Coronavirus und Mietrecht

Wenn Sie Ihre Miete nicht mehr zahlen können

Dr. Britta Beate Schön
& Co-Autor
Stand: 22. Mai 2020

Biergärten, Boutiquen, Bars – alles zu. Und Berater, Hochzeitsfotografen, DJs, Masseure und andere kleine Selbstständige haben kaum noch Aufträge. Ihnen brechen nun die Einnahmen fast komplett weg. Wer keine finanziellen Rücklagen hat, bekommt auch schnell Probleme, die Miete zu zahlen. Der Gesetzgeber hat nun Maßnahmen beschlossen, die verhindern sollen, dass Mieter ihre Wohnung oder Gewerberäume wegen der Corona-Krise verlieren. Das Gesetz gilt seit dem 1. April 2020.

Welche Auswirkungen hat Corona auf Mietverträge?

Auch in Zeiten von Covid-19 müssen Mieter ihre Miete zahlen. Wer seine Miete nicht zahlt, gerät in Verzug. Das ist gefährlich, denn säumige Mieter riskieren grundsätzlich die Kündigung. Im Rahmen der Corona-Krise haben Bundestag und Bundesrat Gesetze verabschiedet, um Mieter zu schützen. Sowohl Gewerbemietern als auch privaten Mietern soll so der finanzielle Druck genommen werden.

Private Mieter genießen Kündigungsschutz

Grundsätzlich gilt für private Mieter: Sie genießen auch ohne Corona gesetzlich einen besonderen Schutz; Vermieter benötigen immer einen Kündigungsgrund. Wer zwei Monate nacheinander keine Miete zahlt, dem darf der Vermieter kündigen – und zwar fristlos. Um Mieter in der aktuell schwierigen Zeit vor dem Verlust der Wohnung zu schützen, hat der Gesetzgeber das Kündigungsrecht des Vermieters jedoch weiter eingeschränkt (Art. 240 § 2 EGBGB).

Nun gilt: Wer wegen der Corona-Pandemie plötzlich weniger oder gar kein Einkommen mehr hat und deshalb seine Miete vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 nicht mehr zahlen kann, dem darf der Vermieter nicht kündigen. Sie haben als Mieter dann zwei Jahre Zeit, die Mietrückstände nachzuzahlen. Gelingt Ihnen das nicht, lebt das Kündigungsrecht Ihres Vermieters wieder auf.

Gewerbemieter – mehr Schutz in der Krise

Grundsätzlich gilt für Gewerbemieter: Ihnen kann bereits gekündigt werden, wenn Sie nur einen Monat in Mietrückstand sind. Kommen besondere Umstände hinzu, kann der Vermieter sogar früher kündigen, wie der Bundesgerichtshof 2015 feststellte (Az. XII ZR 65/14).

Der Gesetzgeber hat mit der neuen Regelung (Art. 240 § 2 EGBGB) auch das Kündigungsrecht gegenüber gewerblichen Mietern eingeschränkt. Damit Selbstständige und Unternehmen ihre Geschäftsräume oder Flächen als Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit nicht verlieren, kann auch ihnen nicht gekündigt werden, wenn sie wegen der Corona-Pandemie plötzlich weniger oder gar kein Einkommen mehr haben und deshalb die Miete vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 nicht mehr zahlen können. Auch Gewerbemieter haben dann zwei Jahre Zeit, die Mietrückstände nachzuzahlen.

Die Ankündigung von Adidas, Deichmann und H&M, die Mietzahlungen für ihre geschlossenen Shops ab April einzustellen, hat für ziemliche Aufregung gesorgt.

Vermieter behält weiter Anspruch auf Zahlung

Die Zahlungspflicht bleibt auch in Zeiten von Corona bestehen. Die Regelung über Leistungsverweigerungsrechte im neuen Artikel 240 Paragraf 1 EGBGB gilt ausdrücklich nicht für das Mietrecht. Mieter dürfen also nicht einfach die Zahlung einstellen. Deshalb geraten sie auch weiter in Verzug und müssen an den Vermieter Verzugszinsen zahlen. Die belaufen sich nach dem Gesetz auf 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, derzeit 4,12 Prozent (§ 288 Abs. 1 BGB). Vermieter dürfen wegen des Verzugs nur nicht kündigen.

Der Zeitraum von April bis Juni 2020 kann um weitere drei Monate durch eine Rechtsverordnung der Regierung verlängert werden. Bei allen weiteren Verlängerungen müsste der Bundestag noch einmal entscheiden.

Wie gehe ich als Mieter am besten vor?

Grundsätzlich gilt: Stellen Sie nicht einfach die Zahlung ein. Falls Sie nicht zahlen können, informieren Sie Ihren Vermieter darüber. Und das möglichst früh, nicht erst, wenn die Miete fällig ist.

Nutzen Sie unser Musterschreiben, um Ihren Vermieter zu informieren.

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Nach dem Gesetz müssen Sie Ihrem Vermieter glaubhaft machen, dass Sie gerade wegen der Covid-19-Pandemie Ihre Miete nicht mehr zahlen können. Dazu können Sie als Mieter einer Wohnung zum Beispiel eine Bescheinigung des Arbeitgebers über den Verdienstausfall vorlegen oder eine Kopie des Antrags, mit dem Sie als Freiberufler staatliche Leistungen beantragt haben. Bei Gewerbemietern reicht der Hinweis, dass ihr Betrieb derzeit schließen musste. Es ist auch den Vermietern klar, dass die Corona-Krise eine besondere Situation schafft.

Wie kann ich meine Situation als Mieter verbessern?

Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt: Selbstständige können versuchen, über Kredite, Steuerstundungen oder andere Strategien zahlungsfähig zu bleiben. Welche verschiedenen Möglichkeiten es gibt, beschreiben wir in diesem Ratgeber.

Für private Mietverhältnisse gilt: Beantragen Sie Wohngeld. Damit wird zwar nicht die gesamte Miete übernommen, aber es können durchaus 200 Euro oder mehr dabei herauskommen. Das Wohngeld ist an keine Auflagen gebunden, anders als die Sozialhilfe. Das Bundesinnenministerium hat aktuell die Wohngeld-Stellen angewiesen, das Verfahren zu vereinfachen. Sie können bei vielen Wohngeld-Stellen Ihren Antrag jetzt per Email oder Telefon stellen. Um eine schnelle Entscheidung zu ermöglichen, soll die Behörde bei Erstantragsstellern darauf verzichten, deren Vermögen und die Wohnungsgröße zu prüfen.

Für das Wohngeld wird das Einkommen zugrunde gelegt, das in den kommenden zwölf Monaten zu erwarten ist. Dafür wird die aktuelle Einkommenslage herangezogen. Mehr dazu in der Wohngeldbroschüre des Bauministeriums (hier als PDF).

Muss ich als Mieter Wohnungsbesichtigungen dulden?

Mieter müssen eine Besichtigung durch den Vermieter nur dann dulden, wenn der ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches hat der Vermieter zum Beispiel, wenn er die Wohnung verkaufen und sie möglichen Käufern zeigen möchte.

Es gilt aber während der Corona-Pandemie die Leitlinie der Bundes- und Landesregierungen. Danach sind Kontakte zu Menschen außerhalb des eigenen Hausstands auf ein absolutes Minimum zu reduzieren. In den Bundesländern oder einzelnen Städten können weitere Kontakteinschränkungen gelten.

Aus Gründen des Gesundheitsschutzes und unter Berufung auf die Leitlinien zur Beschränkung sozialer Kontakte ist es für Mieter aus unserer Sicht zulässig, die Besichtigungswünsche des Vermieters derzeit abzulehnen. Sie werden aber einem virtuellen Rundgang durch Ihre Wohnung zustimmen müssen.

Besondere Corona-Hilfen für Mieter in Berlin

Berlin will für Mieter weitergehende Hilfestellungen anbieten. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sollen bis auf Weiteres bei Mietrückständen individuelle und kulante Lösungen vereinbaren, generell keine Kündigungen wegen Zahlungsrückständen aussprechen und auch keine Räumungen bewohnter Wohnungen durchführen. Gleiches soll für Gewerberäume gelten.

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Autor
Dr. Britta Beate Schön
& Co-Autor
Matthias Urbach

Stand: 22. Mai 2020


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