Energieausweis Hausverkauf Wann der Pass zur Gebäude-Energieeffizienz nötig ist

Für Dein Haus brauchst Du einen Energieausweis, wenn Du es verkaufen oder vermieten willst. Nur so können Käufer und Mieter vergleichen, wie effizient Dein Gebäude mit Energie umgeht. Welche Art Ausweis Du benötigst, wer ihn ausstellen darf und was der Ausweis kostet, erfährst Du in diesem Ratgeber. 

Wann ein Energieausweis notwendig ist, regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG): Wenn Du ein neues Haus baust, Dein Haus oder Deine Wohnung verkaufst oder neu vermietest, ist ein Energieausweis Pflicht (§ 80 GEG). Auch wenn Du eine Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten willst, musst Du einen Energieausweis vorlegen. Und wenn Du ein Haus sanierst, kann danach ebenfalls ein Energieausweis notwendig werden. Das ist abhängig von Art und Umfang der Sanierung.

Aber: Wenn Du Dein Haus oder Deine Wohnung selbst bewohnst, brauchst Du keinen Energieausweis. Auch Baudenkmäler oder Gebäude, deren Nutzfläche weniger als 50 Quadratmeter umfasst, sind von dieser Pflicht ausgenommen.

Wann Du den Ausweis vorlegen musst

Die wichtigsten Kennwerte des Energieausweises musst Du bereits in der Verkaufs- oder Vermietungsanzeige angeben, wenn Dir schon ein Energieausweis vorliegt (§ 87 GEG). Dazu gehören: 

• Die Art des Energieausweises: Ist es ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis?
• Den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
• Den Energieträger für die Heizung, also beispielsweise Erdgas oder Heizöl
• Das Baujahr des Hauses
• Die Energieeffizienzklasse laut Energieausweis

Spätestens wenn potenzielle Käuferinnen oder Mieter sich die Immobilie anschauen, musst Du als Eigentümer den Energieausweis vorlegen. Dafür reicht es, wenn Du den Ausweis bei der Besichtigung sichtbar auslegst oder aushängst (§ 80 GEG). 

Verkaufst Du das Haus, musst Du dem Käufer oder der Käuferin nach Abschluss des Kaufvertrages unverzüglich den Energieausweis oder eine Kopie davon zukommen lassen (§ 80 GEG). 

Kümmere Dich also rechtzeitig darum, die erforderlichen Unterlagen bereitzustellen und eventuell einen Energieberater zu beauftragen. 

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Ein neuer Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Nach Ablauf dieses Zeitraums musst Du ein neues Dokument beantragen. Ein abgelaufener Ausweis lässt sich nicht verlängern.

Wenn Du verpflichtet bist, einen Energieausweis vorzulegen, aber das nicht tust oder wenn dieser nicht vollständig oder falsch ist, gilt das als Ordnungswidrigkeit und kann auch von Kauf- oder Mietinteressenten zur Anzeige gebracht werden. Dabei kann ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro verhängt werden.

Quelle: Finanztip-Darstellung (Stand: Oktober 2024)

Warum gibt es unterschiedliche Energieausweise?

Es gibt zwei verschiedene Wege, um die Energieeffizienz einer Immobilie festzustellen:

1. Beim verbrauchsorientierten Energieausweis wird der Energieverbrauch anhand der Verbrauchszahlen der vergangenen drei Jahre ermittelt. Da es sich um die tatsächlichen Werte handelt, hängen die Daten stark vom Verhalten der Bewohner ab.
2. Beim bedarfsorientierten Energieausweis wird der Energiebedarf des Gebäudes anhand verschiedener Faktoren wie Gebäudealter und -typ, Heizungstechnik und Dämmung berechnet.

Verbrauchsausweise sind in der Regel deutlich einfacher und günstiger zu erstellen, da die notwendigen Daten einfacher zu verarbeiten sind. Ein Bedarfsausweis erfordert mehr Daten und auch eine umfangreichere Prüfung und Berechnung, dadurch ist er auch teurer. Dafür ist ein korrekt berechneter Bedarfsausweis aber aussagekräftiger als ein Verbrauchsausweis, weil die Daten nicht durch das aktuelle Heizverhalten der Bewohner beeinflusst werden. Wenn Dein Haus zum Beispiel mehrere Monate im Jahr leer steht, weil Du im Winter vielleicht Deine Zeit im Süden verbringst, wird das im Verbrauchsausweis nicht berücksichtigt. Durch den geringeren Verbrauch würde Dein Haus also besser eingeordnet, als es vielleicht richtig wäre.

Der Energiebedarf oder Energieverbrauch wird dabei in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter Nutzfläche angegeben. Dabei musst Du beachten, dass die Nutzfläche nicht immer der Wohnfläche entspricht, sondern in der Regel etwas höher ist. In der Nutzfläche sind nämlich auch die Flächen enthalten, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden können, aber indirekt mitbeheizt werden, zum Beispiel Treppenhäuser oder Flure.

Quelle: Finanztip-Darstellung (Stand: Oktober 2024)

Was sind der Endenergie- und Primärenergiewert?

Der Primärenergiekennwert in Deinem Ausweis gibt an, wie hoch der Bedarf oder Verbrauch an Primärenergie in Deinem Haus ist. Die Primärenergie ist dabei die Energie, die sowohl durch den Abbau, die Umwandlung und die Lieferung aufgewendet wird. Daraus ergibt sich für jeden Brennstoff ein Primärenergiefaktor, der dann mit Deinem Endenergiebedarf oder -verbrauch multipliziert wird.

Der Endenergiekennwert gibt an, wie viel Energie Du von außen beziehen musst, um Dein Haus zu beheizen. Das ist also die Energiemenge, die bei Dir zuhause beispielsweise in Form von Gas, Öl oder Strom ankommt.

Je mehr erneuerbare Energien Du für Dein Haus verwendest, desto niedriger ist der Primärenergiekennwert. Allerdings kann Dein Haus auch mit einem niedrigen Primärenergiebedarf in eine schlechte Energieeffizienzklasse fallen, beispielsweise weil es schlecht gedämmt ist und dadurch viel Heizenergie verloren geht.

Welche Angaben stehen außerdem im Energieausweis?

Zusätzlich enthält der Energieausweis Angaben zur Adresse, dem Baujahr des Hauses und der Heizung, der Art der Heizung sowie dem Endenergieverbrauch oder -bedarf in Kilowattstunde pro Quadratmeter (kWh/m2) und viele weitere. Alle verpflichtenden Angaben kannst Du in Paragraf 85 des GEG nachlesen.  

Als Eigentümer erfährst Du über den Energieausweis außerdem, welche kostengünstigen Modernisierungen empfehlenswert sind, um die Energieeffizienz zu steigern (§ 84 GEG). Diese Vorschläge sind dabei nur allgemeine Emp­feh­lungen. Planst Du, Dein Haus zu sanieren, solltest Du Dich an einen Energieberater wenden und einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lassen. 

Was ist die Registriernummer? 

Jeder Energieausweis, der seit 2014 erstellt wurde, enthält eine Registriernummer, die zuvor beim Deutschen Institut für Bautechnik beantragt werden muss. Das übernehmen die Ausweisaussteller für Dich. Über die Registriernummer kann stichprobenartig kontrolliert werden, ob die Angaben in den Ausweisen stimmen. Das kann sowohl über eine Überprüfung der Daten als auch über eine Vor-Ort-Begehung passieren. Damit soll die Qualität der Ausweise hochgehalten werden. Als Gebäudeeigentümer bist Du allerdings nicht verpflichtet, einer Begehung zuzustimmen.

Kritik an Energieausweisen

Die Aussagekraft des Energieausweises steht in der Kritik. Grund: Die Werte des Bedarfs- und Verbrauchsausweises sind nicht miteinander vergleichbar, was den Vergleich zwischen Gebäuden mit unterschiedlichen Ausweistypen erschwert. Auch lassen sich anhand der Angaben aus den Energieausweisen nicht direkt die tatsächlichen Energiekosten ableiten.

Kritisiert wird auch, dass es unterschiedliche Möglichkeiten gibt, die Gebäudenutzfläche zu ermitteln. So können für das gleiche Gebäude über die diversen Berechnungsmethoden unterschiedliche Nutzflächen ermittelt werden. Das erschwert nicht nur den Vergleich, sondern verfälscht am Ende auch das Ergebnis des Energieausweises.

Einen Energieausweis kannst Du nicht selbst erstellen. Denn wer einen Energieausweis erstellen darf, muss über bestimmte Qualifikationen verfügen. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt vor, dass nur Menschen mit einer technischen oder naturwissenschaftlichen Ausbildung mit Schwerpunkt im Bereich Gebäudebau und -technik einen Energieausweis ausstellen dürfen (§ 88 GEG). Zu diesem Personenbereich gehören zum Beispiel Architekten, Bauingenieure, aber auch selbstständige Handwerker, Schornsteinfeger und Handwerksmeister. Zusätzlich müssen Aussteller über eine Zusatzqualifikation verfügen, zum Beispiel bestimmte Studienschwerpunkte wie energiesparendes Bauen, eine mehrjährige Berufserfahrung oder eine Fortbildung. Die Novelle des GEG von 2024 erlaubt außerdem Personen einen Energieausweis auszustellen, die eine Qualifikationsprüfung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) im Bereich Energieberatung erfolgreich absolviert haben (§ 88 GEG).

Da es kein eigenes Zertifikat gibt, welches speziell dazu berechtigt, Energieausweise auszustellen, ist die Suche nach einem geeigneten Dienstleister nicht gerade einfach. Bei der Suche nach einem kompetenten Aussteller können zwei Portale helfen:

1. So bietet etwa die Deutsche Energie-Agentur (Dena) eine Datenbank, mit der Du nach entsprechenden Experten suchen kannst. Alle dort aufgenommenen Fachleute erfüllen die Kriterien zur Ausstellung von Energieausweisen nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes.
2. Die Dena betreut außerdem eine Expertenliste für Energieeffizienz der Förderprogramme des Bundes. Dort kannst Du auch spezialisierte Anbieter finden, wenn Du Dein Gebäude energieeffizient sanieren möchtest.

Pass auf, denn im Internet oder via Anruf gibt es auch Betrüger, die es nur auf Dein Geld abgesehen haben. Davor warnt auch die Verbraucherzentrale. Lass Dich nicht verunsichern oder unter Druck setzen, falls Du zum Beispiel per Telefon dazu aufgefordert wirst, schnell eine Energieberatung oder einen neuen Energieausweis in Auftrag zu geben. Am Ende werden Dir viel zu teure Leistungen in Rechnung gestellt. 

Wenn Du nicht über die oben genannten Expertenlisten gehst, solltest Du Dir unbedingt vorlegen lassen, auf welcher Grundlage der von Dir gewählte Dienstleister berechtigt ist, einen Energieausweis auszustellen. Lass Dir im besten Fall auch Daten zur Berufshaftpflichtversicherung des Ausstellers geben, damit Du Ansprüche geltend machen kannst, falls der ausgestellte Energieausweis fehlerhaft ist.

Bevor Du einen Energieausweis beantragst, solltest Du Dich darüber informieren, welcher Typ für Deine Immobilie vorgeschrieben ist. Wie oben beschrieben, hast Du oft die Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Ersterer ist günstiger, aber weniger aussagekräftig. Letzterer ist deutlich teurer, da die Erhebung der Daten aufwendiger ist.

Die Kosten für einen Energieausweis hängt stark davon ab, wie komplex Dein Gebäude ist. Ein Verbrauchsausweis kann bis zu 100 Euro kosten, ein Bedarfsausweis schnell mehrere Hundert Euro. Eine Vor-Ort-Begehung ist bei beiden Ausweisarten nicht standardmäßig inbegriffen und kostet extra. Sie ist aber gerade beim Bedarfsausweis sinnvoll, da dafür wesentlich mehr Daten erforderlich sind. Wie viel genau ein Ausweis kostet, hängt aber immer von der Art der Immobilie und der Komplexität der darin verbauten Gebäudetechnik ab.

Im Internet bieten viele Aussteller Verbrauchs- und Bedarfsausweise wesentlich günstiger an. Das liegt in der Regel daran, dass die Anbieter die notwendigen Daten online von Dir abfragen und ohne Besichtigungstermin vor Ort überprüfen. Solche Auswertungen sind zulässig, können aber zu ungenauen oder falschen Angaben zum Energiestandard des Gebäudes führen. Lass Dich daher nicht von diesen Billigangeboten locken, sondern wende Dich lieber an seriöse Anbieter.

Um Dir Ärger zu ersparen, solltest Du verschiedene Angebote auf Preis und Leistung hin vergleichen. Auch als Eigentümer kann es sich für Dich lohnen, mehr Geld für einen Bedarfsausweis inklusive Vor-Ort-Begehung auszugeben. Mit den ausführlichen Informationen aus der energetischen Bewertung des Gebäudes lassen sich wichtige Schlüsse für mögliche Investitionen ziehen, die Du später mit einem Energieberater und dem individuellen Sanierungsfahrplan im Detail planen kannst.

Als potenzieller Käufer oder potenzielle Mieterin hast Du ein Recht darauf, den Energieausweis einzusehen. Lege eine Kopie des Dokuments in Deinen Unterlagen ab.

Für Laien ist es nicht ganz einfach, aus den verschiedenen Kennwerten des Energieausweises schlau zu werden. Wir sagen Dir, welche Angaben besonders wichtig sind:

1. Auf der ersten Seite findest Du Informationen zum Alter und Typ des Gebäudes oder um welchen Gebäudeteil es sich im Fall einer Wohnung handelt. Außerdem ist dort bereits angegeben, ob es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt.
2. Auf der zweiten Seite kannst Du die Energieeffizienz des Gebäudes auf einer Farbskala ablesen. Energieeffiziente Gebäude landen im grünen Bereich der Skala, Immobilien mit einem hohen Energieverbrauch im roten Farbbereich. Seit 2014 gibt es wie bei Elektrogeräten eine Einstufung in Energieeffizienzklassen von A+ bis H. Der Primärenergiebedarf berücksichtigt den Energiebedarf inklusive des gesamten Prozesses der Energiebereitstellung (Erkundung, Gewinnung, Umwandlung). Anhand dieses Wertes kannst Du einschätzen, wie umweltschonend das Gebäude ist. Der Endenergiebedarf gibt die jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an.
3. Auf der dritten Seite findest Du die „Vergleichswerte Endenergie“. Diese Skala zeigt Dir, ebenfalls anhand eines Farbschemas und Effizienzklassen, wie viel Energie bestimmte Gebäudetypen durchschnittlich benötigen. Ein Bestandsgebäude liegt mit 150 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) in der Energieklasse E. Ein neugebautes Einfamilienhaus schneidet mit einem Verbrauch zwischen 50 und 75 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr dagegen wesentlich besser ab und landet in der Effizienzklasse B.
4. Die vierte Seite des Energieausweises listet verschiedene Vorschläge auf, wie Eigentümer die Energiebilanz der Immobilie durch energetische Sanierungsmaßnahmen verbessern können. Hausbesitzer sind nicht dazu verpflichtet, diese Emp­feh­lungen umzusetzen.

Bei der Besichtigung der Immobilie solltest Du Dich nicht einzig und allein auf die Angaben des Energieausweises verlassen. Ebenso sinnvoll ist es, Alter und Lage des Gebäudes, die Fensterisolierung, den Heizungstyp sowie die Dämmung von Dach und Wänden zu ermitteln, um abzuschätzen, wie hoch die Energiekosten voraussichtlich ausfallen werden. Am besten kannst Du die voraussichtlichen Heizkosten abschätzen, wenn der Verkäufer oder Vermieter Dir die Abrechnungen der Vorjahre zur Verfügung stellt. Dazu ist er allerdings nicht verpflichtet. Wie bei einem Verbrauchsausweis musst Du aber auch hier beachten, dass der Verbrauch der Vorjahre auch vom Heizverhalten der Bewohner abhängt. Bei Dir könnte es ganz anders aussehen.

Falls Du aus den Angaben im Ausweis nicht schlau wirst, lass Dich von der örtlichen Verbraucherzentrale beraten. Mit deren Experten kannst Du die Kennzahlen gemeinsam durchgehen und die voraussichtlichen Energiekosten berechnen.

Die EU-Mitgliedsstaaten haben sich 2024 auf strengere Vorschriften der Gebäuderichtlinie geeinigt. Das gemeinsame Ziel ist es, dass der Primärenergiebedarf von Wohngebäuden in der EU sinken soll – nämlich um bis zu 22 Prozent bis 2035. Das kann zum Beispiel durch energetische Sanierung erreicht werden. 

Von der Richtlinie sind aber auch die Energieausweise an sich betroffen.

Der Energieausweis wird vereinheitlicht 

Um mehr Vergleichbarkeit zu schaffen, sollen die Energieausweise der unterschiedlichen Länder vereinheitlicht werden. Dafür sollen sie sowohl optisch als auch inhaltlich gleich sein.

Während es in Deutschland die Effizienzklassen A+ bis H gibt, soll es nach der Vereinheitlichung die Klassen A bis G geben. Dabei werden zur Energieeffizienzklasse A alle Gebäude gehören, die als Nullemissionsgebäude zählen. In die Klasse G sollen alle Gebäude eingeteilt werden, die zum Zeit­punkt der Einführung die schlechteste Energieeffizienz im Land haben. Die einzelnen Mitgliedsstaaten sollen aber auch weiterhin die Effizienzklasse A+ für Gebäude, die noch energieeffizienter als Nullenergiegebäude sind, nutzen dürfen.

Du musst Dich beraten lassen 

Wenn Dein Haus eine Energieeffizienz laut Energieausweis von weniger als C ausweist, sollst Du verpflichtet werden, eine Renovierungsberatung in Anspruch zu nehmen. Dafür soll eine zentrale Anlaufstelle geschaffen werden. Wer oder was das in Deutschland sein könnte und ob das etwas kosten wird, ist noch unklar. 

Auch der Zeit­punkt für die Beratung ist geregelt: Entweder direkt, nachdem Dein alter Ausweis abläuft, oder fünf Jahre nachdem ein neuer Ausweis ausgestellt wurde.

Wann Du zukünftig einen Energieausweis brauchst

Es ist geplant, dass der Energieausweis zukünftig für folgende Fälle verpflichtend sein soll:

• bei Vermietung oder Verkauf einer Immobilie
• bei der Verlängerung von Mietverträgen
• nach einer größeren Sanierung

Was bedeutet das für Dich?

Ob und wann Du Deinen Energieausweis erneuern lassen musst, um ihn an die geplante europäische Vorgabe anzupassen, steht noch nicht fest.

Auch, ob Dein Haus womöglich zum Sanierungsfall wird, ist noch offen, da die Bundesregierung die EU-Vorgaben erst noch in nationales Recht umsetzen muss. Wie genau dann die Vorgaben lauten werden, ist noch nicht bekannt. Insgesamt hat die Bundesregierung bis Mai 2026 Zeit, über die notwendigen Maßnahmen zu entscheiden.