Steuertipps für Vermieter

So kannst Du als Vermieter Steuern sparen

Udo Reuß Stand: 23. September 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Vermietest Du ein Haus oder eine Wohnung, erzielst Du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Du versteuern musst (Anlage V in der Steuererklärung).
  • Das gilt auch für kurzfristige Vermietungen über Airbnb. Bis zu 520 Euro Miete kannst Du steuerfrei einnehmen. Kommst Du darüber, musst Du den ganzen Betrag versteuern (Freigrenze). 
  • Deine Ausgaben rund um die vermietete Immobilie kannst Du als Werbungskosten absetzen. Entsteht dadurch ein Verlust, kannst Du diesen mit anderen Einkünften verrechnen. 
  • Vor allem in den ersten Jahren steckt in einer Immobilie erhebliches Steuersparpotenzial. 
So gehst Du vor
  • Den Kaufpreisanteil, der auf das Gebäude entfällt, kannst Du abschreiben; Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Um Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, solltest Du bereits im Kaufvertrag die Kosten aufteilen.
  • Wenn Du neuen Wohnraum schaffst, gibt es zudem eine neue Sonderabschreibung, von der Du profitieren kannst. Das Ganze ist jedoch zeitlich begrenzt und unterliegt strengen Voraussetzungen.

Wenn Du eine Wohnung oder ein Haus vermietest, kannst Du eine Reihe an Ausgaben bei der Steuer absetzen. Vor allem in den ersten Jahren nach der Anschaffung steckt in einer Immobilie erhebliches Steuersparpotenzial, weil sich Verluste steuerlich mit anderen Einkünften verrechnen lassen.

Die eingenommenen Mieten musst Du als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Dieser Ratgeber gibt zahlreiche Steuertipps für Vermieter.

Welche Werbungskosten können Vermieter absetzen?

Hast Du Ausgaben für das vermietete Objekt und um es zu vermieten, dann sind das Werbungskosten. Diese Kosten kannst Du von der Steuer absetzen. Allerdings nur in dem Jahr, in dem Du das Geld tatsächlich ausgegeben hast. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt nämlich das Zu- und Abflussprinzip.

Aus diesem Prinzip folgt auch, dass Du umgekehrt Mieteinnahmen auch nur dann in Deiner Steuererklärung angeben musst, wenn Dein Mieter wirklich gezahlt hat. Mieten, die noch ausstehen, musst Du (erst mal) nicht versteuern.

Zu den wichtigsten Werbungskosten für Vermieter gehören

  • laufende Grundstückskosten,
  • notwendige Fahrt- und Reisekosten,
  • Schuldzinsen aus der Finanzierung des Vermietungsobjekts,
  • Renovierungskosten (sogenannte Erhaltungsaufwendungen) und
  • die Gebäudeabschreibung.

Die gesetzliche Definition der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung kannst Du in Paragraf 21 EStG nachlesen. Eintragen musst Du die Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung in der Anlage V zu Deiner Steuererklärung

Wichtig für Vermieter ist die Frage, wann sie welche Werbungskosten geltend machen können. Eventuell hast Du in einem Jahr einen sehr hohen Aufwand, musst aber die Kosten steuerlich auf bis zu 50 Jahre verteilen, also jährlich einen kleinen Teil abschreiben. Das gilt beispielsweise bei umfassenden Renovierungen. 

Wann Du Kosten schnell oder nur über 50 Jahre abschreiben kannst

Herstellungskosten – Vorsicht ist geboten, wenn Du den Wohnstandard deutlich steigerst, die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängerst oder einen starken Anstieg der Miete erreichst. Sobald die Maßnahmen, die Du durchführen lässt, zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, gelten sie nämlich als Herstellungskosten. Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Werbungskosten abziehbar sind, berücksichtigt das Finanzamt Herstellungsaufwendungen nur bei der Abschreibung.

Hier gilt eine Faustregel: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen führen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz) eines Gebäudes, wenn sie

  • innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Objekts durchgeführt werden und
  • die Aufwendungen netto 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Kaufpreisanteil für das Grundstück) übersteigen.

Bei den Aufwendungen für die Renovierungsarbeiten rechnest Du die Preise ohne Umsatzsteuer zusammen. Bleibst Du unterhalb der 15-Prozent-Grenze, dann kannst Du den Erhaltungsaufwand sofort absetzen. Alternativ kannst Du ihn in gleichen Jahresbeträgen auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§§ 82b Abs. 1, 84 Abs. 4a Einkommensteuer-Duchführungsverordnung EStDV). 

Erhaltungsaufwand kommt immer dann infrage, wenn Du etwas bereits Vorhandenes instand hältst, instand setzt, erneuerst oder modernisierst. Das gilt beispielsweise, wenn Du Fenster und Türen austauschst.

Abschreibung – Die Idee hinter der Abschreibung (sogenannte Absetzung für Abnutzung AfA) ist folgende: Ein vermietetes Gebäude lässt sich gewöhnlich über 50 Jahre nutzen. Der jährliche Wertverzehr wird dadurch berücksichtigt, dass Du in jedem Jahr 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abschreiben kannst. Nebenkosten wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer oder Notargebühren gehören dazu. 

Der Grund- und Bodenwert unterliegt keinem Wertverzehr und kann daher nicht abgeschrieben werden. Deshalb musst Du den Kaufpreis einer Immobilie aufteilen: in einen Teil für das Gebäude und einen für den Bodenwert. Um späteren Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, solltest Du bereits im notariellen Kaufvertrag die entsprechenden Anteileausweisen lassen. Alternativ kannst Du eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung verwenden, die das Bundesfinanzministerium zur Verfügung stellt. Diese wird immer wieder aktualisiert und derzeit vom Bundesfinanzhof auf ihre Richtigkeit überprüft.

Im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr kannst Du das Objekt aber nur zeitanteilig abschreiben. Bei Anschaffung im Juli kannst Du beispielsweise 6/12 des jährlichen AfA-Betrags ansetzen.

Wenn der Kauf oder Bau des Objekts schon länger her ist, hilft Dir die offizielle Anleitung zur Anlage V weiter. Diese findest Du im Formularcenter des Bundesfinanzministeriums. Dort sind die verschiedenen Abschreibungsmethoden und -sätze für „Altfälle“ detailliert aufgelistet. Ein Beispiel: Du darfst ein Haus, das vor 1925 gebaut wurde, 40 Jahre lang mit jeweils 2,5 Prozent abschreiben.

Instandhaltungsrücklage – Beiträge, die Besitzer einer vermieteten Eigentumswohnung in die Instandhaltungsrücklage einzahlen, zählen zu den Werbungskosten, sobald sie tatsächlich verausgabt wurden.

Warum sich Verluste lohnen können 

Wenn Du aktuell ein sehr hohes zu versteuerndes Einkommen hast, könnte ein Investment in Wohnimmobilien besonders interessant für Dich sein. Denn aufgrund hoher Werbungskosten erzielst Du möglicherweise einen Verlust aus der Vermietung, den Du wiederum mit Deinen anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnen kannst. Das senkt Deine Steuerlast

Allerdings ist das Finanzamt bei andauernden Verlusten misstrauisch. Das gilt vor allem bei einer verbilligten oder befristeten Vermietung und späterer Eigennutzung und bei einer selbst genutzten Ferienwohnung. Oft akzeptiert es in den Anfangsjahren die Verluste aus der Vermietung nur unter Vorbehalt (Vorläufigkeitsvermerk), das heißt der Steuerbescheid könnte nachträglich noch geändert werden. 

Bei jahrelangen Verlusten könnte Dich das Finanzamt auffordern eine Totalüberschussprognose zu erstellen. Anhand einer Berechnung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben in einem Zeitraum von 30 Jahren musst Du zeigen, dass Du mit Deinem vermieteteten Objekt letztendlich doch einen Überschuss erwirtschaften kannst (Überschuss- oder Gewinnerzielungsabsicht).

Falls die Prognose negativ ausfällt, dann betrachtet die Behörde Deine Vermietung als so genannte Liebhaberei. Das heißt sie wäre ohne Einkünfteerzielungsabsicht. Mit der Konsequenz, dass der steuerliche Verlust nicht anerkannt wird – möglicherweise auch nachträglich. Bei normalen Mietverhältnissen ist das jedoch kein Thema.

Was gilt für Deine Mieteinnahmen über Airbnb?

Auch wer Wohnraum nur kurzfristig vermietet, etwa über eine Plattform wie Airbnb oder 9 Flat, erzielt steuerpflichtige Vermietungseinkünfte. Vermietetst Du ein Zimmer unter und nimmst im Jahr höchstens 520 Euro ein, dann musst Du diese Einnahmen nicht angeben. Deine Ausgaben zählen dann aber auch nicht. Wenn Du Dich auf diese Vereinfachungsregel der Finanzämter berufst, kannst Du Mieteinnahmen bis zu 520 Euro steuerfrei einnehmen (R 21.2 Abs. 1 Einkommensteuerrichtlinien).

Bei höheren Einnahmen musst Du diese vollständig in der Anlage V (bei Untervermietung in Zeile 31) erklären und nach Abzug der Werbungskosten komplett versteuern. Die 520 Euro sind also eine Freigrenze, kein Freibetrag.

Die Finanzverwaltung geht davon aus, dass viele Privatleute einen Teil ihrer Wohnung vermieten, aber ihre daraus resultierenden Einkünfte nicht versteuern – insbesondere in den Metropolen, in Hochschulstädten und in touristischen Orten. Im September 2020 ist bekannt geworden, dass es der Finanzbehörde Hamburg nach jahrelangen Bemühungen erstmals gelungen ist, das Vermietungsportal Airbnb dazu zu zwingen, steuerlich relevante Daten vieler Vermieter an die deutsche Steuerverwaltung herauszugeben. Diese Daten werden bundesweit an die jeweils zuständigen Finanzämter weitergegeben. Die Ämter werden verstärkt versuchen, steuerunehrliche Vermieter aufzuspüren. Das Entdeckungsrisiko steigt auf jeden Fall.

Bisher verschwiegene Einkünfte können bis zu zehn Jahre im Nachhinein versteuert werden – zuzüglich hoher Hinterziehungszinsen. Schlimmer noch: Wer steuerpflichtige Einkünfte nicht angibt, begeht möglicherweise Steuerhinterziehung. Um der Bestrafung zu entgehen, können Betroffene eine strafbefreiende Selbstanzeige (§ 371 Abgabenordnung) abgeben.

Dabei müssen alle Steuerstraftaten mindestens der letzten zehn Jahre offengelegt werden. „Problematisch könnte im Fall von Airbnb der Sperrgrund des § 371 Abs. 2 Nr. 2 AO („Tatentdeckung“) sein. Danach kann eine Steuerstraftat nicht mehr vollständig strafbefreiend nacherklärt werden, sobald die Tat bereits entdeckt wurde und der Täter dies wusste oder hätte wissen müssen“, erklärt der Berliner Steuerberater/Rechtsanwalt Markus Deutsch.

Nach der seit 2010 verschärften Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs soll die Frage, was eine „Entdeckung“ ist, vom Einzelfall abhängig sein. In der Praxis ist eine auf „kriminalistischer Erfahrung“ beruhende bloße Entdeckungsgefahr ausreichend.

Unstrittig ist jedoch: Hat das Finanzamt frühere Steuererklärungen mit dem Kontrollmaterial verglichen, gilt die Tat stets als entdeckt. Daher sollten steuerunehrliche Vermieter die nicht erklärten Einkünfte von sich aus anzeigen. Im besten Fall kann dies strafbefreiend, zumindest aber strafmildernd wirken. Betroffene wenden sich am besten an einen auf Steuerstrafrecht spezialisierten Steuerberater oder Steueranwalt.

Übrigens: Wenn Du regelmäßig über Airbnb vermietest, dann musst Du auf die Miete auch den ermäßigten Umsatzsteuersatz aufschlagen (5 Prozent von Juli bis Dezember 2020, danach 7 Prozent). Das gilt nicht, wenn Du umsatzsteuerrechtlich ein Kleinunternehmer (§ 19 Umsatzsteuergesetz) bist.

Dafür gelten folgende Voraussetzungen:

  • Der steuerpflichtige Umsatz des vergangenen Kalenderjahres lag unter 22.000 Euro (gilt seit 2020; zuvor: 17.500 Euro) und
  • er steigt im laufenden Jahr voraussichtlich nicht über 50.000 Euro.

Wer kann von einer Sonderabschreibung profitieren?

Im August 2019 hat der Gesetzgeber für Vermieter neuer Mietwohnungen eine zeitlich befristete Sonderabschreibung eingeführt (§ 7b Einkommensteuergesetz). Damit will der Fiskus den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen ankurbeln. Entscheidend ist, dass der Wohnraum neu geschaffen wird und dann mindestens zehn Jahre lang vom Bauherrn oder Käufer vermietet wird.

So funktioniert die Sonderabschreibung 

Der Steuervorteil liegt darin, dass Du in den ersten vier Jahren höhere Werbungskosten geltend machen kannst. Denn neben der normalen Abschreibung von jährlich 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten kannst Du zusätzlich bis zu 5 Prozent Sonderabschreibung absetzen. Letztere ist jedoch gedeckelt – auf höchstens 2.000 Euro Gebäudekosten pro Quadratmeter Wohnfläche. 

Das Abschreibungsvolumen der Immobilie bleibt gleich, wenn Du die gesamte 50-jährige Nutzungsdauer betrachtest. Die Sonderabschreibung bringt eine zeitliche Vorverlagerung von Abschreibungsbeträgen. In den ersten vier Jahren können statt insgesamt nur 8 Prozent bis zu 28 Prozent der Gebäudekosten abgeschrieben werden. Rund 72 Prozent der Anschaffungskosten bilden den Restwert, der dann ab dem fünften Jahr gleichmäßig auf die verbleibende 46-jährige Restnutzungsdauer verteilt wird. 

Ein Beispiel: Ein Investor kauft im Januar 2020 für 300.000 Euro (inklusive Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer) eine neue Eigentumswohnung mit 100 Quadratmeter Wohnfläche. Diese vermietet er von 2020 bis mindestens Ende 2029. Der Kaufvertrag weist aus, dass 20 Prozent des Preises auf Grund und Boden entfällt. Nur die Gebäudekosten sind abschreibbar. Folglich beträgt das Abschreibungsvolumen: 300.000 Euro – 60.000 Euro Grundstückswert = 240.000 Euro. Diese Beträge kann der Vermieter abschreiben:

  • 2 Prozent reguläre AfA, also 4.800 Euro und
  • zusätzlich 10.000 Euro Sonder-AfA in den ersten vier Jahren (100 qm * 2.000 Euro = 200.000 Euro; davon 5 Prozent ergeben 10.000 Euro). 5 Prozent von 240.000 Euro sind zwar 12.000 Euro. Doch wegen der Deckelung auf 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche darf der Vermieter nur 10.000 Euro sonderabschreiben. Folglich können in den ersten vier Jahren jeweils 14.800 Euro abgeschrieben werden.
  • Ab dem fünften Jahr gibt es noch ein Abschreibungsvolumen von 180.800 Euro (240.000 Euro – 4 * 14.800 Euro). 46 Jahre lang können dann nur noch jeweils 3.930 Euro abgeschrieben werden. 

Je höher das zu versteuernde Einkommen ist, umso höher ist der Steuervorteil in den ersten vier Jahren. Ab dem fünften Jahr gibt es aber einen Steuernachteil. Schließlich ist dann der jährliche AfA-Betrag niedriger, als wenn Du auf die Sonder-AfA verzichtet hättest. Falls Du dann niedrigere zu versteuernde Einkünfte hättest, weil Du mittlerweile beispielsweise Rente beziehst, kann es sein, dass sich der Steuernachteil bei Dir gar nicht auswirkt. Es kommt immer auf den Einzelfall an.

Außerdem darfst Du im Anschaffungsjahr den kompletten Jahres-Sonder-AfA-Betrag absetzen. Bei der normalen AfA musst Du hingegen monatsweise genau abschreiben.

Im Jahr der Fertigstellung, also wenn die Wohnung bezugsfertig ist, kannst Du Dich als Eigentümer erstmals auf die Sonderabschreibung berufen. Und zwar für das Jahr der Fertigstellung sowie die drei Folgejahre. Das macht insgesamt maximal vier Jahre Sonderabschreibung. Das Ganze ist beschränkt auf den Zeitraum von 2018 bis zum Jahr 2026. Wird Deine Wohnung erst im Jahr 2024 bezugsfertig, kannst Du die Sonderabschreibung daher nur drei Jahre lang nutzen. 

Bei der Sonderabschreibung handelt es sich um ein Wahlrecht. Das heißt, Du kannst auch darauf verzichten und Deine Immobilie während der gesamten Nutzungsdauer normal abschreiben. 

Diese Voraussetzungen musst Du erfüllen 

Die Regelungen zum neuen Paragrafen 7b EStG sind ziemlich kompliziert. Damit Du Sonderabschreibungen vornehmen darfst, musst Du folgende Bedingungen erfüllen:

  1. Schaffung von neuem Wohnraum: 
    Gefördert wird nur, wenn neuer Wohnraum geschaffen wird. Du kannst die neue Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres kaufen (Anschaffungskosten) oder neu bauen (Herstellungskosten). Den neuen Wohnraum schaffen kannst Du auch durch einen Anbau, Dachgeschossausbau, durch eine Aufstockung oder indem Du ein bislang gewerblich genutztes Objekt umbaust.

    Was unter einer Wohnung zu verstehen ist, richtet sich nach der gesetzlichen Definition (§ 181 Absatz 9 Bewertungsgesetz). So muss die Wohnfläche mindestens 23 Quadratmeter betragen. Wenn Du eine Wohnung kaufst, die bereits als Wohnung genutzt wurde, gehst Du leer aus. 
  2. Zeitliche Begrenzung:

    Für die Schaffung des neuen Wohnraums gibt es außerdem einen engen zeitlichen Korridor. Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss zwischen dem 1. September 2018 und 31. Dezember 2021 gestellt werden. Die Fertigstellung kann später erfolgen.

  3. Zehn Jahre Vermietung:
    Deine neue Wohnung musst Du im Jahr der Fertigstellung, also wenn sie bezugsfertig ist, und in den folgenden neun Jahren vermieten.

    Wenn Du die Wohnung an nahe Angehörige vermietest, solltest Du mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen. Nur dann geht das Finanzamt insgesamt von einer entgeltlichen Vermietung aus und die kompletten Werbungskosten sind abzugsfähig. Ab 2021 soll aber eine Neuregelung der verbilligten Wohnraumüberlassung greifen (50 Prozent der ortsüblichen Miete). Das sieht das geplante Jahressteuergesetz 2020 vor.

    Vorsicht: Die zehnjährige Nutzungsfrist solltest Du unbedingt einhalten. Ein Verstoß kann teuer werden. Denn das Finanzamt wird Dir nachträglich den Sonderabschreibungsabzug versagen und die Steuerbescheide ändern. Du musst dann nicht nur Steuern nachzahlen. Außerdem musst Du darauf auch noch hohe Zinsen bezahlen. Denn mit Ablauf des 15. Monats nach Steuerentstehung beginnt der Zinslauf des Finanzamts.
  4. Baukostenobergrenze:
    Für die Praxis problematisch ist, dass die Anschaffungs- und Herstellungskosten höchstens 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen dürfen. Bei höheren Baukosten ist keine Sonderabschreibung möglich.

    Auch hier gilt, dass die Anschaffungskosten für Grund und Boden außen vor bleiben. Einbeziehen musst Du aber die Nebenkosten, die auf den Gebäudeanteil entfallen, also die anteilige Grunderwerbsteuer, Notarkosten sowie Amtsgerichtsgebühren.

     

Vorsicht: Paragraf 7b EStG regelt im Absatz 4 ausdrücklich einige Fälle, in denen die in Anspruch genommene Sonderabschreibung rückgängig gemacht werden muss. Dazu zählt, wenn durch nachträgliche Anschaffungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem Du die Immobilie gekauft hast, die Baukostenobergrenze überschritten wird.

Die steuerliche Förderung verlierst Du auch, wenn Du selbst einziehst, die Wohnung leerstehen lässt, an Feriengäste kurzfristig vermietest oder die Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder steuerfrei verkaufst.

Die Paragraf-7b-Abschreibung birgt einige steuerliche und wirtschaftliche Risiken und sollte daher im Vorhinein gut kalkuliert werden. Zunächst ist es wichtig, dass Du die Immobilie nicht überteuert kaufst und dann mindestens zehn Jahre gut vermieten kannst.

Tipp: Sollte ihr Wert danach gestiegen sein, dann kannst Du von einem weiteren Steuervorteil profitieren. Denn nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist für private Veräußerungsgeschäfte könntest Du die Immobilie steuerfrei verkaufen. Wenn der Wert Deiner Immobilie gestiegen ist, dann musst Du den Gewinn nicht versteuern. 

Das kannst Du auch innerhalb der Familie nutzen. Bist Du als Ehemann Alleineigentümer der vermieteteten Immobilie, kannst Du sie in der Regel nach zehn Jahren zu einem höheren Preis grunderwerbsteuersteuerfrei an Deine Ehefrau verkaufen. Dadurch hebst Du so genannte stille Reserven. Deine Ehefrau kann jetzt höhere Abschreibungsbeiträge absetzen. In der gemeinsamen Steuererklärung (Zusammenveranlagung) profitiert Ihr gemeinsam von höheren Werbungskosten.

Das Bundesfinanzministerium hat zur Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau eine ausführliche Verwaltungsanweisung veröffentlicht (BMF-Schreiben vom 7. Juli 2020), außerdem ein Formular (Checkliste) und weitere Hilfen.

    Was gilt, wenn Du an ein Familienmitglied vermietest?

    Wenn Deine Werbungskosten Deine Mieteinnahmen übersteigen, erzielst Du steuerlich einen Verlust. Diesen Verlust kannst Du grundsätzlich mit anderen positiven Einnahmen (zum Beispiel Arbeitslohn) steuerwirksam verrechnen. Nicht zuletzt deshalb ist unter nahen Angehörigen eine verbilligte Vermietung gang und gäbe.

    Seit 2012 ist der volle Werbungskostenabzug bei einer Vermietung zu Wohnzwecken möglich, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Andernfalls kürzt das Finanzamt Deine Werbungskosten anteilig. Denn es sieht die Vermietung dann nur als teilentgeltlich an.

    Ab 2021 gilt 50 Prozent

    Im Jahressteuergesetz 2020 plant der Fiskus eine Änderung, die ab 2021 gelten soll: Die Grenze für die Aufteilung der Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil soll auf 50 Prozent reduziert werden (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG-E). Unverändert bei 66 Prozent bleibt die sogenannte Vollentgeltlichkeitsgrenze, bei der der Gesetzgeber ohne weitere Prüfung annimmt, dass der Vermieter Einkünfte erzielen will (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG-E). 

    Konsequenzen hat diese Neuregelung für Fälle, in denen das Entgelt mindestens 50 Prozent, aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Hier muss der Vermieter künftig eine Totalüberschussprognose erstellen. Das ist ein Nachweis, der zeigt, dass langfristig die Einnahmen aus der Vermietung höher sind als die Ausgaben. 

    Wenn die Prognose positiv ausfällt, dann nimmt der Fiskus für die verbilligte Vermietung an, dass Einkünfte erzielt werden sollen. Dann darf der Vermieter seine kompletten Werbungskosten absetzen. Fällt die Prognose hingegen negativ aus, darf er nur die Werbungskosten zu dem entgeltlich vermieteten Teil absetzen.

    Im Ergebnis erweitert der Gesetzgeber in Zeiten allgemein steigender Mieten den Spielraum, um weiterhin eine Wohnung relativ günstig vermieten zu können, ohne steuerlich einen Nachteil zu erleiden.

    Ortsübliche Miete

    In den meisten Kommunen gibt es Mietspiegel, die eine Mietpreisspanne vorgeben. Die Finanzämter akzeptieren es normalerweise, wenn Du Dich innerhalb einer vorhandenen Mietpreisspanne am untersten Wert orientierst. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, darfst Du Deine Miete am ortsüblichen Mittelwert für vergleichbare Wohnungen ausrichten.

    Mietvertrag und Überweisung

    Auch wenn Du innerhalb der Familie vermietest, sollte das Ganze unbedingt wie unter fremden Dritten ablaufen. Deshalb solltest Du vor allem einen Mietvertrag aufsetzen, an den sich die Beteiligten auch tatsächlich halten. Die Mieten sollten von einem Konto des Mieters auf Dein Konto überwiesen werden.

    Keine Mieter in Sicht?

    Als Vermieter kann es Dir passieren, dass Du für eine gewisse Zeit keinen Mieter hast. Die Kosten laufen aber weiter.

    Wie reagiert das Finanzamt bei Leerstand?

    Wenn Haus oder Wohnung länger leerstehen, schaut das Finanzamt irgendwann genauer hin. Es prüft dann, ob Du mit dem Objekt überhaupt noch Einkünfte erzielen willst. Unproblematisch sind übliche Leerstandszeiten, zum Beispiel, wenn die Mieter wechseln oder Du renovieren lässt. Schwieriger wird es, wenn Dir das Finanzamt nicht mehr abnimmt, dass Du wirklich vermieten willst. Hier gilt für Dich nämlich eine „objektive Beweislast“.

    Deine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen kannst Du nur anhand von Belegen nachweisen. Dafür kommen zum Beispiel Rechnungen über Zeitungsannoncen, Makleraufträge oder Aktenvermerke über Besprechungen mit potenziellen Mietern infrage. Sollte sich herausstellen, dass es für Deine Immobilie in ihrem aktuellen Zustand offensichtlich keinen Markt gibt, musst Du außerdem auf einen vermietbaren Zustand hinwirken, etwa durch bauliche Veränderungen oder Renovierungen.

    Tipp: Falls Deine Wohnung länger leerstand, kannst Du in vielen Fällen bis zum 31. März einen Antrag auf einen teilweisen Erlass der Grundsteuer stellen. Den Antrag stellst Du bei Deiner Kommune, in den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg beim Finanzamt. 

    Sonderfall Ferienwohnung 

    Wer eine Ferienwohnung sein eigen nennt, kennt sich vielleicht schon mit dem Thema Leerstand aus. Ist die Saison nur kurz, ist eine ganzjährige Auslastung mit Mietern nahezu unmöglich.

    Als Vermieter bist Du natürlich trotzdem sehr daran interessiert, alle laufenden und einmaligen Kosten der Ferienwohnung von der Steuer abzusetzen. Voraussetzung dafür ist, dass Du die Absicht hast, mit der Vermietung Überschüsse zu erzielen. Verzichtest Du auf eine Selbstnutzung Deiner eigenen Ferienwohnung und hältst Du sie ausschließlich für eine Vermietung an fremde Dritte bereit, bist Du „fein raus“. Deinen uneingeschränkten Werbungskostenabzug sicherst Du Dir auch, wenn Du die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem Vermittler überträgst, der nicht mit Dir verwandt ist, und eine Eigennutzung vertraglich ganzjährig ausgeschlossen hast. Vermittler kann zum Beispiel ein überregionaler Reiseveranstalter oder eine Kurverwaltung sein.

    Erkundige Dich, an wie vielen Tagen im Jahr Ferienimmobilien ortsüblich vermietet sind. Liegst Du mehr als 25 Prozent unter der ortsüblichen Vermietungszeit, musst Du damit rechnen, dass das Finanzamt von Dir eine Totalüberschussprognose auf 30 Jahre verlangt (Bundesfinanzhof, Beschluss vom 5. Januar 2016, Az. IX B 106/15).

    Im positiven Fall kannst Du so Deine Einkünfteerzielungsabsicht beweisen und dann doch Werbungskosten absetzen. Fällt die Prognose negativ aus, wertet das Finanzamt die Vermietung als „Liebhaberei“. Dann musst Du zwar keine Einnahmen versteuern, kannst aber auch keine Werbungskosten absetzen. Weil das Finanzamt oft Verluste in den ersten Jahren nur unter Vorbehalt feststellt, kann es diese dann nachträglich streichen.

    Falls Du Deine Ferienwohnung ohne Einschränkung selbst nutzen kannst, dann musst Du die Leerstandszeiten schätzweise aufteilen – und zwar nach dem Verhältnis der Selbstnutzung zur Ferienvermietung. So ermittelst Du den Anteil, den Du als Werbungskosten ansetzen kannst. Hilfsweise kannst Du pauschal 50 Prozent ansetzen. 

    Wenn Du eine Ferienimmobilie vermietest, dann musst Du grundsätzlich dafür Umsatzsteuer in Rechnung stellen: 7 Prozent auf die Miete, 19 Prozent für Zusatzleistungen wie Endreinigung. Im zweiten Halbjahr 2020 gelten die vorübergehend gesenkten Mehrwertsteuersätze von 5 beziehungsweise 16 Prozent.

    Möglicherweise musst Du Dich nicht mit der Umsatzsteuer beschäftigen, wenn Du unter die Kleinunternehmerregelung fällst (§ 19 Umsatzsteuergesetz). Eventuell lohnt es sich aber doch, das Wahlrecht zu nutzen, und Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. An diese Entscheidung bist Du dann aber fünf Jahre gebunden.

    Wie kannst Du Umsatzsteuer sparen?

    Vermietungsumsätze sind eigentlich umsatzsteuerfrei. Wenn Du eine Immobilie aber an einen Unternehmer vermietest, kannst Du auf die Umsatzsteuerfreiheit Deiner Vermietungsumsätze verzichten. Deine Miete berechnest Du in diesem Fall zuzüglich Umsatzsteuer und führst diese an das Finanzamt ab.

    Der entscheidende Vorteil einer Option zur Umsatzsteuerpflicht besteht für Dich darin, dass Dir das Finanzamt die gesamte Umsatzsteuer aus den sogenannten Eingangsleistungen erstattet. Das sind vor allem die Umsatzsteuerbeträge, die bei der Anschaffung oder Herstellung des Objekts angefallen sind (Vorsteuer).

    Das funktioniert aber nur, wenn Dein Pächter das Objekt für Umsätze nutzt, die ihm einen Vorsteuerabzug ermöglichen – das ist zum Beispiel bei Gewerbetreibenden der Fall, nicht aber bei Ärzten (§ 9 Absatz 2 Umsatzsteuergesetz).

    Im Zweifel kann das Finanzamt darüber Nachweise verlangen. Daher solltest Du von Deinem Mieter sicherheitshalber schriftlich versichern lassen, dass er tatsächlich Umsätze ausführt, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen.

    Autor
    Udo Reuß

    Stand: 23. September 2020


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