Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Wichtiger Schutz für Vermieter und Eigentümergemeinschaften

Henriette Neubert
Finanztip-Expertin für Versicherungen
14. Oktober 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist so etwas wie eine Haft­pflicht­ver­si­che­rung für das Haus: Sie springt für Schäden ein, die von dem Haus ausgehen.
  • Du benötigst diese Versicherung aber nur, wenn Du Deine Immobilie vermietest oder einem anderen überlässt.
  • Wohnst Du dagegen selbst in der Immobilie, ist Deine Privathaftpflicht für diese Schäden zuständig.
  • Auch für ein unbebautes Grundstück kann eine Haushaftpflichtversicherung sinnvoll sein.
So gehst Du vor
  • Bevor Du Dich nach einer Haftpflicht für Haus- und Grundbesitzer umschaust, solltest Du prüfen, ob Du bereits über Deine private Haftpflicht- oder Bauherrenhaftpflicht-Versicherung ausreichend abgesichert bist.
  • Wähle eine ausreichend hohe Versicherungssumme: Wir empfehlen mindestens 3 Millionen Euro. Kleinere Baumaßnahmen bis 100.000 Euro sollten mitversichert sein, ebenso wie Schäden durch eine Solaranlage.

Ein Haus mitsamt Grundstück oder eine Wohnung können schnell zur Gefahrenquelle werden: Ein Dachziegel fällt auf ein Auto, ein Nachbar stürzt, weil im Winter niemand den Schnee geräumt hat. Als Hausbesitzer musst Du für Schäden aufkommen, die anderen durch Deine Immobilie entstehen. 

Wer benötigt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Falls Du Deine Immobilie nicht selbst bewohnst, sondern sie an jemanden vermietet hast (oder einfach nur überlassen), dann ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht eine sinnvolle Versicherung. Denn als Eigentümer hast Du sogenannte Verkehrssicherungspflichten. Du musst also dafür sorgen, dass von Deinem Eigentum keine Gefahr für Dritte ausgeht.

Wenn Du hingegen in Deinem eigenen Haus wohnst, bist über Deine private Haft­pflicht­ver­si­che­rung abgesichert. Das gilt auch, falls Du als Eigenheimbesitzer einzelne Zimmer vermietest oder das Zuhause ab und an als Ferienhaus anbietest. Solange Du baust, übernimmt die Bauherrenhaftpflicht den Ver­si­che­rungs­schutz.

Wann haftest Du als Eigentümer für Schäden?

Als Eigentümer musst Du dafür sorgen, dass von Deinem Haus und Grundstück keine Gefahr ausgeht. Dazu gehört, dass Bewohner und Besucher unbeschadet im Haus ein- und ausgehen können. Außerdem dürfen Dritten keine Schäden durch Mängel am Gebäude wie lose Dachziegel oder unebene Gehwegplatten entstehen.

Die Versicherung bietet einen Rundumschutz: Sie zahlt sowohl wenn etwas zu Bruch geht (also bei Sachschäden), als auch wenn sich jemand verletzt (also bei Personenschäden). Wenn der Betreffende durch die Verletzung zusätzliche Einbußen hat, übernimmt auch das die Versicherung – beispielsweise, wenn er wegen des Schadens längere Zeit nicht arbeiten kann. Das sind dann die sogenannten Vermögensschäden.

Darüber hinaus prüft die Versicherung, ob eine Forderung, die jemand Dir gegenüber geltend macht, überhaupt berechtigt ist. Das nennt sich passiver Rechtsschutz.

Wenn Du einen Schaden hast, gelten dieselben Regeln wie bei der privaten Haft­pflicht­ver­si­che­rung: schnell melden und ausreichend dokumentieren. Wichtig ist zusätzlich, die Gefahrenquelle schnellstmöglich zu beseitigen.

Die Versicherung ist kein Freifahrtschein 

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht entbindet Dich nicht von Deiner Sorgfaltspflicht. Ein über Monate kaputtes Licht im Treppenhaus beispielsweise kann als grob fahrlässig ausgelegt werden. In solchen Fällen kann Dir die Versicherung einen Teil der Kosten aufbürden.

Hausmeister sind mitversichert - Als Eigentümer bist Du verantwortlich, falls beim Reinigen oder der Gartenpflege etwas passiert. Der Hausmeister oder sonstige Personen, die Du mit der Reinigung oder Betreuung der Immobilie beauftragt hast, sind also mitversichert.

Beispiel Glatteis - Die Gehwege vor und auf Deinem Gelände müssen im Winter gestreut sein. Diese Aufgabe kannst Du als Vermieter entweder den Mietern übertragen oder eine Firma beauftragen. Im zweiten Fall kannst Du die Kosten auf die Mieter umlegen. Passiert trotzdem etwas, musst Du Dich zwar als Eigentümer um den Schadensfall kümmern. Doch springt die Versicherung für den Schaden ein.

Die Schäden am Gebäude selbst sind nicht über die Haftpflicht versichert. Dafür benötigest Du eine Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung – für Hausbesitzer ebenfalls ein Muss.

Was muss eine gute Versicherung mitbringen?

Die richtige Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sollte auf die Immobilie zugeschnitten sein. Hat das Gebäude keine Solaranlage, muss diese auch nicht mitversichert sein. Einige Standards sollte jedoch jeder Tarif erfüllen. Wir empfehlen, auf folgende Aspekte im Vertrag zu achten:

Mindestens 3 Millionen Euro Versicherungssumme 

Die meisten Schäden beschränken sich auf einen überschaubaren Betrag. Doch ein ungünstiger Sturz von der Treppe kann ein Leben lang nachwirken. Wenn das lockere Geländer daran schuld ist, kann dafür schnell der Hauseigentümer zur Rechenschaft gezogen werden. Daher sollte die Versicherung mindestens für Schäden bis zu 3 Millionen Euro aufkommen. Auch eine höhere Versicherungssumme ist nicht verkehrt und oft bereits für einige Euro mehr im Jahr zu haben.

Bauarbeiten für 100.000 Euro mitversichern 

Beim Hausbau passieren normalerweise die meisten Unfälle. Während der Bauarbeiten brauchst Du eine spezielle Bauherrenhaftpflicht. Sie zahlt für Schäden auf der Baustelle. Dieser Vertrag endet aber, wenn Du Dein fertiges Haus beziehst. Daher sollten spätere Umbauarbeiten und kleinere Modernisierungen in der Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung enthalten sein. Die Versicherer begrenzen jedoch den Schutz anhand der Kosten der Baumaßnahmen. Je nach Anbieter fallen die Höchstgrenzen unterschiedlich aus. Eine gute Orientierung sind 100.000 Euro.

Die Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge mitversichern

Hast Du eine Solarstromanlage auf dem Dach, sichert die richtige Haus- und Gebäudebesitzerhaftpflicht diese mit ab. Gerade falls Du keine Garantie über die Firma hast, die die Anlage installiert hat, solltest Du diese über die Haftpflicht versichern. Denn vor allem bei schweren Stürmen kann es vorkommen, dass sich die Anlage vom Dach löst und auf ein umstehendes Auto fällt.

Auch für Spätfolgen haften

Bei älteren Verträgen kann es vorkommen, dass Schäden, die erst später auffallen, nicht mit abgesichert sind – beispielsweise, wenn eine tropfende Wasserleitung über Monate oder gar Jahre einen Wasserschaden verursacht. Falls Du schon länger eine Haftpflicht besitzt, solltest Du kontrollieren, ob Deine Versicherung auch für solche sogenannten Allmählichkeitsschäden aufkommt.

Wo findest Du die passende Versicherung?

Es gibt verschiedene Wege, um an eine Haus- und Grund­be­sitz­er­haft­pflicht­ver­si­che­rung zu kommen: Am einfachsten ist es, wenn Du Dich direkt an den Versicherer wendest, bei dem Du bereits Deine Pri­vat­haft­pflicht­ver­si­che­rung abgeschlossen hast. Allerdings bekommst Du dann nicht unbedingt den günstigsten Tarif. Je nach Anbieter, Grundstücksgröße und Wohnungsanzahl unterscheiden sich die Kosten für eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zum Teil erheblich.

Eine andere Möglichkeit ist ein Versicherungsmakler. Er vergleicht die Angebote einer Vielzahl von Versicherern. Auch die Vergleichsportale im Internet sind übrigens Versicherungsmakler. Hier kannst Du ganz in Ruhe nach einem passenden Tarif suchen.

Einen soliden Vertrag gibt es für Zweifamilienhäuser bereits für weit weniger als 100 Euro im Jahr. Vermieter können die Kosten für die Versicherung mit der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung an die Mieter weitergeben.

* Was der Stern bedeutet:

Finanztip gehört zu 100 Prozent der gemeinnützigen Finanztip Stiftung. Die hat den Auftrag, die Finanzbildung in Deutschland zu fördern. Alle Gewinne, die Finanztip ausschüttet, gehen an die Stiftung und werden dort für gemeinnützige Projekte verwendet – wie etwa unsere Bildungsinitiative Finanztip Schule.

Wir wollen mit unseren Empfehlungen möglichst vielen Menschen helfen, ihre Finanzen selber zu machen. Daher sind unsere Inhalte kostenlos im Netz verfügbar. Wir finanzieren unsere aufwändige Arbeit mit sogenannten Affiliate Links. Diese Links kennzeichnen wir mit einem Sternchen (*).

Bei Finanztip handhaben wir Affiliate Links aber anders als andere Websites. Wir verlinken ausschließlich auf Produkte, die vorher von unserer unabhängigen Experten-Redaktion empfohlen wurden. Nur dann kann der entsprechende Anbieter einen Link zu diesem Angebot setzen lassen. Geld bekommen wir, wenn Du auf einen solchen Link klickst oder beim Anbieter einen Vertrag abschließt.

Ob und in welcher Höhe uns ein Anbieter vergütet, hat keinerlei Einfluss auf unsere Empfehlungen. Was Dir unsere Experten empfehlen, hängt allein davon ab, ob ein Angebot gut für Verbraucher ist.

Mehr Informationen über unsere Arbeitsweise findest Du auf unserer Über-uns-Seite.