Mietpreisbremse Neue Wohnung? So viel Miete ist erlaubt

Bist Du gerade auf Wohnungssuche? Dann brauchst Du gute Nerven. Gerade in Ballungsräumen oder Universitätsstädten gibt es wenig bezahlbaren Wohnraum und viele Menschen, die sich um eine Wohnung bewerben. Aber: Dank der Mietpreisbremse dürfen Vermietende in einigen Städten immerhin keine überhöhten Mieten verlangen. Das gilt jetzt bis Ende 2029. Wir erklären Dir, wie Du mit der Mietpreisbremse Geld sparen kannst.

Jedes Bundesland entscheidet selbst, ob und in welchen Städten die Regelungen zur Begrenzung der Miete gelten sollen. Derzeit haben 13 der 16 Bundesländer Verordnungen zur Mietpreisbremse verabschiedet. Keine Mietpreisbremse gibt es in Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und im Saarland, obwohl es auch in diesen Bundesländern einige teure Städte und Mieten gibt.

Welche Verordnungen zur Mietpreisbremse gibt es?

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: Januar 2026)

Die Mietpreisbremse beschränkt Vermieter in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt bei der Höhe der Miete, die sie bei der Neuvermietung einer Wohnung verlangen können. Erlaubt sind höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind zwingend.

Beispiel: Ansgar vermietet seine Eigentumswohnung. Die bisherige Miete für die Wohnung betrug 7,50 Euro pro Quadratmeter. Vergleichbare Wohnungen erzielen aber Preise bis zu zehn Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt laut Mietspiegel für Ansgars Eigentumswohnung bei 8,50 Euro. Will Ansgar die Wohnung wieder neu vermieten, darf er höchstens 9,35 Euro pro Quadratmeter verlangen – das wären zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete von 8,50 Euro. Mehr darf Ansgar wegen der Mietpreisbremse nicht verlangen.

Als Mieterin oder Mieter kannst Du auch nach Unterzeichnung des Mietvertrages beanstanden, dass die vereinbarte Miete zu hoch ist. Denn wer schon bei den ersten Gesprächen anfängt, kritische Fragen zur Miethöhe zu stellen, hat oft keine Chance, die Wohnung zu bekommen. Nach Unterzeichnung lohnt es sich immer, den Mietvertrag zu überprüfen. Du kannst erheblich sparen – und handelst auch im Interesse aller anderen.

Wichtig: Es gibt keine Aufsichtsbehörde, an die Du Dich wenden kannst, wenn Dein neuer Vermieter oder Deine neue Vermieterin gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat. 

Ausblick: In ihrem Koalitionsvertrag für die neue Bundesregierung 2025 haben CDU/CSU und SPD sich darauf geeinigt, eine Expertengruppe einzusetzen. Die soll bis zum 31. Dezember 2026 einen Vorschlag unterbreiten, wie ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse mit einem Bußgeld geahndet werden kann (Rz. 780 ff. Koalitionsvertrag).

Um den Neubau von Wohnungen sowie Modernisierungen für die Eigentümer attraktiv zu halten, gibt es im Wesentlichen sechs Ausnahmen von der Mietpreisbremse:

1. Was gilt, wenn der Vormieter schon viel Miete zahlte?

Hat Deine Vormieterin oder Dein Vormieter bereits eine hohe Miete gezahlt, musst Du diese Miete weiter zahlen, auch wenn sie nach der Mietpreisbremse zu hoch ist (§ 556e Abs. 1 BGB).

Es gibt eine Bedingung: Du musst vor Unterschrift unter den Mietvertrag über die Höhe der Vormiete informiert worden sein – mindestens in einer E-Mail (§ 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB). Teilt Dir Dein Vermieter nach Vertragsabschluss mit, dass die Vormiete schon weit über dem Mietspiegel lag, bist Du immerhin zwei Jahre geschützt: Du musst nicht mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel zahlen; erst danach musst Du so viel zahlen wie im Vertrag vereinbart war und was Dein Vormieter auch gezahlt hat (§ 556g Abs. 1a Satz 3 BGB).

Beispiel: Benny zieht in eine neue Wohnung in Köln. Er überprüft die Miete anhand der Mietpreisbremse und bemerkt, dass er 150 Euro im Monat zu viel zahlt. Benny schreibt seiner Vermieterin, dass sie zu viel Miete verlangt, weil sie für die Wohnung mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel nimmt. Darauf antwortet die Vermieterin Benny, dass er die vereinbarte Miete zahlen müsste, da schon sein Vormieter genau so viel gezahlt habe. Als Beleg schickt Bennys Vermieterin eine Kopie ihres Mietvertrags mit dem Vormieter mit. Das bedeutet für Benny: Er darf zwei Jahre die Miete um 150 Euro kürzen, da die Vermieterin ihm nicht vor seiner Unterschrift die Vormiete mitgeteilt hat, sondern erst nach seiner Rüge. Benny spart dadurch immerhin 3.600 Euro. Zwei Jahre nach der Information der Vermieterin über die Vormiete muss Benny allerdings die vereinbarte Miete zahlen. 

2. Gilt die Mietpreisbremse in Neubauwohnungen?

Bei Neubauten dürfen Vermietende die Miete frei festlegen, ohne sich an die Mietpreisbremse halten zu müssen (§ 556f Satz 1 BGB). Unter Neubauten versteht man Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB). Vermietende müssen zumindest mit einer E-Mail darüber informieren, dass es sich bei der Wohnung um einen Neubau handelt und deshalb die Mietpreisbremse nicht anwendbar ist. Eine mündliche Info darüber reicht nicht (§ 556g Abs. 4 BGB).

Über die Frage, was noch als Neubau bewertet wird, wird aktuell diskutiert. Es ist möglich, dass die Bundesregierung einen Vorschlag macht, wonach Häuser dann als Neubauten gelten, die bis 2017 fertiggestellt wurden. Bei älteren Häusern ist die Mietpreisbremse anwendbar.

3. Gilt die Mietpreisbremse nach Modernisierung?

Nach großen Modernisierungen gilt die Mietpreisbremse nicht. Voraussetzung dafür ist, dass sich die Modernisierungskosten etwa auf ein Drittel dessen belaufen, was eine vergleichbare Neubauwohnung kostet. Allein der Einbau von Isolierglasfenstern zum Beispiel reicht nicht.

Wichtig: Diese Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB). Gab es also nach der Sanierung schon einen Vormieter, handelt es sich um die zweite Vermietung. Der Vermieter ist bei jeder weiteren Vermietung theoretisch an die Mietpreisbremse gebunden, darf aber höchstens die Miete verlangen, die der Vormieter gezahlt hat. Diese dürfte aber in der Regel weit über dem Mietspiegel liegen.

Vor Unterzeichnung des Vertrags muss der Vermieter dem neuen Mieter klar sagen, dass es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt – nur dann kann er den Mietpreis frei festlegen (§ 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB).

4. Gilt die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen?

Für Wohnungen, die nur für einen vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse nicht (§ 549 Abs. 2 BGB). Das betrifft Hotelzimmer, Ferienwohnungen oder Ferienhäuser, die zu Urlaubszwecken vermietet werden. Aber ist ein Mietvertrag über zwölf Monate nur für einen vorübergehenden Gebrauch?

Mietervereine beklagen schon lange die Umgehung der Mietpreisbremse durch hochpreisige Mietangebote für kurze Zeit.  

Im Gesetz fehlt eine klare Regelung, was unter vorübergehend zu verstehen ist. Gerichte müssen sich deshalb mit dieser Frage beschäftigen (LG Berlin, 21.09.2021, Az. 65 S 36/21). Eine Befristung auf sieben Monate wurde gerichtlich als zu lang verworfen (LG Heidelberg, 13.10.2022, Az. 5 S 16/22).

Nach der Initiative des Bundesrats für mehr Mieterschutz soll eine Wohnung, die länger als sechs Monate vermietet wird, unter die Mietpreisbremse fallen. Passiert ist aber auch in diesem Punkt noch nichts. 

6. Was gilt nach kleineren Modernisierungen? 

Bei kleineren Modernisierungen ist ein Zuschlag über die Zehn-Prozent-Begrenzung der Mietpreisbremse hinaus möglich. Allerdings nur dann, wenn der Vermieter schon beim Vormieter wegen der Modernisierung die Miete hätte erhöhen dürfen. Er darf dann zusätzlich bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten aufschlagen – also den Anteil der Kosten, den Vermieter auch in laufenden Mietverhältnissen auf die Kaltmiete umlegen dürfen (§ 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB). Allerdings muss der Vermieter dem Wohnungsinteressenten in Textform – also per Brief oder E-Mail – mitteilen, dass er in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses die Wohnung modernisiert hat.

Um zu überprüfen, wie hoch Deine Miete sein darf, musst Du die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Dabei geht es immer um die Kaltmiete ohne Nebenkosten. Wichtig ist der Blick in den örtlichen Mietspiegel (§ 558d BGB).

Auf der Website Deiner Stadt oder Gemeinde kannst Du herausfinden, ob sie einen Mietspiegel erstellt. Dann überprüfst Du anhand der Lage und des Ausbauzustands Deiner Wohnung, welche Miete ortsüblich wäre. In einigen Städten gibt es Online-Formulare, mit denen Du schnell den relevanten Mietpreis ermitteln kannst.

Wo es keinen Mietspiegel gibt, wird es etwas schwieriger. Du kannst auf Datenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden zurückgreifen und vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete nutzen. Wende Dich dazu am besten an die Stadtverwaltung oder den Mieterverein vor Ort.

Hast Du herausgefunden, was ortsüblich ist, musst Du nur noch zehn Prozent pro Quadratmeter hinzurechnen. Das ist dann Deine Miete, die nach der Mietpreisbremse für Deine Wohnung erlaubt ist.

Hast Du einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter?

Fehlen Dir Informationen zur Wohnung, hast Du einen Auskunftsanspruch gegen Deinen Vermieter. Manchmal kannst Du sonst nicht wissen, ob die Miete zu teuer ist. Etwa wenn Dir nicht möglich ist, Deine Wohnung nach dem Mietspiegel einzuordnen. Du kennst zum Beispiel das Alter des Gebäudes nicht. Vielleicht brauchst Du auch Details über die Modernisierung, damit Du einschätzen kannst, ob Du zu viel Miete zahlst.

Um Einzelheiten und Nachweise zur Mietwohnung zu bekommen, kannst Du Deinen Vermieter fragen. Der muss Dir Auskunft geben (§ 556g Abs. 3 BGB).

Wichtig: Du kannst auch ohne Auskunft die aus Deiner Sicht überhöhte Miete rügen. Deine Vermieterin oder Dein Vermieter muss dann darlegen, warum sie oder er der Auffassung ist, dass die Miete rechtmäßig ist. Denn eine Ausnahme von der Mietpreisbremse gilt nur, wenn Du darüber bereits informiert wurdest, bevor Du den Vertrag unterschrieben hast.

Dein Recht auf Auskunft verjährt nicht schon drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrags. Sollte Dir erst später auffallen, dass die Miete wahrscheinlich von Beginn an überhöht war, kannst Du immer noch um Auskunft bitten. Die Verjährung beginnt erst mit Deinem Auskunftsverlangen (BGH, 12.07.2023, Az. VIII ZR 375/21 u.a.).

Wenn Du zu viel Miete zahlst, kannst Du Deine Rechte aus der Mietpreisbremse in drei Schritten durchsetzen. Dann ist die Vereinbarung über die Miethöhe zwar unwirksam, nicht aber der gesamte Mietvertrag. Du kannst also in Deiner Wohnung bleiben, musst aber zukünftig nur noch die zulässige Miete überweisen. Zudem hast Du Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete (§ 556g BGB). 

1. Schritt: Wie rügst Du die zu teure Miete?

Du musst Dich bei Deinem Vermieter beschweren, dass er die Mietpreisbremse nicht berücksichtigt hat. Dazu rügst Du die überhöhte Miete (§ 556g Abs. 2 BGB). Schreib Deinem Vermieter am besten einen Brief, in dem Du erläuterst, um welchen Betrag die Miete zu hoch ist. Und fordere ihn auf, Deine Mietkürzung zu akzeptieren. Eine ausführliche Begründung, warum die Miete zu hoch ist, musst Du nicht vorlegen. Um einen Beweis in Händen zu haben, solltest Du die Rüge als Einwurf-Einschreiben verschicken.

2. Schritt: Wie forderst Du zu viel gezahlte Miete zurück?

Bei neueren Mietverträgen hast Du einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Miete, die Du seit Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlt hast (§ 556g Abs. 2 BGB). Das gilt für alle Mietverträge, die seit 1. April 2020 geschlossen wurden. Du musst dazu nur den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb der ersten 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses beanstanden.

Wichtig: Auch nach 30 Monaten kannst Du noch rügen. Du bekommst dann allerdings nur den Betrag zurück, den Du seit der Rüge zu viel gezahlt hast und auch nur, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist.

Hast Du Deinen Mietvertrag vor dem 1. April 2020 unterschrieben, bleibt es für Dich bei der alten Regelung: Deine Rüge wirkt nur für die Zukunft. Zu viel gezahlte Miete bekommst Du erst ab dem Zeitpunkt Deiner Rüge zurück (Art. 229 § 51 EGBGB).

3. Schritt: Wie forderst Du zu viel gezahlte Kaution zurück?

Dein Vermieter muss auch einen Anteil der Mietkaution freigeben, da er auch bei der Kautionshöhe von der überhöhten Miete ausgegangen ist. Das solltest Du auch einfordern.

Ist Dein Vermieter mit der geringeren Miete nicht einverstanden, brauchst Du rechtliche Unterstützung. Du kannst Dich an einen Mieterverein wenden, musst dazu aber Mitglied werden. Erkundige Dich beim Mieterverein vor Ort über die Kosten. Weitere Optionen sind eine Rechtsanwaltskanzlei oder ein Rechtsdienstleister.

Als Rechtsdienstleister empfiehlt Finanztip Conny. Seit Januar 2017 setzt das Unternehmen für Mieter die Mietpreisbremse durch, damals noch bekannt als wenigermiete.de. Das Angebot richtet sich an Mieter in allen Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt. Die meisten Erfahrungen hat der Anbieter mit der Mietpreisbremse in Berlin. Es gibt auch andere Rechtsdienstleister in diesem Bereich, die unseren Fragebogen allerdings nicht beantwortet haben, so dass wir nur die Conny GmbH näher untersuchen konnten. Der Anbieter erfüllt unsere Anforderungen.

So arbeitet der Rechtsdienstleister: Nach einer Prüfung versendet er eine Rüge an den Vermieter und klärt alles Weitere mit ihm. Notfalls zieht er für Dich vor Gericht. Hat der Dienstleister Erfolg, behält er die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete, die er bei Deinem Vermieter zurückgeholt hat. Wie Finanztip zur Empfehlung gekommen ist, liest Du weiter unten.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berlin (DIW) kam Ende 2018 zu dem Ergebnis, dass sich der Mietenanstieg durch die Mietpreisbremse moderat verlangsamt hat. 

Halten sich die Vermieter an die Mietpreisbremse? 

Im Zeitraum von November 2023 bis Mitte Januar 2024 untersuchte Finanztip Rechtsdienstleister, die Mieterinnen und Mieter bei der Durchsetzung von Mieterrechten unterstützen, insbesondere bei der Prüfung, ob die Mietpreisbremse beachtet wurde. Dabei beschränkte sich Finanztip auf fünf Anbieter, die bei einer Google-Suche am 3. November 2023 jeweils auf den ersten drei Ergebnisseiten zu den Begriffen „Rechtsdienstleister Mieterhöhung“, „Abwehr Mieterhöhung“, „Rechtsdienstleister Mietpreisbremse“ sowie „Durchsetzung Mietpreisbremse“ ausfindig gemacht wurden. Es handelte sich dabei um die Anbieter Myright, Conny, Mieterengel, Rightmart und Mieterbund24.

An diese Unternehmen schickte Finanztip am 30. November 2023 einen umfangreichen Fragebogen zu den angebotenen Dienstleistungen, zur Preisgestaltung und zu den außergerichtlichen und gerichtlichen Erfahrungen. Nur ein Anbieter beantwortete die Fragen: Conny. Der Rechtsdienstleister bearbeitete im vergangenen Jahr 4.600 Anfragen zur Mietpreisbremse, verfügt somit über große Erfahrung. Seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind transparent. Mieterinnen und Mieter zahlen nur im Erfolgsfall. Diesen Rechtsdienstleister, der die meisten Anfragen von Berliner Mieterinnen und Mietern bekommt, können wir zur Durchsetzung der Mietpreisbremse empfehlen.

Im Januar 2025 überprüfte Finanztip die Preise des von uns empfohlenen Anbieters. Er verzichtet nunmehr auf einen Mindestpreis, den er bisher verlangt hatte. Das belief sich auf die Ersparnis von sechs Monaten zuzüglich zwei Drittel der Ersparnis für die Vergangenheit. Nunmehr behält der Dienstleister die vom Vermieter für die Vergangenheit zu viel gezahlten Beträge als individuelles Honorar. Das kann höher oder niedriger ausfallen und hängt vom Abschlussdatum des Vertrages ab und vom Zeitpunkt der Rüge. Hatte der Anbieter keinen Erfolg, fallen keine Kosten an.