Notarkosten Haus Mit diesen Gebühren musst Du rechnen

Beim Kauf eines Hauses sorgt der Notar dafür, dass die gesetzlichen vorgegebenen Schritte eingehalten werden. Dafür fallen die Notarkosten an.

Notarkosten sind die Gebühren, die Du an den Notar zahlst, damit er den Hauskauf rechtssicher abwickelt. Sie fallen an, weil der Gesetzgeber vorschreibt, dass Immobilienkäufe in Deutschland nur mit notarieller Beurkundung gültig sind (§ 311 b Abs. 1 BGB).

Der Notar übernimmt mehrere wichtige Aufgaben: 

• Er erstellt und beurkundet den Kaufvertrag. Dabei sorgt er dafür, dass beide Seiten den Vertrag verstehen.
• Außerdem beantragt und begleitet der Notar die notwendigen Eintragungen und Änderungen im Grundbuch: die Auflassungsvormerkung, eine Grundschuld bei einer Finanzierung und die Umschreibung des Eigentums.

Der Notar ist dabei neutral; er vertritt weder den Käufer noch den Verkäufer, sondern achtet darauf, dass alles rechtlich korrekt abläuft.

Das bedeutet für Dich: Ohne Notar kannst Du in Deutschland keine Immobilie kaufen oder verkaufen. Die Notarkosten sind also ein fester Bestandteil der Kaufnebenkosten, die Du als Käufer zusätzlich zum Kaufpreis einplanen musst.

Der Notar begleitet den gesamten Kaufprozess von Anfang bis Ende und stellt sicher, dass alles rechtlich korrekt abläuft.

Im Detail übernimmt der Notar folgende Aufgaben:

Grundbuch prüfen: Der Notar holt einen aktuellen Grundbuchauszug ein und prüft, ob Belastungen wie Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte auf der Immobilie liegen. Diese Eintragungen im Grundbuch bespricht er mit Dir vor der Beurkundung.

Kaufvertragsentwurf erstellen 

Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und legt den Notartermin so, dass Du im Regelfall mindestens zwei Wochen Zeit hast, um den Entwurf zu prüfen (§ 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG).

Beurkundungstermin durchführen

Im Termin verliest der Notar den Vertrag Wort für Wort, erklärt alle Klauseln und beantwortet Deine Fragen. Erst wenn alles klar ist, unterschreibst Du. Die Beurkundung macht den Kaufvertrag rechtsgültig. Dieser Termin wird oft auch Notartermin genannt.

Auflassungsvormerkung eintragen lassen

Nach der Beurkundung beantragt der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Ist sie eingetragen, kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen oder zusätzlich belasten.

Kaufpreis abwickeln

Der Notar teilt Dir als Käufer der Immobilie mit, wann Du den Kaufpreis zahlen musst. Das geschieht erst, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, etwa, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und der Verkäufer alle erforderlichen Unterlagen vorgelegt hat.

Löschung alter Belastungen veranlassen

Wenn auf der Immobilie noch Grundschulden oder andere Rechte des Verkäufers lasten, sorgt der Notar dafür, dass diese gelöscht werden – meist nachdem der Verkäufer seine Bank mit dem Kaufpreis abbezahlt hat.

Eigentumsumschreibung beantragen: Sobald der Kaufpreis bezahlt ist, beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung wirst Du offiziell Eigentümer der Immobilie.

Ein Beispiel: Du kaufst ein Haus für 400.000 Euro. Der Notar prüft das Grundbuch und stellt fest, dass noch eine Grundschuld über 200.000 Euro zugunsten der Bank des Verkäufers eingetragen ist. Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass diese Grundschuld gelöscht wird, wenn Du den Kaufpreis bezahlt hast und außerdem eine neue Grundschuld zugunsten Deiner Bank eingetragen wird. 

Der Notar koordiniert den Ablauf: Du zahlst die 400.000 Euro, der Verkäufer tilgt damit seine Restschuld bei der Bank, die Bank bewilligt die Löschung der alten Grundschuld und der Notar beantragt, die Grundschuld im Grundbuch zu löschen. Erst danach wirst Du als Eigentümer eingetragen.

Der Notar ist während des gesamten Prozesses Dein Ansprechpartner.

Die Begleitung und Prüfung des Kaufprozesses durch den Notar schützt alle beteiligten Parteien vor Fehlern.

Die Arbeit des Notars stellt etwa sicher, dass Du den Kaufpreis erst bezahlst, wenn der Eigentumsübergang bereits im Grundbuch vorgemerkt ist. Ohne diese Absicherung könntest Du im schlimmsten Fall den Kaufpreis zahlen, ohne jemals Eigentümer zu werden.

Ein Beispiel: Du kaufst ein Haus für 300.000 Euro. Der Notar stellt bei der Grundbuchprüfung fest, dass noch ein Wohnrecht für die frühere Eigentümerin eingetragen ist. Ohne diese Prüfung hättest Du das Haus gekauft, könntest es aber nicht selbst nutzen oder vermieten, solange das Wohnrecht besteht. Der Notar sorgt dafür, dass das Wohnrecht vor der Eigentumsübertragung gelöscht wird, wenn das dem Willen der beiden Vertragsparteien entspricht. Eine andere Lösung wäre es, dass Ihr noch einmal über den Kaufpreis verhandelt und das Wohnrecht dabei berücksichtigt.

Der Kaufprozess einer Immobilie sichert also den allgemeinen Rechtsverkehr: Weil der Notar jeden Schritt kontrolliert, können alle Geldgeber – der Käufer, die Bank des Verkäufers und die Bank des Käufers – sicher sein, dass die geschlossenen Verträge Schritt für Schritt umgesetzt werden. Die Arbeit des Notars, mit den entsprechenden Kosten, sorgt also dafür, dass dieses wichtige Geschäft rechtssicher ablaufen kann.

Die Notarkosten beim Hauskauf liegen in der Regel zwischen 1,5 und zwei Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind allerdings nicht nur die Kosten, die der Notar selbst in Rechnung stellt, denn aus fast jedem Antrag des Notars ergibt sich eine Eintragung, die das Grundbuchamt vornimmt. Notar- und Grundbuchkosten werden deshalb in den Nebenkosten eines Hauskaufs meist zusammengefasst. Das gilt auch für Finanzierungsrechner.

Die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Das bedeutet: Die Gebühren sind bundesweit einheitlich und nicht verhandelbar.

Die Höhe der Notarkosten und weiterer Nebenkosten kannst Du mit dem Finanztip-Nebenkostenrechner bestimmen:

Die genaue Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und der Art der Finanzierung.

Die Kosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen: Die Beurkundung des Kaufvertrags macht den größten Teil aus. Hinzu kommen die Gebühren für die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Löschung alter Grundschulden, falls vorhanden. Zusätzliche Gebühren werden etwa fällig, wenn der Notar Vollmachten beglaubigt.

Das bedeutet: Du zahlst zwar einheitliche Gebührensätze, die Kosten in Euro sind aber trotzdem abhängig vom konkreten Fall.

Die Notarkosten richten sich nach dem Geschäftswert; in der Regel ist das der Kaufpreis der Immobilie. Auf den Geschäftswert werden dann die Gebührensätze angewendet, die sich aus den Anlagen zum Gerichts- und Notarkostengesetz ergeben: 

• Anlage 1 führt die einzelnen Geschäftsvorfälle auf, die der Notar übernimmt, etwa den Antrag auf Eintragung eines Eigentümers im Grundbuch, und nennt dazu einen Faktor, etwa 1,0 (Anlage 1 zu § 3 Absatz 2 GNotKG).
• Anlage 2 enthält dazu eine Gebührenstaffel und Gebührensätze mit den Tabellen A und B, (Anlage 2 zu § 3 Absatz 2 GNotKG). 

Die Gebühr ist nach dem Geschäftswert gestaffelt, der mit dem Faktor multipliziert wird. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Gebühr, aber die Staffelung ist leicht degressiv: Bei höheren Kaufpreisen sinkt der prozentuale Anteil der Notarkosten leicht.

Zusätzlich zu den reinen Notargebühren fallen Auslagen an. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für Grundbuchauszüge, Porto oder Kopien. Diese Auslagen sind in der Regel überschaubar und machen nur einen kleinen Teil der Gesamtkosten aus. 

Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Notarkosten?

Der wichtigste Faktor ist der Kaufpreis der Immobilie, denn er bestimmt den Geschäftswert. Es gibt allerdings noch weitere Faktoren, die nicht so offensichtlich sind.

Ein weiterer Faktor sind etwa Art und Umfang der notariellen Tätigkeiten. Nicht jeder Hauskauf ist gleich. Wenn zum Beispiel noch Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind, die gelöscht werden müssen, fallen zusätzliche Gebühren an. Auch wenn Du eine neue Finanzierung aufnimmst und der Notar die Grundschuldbestellung beurkunden muss, erhöhen sich die Kosten. 

Ein weiterer Faktor ist die Anzahl der Beteiligten. Kaufst Du die Immobilie allein oder zusammen mit einer anderen Person? Bei mehreren Käufern oder Verkäufern kann der Aufwand für den Notar steigen, etwa weil mehr Unterschriften nötig sind oder zusätzliche Vollmachten beurkundet werden müssen. Das schlägt sich in der Rechnung nieder.

Auch Sonderfälle beeinflussen die Höhe. Wenn Du zum Beispiel ein Erbbaurecht erwirbst statt eines Grundstücks, oder wenn der Kauf mit besonderen Auflagen verbunden ist – etwa einem Wohnrecht für den Verkäufer –, wird die Beurkundung aufwendiger. Der Notar muss mehr prüfen, mehr erklären und mehr dokumentieren. Das führt zu höheren Gebühren.

Neben den Notar- und Grundbuchkosten kommen beim Hauskauf noch die Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Makler auf Dich zu. Diese drei Posten bilden zusammen die sogenannten Kaufnebenkosten – und sie können sich schnell auf mehrere Tausend Euro summieren.

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. In Bayern zahlst Du 3,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen, im Saarland, in Brandenburg, Schleswig-Holstein dagegen 6,5 Prozent. Die Steuer wird vom Finanzamt festgesetzt, nachdem der Notar den Kaufvertrag an die Behörde gemeldet hat. Du musst sie innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids überweisen.

Die Kosten, mit denen Du in den einzelnen Bundesländern rechnen musst, kannst Du der nachfolgenden Grafik entnehmen.

Ja und nein! Die Notargebühren selbst kannst Du nicht verhandeln – sie sind gesetzlich festgelegt. Aber es gibt einige Stellschrauben, mit denen Du die Grundlagen für die Kostenberechnung senken kannst.

Das bedeutet: Die Notargebühren sind kein entscheidender Faktor bei Deinem Kaufprojekt. Trotzdem solltest Du prüfen, ob Du einen der Spartipps nutzen kannst.