedingt abschließen – noch vor einer Rechts­schutz­ver­si­che­rung.

Sämtliche Streitigkeiten, die sich aus der Finanzierung Deines Bau- oder Umbauvorhabens ergeben, sind von der Ver­mie­ter­rechts­schutz­ver­si­che­rung ausgenommen.

Ist die Wartezeit noch nicht abgelaufen, bevor der Streit beginnt, muss Deine Ver­si­che­rung nicht zahlen.

Um als Vermieter guten Rechtsschutz zu haben, ist es wichtig, dass die Ver­si­che­rung einige Mindestkriterien erfüllt:

• Kostenlose telefonische Erstberatung – sie sollte auch nicht als kündigungsrelevanter Fall gezählt werden.
• Mediation – ist ein außergerichtliches Schlich­tungs­ver­fahr­en, oft kann ein Streit damit günstiger und schneller beigelegt werden.
• Kostendeckung beim gerichtlichen Rechtsstreit – egal, wie der Streit für Dich ausfällt, sollte Deine Ver­si­che­rung Deine Anwaltskosten übernehmen, die Gerichtskosten und die Anwaltskosten der Gegenpartei.
• Steuerrechtsschutz – bei Streit mit dem Finanzamt.

Unter Umständen solltest Du über Mietausfallschutz nachdenken. Wenn ein guter Tarif diesen nicht enthält, kannst Du die ausgefallenen Mietzahlungen auch einzeln bei spezialisierten Anbietern abschließen.

Es gibt außerdem Rechtsschutz-Tarife im Premiumbereich, bei denen bereits im Baustein Wohnen, den Du zum Privatrechtsschutz abschließen kannst, umfangreiche Leistungen für Vermieter enthalten sind. Einige Anbieter bieten auch telefonische Rechtsberatung in nicht versicherten Bereichen. Hier kann Dir bereits geholfen werden, wenn Du Fragen als Vermieter hast – selbst wenn die Bereiche, zu denen Du Fragen hast, nicht abgesichert sind.

Wenn Dir der Schutz im Baustein Wohnen nicht ausreicht, kannst Du bei verschiedenen Anbietern Ver­mie­ter­rechts­schutz als Einzelversicherung oder als Immobilienversicherung erhalten. Bei vielen Anbietern gibt es auch diesen nur in Verbindung mit Privatrechtsschutz. Im Vergleich zur Absicherung mit dem Wohnrecht ist hier dann oft auch der Mietausfall abgesichert.

Ebenso unterschiedlich wie die Leistungen sind auch die Beiträge für Ver­mie­ter­rechts­schutz. Sie hängen vom Standort der Immobilie ab, von der Anzahl, von den jährlichen Mieteinnahmen und vom Ver­si­che­rungsumfang.

Bei den meisten Anbietern kannst Du Beiträge nicht online abfragen, sondern musst Dich vorher beraten lassen. Wir haben in unserem Test zu Rechts­schutz­ver­si­che­rungen eine Ver­si­che­rung gefunden, bei der Du eine Mieteinheit in Berlin mit einer Bruttojahresmiete von 12.000 Euro für 150 Euro pro Jahr und einer Selbstbeteiligung von 250 Euro absichern kannst. Darin ist aber Mietausfall nicht mitversichert. Angebote mit Mietausfallabsicherung musst Du jeweils direkt beim Anbieter erfragen.

Wenn Dir eine Wohnung gehört, bist Du, wie alle anderen Eigentümer im Haus oder Gebäudekomplex, Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft. Diese kann eine gemeinsame Rechts­schutz­ver­si­che­rung für Rechtsstreitigkeiten gegen Dritte, zum Beispiel Streit mit der Hausverwaltung oder Handwerkern abschließen. Frage bei Deiner Eigentümergemeinschaft oder Hausverwaltung nach, ob es so etwas bereits gibt und welche Leistungen enthalten sind. Streit der Eigentümer untereinander oder mit Deinem Mieter sind in dieser Ver­si­che­rung in der Regel nicht abgedeckt. Dafür benötigst Du eine eigene Rechts­schutz­ver­si­che­rung. In dieser reicht dann ein kleinerer Leistungsumfang.

Alternativ zur Rechts­schutz­ver­si­che­rung, kannst Du auch Mitglied in einem Vermieterverein werden. Ähnlich dem Mieterverein für Mieter unterstützt Dich der Vermieterverein in verschiedenen Rechtsfragen, bei Verträgen und der Korrespondenz mit der Gegenseite. Leistungsumfang und Beiträge sind von Verein zu Verein sehr unterschiedlich. Die Mitgliedschaften beginnen bei 30 Euro im Jahr mit sehr eingeschränkten kostenlosen Leistungen, bis knapp 200 Euro pro Jahr mit sehr umfangreichen Dienstleistungen, wie unsere Analyse ergeben hat. 

Bei den teureren Mitgliedschaften werden zum Beispiel auch Ver­si­che­rungen oder Betriebskostenaufstellungen übernommen. Außerdem hilft Dir der Verein mit Forderungseintreibungen: Er kümmert sich also darum, dass Du nicht erhaltene Mieten oder Nebenkostennachzahlungen bekommst. Als Mitglied bestimmter Vereine erhältst Du eine Rechts­schutz­ver­si­che­rung bei Ver­si­che­rungs­un­ter­neh­men, die zu exklusiven Beiträgen mit dem Verein zusammenarbeiten, günstiger.

Es gibt also verschiedene Möglichkeiten, bei Rechtsstreitigkeiten rund um die eigene Immobilie rechtlichen Rat und Beistand zu erhalten. Welche die passende für Dich ist, hängt von der Nutzung Deiner Immobilie ab und davon, wie viele und welche Leistungen Du Dir wünschst. Es ist daher sinnvoll, Rechts­schutz­ver­si­che­rungstarife und die Leistungen von Vermietervereinen miteinander zu vergleichen, bevor Du Dich entscheidest, etwas abzuschließen.