Erbschaftssteuer Immobilien So funktioniert die Steuer bei Deinem geerbten Haus

Die Vorschriften zur Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer auf Immobilien sind sehr umfangreich. Denn hier geht es nicht nur um Freibeträge und Steuerklassen, sondern auch um mögliche Steuerbefreiungen und vor allem die Ermittlung des Werts der Immobilie. Es greift also nicht nur das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), sondern zusätzlich das Bewertungsgesetz (BewG).

Deshalb können wir in diesem Ratgeber vor allem im Bereich Bewertung einer Immobilie nur einen Überblick geben und nicht auf jedes Detail eingehen. Ein durchaus gehobenes Grundwissen zum Thema vermittelt dieser Ratgeber aber auf jeden Fall. Wenn Du Dir professionelle Unterstützung suchst – was wir ausdrücklich empfehlen – dürfte es Dir deutlich leichter fallen, die Ausführungen eines Steuerberaters oder einer Notarin zu verstehen.

Die Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien hängt vom Wert der Immobilie ab. Generell gilt: Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) unterscheidet nicht nicht, was genau den Besitzer wechselt. Es spielt also keine Rolle, ob es sich um Geld, Aktien, eine Immobilie oder andere Wertgegenstände handelt. Entscheidend ist immer der Wert in Euro.

Da dieser bei einer Immobilie regelmäßig sechs- oder sogar siebenstellig sein dürfte, ist klar, dass in vielen Fällen auch Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer fällig werden. Denn die Freibeträge reichen allerhöchstens bei den allernächsten Verwandten.

Wie hoch sind die Freibeträge bei Immobilien?

Die Freibeträge sind beim Erben und Schenken von Immobilien fast immer gleich: Ehepartner haben 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, Enkel meist 200.000 Euro, Urenkel 100.000 Euro. Geschwister, Onkel, Tanten, Neffen, Nichten, Cousins und Cousinen haben aber nur 20.000 Euro (§16 ErbStG). Diese dürften also in jedem Fall beim Erhalt einer Immobilie Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer zahlen müssen.

Beispiel: Caroline erbt von ihrer Tante Gisela eine Eigentumswohnung im Wert von 350.000 Euro. Dann sind 330.000 Euro zu versteuern. Die Erbschaftssteuer würde bei einem Steuersatz von 25 Prozent stolze 82.500 Euro betragen.

Mit dem Erbschaftssteuerrechner von Finanztip kannst Du schnell ermitteln, wie viel Steuern Du zahlen müsstest. Gib einfach die Höhe des Erbes ein und wähle die Art der Verwandtschaft aus:

Mehr über Freibeträge und Steuersätze bei einer Erbschaft erfährst Du im Ratgeber Erbschaftssteuer, bei einer Schenkung hier.

Steuern sparen kannst Du potenziell auch, wenn Du Deine Immobilie schon zu Lebzeiten an die Kinder weitergibst. Was Du in diesem Fall beachten solltest, erfährst Du im Ratgeber Erbschaftssteuer Kinder.

Du musst keine Erbschaftssteuer für eine geerbte Immobilie zahlen, wenn

• der Wert der Immobilie geringer ist als Dein Freibetrag
• Du als hinterbliebener Ehepartner weiter im Familienheim wohnen bleibst
• Du als Kind in das Elternhaus einziehst - und dieses nicht zu groß ist

Wie das im Detail aussieht, erfährst Du jetzt.

Wie vermeidest Du Erbschaftssteuer auf die Immobilie als Ehepartner?

Die geerbte Immobilie bleibt für Dich als überlebende Person steuerfrei, wenn Du für weitere zehn Jahre im Familienheim wohnst (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Das gilt allerdings nur für den ersten Wohnsitz. Wird das Haus nur als zweiter Wohnsitz genutzt, entfällt die Befreiung.  

Der 10-Jahres-Frist ist sehr wichtig, denn wenn zum Beispiel die Witwe nach fünf Jahren das Haus verkauft oder vermietet, entfällt die Steuerbefreiung. Sie muss nachträglich die komplette Erbschaftssteuer für die geerbte Immobilie zahlen. 

Ausnahme: Muss sie das Familienheim aber aus „zwingenden Gründen“ verlassen, entfällt die 10-Jahres-Frist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sie selbst innerhalb von zehn Jahren stirbt. Aber auch, wenn sie das Haus aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr nutzen kann und zum Beispiel in eine altersgerechte Wohnung oder ein Pflegeheim ziehen muss.

Wichtig: Der Wert der Immobilie spielt im Erbfall unter Eheleuten keine Rolle. Die Steuerbefreiung – mit der eben genannten Einschränkung – greift bei einer 10-Millionen-Villa genauso wie bei einer Eigentumswohnung für 250.000 Euro.

Wann zahlen Kinder keine Erbschaftssteuer auf Immobilien?

Sohn oder Tochter müssen keine Erbschaftssteuer für das geerbte Familienheim zahlen, wenn sie selbst „unverzüglich“ dort einziehen und dann zehn Jahre wohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Allerdings greift die Steuerbefreiung nur dann, wenn die Wohnfläche der geerbten Immobilie maximal 200 Quadratmeter beträgt.

Du siehst, dass die eben erwähnte 10-Millionen-Villa in der Regel drüber liegen dürfte, wenngleich es tatsächlich nicht auf den Wert der Immobilie ankommt, sondern ausschließlich auf die Wohnfläche.

Ist die Wohnfläche größer als 200 Quadratmeter, wird Erbschaftssteuer nur anteilig auf die zusätzlichen Quadratmeter fällig. Wenn die Wohnfläche zum Beispiel 250 Quadratmeter ist, sind es 50 zusätzliche Quadratmeter. Es werden damit 50 / 250 x 100 Prozent = 20 Prozent des Werts der Immobilie zu versteuern. Bei einem Wert von einer Millionen Euro wären das 200.000 Euro, was weniger wäre als der Freibetrag. 

Bis wann musst Du als Kind ins Familienheim eingezogen sein?

In der Regel hast Du sechs Monate nach dem Tod des Elternteils Zeit. Brauchst Du länger, musst Du gute Gründe dafür haben. Das kann aber gelingen, wie der folgende Fall zeigt: 

Ein Sohn hatte 2013 die Doppelhaushälfte seines verstorbenen Vaters geerbt. In der anderen Hälfte wohnte er selbst mit seiner Familie. Der Mann setzte sich unverzüglich daran, die beiden Hälften zu verbinden, baulich und rechtlich. Wegen umfangreicher Sanierungsarbeiten und langer Wartezeiten auf Handwerker konnte er erst im August 2016 die ehemals zweite Hälfte im nun vereinten Haus beziehen. 

Finanzamt und Finanzgericht lehnten die Befreiung von der Erbschaftssteuer ab, schließlich sei der Mann viel zu spät in die geerbte Doppelhaushälfte eingezogen.

Erst in der Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) bekam er recht (Urteil vom 06. Mai 2021, Az. II R 46/19). Der zeitliche Verzug sei dem Mann nicht anzulasten. Der BFH verwies den Fall zurück ans Finanzgericht Münster, das im Jahr 2022 zugunsten des Mannes entschied (Urteil vom 30. Juni 2022, Az. 3 K 3184/17 Erb).

Keine Schenkungssteuer wird bei Immobilien fällig, wenn sich Eheleute eine Immobilie schenken. Hier greift eine Steuerbefreiung fast ohne Einschränkung (§ 13 Abs. 1 Nr 4a ErbStG). Schenkt also zum Beispiel die Frau ihrem Mann das gemeinsame bewohnte Haus, ist diese Übertragung steuerfrei. Die beiden müssen nur zum Zeitpunkt der Schenkung tatsächlich verheiratet sein.

Wichtig: Die Befreiung gilt auch, wenn das Familienheim nicht immer das gemeinsame Familienheim war. Das heißt, wenn zum Beispiel die Eigentumswohnung dem Mann gehörte, er später seine Frau geheiratet hat und sie danach mit in die Wohnung gezogen ist. Entscheidend für den „Ehestatus“ ist nur der Zeitpunkt der Schenkung. Das entschied der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 27. Oktober 2010 (Az. II R 37/09).

Erhältst Du per Erbe oder Schenkung ein zu Wohnzwecken vermietetes Haus, werden nach Paragraf 13d ErbStG nur 90 Prozent des Wertes der Immobilie für die Steuer angesetzt. Bei einem Mehrfamilienhaus im Wert von fünf Millionen Euro müsstest Du demnach „nur noch“ 4,5 Millionen Euro versteuern. Was auch noch beträchtlich ist. Das alles gilt, wenn sich Deine Immobilie in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums befindet und nicht zu einem begünstigten Betriebsvermögen oder zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört.

Ja, in gewissen Situationen kannst Du die Erbschaftssteuer für eine geerbte Immobilie stunden lassen. Wir erklären Dir das an einem Beispiel:

Ein Sohn erbt ein vermietetes Mehrfamilienhaus im Wert von fünf Millionen Euro. Angesetzt werden, wie eben beschrieben, 90 Prozent davon, also 4,5 Millionen Euro. Abzüglich seines persönlichen Freibetrags von 400.000 Euro bleiben trotzdem immer noch 4,1 Millionen Euro. Bei seinem Steuersatz von 19 Prozent müsste er 779.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen. Geld, das er vielleicht gar nicht hat.

Die einfachste Lösung wäre, dass der Sohn die Immobilie verkauft. Dann hätte er ausreichend Geld, um die Steuern zahlen zu können. Das ist aber nicht die beste Variante, sondern die Steuerstundung. Mit der lässt sich der zwangsweise Verkauf vermeiden. 

Wie funktioniert die Steuerstundung bei großem Immobilienerbe?

Die Kriterien für eine Steuerstundung sind im Gesetz klar definiert (§ 28 ErbStG). Eine zinsfreie Stundung ist bis zu zehn Jahre möglich und muss beim Finanzamt beantragt werden. Das ist auch möglich, wenn Du eine Wohnung, ein Ein- oder ein Zweifamilienhaus erbst, in das Du selbst einziehst. Und Du die Erbschaftssteuer nur zahlen könntest, wenn Du Deine geerbte Immobilie verkaufen würdest. 

Mit dem am 5. Dezember 2024 veröffentlichten Jahressteuergesetz 2024 wurde die Stundungsmöglichkeit ausgeweitet. Nun gilt generell, dass die Erbschaftssteuer gestundet werden kann, wenn die geerbte Immobilie zu Wohnzwecken genutzt wird - und die Zahlung der Steuer nur möglich ist, wenn die Immobilie verkauft wird. Du kannst damit jetzt auch die geerbte Immobilie zu Wohnzwecken vermieten - und trotzdem eine Stundung beantragen. 

Achtung: Es gibt strenge Vorgaben vom Finanzamt, denn Du musst zuerst alle finanziellen Möglichkeiten ausschöpfen, um die Erbschaftssteuer zahlen zu können. Dazu gehört auch, dass Du versuchen musst, einen Kredit für die Bezahlung aufzunehmen. Erst wenn Du belegen kannst, dass Deine Kreditsuche erfolglos war, wird Dir das Finanzamt eine Stundung zugestehen.

Das Bewertungsgesetz (BewG) regelt unter dem Stichwort „Grundvermögen“ ab Paragraf 176 klar, wie der Wert Deiner Immobilie ermittelt werden muss.

• Vergleichswertverfahren: Das kommt bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung.
• Ertragswertverfahren: Betroffen sind Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke.
• Sachwertverfahren: Dieses wird nur eingesetzt, wenn sich mit den beiden eben genannten Verfahren der Verkehrswert nicht verlässlich bestimmen lässt. 

Alle Verfahren haben eins gemeinsam: Sie helfen, den sogenannten Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen. Das bedeutet vereinfacht gesagt, dass ermittelt wird, welchen Preis Du mit einem Verkauf Deines Hauses erzielen würdest. Du musst dank der Verfahren also nicht inserieren und so tun, als ob Du verkaufen würdest und Angebote entgegennehmen.

Wir skizzieren Dir jetzt die Grundzüge der drei genannten Verfahren. Gerade an dieser Stelle muss betont werden, dass diese Verfahren recht kompliziert sind. Immerhin: Die Verfahren gelten sowohl für die Schenkungs- als auch die Erbschaftssteuer. Weitere Informationen findest Du im Ratgeber Immobilienbewertung.

Beim Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise von vergleichbaren Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen herangezogen. Grundlage seien, so Paragraf 183 BewG, „vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise“. Es muss sich dabei also um weitgehend gleiche Gebäude handeln. Faktoren sind zum Beispiel Lage, Nutzung, Größe, Ausstattung, Zuschnitt und sonstige Beschaffenheit im Vergleich zu der zu bewertenden Immobilie. 

Achtung: Werte aus Internetportalen, die nach Eingabe der Adresse Verkehrswerte angeben, dürften hingegen ausdrücklich nicht ausreichend sein für die Wertermittlung. Eine erste Orientierung können sie aber trotzdem geben.

Oft lässt sich aber kein Vergleichswert ermitteln. Dann – und nur dann – kommt das Sachwertverfahren zum Tragen.

Das Sachwertverfahren stützt sich nicht auf real zu erzielende Preise, sondern berechnet aus verschiedenen Sachwerten den Verkehrswert. Maßgeblich dafür sind die Paragrafen 189 bis 191 BewG. Prinzipiell läuft die Rechnung wie folgt: 

• Der Bodenwert ist das Produkt aus Bodenrichtwert und Fläche des Grundstücks.
• Der Gebäudesachwert wird wie folgt berechnet: Aus den Regelherstellungskosten resultiert der Gebäudeherstellungswert, von dem die Altersminderung abgezogen wird.
• Die Summe aus dem Gebäudesachwert und dem Bodenwert ergibt den vorläufigen Sachwert.
• Das Ergebnis wir mit dem Sachwertfaktor und einem Regionalfaktor multipliziert. Am Ende steht der Sachwert.

Du siehst, dass das recht kompliziert ist. Beim Ertragswertverfahren sieht es nicht besser aus. 

Die Berechnung im Ertragswertverfahren ist ebenfalls kompliziert. Bei Mietshäusern, Geschäftsgrundstücken und gemischten genutzten Grundstücken ist die Ermittlung des Werts zweigeteilt. Bodenwert und Gebäudeertragswert werden separat ermittelt, die Summe daraus ergibt den Ertragswert. Hier braucht es gleich fünf Paragrafen im BewG, von 184 bis 188. 

• Der Bodenwert entsteht aus der Multiplikation von Bodenrichtwert und der Fläche des Grundstücks. Der Bodenrichtwert wird regelmäßig von lokalen Gutachterausschüssen ermittelt und ist in der Regel im Internet abrufbar.
• Der Gebäudeertragswert ist aufwendiger: Am Anfang steht der Rohbetrag. Das ist die in der jeweiligen Lage zu erzielende Jahresmiete. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, was den Reinertrag ergibt. Es folgt die Berechnung der sogenannten Bodenwertverzinsung, die danach wieder vom Reinertrag abgezogen wird. Nun kommen noch die Restnutzungsdauer, der Liegenschaftszinssatz und ein Vervielfältiger hinzu.

Wie solltest Du bei der Wertermittlung vorgehen?

Weil Du als Immobilienerbe im Normalfall nicht wissen kannst, welches Bewertungsverfahren für Dich zutrifft, solltest Du Dich zuerst an Deinen zuständigen Gutachterausschuss wenden und zu Profis wie einer spezialisierten Steuerberaterin oder einem Fachanwalt für Erbrecht gehen. Zwei Rechenbeispiele geben wir Dir aber im nächsten Kapitel mit auf den Weg.

Ab dem 1. Januar 2023 griff eine gesetzliche Neuregelung im Jahressteuergesetz 2022, wonach Immobilien im Sachwertverfahren vielerorts deutlich höher bewertet werden. Der zum Teil deutliche Anstieg des Sachwerts und damit gegebenenfalls der Schenkungssteuer ist vor allem in höheren Sachwertfaktoren begründet. Hinzu kommt eine geringere Altersminderung und oft ein zusätzlicher Regionalfaktor.

Finanztip hatte im Herbst 2022 von Schnellschüssen abgeraten. Nur wenn eine solche Weitergabe ohnehin schon geplant war, sollte man sich beeilen - um die Schenkung noch bis Ende 2022 über die Bühne zu bekommen. Das war übrigens gar nicht so einfach, denn es gab einen großen Ansturm bei Notaren und Steuerkanzleien.

Wir zeigen Dir an dieser Stelle zwei Vergleiche aus dem Herbst 2022. Damit kannst Du Dir eine erste Orientierung über den Wert einer Immobilie verschaffen.

In beiden Fällen geht es um das gleiche Haus. Obwohl die Grundstücksfläche auf dem Land mehr als doppelt so groß ist, ist der Sachwert deutlich geringer und kommt nicht mal in die Nähe einer Steuerpflicht bei einer Schenkung an das Kind.

Das liegt vor allem an der Lage. Je besser Deine Immobilie gelegen ist, desto höher ist der Bodenrichtwert – in den Beispielen 1.000 Euro oder 60 Euro. Daraus folgt der höhere Bodenwert in Beispiel 1. Zudem kommen in der Stadt noch der deutlich höhere Sachwertfaktor und der leicht höhere Regionalfaktor hinzu. Die Folge ist, dass das Haus in der Stadt mehr als viermal so viel wert ist wie das auf dem Land.

Während Du es im Beispiel 2 also ruhig angehen lassen könntest, empfiehlt es sich in Beispiel 1, das Haus schrittweise über eine Kettenschenkung zu übertragen.

Die bayerische Landesregierung hat im Juni 2023 Verfassungsklage gegen die Erbschaftssteuer eingelegt (Az. 1 BvF 1/23) - unter anderem, weil sich die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer seit 15 Jahren nicht geändert haben, aber die Grundstücks- und Immobilienpreise stark gestiegen sind.

Das führe oft zu einer deutlich höheren Erbschaftssteuer auf Immobilien. Der Freistaat will höhere Freibeträge, geringere Steuersätze und vor allem eine Regionalisierung der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Letzteres würde bedeuten, dass jedes Bundesland für sich über die Höhe der Freibeträge und der Steuersätze entscheiden könnte. Mehr kannst Du im Ratgeber Erbschaftssteuer nachlesen.