Tiny House Baugenehmigung Braucht Dein Tiny House eine Baugenehmigung?

Ein Tiny House ist ein kleines Haus, das auf Rädern oder einem festen Fundament steht. 

Ein Tiny House bietet Dir eine minimalistische Form des Wohnens. Es zeichnet sich durch geringen Platzbedarf, aber auch ein geringes Platzangebot aus. 

Damit löst ein Tiny House eine der Grundfragen des Alltags, der nach der passenden Wohnform, auf ungewöhnliche und recht neue Art und Weise: Statt aufwendig und für viel Geld zu mieten oder zu kaufen, schaffst Du Dir ein preiswertes und kleines Haus an, für das Du Dich nicht oder kaum verschulden musst.

Woher stammt die Idee des Tiny Houses?

Die Idee, die Frage der Wohnung durch einen kleinen Bau, aber ohne großen Baukredit, zu lösen, entstand vor allem in den USA in den 1990er-Jahren. Sie ist Teil einer Bewegung, die Minimalismus, Selbstversorgung und finanzielle Freiheit als Elemente eines alternativen Lebensstils betrachtete.

Ein Tiny House ähnelt von der Grundform und Größe einem Wohnwagen ohne Räder oder der Unterkunft eines Dauercampers. Also sollte man denken, dass diese Wohnform in Deutschland seit Jahrzehnten etabliert ist und Du die Frage der Genehmigung recht einfach klären kannst.

Das ist allerdings keineswegs der Fall, denn dauerhaft zu wohnen ist rechtlich etwas ganz anderes als zu campen. Ein fest installiertes Tiny House ist eben auch kein Wohnwagen.

Rechtlich stößt Du auf eine Reihe von Herausforderungen, wenn Du die Grundidee des Tiny Houses – dauerhaft auf kleinem Raum zu wohnen – in Deutschland umsetzen willst. Je nachdem, wie Dein Tiny House ausgestaltet ist und wie Du es nutzt, musst Du eine Reihe von Vorschriften aus unterschiedlichen Rechtsgebieten einhalten:

• Solange Dein Tiny House mobil bleibt und Du es im Straßenverkehr bewegen willst, musst Du das Verkehrsrecht beachten, etwa die Straßenverkehrszulassungsordnung (StVZO).
• Willst Du Dein Tiny House als Wohnung nutzen, musst Du das Meldegesetz beachten (BMG).
• Ist ein Tiny House als Anlage oder bauliche Anlage zu bewerten, gilt Baurecht, vor allem das Baugesetzbuch (BauGB), die Baunutzungsverordnung (BauNV) und die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes. Die Bauordnung legt unter anderem fest, für welche Vorhaben Du eine Baugenehmigung benötigst.

Du benötigst nicht immer eine Baugenehmigung. Allerdings passen die Ausnahmen in der Regel nicht zu der Absicht, dauerhaft in dem Tiny House zu wohnen. 

Wenn Du dauerhaft in einem kleinen, fest aufgestellten Minihaus wohnen möchtest, solltest Du deshalb davon ausgehen, dass Du eine Baugenehmigung benötigst.

Ob eine Genehmigung nötig ist und welche Vorschriften Du sonst noch einhalten musst, hängt dann von drei Faktoren ab: 

• der geplanten Nutzung,
• dem konkreten Standort innerhalb der Gemeinde
• und dem Bundesland, zu dem die Gemeinde gehört.

Je mehr Abstriche Du von der Idee des Dauerwohnens im festen Tiny House machst, umso mehr Möglichkeiten hast Du. Kommt es etwa für Dich infrage, das Tiny House nur zeitweise zu nutzen, kann unter Umständen auch ein Stellplatz auf dem Campingplatz geeignet sein, und das Tiny House kann genehmigungsfrei sein.

Inwiefern diese Möglichkeiten überhaupt bestehen, hängt aber vom Einzelfall ab.

Ein Tiny House kann aus unterschiedlichen Gründen genehmigungsfrei sein. Das bedeutet aber nicht, dass Du keine Behörde informieren oder Unterlagen einreichen musst. 

„Genehmigungsfrei“ kann im Alltag verschiedene Sachverhalte abdecken: 

Dein Vorhaben kann verfahrensfrei sein

Wenn Dein Vorhaben verfahrensfrei ist, wird überhaupt kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt. Das bedeutet aber nicht, dass das Vorhaben überall zulässig ist. Als Bauherr bleibst Du etwa dafür verantwortlich, dass der Bebauungsplan, Abstandsflächen oder der Brandschutz eingehalten wird.

Ein Beispiel: Nach der bayerischen Bauordung (BayBO) sind Gebäude bis zu 75 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt außerhalb des Außenbereichs verfahrensfrei. 

“Außenbereich” bezieht sich in diesem Zusammenhang nicht das Gebäude, sondern auf die Einteilung im Planungsrecht. Ganz allgemein gesprochen geht es um Gebiete außerhalb der Gemeinde. Das Tiny House darf also nicht im planungsrechtlichen Außenbereich stehen. also einem Bereich, der nicht mindestens einen Bebauungsplan nach Paragraf 30 BauGB hat oder im Innenbereich nach Paragraf 34 BauGB liegt. Auf der grünen Wiese oder am Waldrand im Außenbereich darfst Du also selbst ein kleines Tiny House nicht einfach aufstellen.

Auf dem passenden Stellplatz kann ein kleines Tiny House kann diese Voraussetzungen aber durchaus erfüllen (§ 57 BayBO Abs. 1 Satz 1a)). 

Du kannst leider auch nicht davon ausgehen, dass die Bauordnung in Deinem Bundesland eine ähnliche Regelung enthält. So gibt es zwar auch in NRW eine Regelung zu Gebäuden mit bis zu 75 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt, allerdings dürfen diese etwa keine Toiletten enthalten (§ 62 Abs. 1 Nr. 1a) BauO NRW). Damit dürfte ein bewohnbares Tiny House nach dieser Regelung nicht genehmigungsfrei sein.

Gerade auf diese Kategorie der verfahrensfreien Vorhaben solltest Du also nicht allzu stark setzen: Auch Tiny Houses kosten schnell einen fünfstelligen Betrag, und bevor Du solche Beträge ausgibst, solltest Du sicherstellen, dass Dein Stellplatz „safe“ ist. Sprich also selbst dann mit der Baubehörde, wenn Dein Vorhaben vermeintlich verfahrensfrei ist.

Dein Vorhaben kann freigestellt werden

Bei der Genehmigungsfreistellung entfällt zwar die Baugenehmigung, nicht aber die Beteiligung der Gemeinde. So können etwa nach der Bauordnung NRW typische Wohngebäude genehmigungsfrei gestellt sein, wenn sie im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegen, die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde innerhalb der gesetzlichen Frist kein Genehmigungsverfahren verlangt (§ 63 BauO NRW).

In diesem Fall ist zwar keine Baugenehmigung erforderlich, trotzdem musst Du mit Deinem Tiny House die Vorgaben des qualifizierten Bebauungsplans einhalten. 

Du benötigst also im Grunde ein klassisches Baugrundstück, das Du dann aber – soweit zulässig – nur mit einem Tiny House bebaust. Gerade das entspricht aber nicht der Grundidee des Tiny Houses: ein kleines Haus für einen kleinen Preis auf ein kleines Grundstück zu stellen.

Dein Tiny House kann ein Fahrzeug sein

Dein Tiny House kann genehmigungsfrei sein, wenn es als Fahrzeug zugelassen ist und tatsächlich mobil bleibt. Je nach Ausgestaltung kann ein mobiles Tiny House verkehrsrechtlich ein Wohnmobil oder auch ein Wohnanhänger sein. Für eine Einstufung als Wohnmobil nennt die Straßenverkehrszulassungsordnung (StVZO) etwa die folgende Mindestausstattung:

• Tisch und Sitzgelegenheiten,
• Schlafgelegenheiten, die unter Umständen tagsüber als Sitze dienen können,
• eine Kochgelegenheit sowie
• Einrichtungen für Gepäck und sonstige Gegenständen (Anlage XXIX Nr. 5.1 StVZO).

Aber Vorsicht: Eine Zulassung als Fahrzeug erlaubt Dir nicht, das Tiny House überall dauerhaft aufzustellen oder darin zu wohnen. Sobald es dauerhaft an einem Ort steht, an die Versorgung angeschlossen ist oder überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird, kann zusätzlich Bau- und Planungsrecht greifen und damit eine Baugenehmigung erforderlich werden.

Bei der Fahrzeuglösung geht es also weniger darum, dass Dein Tiny House ein Wohnmobil sein kann, sondern eher, dass ein Wohnmobil oder Wohnanhänger der Einstieg in die Welt des Tiny Houses sein kann. Etwa, indem Du zunächst einmal ausprobierst, wie es ist, einige Wochen oder Monate auf wenigen Quadratmetern zu leben.

Auch der Garten auf dem Grundstück der Eltern unterliegt dem Baurecht. Auch hier gilt deshalb: Willst Du dort ein Tiny House aufstellen, stellt sich die Frage, ob dies vom Bebauungsplan und den sonstigen Gegebenheiten überhaupt infrage kommt. Auch in diesem Fall benötigst Du also das Ok der Baubehörde, sprich eine Baugenehmigung. 

Zusätzlich solltest Du mit den Eltern eine klare Absprache über die gemeinsame Nutzung des Grundstücks treffen. Bei fremden Grundstücken ist es üblich, einen schriftlichen Pachtvertrag zu schließen, der die Rechte und Pflichten der beiden Parteien regelt. Gerade wenn Geld fließt, solltest Du das auch mit Deinen Eltern so halten.

Um Deine Baugenehmigung zu beantragen, musst Du zwei Teile Deines Tiny-House-Projekts geklärt haben:

• Welche Art des Tiny Houses stellst Du Dir vor?
• Wo möchtest Du das Tiny House aufstellen?

Angesichts der baurechtlichen Situation in Deutschland solltest Du den Stellplatz in den Vordergrund stellen. Außerdem hast Du vielleicht schon eine feste Vorstellung, in welcher Gemeinde oder Region Du in Deinem Tiny House wohnen möchtest.

Gleichzeitig ist es hilfreich, wenn Du das geplante Tiny House schon beschreiben kannst. Such Dir also ruhig schon einmal vorläufig ein passendes Tiny House aus. Schließe aber noch keinen Kaufvertrag ab.

Such also im ersten Schritt nach einem Wohnbaugrundstück mit Bebauungsplan, einer ausgewiesenen Tiny-House-Parzelle oder einem kommunalen Siedlungsprojekt. Prüfe, ob das Grundstück als Wohnbauland ausgewiesen und tatsächlich erschlossen ist. Grundstücke im Außenbereich, Gartenland, Freizeitgrundstücke und Wochenendhausflächen sind für einen dauerhaften Hauptwohnsitz häufig ungeeignet.

Der sinnvolle Ablauf auf dem Weg zum Bauantrag sieht dann so aus:

• Suche auf Portalen wie Kleinanzeigen (ehemals Ebay-Kleinanzeigen), Immoscout24 und Immowelt nach Baugrundstücken und Tiny-House-Grundstücken. Oft sind dort die die baurechtlichen Vorgaben bereits genannt.
• Recherchiere parallel, ob es in Deiner Wunschregion Gemeinden gibt, die einzelne Siedlungen oder Baugrundstücke speziell für Tiny Houses ausgeschrieben haben.
• Eine wichtige Information zu passenden Grundstücken, besonders die Bodenrichtwerte, findest Du im BORIS-Infomationssystem.
• Kontaktiere dann die Gemeinde oder direkt das Bauamt, um die genauen Vorgaben für das infrage kommende Grundstück zu erfahren. Oft kannst Du direkt einen Auszug aus dem Bebauungsplan erhalten.

Tipp: Eine Musteranfrage an Bauamt könnte etwa so aussehen: 

Ich plane, auf dem Grundstück [Adresse und Flurstück] ein Tiny House mit [x] Quadratmetern Wohnfläche dauerhaft als Hauptwohnsitz zu nutzen. Das Haus ist [feststehend/auf einem Fahrgestell], soll [mit/ohne] Fundament errichtet und an [Wasser, Abwasser und Strom] angeschlossen werden. Ist diese Nutzung am Standort grundsätzlich zulässig? Welche Genehmigung und welche Unterlagen benötigen Sie?

• Bei grundsätzlich positiver Auskunft des Bauamtes solltest Du dann einen örtlichen Architekten oder Bauingenieur kontaktieren und besprechen, ob Du für Dein Bauvorhaben auf dem entsprechenden Grundstück eine Bauvoranfrage stellen solltest. Die Bauvoranfrage ist ein förmlicher Antrag, mit dem Du verbindlich klären kannst, ob Dein Bauvorhaben genehmigungsfähig ist. Sie ist als „Vorbescheid“ in den jeweiligen Bauordnungen der Länder geregelt, für NRW etwa in Paragraf 77 BauO NRW.
• Beginnen darfst Du Dein Bauvorhaben – also das Aufstellen und Anschließen des Tiny Houses – aber erst, wenn Du einen Bauantrag gestellt und die Baugenehmigung erhalten hast.

Die Baugenehmigung enthält häufig noch Auflagen und Bedingungen. Lies Dir also die Genehmigung gut durch und halte alle Auflagen ein. Beachte auch, dass in vielen Bundesländern eine Bauabnahme durch das Bauamt vorgeschrieben ist.

Welche Unterlagen benötigst Du?

Sowohl für eine verbindliche Bauvoranfrage als auch für einen Bauantrag benötigst Du eine Reihe von Unterlagen. Die genaue Liste unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Aber im Wesentlichen benötigst Du:

• Lageplan und Flurstücksdaten
• Grundrisse, Schnitte und Ansichten
• Wohnfläche, Außenmaße und Gebäudehöhe
• Beschreibung der dauerhaften Wohnnutzung
• Angaben zu Fundament, Aufständerung oder Fahrgestell
• Statik beziehungsweise Standsicherheitsnachweis
• Nachweise zu Wasser, Abwasser und Strom
• Angaben zu Heizung, Wärmeschutz und Brandschutz
• Stellplatz- und Zufahrtsnachweis
• gegebenenfalls Nachweise zu Entwässerung, Naturschutz und Hochwasser

Die Gebühren und Bearbeitungszeiten hängen vom Bundesland, der Gemeinde und dem Umfang der Prüfung ab. Verbindlich sind nur die örtliche Gebührenordnung und die Auskunft der zuständigen Behörde. Frage also gleich im ersten Gespräch mit der Bauaufsichtsbehörde, welche Kosten auf Dich zukommen.

Als grobe Orientierung:

• Eine Bauvoranfrage für ein Einfamilienhaus liegt bei etwa 50 bis 200 Euro. Für ein Tiny House musst Du mit ähnlichen Kosten rechnen.
• Eine Baugenehmigung kann grundsätzlich einige Hundert bis mehrere Tausend Euro kosten. Da Du beim Tiny House ein eher kleines und unkompliziertes Bauprojekt beantragst, dürftest Du eher im unteren Bereich dieser Spanne liegen.

Ja, der sogenannte Bau-Turbo nach Paragraf 246e BauGB ermöglicht bei bestimmten Wohnbauvorhaben eine Abweichung vom Bauplanungsrecht. Er ist aber kein allgemeiner Weg, ein Tiny House ohne Genehmigung aufzustellen. Die Gemeinde muss zustimmen; öffentliche Belange, Nachbarinteressen und sonstige Anforderungen bleiben bestehen.

Ein Beispiel: Wenn eine Gemeinde eine Tiny-House-Siedlung auf Grundstücken ermöglichen will, die bisher nicht als Wohnbauland ausgewiesen sind, kann der Bau-Turbo dieses Verfahren beschleunigen.

Tipp: Wenn es bisher keine speziellen Tiny-House-Grundstücke in Deiner Gemeinde gibt, kannst Du versuchen, ein solches Projekt in Deiner Gemeinde anzustoßen. Im besten Fall findest Du Gleichgesinnte, die sich ebenfalls für minimalistisches Wohnen begeistern.

Die Risiken rund um die Baugenehmigung lassen sich in finanzielle und nicht-finanzielle Risiken einteilen.

Das größte finanzielle Risiko besteht darin, dass Du Deinen Stellplatz rechtlich nicht ausreichend abgesichert hast, und Du Dein Tiny House nach einiger Zeit wieder entfernen musst.

Die Gemeinde erfährt etwa davon, dass Du auf einem Grundstück ein Tiny House ohne Genehmigung errichtet hast, untersagt die Nutzung und Du musst alles wieder zurückbauen.

Im schlimmsten Fall hast Du dann ein Tiny House, das Du nicht mehr nutzen kannst, hast weiteres Geld für Anschlüsse und Ähnliches ausgegeben und benötigst kurzfristig eine neue Bleibe.

Findest Du keine passende Lösung und musst Dein Tiny House kurzfristig gebraucht verkaufen, können die Verluste schnell mehrere Zehntausend Euro betragen.

Mit den finanziellen kommen dann auch die nicht-finanziellen Risiken: Du hast Dich vielleicht gerade in die neue Umgebung eingewöhnt, den Weg zur Arbeit organisiert und eine neue Nachbarschaft gefunden. All dies kann plötzlich weg sein, wenn Deine rechtliche Position auf dem Stellplatz infrage steht.

Bevor Du also verbindlich ein Tiny House bestellst, sollte die Stellplatzfrage geklärt sein und die Baugenehmigung – soweit erforderlich – vorliegen.