Coronavirus und Mietrecht

Wenn Sie Ihre Miete nicht mehr zahlen können

Dr. Britta Beate Schön
& Co-Autor
Stand: 03. Juli 2020

Wer in der Corona-Krise keine finanziellen Rücklagen hatte, konnte auch schnell Probleme bekommen, die Miete zu zahlen. Der Gesetzgeber hatte ein sogenanntes Moratorium beschlossen, das unter anderem verhindern sollte, dass Mieter ihre Wohnung oder Gewerberäume wegen der Corona-Krise verlieren. Das Gesetz gilt seit dem 1. April 2020.

Welche Auswirkungen hat Corona auf Mietverträge?

Auch in Zeiten von Covid-19 müssen Mieter ihre Miete zahlen. Wer seine Miete nicht zahlt, gerät in Verzug. Das ist gefährlich, denn säumige Mieter riskieren grundsätzlich die Kündigung. Im Rahmen der Corona-Krise haben Bundestag und Bundesrat Gesetze verabschiedet, um Mieter zu schützen. Sowohl Gewerbemietern als auch privaten Mietern sollte so der finanzielle Druck genommen werden.

Private Mieter genießen Kündigungsschutz

Grundsätzlich gilt für private Mieter: Sie genießen auch ohne Corona gesetzlich einen besonderen Schutz; Vermieter benötigen immer einen Kündigungsgrund. Wer zwei Monate nacheinander keine Miete zahlt, dem darf der Vermieter kündigen – und zwar fristlos. Um Mieter während der Corona-Pandemie vor dem Verlust der Wohnung zu schützen, hat der Gesetzgeber das Kündigungsrecht des Vermieters jedoch weiter eingeschränkt (Art. 240 § 2 EGBGB).

Wer wegen der Pandemie weniger oder gar kein Einkommen mehr hatte und deshalb seine Miete vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 nicht mehr zahlen konnte, dem durfte der Vermieter nicht kündigen. Sie haben als Mieter nun zwei Jahre Zeit, die Mietrückstände nachzuzahlen. Gelingt Ihnen das nicht, lebt das Kündigungsrecht Ihres Vermieters wieder auf.

Nun gilt: Ab dem 1. Juli 2020 müssen Sie Ihre Miete wieder pünktlich zahlen, weil die Sonderregelung zum Kündigungsschutz nicht verlängert wurde.

Gewerbemieter – mehr Schutz in der Krise

Grundsätzlich gilt für Gewerbemieter: Ihnen kann bereits gekündigt werden, wenn Sie nur einen Monat in Mietrückstand sind. Kommen besondere Umstände hinzu, kann der Vermieter sogar früher kündigen, wie der Bundesgerichtshof 2015 feststellte (Az. XII ZR 65/14).

Der Gesetzgeber hat auch das Kündigungsrecht gegenüber gewerblichen Mietern eingeschränkt. Damit Selbstständige und Unternehmen ihre Geschäftsräume oder Flächen als Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit nicht verlieren, konnte auch ihnen nicht gekündigt werden, wenn sie wegen der Corona-Pandemie plötzlich weniger oder gar kein Einkommen mehr hatten und deshalb die Miete vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 nicht mehr zahlen konnten. Auch Gewerbemieter haben nun zwei Jahre Zeit, die Mietrückstände nachzuzahlen.

Die Ankündigung von Adidas, Deichmann und H&M, die Mietzahlungen für ihre geschlossenen Shops ab April einzustellen, hatte für ziemliche Aufregung gesorgt.

Vermieter behält weiter Anspruch auf Zahlung

Die Zahlungspflicht bleibt auch in Zeiten von Corona bestehen. Die Regelung über Leistungsverweigerungsrechte im neuen Artikel 240 Paragraf 1 EGBGB gilt ausdrücklich nicht für das Mietrecht. Mieter durften also nicht einfach die Zahlung einstellen. Deshalb sind sie auch weiter in Verzug geraten und müssen an den Vermieter Verzugszinsen zahlen. Die belaufen sich nach dem Gesetz auf 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, derzeit 4,12 Prozent (§ 288 Abs. 1 BGB). Vermieter durften wegen des Verzugs nur nicht kündigen.

Wie kann ich meine Situation als Mieter verbessern?

Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt: Selbstständige können versuchen, über Kredite, Steuerstundungen oder andere Strategien zahlungsfähig zu bleiben. Welche verschiedenen Möglichkeiten es gibt, beschreiben wir in diesem Ratgeber.

Für private Mietverhältnisse gilt: Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter, falls Sie auch nach dem 1. Juli eine Stundung brauchen. Sie haben zwar keinen Anspruch darauf, können sich aber auf eine weitergehende Stundung einigen, falls Sie die Miete wegen Corona auch im Juli noch nicht aufbringen können.

Ansonsten sollten Sie überlegen, Wohngeld zu beantragen. Damit wird zwar nicht die gesamte Miete übernommen, aber es können durchaus 200 Euro oder mehr dabei herauskommen. Das Wohngeld ist an keine Auflagen gebunden, anders als die Sozialhilfe. Das Bundesinnenministerium hat aktuell die Wohngeld-Stellen angewiesen, das Verfahren zu vereinfachen. Sie können bei vielen Wohngeld-Stellen Ihren Antrag jetzt per E-Mail oder Telefon stellen. Um eine schnelle Entscheidung zu ermöglichen, soll die Behörde bei Erstantragsstellern darauf verzichten, deren Vermögen und die Wohnungsgröße zu prüfen.

Für das Wohngeld wird das Einkommen zugrunde gelegt, das in den kommenden zwölf Monaten zu erwarten ist. Dafür wird die aktuelle Einkommenslage herangezogen. Mehr dazu in der Wohngeldbroschüre des Bauministeriums (hier als PDF).

Muss ich als Mieter Wohnungsbesichtigungen dulden?

Mieter müssen eine Besichtigung durch den Vermieter nur dann dulden, wenn der ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches besteht zum Beispiel, wenn der Vermieter die Wohnung verkaufen und sie möglichen Käufern zeigen möchte.

Die strengen Kontaktbeschränkungen während der Corona-Pandemie, die noch im Frühjahr  galten, sind gelockert. Sie können als Mieter eine Besichtungung deshalb nicht mehr ohne Weiteres ablehnen. Achten Sie aber darauf, dass alle Masken tragen, um Infektionen zu verhindern. Was Sie bei den Masken beachten müssen, lesen Sie im Blog Maskenpflicht.

Besondere Corona-Hilfen für Mieter in Berlin

Berlin will für Mieter weitergehende Hilfestellungen anbieten. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sollen bis auf Weiteres bei Mietrückständen individuelle und kulante Lösungen vereinbaren, generell keine Kündigungen wegen Zahlungsrückständen aussprechen und auch keine Räumungen bewohnter Wohnungen durchführen. Gleiches soll für Gewerberäume gelten.

Haben wir etwas Wichtiges in diesem Ratgeber vergessen? Ist Dir weiterhin etwas unklar? Schreib uns! 

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Autor
Dr. Britta Beate Schön
& Co-Autor
Matthias Urbach

Stand: 03. Juli 2020


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