Vermieterrechtsschutz So schützen sich Vermieter vor hohen Anwaltskosten

Dein Mieter zahlt seit Monaten keine Miete und ignoriert die Kündigung? Oder es gibt Streit um die Abfallgebühren für Deine Immobilie? Unschöne Streitfälle mit Mietern, Nachbarn oder Behörden können Vermieter und Vermieterinnen nicht immer vermeiden. Nicht immer muss der Ärger vor Gericht landen, damit Kosten entstehen – schon ein Anwalt kostet. Eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter kann Dir hierbei helfen. Wann und unter welchen Bedingungen eine Vermieterrechtsschutzversicherung sinnvoll ist, erfährst Du in diesem Ratgeber.

Vermieterrechtsschutz deckt rechtliche Streitigkeiten rund um Wohnungen ab, die Du vermietest. Das betrifft Streit mit dem Mieter genauso wie Konflikte mit Behörden, die im Zusammenhang mit Deinem Mieteigentum stehen. 

Die Versicherung zahlt, wenn der Konflikt laut Versicherungsvertrag versichert ist. Zu den versicherten Konflikten als Vermieter gehören Probleme mit dem Mieter rund um:

• Mieterhöhung
• Mietmängel
• Mietkürzungen oder -ausfälle
• Nebenkostenstreitigkeiten
• Auszug und Kaution
• Kündigung wegen Eigenbedarf

Auch Streit mit Behörden, zum Beispiel wegen Abfallgebühren, oder Bonitätsprüfungen eines potenziellen Mieters können versichert sein.

Wann greift der Vermieterrechtsschutz?

Der Vermieterrechtsschutz greift erst nach Ablauf der Wartezeit von drei Monaten und nur bei versicherten Konflikten. Vielleicht hast Du bereits seit längerem eine Privatrechtsschutzversicherung, bei der die Wartezeit schon abgelaufen ist. Schließt Du nun noch einen Vermieterrechtsschutz zusätzlich ab, gilt die vertragliche Wartezeit für die neu abgesicherten Leistungen dennoch. Auch einzeln abgeschlossene Vermieterrechtsschutzverträge haben diese Wartezeit. Das heißt: Nur Konflikte, die drei Monate nach Abschluss des Versicherungsschutzes eintreten, sind auch abgesichert.

Ist die Wartezeit vorbei, übernimmt die Versicherung die Kosten für den Rechtsstreit, wenn er nach dem Versicherungsvertrag abgedeckt ist.

Welche Kosten übernimmt die Versicherung?

Die Versicherung übernimmt je nach Vertrag zahlreiche Kosten rund um den Rechtsstreit:

• juristische Erstberatung
• Anwaltskosten, gerichtlich und außergerichtlich
• Gerichtskosten
• Vollstreckung eines Räumungstitels
• Kosten für Gutachter und Zeugen
• Steuer-Rechtsschutz vor Gericht (bereits ab Einspruch, wenn vereinbart)
• außergerichtliche Einigung durch Mediation (wenn vereinbart)
• Mietausfälle (wenn vereinbart)

Bevor Dein Vermieterrechtsschutz die Kosten für einen solchen Streit übernimmt, musst Du den Konflikt Deiner Versicherung melden. Sie prüft dann, ob sie für den Rechtstreit aufkommt. Erhältst Du diese sogenannte Deckungszusage, kannst Du einen Anwalt oder eine Anwältin beauftragen.

Die Vermieterrechtsschutzversicherung zahlt nicht bei allen Streitigkeiten rund um Deine Immobilie. Hast Du als Wohnungsbesitzer Ärger mit einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft oder mit den Nachbarn in der vermieteten Wohnung, reicht Vermieterrechtsschutz nicht aus. Dafür gibt es die Grundstücks- und Wohnungsrechtsschutzversicherung, auch Immobilienrechtsschutz genannt. Diese Absicherung bezieht sich auf die Immobilie als versicherten Gegenstand und nicht auf Dich in Deiner Rolle als Vermieter. Diesen Schutz als Vermieter gibt es entweder im Baustein „Wohnen“ oder als Paket mit der Vermieterhaftpflicht. Auch einige Probleme mit Behörden sind darüber besser abgesichert. Zudem ist diese Versicherung günstiger als die für Vermieter.

Welche anderen Versicherungen sind wichtig?

Eine Wohngebäudeversicherung und eine Grundbesitzerhaftpflicht solltest Du haben, bevor Du Dich um Rechtsschutz kümmerst. 

Die Wohngebäudeversicherung kommt für Schäden an Deiner Immobilie durch Leitungswasser, Sturm und Hagel oder Feuer auf. Für Schäden durch Elementargefahren, dazu zählen etwa Hochwasser, Starkregen oder ein Erdrutsch, brauchst Du den Zusatz Elementarschadenabsicherung. Stellt sich heraus, dass der Mieter schuld am verursachten Schaden ist, weil beispielsweise eine unbeaufsichtigte Kerze einen Brand verursacht hat, holt sich Dein Wohngebäudeversicherer das Geld vom Mieter oder der Mieterin zurück. Du hast mit diesem Streit dann nichts zu tun.

Wenn der Mieter oder ein Besucher einen Schaden erleidet, den Du als Vermieter zu verantworten hast, wie zum Beispiel einen Baumangel, dann zahlt dies die Grundbesitzerhaftpflicht. Diese Versicherung solltest Du unbedingt abschließen – noch vor einer Rechtsschutzversicherung.

Sämtliche Streitigkeiten, die sich aus der Finanzierung Deines Bau- oder Umbauvorhabens ergeben, sind von der Vermieterrechtsschutzversicherung ausgenommen. Einige Privatrechtsschutzversicherungstarife bieten in diesem Bereich Leistungen.

Für einen guten Vermieterrechtsschutz sollte die Versicherung einige Mindestkriterien erfüllen:

• Kostenlose telefonische Erstberatung – sie sollte auch nicht als kündigungsrelevanter Fall gezählt werden.
• Mediation – ist ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren, oft kann ein Streit damit günstiger und schneller beigelegt werden.
• Kostendeckung beim gerichtlichen Rechtsstreit – egal, wie der Streit für Dich ausgeht, Deine Versicherung sollte Deine Anwaltskosten, die Gerichtskosten und die Anwaltskosten der Gegenpartei übernehmen.
• Steuerrechtsschutz – bei Streit mit dem Finanzamt.

Unter Umständen solltest Du über Mietausfallschutz nachdenken. Wenn ein guter Tarif diesen nicht enthält, kannst Du Absicherung für ausgefallene Mietzahlungen auch einzeln bei spezialisierten Anbietern abschließen.

Welche Tarife kommen für Dich infrage?

Einen Rechtsschutz für Vermieter kannst Du als zusätzlichen Baustein mit einer Privatrechtsschutzversicherung abschließen. Bei manchen Anbietern sind Leistungen für Vermieter auch im Baustein Wohnen enthalten. 

Wenn Dir der Schutz im Baustein Wohnen nicht ausreicht oder Du keine Privatrechtsversicherung abschließen möchtest, kannst Du bei verschiedenen Anbietern Vermieterrechtsschutz als Einzelversicherung oder als Immobilienversicherung erhalten. Im Vergleich zur Absicherung mit dem Wohnrecht ist in diesen Tarifen oft auch der Mietausfall abgesichert.

Die Kosten für Vermieterrechtsschutz hängen vom Standort der Immobilie ab, von der Anzahl der Wohnungen, von den jährlichen Mieteinnahmen und vom Versicherungsumfang.

Bei den meisten Anbietern kannst Du Beiträge nicht online abfragen, sondern musst Dich vorher beraten lassen. Wir haben in unserem Test zu Rechtsschutzversicherungen eine Versicherung gefunden, bei der Du eine Mieteinheit in Berlin mit einer Bruttojahresmiete von 12.000 Euro für 150 Euro pro Jahr und einer Selbstbeteiligung von 250 Euro absichern kannst. Darin ist aber Mietausfall nicht mitversichert. Angebote mit Mietausfallabsicherung musst Du jeweils direkt beim Anbieter erfragen.

Vermieterrechtsschutz ist durchaus sinnvoll, weil Streit mit Mietern oder Behörden mehrere Tausend Euro kosten kann. Bei einem außergerichtlichen Streit mit Deinem Mieter um die Nebenkosten oder eine Mieterhöhung zahlst Du für einen Anwalt oder eine Anwältin ein paar Hundert Euro. Weigert sich Dein Mieter, Deine Eigenbedarfskündigung anzuerkennen, kann es bis zur Räumungsklage einige Monate dauern und mehrere Tausend Euro kosten. Wenn Dein Mieter die Miete ganz oder teilweise nicht mehr zahlt, kommen zu den Kosten der Räumungsklage noch entgangene Mieteinnahmen hinzu.

Im Jahr 2024 gab es laut Statistischem Bundesamt fast 200.000 Mietrechtsprozesse vor deutschen Gerichten (Statistischer Bericht Zivilgerichte). Niemand wünscht sich derartigen Ärger. Wenn Du aber eine Wohnung oder Ferienwohnung dauerhaft vermietest, steigt das Risiko dafür. Letzten Endes kannst Du das Risiko am besten einschätzen und musst für Dich entscheiden.

Kannst Du das Kostenrisiko auch selbst tragen?

Du kannst das Kostenrisiko grundsätzlich auch selbst tragen, indem Du frühzeitig und regelmäßig Geld zurücklegst. Du legst dafür Geld für einen Schadensfall auf einem gut verzinsten Tages- oder Festgeldkonto zur Seite. Entstehen Dir tatsächlich irgendwann Kosten, kannst Du problemlos auf dieses Geld zurückgreifen.

Als Alternative zur Vermieterrechtsschutzversicherung kommen eine Gemeinschaftsabsicherung der Eigentümer oder die Mitgliedschaft in einem Vermieterverein infrage. Wenn Dir eine Wohnung gehört, bist Du, wie alle anderen Eigentümer im Haus oder Gebäudekomplex, Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft. Diese kann eine gemeinsame Rechtsschutzversicherung für Rechtsstreitigkeiten gegen Dritte, zum Beispiel Streit mit der Hausverwaltung oder Handwerkern abschließen. Frag bei Deiner Eigentümergemeinschaft oder Hausverwaltung nach, ob es so etwas bereits gibt und welche Leistungen enthalten sind. Streit der Eigentümer untereinander oder mit Deinem Mieter sind in dieser Versicherung in der Regel nicht abgedeckt. Dafür benötigst Du eine eigene Rechtsschutzversicherung. In dieser reicht dann ein kleinerer Leistungsumfang.

Alternativ zur Rechtsschutzversicherung, kannst Du auch Mitglied in einem Vermieterverein werden. Ähnlich dem Mieterverein für Mieter unterstützt Dich der Vermieterverein in verschiedenen Rechtsfragen, bei Verträgen und der Korrespondenz mit der Gegenseite. Leistungsumfang und Beiträge sind von Verein zu Verein sehr unterschiedlich. Die Mitgliedschaften beginnen bei 30 Euro im Jahr mit sehr eingeschränkten kostenlosen Leistungen und reichen bis zu 200 Euro pro Jahr mit sehr umfangreichen Dienstleistungen, wie unsere Analyse ergeben hat.

Bei den teureren Mitgliedschaften werden zum Beispiel auch Versicherungen oder Betriebskostenaufstellungen übernommen. Außerdem hilft Dir der Verein mit Forderungseintreibungen: Er kümmert sich also darum, dass Du nicht erhaltene Mieten oder Nebenkostennachzahlungen bekommst. Als Mitglied bestimmter Vereine erhältst Du eine Rechtsschutzversicherung bei Versicherungsunternehmen günstiger, weil diese zu exklusiven Beiträgen mit dem Verein zusammenarbeiten.