Energieausweis Hausverkauf

Wann der Pass zur Gebäude-Energieeffizienz nötig ist

Max Mergenbaum Stand: 25. Juli 2019
Das Wichtigste in Kürze
  • Ein Energieausweis zeigt an, wie sparsam ein Gebäude mit Energie umgeht. 
  • Bei einer Neuvermietung, einem Hausverkauf und weiteren Anlässen müssen Interessenten den Energieausweis des Gebäudes einsehen können.
  • Es gibt den Energieausweis in zwei Ausführungen: als verbrauchsorientierten und als bedarfsorientierten Energieausweis.
  • Welche Art Sie benötigen, hängt von den Eigenheiten des Gebäudes ab. Service-Rechner im Internet helfen Ihnen, die richtige Variante zu finden.
So gehen Sie vor
  • Besorgen Sie als Eigentümer rechtzeitig vor einer Neuvermietung oder einem Hausverkauf den Energieauswies für das Gebäude.
  • Nutzen Sie seriöse Datenbanken, wie die der Deutschen Energie-Agentur, um einen geeigneten Aussteller zu finden und vergleichen Sie verschiedene Angebote auf Preis und Leistung.
  • Geben Sie als Eigentümer die wichtigsten Kennwerte des Energieausweises schon in der Verkaufs- oder Vermietungsanzeige an.
  • Verlassen Sie sich als Kauf- oder Mietinteressent dagegen nicht nur auf die Angaben des Energieausweises, sondern fragen Sie nach den Verbrauchsabrechnungen der Vorjahre.

Viele Verbraucher denken beim Begriff Energieausweis zuerst an die Energieeffizienz-Label, die seit Jahren auf Haushalts- und Elektrogeräten zu finden sind. Dass mittlerweile ein solches Dokument auch die Energieeffizienz von Gebäuden ausweist, ist dagegen weniger bekannt. Wollen Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten, brauchen Sie den Ausweis. Und als Kauf- oder Mietinteressent sollten Sie auch immer einen Blick hineinwerfen.

Was dokumentiert der Energieausweis?

Der Energieausweis soll über die Energieeffizienz von Wohngebäuden informieren. Wer ein Haus kaufen will oder sich als Mieter für eine Wohnung interessiert, soll anhand der Angaben unterschiedliche Angebote auf ihre Energiekosten hin vergleichen können.
 
Dabei gibt es zwei verschiedene Wege, um die Energieeffizienz einer Immobilie festzustellen:

  1. Beim verbrauchsorientierten Energieausweis wird der Energieverbrauch anhand der Verbrauchszahlen der vergangenen drei Jahre ermittelt. Da es sich um die tatsächlichen Werte handelt, hängen die Daten stark vom Verhalten der Bewohner ab.
  2. Beim bedarfsorientierten Energieausweis wird der Energiebedarf des Gebäudes anhand verschiedener Faktoren wie Gebäudealter und -typ, Heizungstechnik und Dämmung berechnet.

Zusätzlich enthält der Energieausweis Angaben zum Baujahr des Hauses, der Art der Heizung sowie den Endenergieverbrauch oder -bedarf in Kilowattstunde pro Quadratmeter (kWh/m2). Seit 2014 sind auch die Energieeffizienzklassen im Ausweis angegeben. 

Wann brauche ich einen Energieausweis?

Ob Sie ein neues Haus bauen, Ihre Immobilie umfassend sanieren, Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen oder neu vermieten: In diesen Fällen ist ein Energieausweis Pflicht. Auch wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten, müssen Sie einen Energieausweis vorlegen. So sieht es die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor.

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst nutzen, brauchen Sie keinen Energieausweis. Auch Baudenkmäler oder Gebäude, deren Nutzfläche weniger als 50 Quadratmeter umfasst, sind von dieser Pflicht ausgenommen. Falls Sie sich unsicher sind, ob Sie einen Energieausweis beantragen müssen, können Sie auf der Website der Energieagentur NRW einen kostenlosen Online-Check machen.

Wann Sie den Ausweis vorlegen müssen 

Spätestens wenn potenzielle Käuferinnen oder Mieter sich die Immobilie anschauen, müssen Sie als Eigentümer den Energieausweis vorlegen. Kümmern Sie sich also rechtzeitig darum, die erforderlichen Unterlagen bereitzustellen und eventuell einen Energieberater zu beauftragen. Verstoßen Sie gegen diese Vorschrift, droht Ihnen ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Achtung: Seit 2014 müssen Sie die wichtigsten Kennwerte des Energieausweises, darunter der Energiebedarf oder -verbrauch sowie der Energieträger, bereits in der Verkaufsanzeige angeben.

Je nach Bundesland sind unterschiedliche Behörden, etwa die Bauaufsichtsbehörde oder das Bauordnungsamt, zuständig. Wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie alle Anforderungen erfüllen, sollten Sie sich mit der zuständigen Stelle in Kontakt setzen.

Wann der Bedarfsausweis, wann der Verbrauchsausweis infrage kommt 

Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, benötigen Sie einen Bedarfsausweis. Nur wenn die Immobilie durch eine umfassende Sanierung die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung erfüllt, gilt diese Pflicht nicht. Auch bei Neubauten ist ein Bedarfsausweis notwendig.

In allen anderen Fällen, in der der Bedarfsausweis nicht zwingend vorgeschrieben ist, können Sie als Eigentümer selbst entscheiden, ob Sie bei Sanierung, Verkauf oder Vermietung einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis vorlegen.

Wer stellt einen Energieausweis aus?

Wer einen Energieausweis ausstellen will, muss über bestimmte Qualifikationen verfügen. Die Energiesparverordnung schreibt vor, dass nur Menschen mit einer technischen oder naturwissenschaftlichen Ausbildung mit Schwerpunkt im Bereich Gebäudebau und -technik einen Energieausweis ausstellen dürfen. Zu diesem Personenbereich gehören zum Beispiel Architekten, Bauingenieure, aber auch selbstständige Handwerker und Handwerksmeister. Zusätzlich müssen Aussteller über eine Zusatzqualifikation, zum Beispiel eine mehrjährige Berufserfahrung oder eine Fortbildung, verfügen.

Da es kein eigenes Zertifikat gibt, welches speziell dazu berechtigt, Energieausweise auszustellen, ist die Suche nach einem geeigneten Dienstleister nicht gerade einfach. Bei der Suche nach einem kompetenten Aussteller können drei Portale helfen:

  1. So bietet etwa die Deutsche Energie-Agentur (Dena) eine Datenbank an, mit der Sie nach entsprechenden Experten suchen können. Alle dort aufgenommenen Fachleute erfüllen die Kriterien zur Ausstellung von Energieausweisen nach der Energiesparverordnung.
  2. Die Dena betreut außerdem eine weitere Expertenliste für Energieeffizienz der Förderprogramme des Bundes. Dort können Sie auch spezialisierte Anbieter finden, wenn Sie Ihr Gebäude energieeffizient sanieren möchten.
  3. In diesem Fall sollten Sie auch prüfen, ob Sie für eine energetische Modernisierung Fördermittel des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) beantragen können. Auch diese Institution bietet eine Datenbank an, mit der Sie nach Ausstellern von Energieausweisen für Gebäude suchen können.

Was kostet die Ausstellung eines Energieausweises?

Bevor Sie einen Energieausweis beantragen, sollten Sie sich darüber informieren, welcher Typ für Ihre Immobilie vorgeschrieben ist. Wie oben beschrieben, haben Sie oft die Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Ersterer ist günstiger, aber weniger aussagekräftig. Letzterer ist deutlich teurer, da die Erhebung der Daten aufwendiger ist.
 
Ein Verbrauchsausweis kann bis zu 100 Euro kosten, ein Bedarfsausweis gut mehrere Hundert Euro. Eine Vor-Ort-Begehung ist bei beiden Ausweisarten nicht standardmäßig inbegriffen und kostet extra. Sie ist aber gerade beim Bedarfsausweis sinnvoll, da dafür wesentlich mehr Daten erforderlich sind. Wie viel genau ein Ausweis kostet, hängt aber letztlich von der Art der Immobilie und der Komplexität der darin verbauten Gebäudetechnik ab.

Im Internet bieten viele Aussteller Verbrauchs- und Bedarfsausweise wesentlich günstiger an. Das liegt in der Regel daran, dass die Anbieter die notwendigen Daten online von Ihnen abfragen und ohne Besichtigungstermin vor Ort überprüfen. Solche Auswertungen sind zulässig, können aber zu ungenauen oder falschen Angaben zum Energiestandard des Gebäudes führen.

Um sich Ärger zu ersparen, sollten Sie verschiedene Angebote auf Preis und Leistung hin vergleichen. Auch als Eigentümer kann es sich für Sie lohnen, mehr Geld für einen Bedarfsausweis inklusive Vor-Ort-Begehung auszugeben. Mit den ausführlichen Informationen aus der energetischen Bewertung des Gebäudes lassen sich wichtige Schlüsse für mögliche Investitionen ziehen. Die Modernisierungs-Tipps sind individuell auf Ihre Immobilie zugeschnitten. Gerade wenn Sie Ihr Haus energetisch sanieren wollen, ist der Bedarfsausweis die bessere Wahl.

Was müssen Immobilienkäufer beim Energieausweis beachten?

Als potenzieller Käufer oder potenzielle Mieterin haben Sie ein Recht darauf, den Energieausweis einzusehen. Legen Sie eine Kopie des Dokuments in Ihren Unterlagen ab.
 
Für Laien ist es nicht ganz einfach, aus den verschiedenen Kennwerten des Energieausweises schlau zu werden. Diese Angaben sind besonders wichtig:

  1. Auf der ersten Seite finden Sie Informationen zum Alter und Typ des Gebäudes oder um welchen Gebäudeteil es sich im Fall einer Wohnung handelt. Außerdem ist dort auch bereits angegeben, ob es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt.
  2. Auf der zweiten Seite können Sie die Energieeffizienz des Gebäudes auf einer Farbskala ablesen. Energieeffiziente Gebäude landen im grünen Bereich der Skala, Immobilien mit einem hohen Energieverbrauch im roten Farbbereich. Seit 2014 gibt es wie bei Elektrogeräten eine Einstufung in Energieeffizienzklassen von A+ bis H. Der Primär-Energiebedarf berücksichtigt den Energiebedarf inklusive des gesamten Prozesses der Energiebereitstellung (Erkundung, Gewinnung, Umwandlung). Anhand dieses Wertes können Sie einschätzen, wie umweltschonend das Gebäude ist. Der Endenergiebedarf gibt die jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. 
  3. Auf der dritten Seite finden Sie die „Vergleichswerte Endenergie“. Diese Skala zeigt Ihnen, ebenfalls anhand von Farbschema und Effizienzklassen, wie viel Energie bestimmte Gebäudetypen durchschnittlich benötigen. Ein Bestandsgebäude liegt mit 150 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m2a) in der Energieklasse E. Ein neugebautes Einfamilienhaus schneidet mit einem Verbrauch zwischen 50 und 75 kWh/m2a dagegen wesentlich besser ab und landet in der Effizienzklasse B.
  4. Die vierte Seite des Energieausweises listet verschiedene Vorschläge auf, wie Eigentümer die Energie-Bilanz der Immobilie verbessern können. Hausbesitzer sind nicht dazu verpflichtet, diese Empfehlungen umzusetzen.

Bei der Besichtigung der Immobilie sollten Sie sich nicht einzig und allein auf die Angaben des Energieausweises verlassen. Ebenso sinnvoll ist es, Alter und Lage des Gebäudes, die Fensterisolierung, den Heizungstyp sowie die Dämmung von Dach und Wänden zu ermitteln, um abzuschätzen, wie hoch die Energiekosten voraussichtlich ausfallen werden. Am besten können Sie die voraussichtlichen Heizkosten abschätzen, wenn der Verkäufer oder Vermieter Ihnen die Abrechnungen der Vorjahre zur Verfügung stellt. Dazu ist er allerdings nicht verpflichtet.

Falls Sie aus den Angaben im Ausweis nicht schlau werden, lassen Sie sich von der örtlichen Verbraucherzentrale beraten. Mit deren Experten können Sie Kennzahlen gemeinsam durchgehen und die voraussichtlichen Energiekosten berechnen. 
 

Was müssen Verkäufer zum Energieausweis wissen?

Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, potenziellen Käufern Einblick in die Daten des Energieausweises zu geben. Bei der Besichtigung genügt es, wenn Sie den Ausweis oder eine Kopie gut sichtbar aushängen oder auslegen. Aber selbst wenn es zu keinem Besichtigungstermin kommt, müssen Sie das Dokument vorlegen; spätestens dann, wenn Sie der Mietinteressent dazu auffordert. Nach Abschluss des Kaufvertrages müssen Sie dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie übergeben.

Wichtig: Liegt der Energieausweis schon vor, wenn Sie eine Verkaufsanzeige in kommerziellen Medien aufgeben, dann müssen Sie darin bereits wichtige Eckdaten angegeben. Dazu gehören

  1. die Art des Energieausweises,
  2. der Energieverbrauch beziehungsweise Energiebedarf,
  3. der wesentliche Energieträger des Gebäudes sowie
  4. Baujahr und Effizienzklasse, wenn es sich um ein Wohngebäude handelt (§16a EnEV).

Welche weiteren Unterlagen Sie für den Hausverkauf benötigen, können Sie in unserem Ratgeber Haus verkaufen nachlesen.

Was gibt es beim Energieausweis noch zu beachten?

Ein neuer Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Nach Ablauf dieses Zeitraums müssen Sie ein neues Dokument beantragen. Ein abgelaufener Ausweis lässt sich nicht verlängern.

Die Aussagekraft des Energieausweises steht in der Kritik. Grund: Die Werte des Bedarfs- und Verbrauchsausweises sind nicht miteinander vergleichbar, was den Vergleich zwischen Gebäuden mit unterschiedlichen Ausweistypen erschwert. Auch lassen sich anhand der Angaben aus den Energieausweisen nicht direkt die tatsächlichen Energiekosten ableiten.

Vorsicht vor Betrügern

Immer wieder kommt es zu Vorfällen, in denen Betrüger versuchen, aus der Angst vor einem Bußgeld Profit zu schlagen. Lassen Sie sich nicht verunsichern oder unter Druck setzen, falls Sie zum Beispiel per Telefon dazu aufgefordert werden, schnell eine Energieberatung oder einen neuen Energieausweis in Auftrag zu geben. Am Ende werden Ihnen viel zu teure Leistungen in Rechnung gestellt. Informieren Sie sich erst, ob für Ihre Immobilie eine Energieausweis-Pflicht besteht und suchen Sie sich dann besser selbst einen Experten.

Autor
Max Mergenbaum

Stand: 25. Juli 2019


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