Coronavirus und Mietrecht

Wenn Du Deine Miete nicht mehr zahlen kannst

Dr. Britta Beate Schön
Finanztip-Expertin für Recht
03. März 2021

Wer in der Corona-Krise keine finanziellen Rücklagen hatte, konnte auch schnell Probleme bekommen, die Miete zu zahlen. Der Gesetzgeber hat deshalb beschlossen, dass Wohnungs- und Gewerbemietern nicht gekündigt werden durfte, wenn sie wegen der Corona-Pandemie von April bis Ende Juni ihre Miete nicht zahlen konnten. Ging es Dir auch so, so hast Du bis 30. Juni 2022 Zeit, Deine Mietschulden zu begleichen. Für Gewerbemieter wurden im Dezember nochmalige Erleichterungen beschlossen.

Welche Auswirkungen hat Corona auf Mietverträge?

Auch in Zeiten von Covid-19 musst Du als Mieter Deine Miete zahlen. Zahlst Du nicht, gerätst Du in Verzug. Das ist gefährlich, denn säumige Mieter riskieren die Kündigung. In der Corona-Krise hat der Gesetzgeber Regelungen verabschiedet, um Mietern den finanziellen Druck zu nehmen. Sie gelten sowohl für Wohnungs- als auch Gewerbemieter.

Private Mieter genießen Kündigungsschutz

Grundsätzlich gilt für Dich als privater Mieter: Du genießt auch ohne Corona gesetzlich einen besonderen Schutz; Dein Vermieter benötigt immer einen Kündigungsgrund. Wer zwei Monate nacheinander keine Miete zahlt, dem darf der Vermieter kündigen – und zwar fristlos. Um Mieter während der Corona-Pandemie vor dem Verlust der Wohnung zu schützen, hat der Gesetzgeber das Kündigungsrecht des Vermieters vorübergehend eingeschränkt (Art. 240 § 2 EGBGB).

Das bedeutet für Dich: Hattest Du wegen der Pandemie weniger oder gar kein Einkommen und konntest Du deshalb Deine Miete vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 nicht mehr zahlen, dann durfte Dein Vermieter nicht kündigen. Du hast zwei Jahre Zeit, die Mietrückstände nachzuzahlen. Sollte Dir das nicht gelingen, lebt das Kündigungsrecht Deines Vermieters wieder auf.

Seit dem 1. Juli 2020 musst Du Deine Miete wieder pünktlich zahlen, weil die Sonderregelung zum Kündigungsschutz nicht verlängert wurde.

Gewerbemieter – mehr Schutz in der Krise

Grundsätzlich gilt für Dich als Gewerbemieter: Dir kann bereits gekündigt werden, wenn Du nur einen Monat in Mietrückstand bist. Kommen besondere Umstände hinzu, kann der Vermieter sogar früher kündigen, wie der Bundesgerichtshof 2015 feststellte (Az. XII ZR 65/14).

In der Corona-Krise ist das anders. Auch Gewerbemieter riskierten keine Kündigung, wenn sie vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 die Miete aus Corona-Gründen nicht mehr zahlen konnten. Sie haben nun zwei Jahre Zeit, die Mietrückstände nachzuzahlen und zwar mit Zinsen von derzeit 4,12 Prozent.

Seit dem 31. Dezember 2020 gilt eine Regelung, die Gewerbemietern im zweiten Lockdown helfen soll (Art. 240 § 7 EGBGB). Wer seinen Laden schließen musste und wem deshalb der Umsatz eingebrochen ist, der kann seine Miete anpassen lassen. Es handelt sich um eine sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage, so steht es im Gesetz (§ 313 BGB).

Das bedeutet für Dich: Musstest Du wegen des Lockdowns Dein Geschäft schließen, kannst Du jetzt auf Deinen Vermieter zugehen und mit dem Hinweis auf die neue Regelung eine Mietminderung vereinbaren. Deine Verhandlungsposition gegenüber dem Vermieter ist durch die Regelung deutlich gestärkt.

Der Gesetzgeber hat es offengelassen, wie hoch die Minderung ausfallen darf. Orientierung bietet Dir ein Urteil des Oberlandesgericht Dresden (24. Februar 2021, Az. 5 U 1782/20): Da niemand die Corona-Pandemie und die Schließung von Geschäften vorhersehen konnte, sollen auch die damit verbundenen Lasten gerecht verteilt werden. Für April 2020 durfte der Mieter die Kaltmiete um die Hälfte kürzen.

Anders urteilte das Oberlandesgericht Karlsruhe, das nur dann eine Minderung für gerechtfertigt hält, wenn die Existenz des Mieters in Gefahr ist (24. Februar 2021, Az. 7 U 109/20). Für die Richter waren dabei nicht nur der Rückgang der Umsätze wichtig, sondern auch die staatlichen Hilfen wegen Kurzarbeit. Kurz: Wer staatliche Hilfe bekommt, darf nicht mindern. Ob diese Argumentation Bestand hat, wird sich zeigen. Denn der Bundesgerichtshof wird beide Urteile überprüfen.

Wie kannst Du Deine Situation als Mieter verbessern?

Für gewerbliche Mieter gilt: Du kannst versuchen, mit Hilfe von Krediten, Steuerstundungen oder anderen Strategien zahlungsfähig zu bleiben. Welche verschiedenen Möglichkeiten es gibt, beschreiben wir in unserem Ratgeber zu Hilfen für Selbstständige.

Für private Mieter gilt: Sprich mit Deinem Vermieter, falls Du auch nach dem 1. Juli eine Stundung brauchst. Du hast zwar keinen Anspruch darauf, aber bestenfalls lässt sich Dein Vermieter auf eine weitergehende Stundung ein, falls Du die Miete wegen Corona nicht aufbringen kannst.

Vielleicht hast Du auch die Chance, Wohngeld zu bekommen. Damit wird zwar nicht die gesamte Miete übernommen, aber es können durchaus 200 Euro oder mehr dabei herauskommen. Das Wohngeld ist an keine Auflagen gebunden, anders als die Sozialhilfe. Das Bundesinnenministerium hat aktuell die Wohngeldstellen angewiesen, das Verfahren zu vereinfachen. Du kannst Deinen Antrag in vielen Städten und Gemeinden per E-Mail oder Telefon stellen. Um eine schnelle Entscheidung zu ermöglichen, soll die Behörde bei Erstantragstellern darauf verzichten, deren Vermögen und die Wohnungsgröße zu prüfen.

Für das Wohngeld wird das Einkommen zugrunde gelegt, das in den kommenden zwölf Monaten zu erwarten ist. Dafür wird die aktuelle Einkommenslage herangezogen. Mehr dazu in der Wohngeldbroschüre des Bauministeriums (hier als PDF).

Musst Du Woh­nungs­be­sich­ti­gung­en dulden?

Eine Besichtigung durch den Vermieter musst Du nur dann dulden, wenn der ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches besteht zum Beispiel, wenn Dein Vermieter die Wohnung verkaufen und sie möglichen Käufern zeigen möchte.

Die strengen Kontaktbeschränkungen während der Corona-Pandemie gelten auch im Winter wieder. Du könntest eine Besichtigung deshalb durchaus ablehnen. Auf jeden Fall solltest Du darauf achten, dass alle Masken tragen, um Infektionen zu verhindern. Was Du bei Masken beachten musst, findest Du in unserem Blog-Artikel zur Maskenpflicht.

Besondere Corona-Hilfen für Mieter in Berlin

Berlin will für Mieter weitergehende Hilfestellungen anbieten. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sollen bis auf Weiteres bei Mietrückständen individuelle und kulante Lösungen vereinbaren, generell keine Kündigungen wegen Zahlungsrückständen aussprechen und auch keine Räumungen bewohnter Wohnungen durchführen. Gleiches soll für Gewerberäume gelten.

Haben wir etwas Wichtiges in diesem Ratgeber vergessen? Ist Dir weiterhin etwas unklar? Schreib uns! 

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