Das Wichtigste in Kürze
So gehst Du vor
Besorge Dir als Eigentümer rechtzeitig vor einer Neuvermietung oder einem Hausverkauf den Energieausweis für das Gebäude.
Nutze seriöse Datenbanken wie die der Deutschen Energie-Agentur, um einen geeigneten Aussteller zu finden und vergleiche verschiedene Angebote auf Preis und Leistung.
Zeigt Dein Energieausweis eine sehr schlechte Energieeffizienz an, solltest Du über eine energetische Sanierung nachdenken. Verschaff Dir im neuen Finanztip-Buch Energetisches Sanieren: Einfach erklärt einen Überblick über das Thema.
Gib als Eigentümer die wichtigsten Kennwerte des Energieausweises schon in der Verkaufs- oder Vermietungsanzeige an.
Verlasse Dich als Kauf- oder Mietinteressent dagegen nicht nur auf die Angaben des Energieausweises, sondern frage auch nach den Verbrauchsabrechnungen der Vorjahre.
Inhalt
Viele Verbraucher denken beim Begriff Energieausweis zuerst an die Energieeffizienz-Label, die seit Jahren auf Haushalts- und Elektrogeräten zu finden sind. Dass mittlerweile ein solches Dokument auch die Energieeffizienz von Gebäuden ausweist, ist dagegen weniger bekannt. Willst Du ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten, brauchst Du den Ausweis. Und als Kauf- oder Mietinteressent solltest Du auch immer einen Blick hineinwerfen.
Der Energieausweis soll über die Energieeffizienz von Wohngebäuden informieren. Wenn Du ein Haus kaufen willst oder Dich als Mieter für eine Wohnung interessierst, sollst Du anhand der Angaben unterschiedliche Angebote auf ihre Energiekosten hin vergleichen können.
Es gibt zwei verschiedene Wege, um die Energieeffizienz einer Immobilie festzustellen:
Verbrauchsausweise sind in der Regel deutlich einfacher und günstiger zu erstellen, da die notwendigen Daten einfacher zu verarbeiten sind. Ein Bedarfsausweis erfordert mehr Daten und auch eine umfangreichere Prüfung und Berechnung, dadurch ist er auch teurer. Dafür ist ein korrekt berechneter Bedarfsausweis aber aussagekräftiger als ein Verbrauchsweis, weil die Daten nicht durch das aktuelle Heizverhalten der Bewohner beeinflusst werden. Wenn Dein Haus zum Beispiel mehrere Monate im Jahr leer steht, weil Du im Winter vielleicht Deine Zeit im Süden verbringst, wird das im Verbrauchsausweis nicht berücksichtigt. Durch den geringeren Verbrauch würde Dein Haus also besser eingeordnet, als es vielleicht richtig wäre.
Der Energiebedarf oder Energieverbrauch wird dabei in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter Nutzfläche angegeben. Dabei musst Du beachten, dass die Nutzfläche nicht immer der Wohnfläche entspricht, sondern in der Regel etwas höher ist. In der Nutzfläche sind nämlich auch die Flächen enthalten, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden können, aber indirekt mitbeheizt werden, zum Beispiel Treppenhäuser oder Flure.
Auf der Seite zum Energieverbrauch oder Energiebedarf Deines Hauses findest Du auch eine farbige Skala mit den Buchstaben A+ bis H. Diese gibt die Energieeffizienz Deines Hauses wieder, damit Du sie mit anderen Häusern einfacher vergleichen kannst. Dazu wird je nach Art Deines Ausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis) der Primär- und Endenergieverbrauch oder -bedarf Deines Hauses eingetragen, sodass Du anhand der Skala ablesen kannst, wo sich Dein Haus darauf einreiht. Zur Orientierung wird auch der Energiebedarf unterschiedlicher Gebäudearten angegeben. Dabei musst Du beachten, dass diese Zuordnung 2014 verändert wurde. Neuere Energieausweise sind daher mit älteren nicht wirklich vergleichbar. Je weiter hinten Dein Haus in der Skala ist, desto schlechter ist seine Energieeffizienz.
Der Primärenergiekennwert in Deinem Ausweis gibt an, wie hoch der Bedarf oder Verbrauch an Primärenergie in Deinem Haus ist. Die Primärenergie ist dabei die Energie, die sowohl durch den Abbau, die Umwandlung und die Lieferung aufgewendet wird. Daraus ergibt sich für jeden Brennstoff ein Primärenergiefaktor, der dann mit Deinem Endenergiebedarf oder -verbrauch multipliziert wird.
Der Endenergiekennwert gibt wieder, wieviel Energie Du von außen beziehen musst, um Dein Haus zu beheizen. Das ist also die Energiemenge, die bei Dir zuhause beispielsweise in Form von Gas, Öl oder Strom ankommt.
Je mehr erneuerbare Energien Du für Dein Haus verwendest, desto niedriger ist der Primärenergiekennwert. Allerdings kann Dein Haus auch mit einem niedrigen Primärenergiebedarf in eine schlechte Energieeffizienzklasse fallen, beispielsweise weil es schlecht gedämmt ist und so viel Heizenergie verloren geht.
Zusätzlich enthält der Energieausweis Angaben zur Adresse, dem Baujahr des Hauses, der Art der Heizung sowie den Endenergieverbrauch oder -bedarf in Kilowattstunde pro Quadratmeter (kWh/m2). Als Eigentümer erfährst Du über den Energieausweis außerdem, welche kostengünstigen Modernisierungen empfehlenswert sind, um die Energieeffizienz zu steigern. Diese Vorschläge sind dabei nur Empfehlungen und keine Verpflichtungen.
Jeder Energieausweis, der seit 2014 erstellt wurde, enthält eine Registriernummer, die zuvor beim Deutschen Institut für Bautechnik beantragt werden muss. Das übernehmen die Ausweisaussteller für Dich. Über die Registriernummer kann stichprobenartig kontrolliert werden, ob die Angaben in den Ausweisen stimmen. Das kann sowohl über eine Überprüfung der Daten als auch über eine Vor-Ort-Begehung passieren. Damit soll die Qualität der Ausweise hochgehalten werden. Als Gebäudeeigentümer bist Du allerdings nicht verpflichtet, dieser Begehung zuzustimmen.
Ob Du ein neues Haus baust, Deine Immobilie umfassend sanierst, Dein Haus oder Deine Wohnung verkaufst oder neu vermietest: In diesen Fällen ist ein Energieausweis Pflicht. Auch wenn Du eine Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten willst, musst Du einen Energieausweis vorlegen. So sieht es das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor. Und wenn Du ein Haus sanierst, kann danach ebenfalls ein Energieausweis notwendig werden. Das ist abhängig von Art und Umfang der Sanierung.
Wenn Du Dein Haus oder Deine Wohnung selbst nutzt, brauchst Du keinen Energieausweis. Auch Baudenkmäler oder Gebäude, deren Nutzfläche weniger als 50 Quadratmeter umfasst, sind von dieser Pflicht ausgenommen.
Spätestens wenn potenzielle Käuferinnen oder Mieter sich die Immobilie anschauen, musst Du als Eigentümer den Energieausweis vorlegen. Kümmere Dich also rechtzeitig darum, die erforderlichen Unterlagen bereitzustellen und eventuell einen Energieberater zu beauftragen.
Achtung: Seit 2014 musst Du die wichtigsten Kennwerte des Energieausweises, darunter der Energiebedarf oder -verbrauch sowie der Energieträger, bereits in der Verkaufsanzeige angeben.
Je nach Bundesland sind unterschiedliche Behörden, etwa die Bauaufsichtsbehörde oder das Bauordnungsamt, zuständig. Wenn Du nicht sicher bist, ob Du alle Anforderungen erfüllst, solltest Du Dich mit der zuständigen Stelle in Kontakt setzen.
Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, benötigst Du einen Bedarfsausweis. Nur wenn die Immobilie schon beim Bau oder durch eine umfassende Sanierung die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung erfüllt, gilt diese Pflicht nicht. Auch bei Neubauten ist ein Bedarfsausweis notwendig.
In allen anderen Fällen, in der der Bedarfsausweis nicht zwingend vorgeschrieben ist, kannst Du als Eigentümer selbst entscheiden, ob Du bei Sanierung, Verkauf oder Vermietung einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis vorlegst.
Wer einen Energieausweis ausstellen will, muss über bestimmte Qualifikationen verfügen. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt vor, dass nur Menschen mit einer technischen oder naturwissenschaftlichen Ausbildung mit Schwerpunkt im Bereich Gebäudebau und -technik einen Energieausweis ausstellen dürfen. Zu diesem Personenbereich gehören zum Beispiel Architekten, Bauingenieure, aber auch selbstständige Handwerker und Handwerksmeister. Zusätzlich müssen Aussteller über eine Zusatzqualifikation, zum Beispiel bestimmte Studienschwerpunkte wie energiesparendes Bauen, eine mehrjährige Berufserfahrung oder eine Fortbildung, verfügen. Gemäß der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes, die ab 2024 gilt, soll ein Energieausweis auch von Personen ausgestellt werden dürfen, die eine Qualifikationsprüfung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle im Bereich Energieberatung erfolgreich absolviert haben.
Da es kein eigenes Zertifikat gibt, welches speziell dazu berechtigt, Energieausweise auszustellen, ist die Suche nach einem geeigneten Dienstleister nicht gerade einfach. Bei der Suche nach einem kompetenten Aussteller können drei Portale helfen:
Du solltest auf jeden Fall aufpassen, denn es gibt auch jede Menge Betrüger, die es nur auf Dein Geld abgesehen haben. Wenn Du nicht über die oben genannten Expertenlisten gehst, solltest Du Dir unbedingt vorlegen lassen, auf welcher Grundlage der von Dir gewählte Dienstleister berechtigt ist, einen Energieausweis auszustellen. Lass Dir im besten Fall auch Daten zur Berufshaftpflichtversicherung des Ausstellers geben, damit Du Ansprüche geltend machen kannst, wenn der ausgestellte Energieausweis fehlerhaft ist.
Bevor Du einen Energieausweis beantragst, solltest Du Dich darüber informieren, welcher Typ für Deine Immobilie vorgeschrieben ist. Wie oben beschrieben, hast Du oft die Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Ersterer ist günstiger, aber weniger aussagekräftig. Letzterer ist deutlich teurer, da die Erhebung der Daten aufwendiger ist.
Der Preis für einen Energieausweis ist stark davon abhängig, wie komplex Dein Gebäude ist. Ein Verbrauchsausweis kann bis zu 100 Euro kosten, ein Bedarfsausweis schnell mehrere Hundert Euro. Eine Vor-Ort-Begehung ist bei beiden Ausweisarten nicht standardmäßig inbegriffen und kostet extra. Sie ist aber gerade beim Bedarfsausweis sinnvoll, da dafür wesentlich mehr Daten erforderlich sind. Wie viel genau ein Ausweis kostet, hängt aber letztlich von der Art der Immobilie und der Komplexität der darin verbauten Gebäudetechnik ab.
Im Internet bieten viele Aussteller Verbrauchs- und Bedarfsausweise wesentlich günstiger an. Das liegt in der Regel daran, dass die Anbieter die notwendigen Daten online von Dir abfragen und ohne Besichtigungstermin vor Ort überprüfen. Solche Auswertungen sind zulässig, können aber zu ungenauen oder falschen Angaben zum Energiestandard des Gebäudes führen. Lass Dich daher nicht von diesen Billigangeboten locken, sondern wende Dich lieber an seriöse Anbieter.
Um Dir Ärger zu ersparen, solltest Du verschiedene Angebote auf Preis und Leistung hin vergleichen. Auch als Eigentümer kann es sich für Dich lohnen, mehr Geld für einen Bedarfsausweis inklusive Vor-Ort-Begehung auszugeben. Mit den ausführlichen Informationen aus der energetischen Bewertung des Gebäudes lassen sich wichtige Schlüsse für mögliche Investitionen ziehen. Die Modernisierungs-Tipps sind individuell auf Deine Immobilie zugeschnitten. Gerade wenn Du Dein Haus energetisch sanieren willst, ist der Bedarfsausweis die bessere Wahl.
Als potenzieller Käufer oder potenzielle Mieterin hast Du ein Recht darauf, den Energieausweis einzusehen. Lege eine Kopie des Dokuments in Deinen Unterlagen ab.
Für Laien ist es nicht ganz einfach, aus den verschiedenen Kennwerten des Energieausweises schlau zu werden. Wir sagen Dir, welche Angaben besonders wichtig sind:
Bei der Besichtigung der Immobilie solltest Du Dich nicht einzig und allein auf die Angaben des Energieausweises verlassen. Ebenso sinnvoll ist es, Alter und Lage des Gebäudes, die Fensterisolierung, den Heizungstyp sowie die Dämmung von Dach und Wänden zu ermitteln, um abzuschätzen, wie hoch die Energiekosten voraussichtlich ausfallen werden. Am besten kannst Du die voraussichtlichen Heizkosten abschätzen, wenn der Verkäufer oder Vermieter Dir die Abrechnungen der Vorjahre zur Verfügung stellt. Dazu ist er allerdings nicht verpflichtet.
Falls Du aus den Angaben im Ausweis nicht schlau wirst, lass Dich von der örtlichen Verbraucherzentrale beraten. Mit deren Experten kannst Du die Kennzahlen gemeinsam durchgehen und die voraussichtlichen Energiekosten berechnen.
Als Verkäufer bist Du verpflichtet, potenziellen Käufern Einblick in die Daten des Energieausweises zu geben. Bei der Besichtigung genügt es, wenn Du den Ausweis oder eine Kopie gut sichtbar aushängst oder auslegst. Aber selbst wenn es zu keinem Besichtigungstermin kommt, musst Du das Dokument vorlegen; spätestens dann, wenn Dich der Mietinteressent dazu auffordert. Nach Abschluss des Kaufvertrages musst Du dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie übergeben.
Wichtig: Liegt der Energieausweis schon vor, wenn Du eine Verkaufsanzeige in kommerziellen Medien aufgibst, dann musst Du darin bereits wichtige Eckdaten angegeben. Dazu gehören
Welche weiteren Unterlagen Du für den Hausverkauf benötigst, kannst Du in unserem Ratgeber Haus verkaufen nachlesen.
Ein neuer Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Nach Ablauf dieses Zeitraums musst Du ein neues Dokument beantragen. Ein abgelaufener Ausweis lässt sich nicht verlängern.
Wenn Du verpflichtet bist, einen Energieausweis vorzulegen, aber das nicht tust oder wenn dieser nicht vollständig oder falsch ist, gilt das als Ordnungswidrigkeit und kann auch von Kauf- oder Mietinteressenten zur Anzeige gebracht werden. Dabei kann ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro verhängt werden.
Die Aussagekraft des Energieausweises steht in der Kritik. Grund: Die Werte des Bedarfs- und Verbrauchsausweises sind nicht miteinander vergleichbar, was den Vergleich zwischen Gebäuden mit unterschiedlichen Ausweistypen erschwert. Auch lassen sich anhand der Angaben aus den Energieausweisen nicht direkt die tatsächlichen Energiekosten ableiten.
Kritisiert wird auch, dass es unterschiedliche Möglichkeiten gibt, die Gebäudenutzfläche zu ermitteln. Das führt dazu, dass bei Gebäuden mit der gleichen Wohnfläche unterschiedliche Nutzflächen errechnet werden. Selbst beim gleichen Gebäude kann über die diversen Berechnungsmethoden eine unterschiedliche Nutzfläche ermittelt werden. Das erschwert nicht nur die Vergleichbarkeit, sondern verfälscht am Ende auch das Ergebnis des Energieausweises.
Immer wieder kommt es zu Vorfällen, in denen Betrüger versuchen, aus der Angst vor einem Bußgeld Profit zu schlagen. Lass Dich nicht verunsichern oder unter Druck setzen, falls Du zum Beispiel per Telefon dazu aufgefordert wirst, schnell eine Energieberatung oder einen neuen Energieausweis in Auftrag zu geben. Am Ende werden Dir viel zu teure Leistungen in Rechnung gestellt. Informiere Dich erst, ob für Deine Immobilie eine Energieausweis-Pflicht besteht und suche Dir dann besser selbst einen Experten.
Die EU überarbeitet zurzeit die Richtlinie über die Energieeffizienz von Gebäuden. Das ausgewiesene Ziel ist, dass alle Gebäude in der EU bis 2050 keine Emissionen mehr ausstoßen. Ein Teil der Richtlinie ist es, dass bis 2033 alle Gebäude auf den Energieeffizienzstandard D laut Energieausweis saniert werden sollen.
Um mehr Vergleichbarkeit zu schaffen, sollen die Energieausweise der unterschiedlichen Länder vereinheitlicht werden. Während es in Deutschland die Effizienzklassen A+ bis H gibt, soll es nach der Vereinheitlichung für alle nur noch die Klassen A bis G geben. Dabei werden zur Energieeffizienzklasse A alle Gebäude gehören, die als Nullemissionsgebäude zählen. In die Klasse G sollen alle Gebäude eingeteilt werden, die in Bezug auf ihre Energieeffizienz zu den schlechtesten 15 Prozent des Landes gehören. Die einzelnen Mitgliedsstaaten sollen aber auch die Effizienzklasse A+ für besonders energieeffiziente Gebäude nutzen dürfen.
Die Energieausweise für die Effizienzklassen D bis G sollen dann auch nur noch 5 Jahre gültig sein. Wenn Du eine energetische Sanierung vornimmst, soll die Aktualisierung der Ausweise vereinfacht werden. Neben dem Primärenergiefaktor sollen auch weitere Kennzahlen auf den neuen Ausweisen geben:
die Treibhausgasemissionen des Gebäudes und
der Einsatz von erneuerbaren Energien sowie
Angaben zur Raumklimaqualität.
Die EU schreibt dabei vor, dass die Kosten für die neuen Ausweise erschwinglich sein sollen. Für sozial schwache Haushalte sollen sie sogar kostenlos sein.
Es ist geplant, dass der Energieausweis zukünftig für folgende Fälle verpflichtend sein soll:
Ob und wann Du Deinen Energieausweis erneuern lassen musst, um ihn an die geplante europäische Vorgabe anzupassen, steht noch nicht fest.
Auch, ob Dein Haus womöglich zum Sanierungsfall wird, ist noch offen, da sich die Einteilung in die Energieeffizienzklassen nochmals ändern wird.
Momentan wird die Richtlinie noch im europäischen Parlament abgestimmt. Es kann sich also immer noch etwas ändern. Nachdem die Richtlinie verabschiedet sein wird, muss sie noch in nationales Recht umgesetzt werden. Das gilt für Deutschland und alle anderen EU-Staaten. Dabei hat jedes Land oft noch ein bisschen Spielraum, um die Richtlinie vertretbar an die nationalen Eigenheiten anzupassen. Was auf Dich zukommt, ist also noch offen. Wenn Dein Haus allerdings in einem energetisch sehr schlechten Zustand ist, so ist es auch jetzt schon sinnvoll, sich mit einer Sanierung und den möglichen Förderprogrammen auseinanderzusetzen.
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