Grundschuld

Wenn die Bank die Hand auf dem Grundstück hat

Dirk Eilinghoff 15. September 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Die Grundschuld ist ein Recht, das Banken als Sicherheit bei Baukrediten verwenden.
  • Eine Grundschuld lässt die Bank in das Grundbuch eintragen. Das Grundstück dient dabei sozusagen als Rücklage, falls die Zahlung eines bestimmten Geldbetrags wegbricht.
  • In Verbindung mit weiteren Regelungen kann die Bank mit einer Grundschuld rasch die Zwangsvollstreckung betreiben, wenn der Kunde bei seinem Immobilienkredit in Rückstand gerät.
  • Ähnlich wie die Grundschuld funktioniert die Hypothek. In der Praxis verwenden Banken als Kreditsicherheit allerdings eher die Grundschuld. Sie lässt sich später auch für weitere Kredite nutzen.
So gehst Du vor
  • Wunder Dich nicht, wenn die Bank im Rahmen Deiner Baufinanzierung verlangt, eine Grundschuld einzutragen. Das ist üblich. Um die Einzelheiten kümmern sich Bank und Notar.
  • Du solltest zu diesem Zeitpunkt aber sicher sein, dass Du ein passendes Finanzierungskonzept hast und einen günstigen Zins für Dein Bauvorhaben erhältst.
  • Um dies sicher zu stellen, solltest Du nicht nur mit einer einzelnen Bank sprechen, sondern auch einen Kreditvermittler einbeziehen. Unsere Empfehlungen sind Dr. KleinInterhyp und Planethome.

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, benötigt in den meisten Fällen einen Immobilienkredit. Bevor der Kreditgeber, also die Bank oder Bausparkasse, das Geld überweist, verlangt er in der Regel, dass zu seinen Gunsten eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld stellt sicher, dass er sein Geld zurückerhält, falls sein Kunde den Baukredit nicht wie vereinbart zurückzahlt.

Die Grundschuld sichert die Forderungen der Bank

Grundschuld und Hypothek sind sogenannte Grundpfandrechte, die ein Grundstück belasten: Über das Grundstück sichert sich die Bank, zu deren Gunsten die Grundschuld eingetragen wurde, die Zahlung einer bestimmten Geldsumme.

Wer sich für ein Grundstück interessiert (etwa, weil er das Grundstück und das Gebäude darauf kaufen möchte), kann daran sofort erkennen, dass die eingetragene Bank oder Bausparkasse noch einen bestimmten Geldbetrag erhalten muss. Der Käufer des Grundstücks muss sich also mit der Bank oder Bausparkasse darüber einigen, welcher Geldbetrag noch offen ist, und wie die Bank dieses Geld erhalten soll. Grundpfandrechte wie die Grundschuld oder Hypothek stellen sicher, dass ein Grundstück nicht „an der Bank vorbei“ verkauft werden kann.

Außerdem kann die Bank die Zwangsvollstreckung betreiben, wenn der Kreditnehmer mit seinen Zahlungen in Rückstand gerät.

Um die Grundschuld kümmern sich Bank und Notar

Um das Thema Grundschuld musst Du Dich als Immobilienkäufer und Bauherr erst kümmern, wenn Du ein Grundstück oder eine Kaufimmobilie gefunden hast. Ein konkretes Finanzierungsangebot machen Banken nur, wenn sie Unterlagen zum Darlehensnehmer und zur Immobilie haben. Zu diesen Unterlagen gehört auch ein Grundbuchauszug, aus dem die Belastungen des Grundstücks (darunter auch Grundschulden) hervorgehen. Die Bank möchte wissen, ob sie für den zukünftigen Eigentümer eine Grundschuld eintragen kann oder ob bereits eine andere Bank im Grundbuch steht. Außerdem prüft sie, ob es sonstige Belastungen gibt, die die Besicherung des Baukredits beeinflussen.

Enthält das Grundbuch etwa bereits eine Grundschuld zugunsten einer anderen Bank, so kann diese häufig erhalten bleiben. Die eingetragene Bank tritt dann die Grundschuld im Zuge des Verkaufs an die neue Bank ab. Allerdings lässt sich (auch mit Blick auf Verhandlungen über den Kaufpreis) aus der Höhe der eingetragenen Grundschuld nicht ablesen, wie viel der bisherige Eigentümer seiner Bank tatsächlich noch schuldet. Die Grundschuld bleibt in der Regel in voller Höhe im Grundbuch bestehen, solange der Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt ist.

Welche Grundschuld für die neue Bank eingetragen wird und welche Sicherheiten sie ansonsten verlangt, vereinbaren Bank und Kunde im Darlehensvertrag. Andere Fragen rund um die Grundschuld regeln Käufer und Verkäufer der Immobilie in einem weiteren Vertrag, dem Kaufvertrag. So wird in dem Kaufvertrag etwa aufgeführt, welche Grundschulden bereits im Grundbuch stehen und ob diese gelöscht oder übernommen werden sollen. Außerdem erteilt der alte Eigentümer dem Käufer üblicherweise eine Vollmacht, das Grundstück mit Grundpfandrechten wie einer Grundschuld zu belasten.

Da ein Notar den Kaufvertrag für eine Immobilie erstellt und beurkundet, kannst Du als Immobilienkäufer also davon ausgehen, dass Bank und Notar alle Fragen um die Grundschuld im Vorfeld regeln. Beim Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag noch einmal Wort für Wort vor. Erst wenn dann keine Fragen mehr aufkommen, solltest Du diesen unterschreiben.

Zur Grundschuld gehört eine Zweckerklärung

Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nicht davon abhängig, dass es noch ein Darlehen gibt, für das sie eingetragen wurde. Eine Grundschuld kannst Du deshalb später (etwa für einen Modernisierungskredit) nutzen, auch wenn Du Deinen ersten Baukredit bereits zurückgezahlt hast. Deshalb legt die Bank mit Dir in einer besonderen Vereinbarung fest, für welche Forderungen die Grundschuld eingetragen wird. Diese Sicherungsabrede oder Zweckerklärung gehört bei Baudarlehen üblicherweise zum Kreditvertrag.

Bevor Du also eine Grundschuld eintragen lässt, musst Du Dich zunächst mit der Bank über den Baukredit einigen. Mit dem Kreditvertrag erhältst Du die Zweckerklärung für die Grundschuld, die das Grundbuchamt dann mithilfe eines Notars in das Grundbuch einträgt. Der Notar setzt zu diesem Zweck eine Urkunde auf, in der Du als Immobilienkäufer als Sicherungsgeber eine Grundschuld „bestellst“, den Notar also bittest, die Grundschuld in das Grundbuch einzutragen. Den Eintrag selbst übernimmt dann das zuständige Grundbuchamt.

Grundschuldzinsen sind hoch

In die Urkunde zur Grundschuldbestellung trägt der Notar nicht nur die Höhe der Grundschuld ein, sondern auch die jährliche Verzinsung. Im Vergleich zur Verzinsung des Baukredits oder zu den aktuellen Bauzinsen ist die Höhe der dort festgelegten Zinsen für die meisten Immobilienkäufer irritierend hoch: In der Regel sind es 15 Prozent.

Dieser höhere Zinssatz ist allerdings nur dann relevant, wenn die Immobilie zwangsversteigert wird. In diesem Fall kann die Bank dann einen Betrag aus dem Versteigerungserlös verlangen, der über der Höhe der Grundschuld liegt. Dies kann zum Beispiel sein, wenn der Kunde seine Darlehensrate nicht mehr bezahlt hat und auch noch Verzugszinsen aufgelaufen sind. Die Grundschuldverzinsung bildet somit einen zusätzlichen Sicherheitspuffer für die Bank.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Reihenfolge der Einträge im Grundbuch. Bevor eine Bank ein Immobiliendarlehen vergibt, prüft sie sehr genau, ob bereits Grundschulden in das Grundbuch eingetragen sind. Im Fall einer Zwangsvollstreckung gehen immer die Rechte der Bank vor, die in der Reihenfolge der Einträge weiter oben steht. Sie hat dann einen höheren Rang. Das heißt: Sie kann also bei einer Zwangsvollstreckung eher damit rechnen, ihr Geld zurückzubekommen.

Aus diesem Grund bestehen Banken in der Regel darauf, dass sie das Baudarlehen erst auszahlen, wenn die Grundschuld eingetragen ist. Verbleibt zwischen Kaufvertrag und Zahlung des Kaufpreises zu wenig Zeit, kann der Notar ersatzweise bestätigen, dass die Grundschuld am vorgesehenen Rang eingetragen werden kann (Notarbestätigung).

Der Weg zur Zwangsvollstreckung ist kurz

Gerät ein Kunde in Zahlungsschwierigkeiten, geht es für die Bank nicht nur darum, die richtige Darlehenshöhe abgesichert zu haben. Wichtig ist für sie auch, schnell und einfach Zugriff auf das Grundstück und sonstige Sicherheiten zu bekommen.

Dafür verlangt sie üblicherweise nicht nur, dass der zukünftige Wohnungs- oder Hauseigentümer eine Grundschuld eintragen lässt (und damit das Grundstück als Sicherheit für die Schulden dient). Sie fordert auch, dass er sich als Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück unterwirft (dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung). Die Bank muss dann nicht erst gerichtlich feststellen lassen, dass der Eigentümer die Zwangsvollstreckung dulden muss, sondern kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist die Zwangsvollstreckung beantragen.

Schließlich verlangt die kreditgebende Bank im Rahmen der Grundschuldbestellung auch noch die Übernahme der persönlichen Haftung. Im Fall der Fälle haftest Du nicht nur mit der Immobilie, sondern auch mit Deinem gesamten sonstigen Vermögen.

Auch wenn Du davon ausgehst, dass Du Deinen Baukredit problemlos zurückzahlst, sollte Dir daher bewusst sein, dass Du der Bank umfangreiche Rechte einräumst, wenn Du eine Grundschuld bestellst. Kannst Du nicht mehr zahlen, darf das Kreditinstitut einfach und schnell auf Dein Einkommen und Vermögen zugreifen.

So findest Du Buchgrundschulden im Grundbuch

Grundschulden erhalten vom Grundsatz her eine eigene Urkunde, den Grundschuldbrief. Allerdings ist es in der Praxis recht umständlich, Grundschuldbriefe hin und her zu schicken. Deshalb wird die Grundschuld meist als sogenannte Buchgrundschuld ausgestaltet und in die Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. In der Abteilung III sind neben Grundschulden auch Hypotheken und Rentenschulden aufgeführt.

Dass die Grundschuld eine Buchgrundschuld ist, muss der Notar bei der Grundschuldbestellung angeben. Dies geschieht, indem er die Erteilung eines Grundschuldbriefes ausschließt.

Nach der Rückzahlung gibt es eine Löschungsbewilligung

Hast Du Deinen Baukredit zurückgezahlt, verbleibt die Grundschuld zunächst im Grundbuch. Allerdings hast Du einen Anspruch darauf, dass die Grundschuld gelöscht oder übertragen wird. Den Baukredit auf diese Weise abzuschließen, ist eine Nebenpflicht des Kreditgebers, für die er auch keine Bankgebühren erheben darf.

Wie diese Frage gelöst wird, hängt von den Plänen der Bank und Dir als Eigentümer der Immobilie ab. Du kannst die Grundschuld für weitere Kredite bestehen lassen. Die Bank kann aber auch sofort erklären, dass sie mit der Löschung der Grundschuld einverstanden ist und Dir eine Löschungsbewilligung schicken. Mit Hilfe eines Notars darfst Du dann beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld beantragen.

Fazit: Grundschuld beim Kreditvermittler ansprechen

Auch wenn Bank und Notar die Fragen rund um die Grundschuld weitgehend vorgeben und von sich aus regeln, solltest Du die Grundschuld im Beratungsgespräch für Deinen Baukredit ansprechen. So kannst Du besser einschätzen, welche Verpflichtungen Du eingehst und welche Folgen es haben kann, wenn Du zahlungsunfähig wirst.

Grundsätzlich ist der Weg zur optimalen Baufinanzierung immer derselbe: Berechne zunächst, wie viel Du für die Immobilie maximal ausgeben kannst. Dazu nutzt Du am besten einen Hypothekenrechner.

Sobald Du weißt, welche Hypothek Du aufnehmen kannst, solltest Du Dich für ein Finanzierungskonzept und den besten Zins an eine Bank oder einen Kreditvermittler wenden. Die großen Kreditvermittler haben grundsätzlich den Vorteil, dass sie die Angebote Hunderter Banken vergleichen und daher gut einschätzen, bei welcher Bank Du das beste Angebot erhältst. Mehr dazu liest Du in unserem Ratgeber Baufinanzierung. Wir empfehlen die folgenden Anbieter:

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