Zweitwohnsitzsteuer Wo musst Du Zweitwohnungssteuer zahlen - und wie viel ist es?

Viele finden sie ungerecht, immer mehr Gemeinden erheben sie und wie hoch sie ausfällt, ist von Ort zu Ort unterschiedlich: die Zweitwohnsitzsteuer, die in vielen Orten auch Zweitwohnungssteuer und manchmal auch Zweitwohnungsteuer heißt. Über 50 Jahre gibt es sie schon. Sie wurde erstmals in Deutschland am 1. Januar 1973 in Überlingen am Bodensee eingeführt. Dort und anderswo gilt: Wer neben seinem Hauptwohnsitz mit einem Zweitwohnsitz gemeldet ist, muss für diese Nebenwohnung eine kommunale Steuer zahlen. 

Wenn Du in einer Stadt oder Gemeinde, die eine Zweitwohnungssteuer erhebt, eine weitere Wohnung beziehst, musst Du diese Steuer bezahlen. Es spielt dabei keine Rolle, ob sich Deine andere Wohnung in derselben Stadt befindet oder in einer anderen. Es ist auch egal, ob Du Mieter oder Eigentümer der Wohnung bist.

Auch wenn Du als Pendler aus beruflichen Gründen in einer anderen Stadt arbeitest, musst Du grundsätzlich die Steuer für den Zweitwohnsitz in der Nähe Deines Arbeitsplatzes bezahlen.

Müssen auch Studenten Zweitwohnsitzsteuer zahlen?

Auch eine Studentenbude in der Uni-Stadt kann steuerpflichtig sein, wenn der Studierende auch noch bei seinen Eltern gemeldet ist oder in seiner Heimatstadt schon eine eigene Wohnung hat. Manche Gemeinden verzichten darauf, die Steuer von Studierenden zu erheben. Grundsätzlich aber ist es den Kommunen erlaubt, die Steuer auch von Studenten zu verlangen (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 17. September 2008, Az. 9 C 13.07 u.a.).

Auch für eine Ferienwohnung kann die Zweitwohnsitzsteuer fällig werden. Das ist etwa der Fall, wenn Du die Wohnung (auch) selbst nutzt. Manche Gemeinden regeln in ihrer Satzung jedoch steuerzahlerfreundlich, dass Du nur einen Anteil der Zweitwohnungssteuer zahlen musst, wenn Dir Deine Ferienwohnung auch nur anteilsmäßig zur Verfügung steht. Falls Du Deine Ferienwohnung ausschließlich vermietest, musst Du im Regelfall keine Zweitwohnungssteuer zahlen.

Wann ist eine Wohnung eine Wohnung? 

Als Wohnung gilt nach dem Bundesmeldegesetz (BMG) „jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird“ (§ 20 BMG). Als Hauptwohnung oder Erstwohnsitz gilt diejenige Wohnung, die vorwiegend genutzt wird. Eine weitere Wohnung gilt dann als Zweitwohnsitz oder Nebenwohnung (§ 21 BMG). Manche Kommunen beziehen sich auch auf das Baurecht ihres Bundeslandes, um zu definieren, was als Wohnung gilt und was nicht. 

Die Kommunen regeln die Abgabe in einer Zweitwohnungsteuersatzung. Informiere Dich am besten schon vor dem Einzug in eine Nebenwohnung auf der Homepage Deiner Stadt oder Gemeinde, ob und wie viel Zweitwohnungssteuer Du zahlen musst. 

Nein. Bestimmte Personengruppen sind von der Zweitwohnsitzsteuer befreit. Dazu gehören:

• Verheiratete, die aus beruflichen Gründen einen Zweitwohnsitz an einem anderen Ort haben, sich aber mit ihrem Ehepartner oder ihrer Ehepartnerin einen gemeinsamen Hauptwohnsitz teilen. Das hat das Bundesverfassungsgericht entschieden (Beschluss vom 11. Oktober 2015, Az. 1 BvR 1232/00).
• Bewohnerinnen und Bewohner von Pflegeheimen oder therapeutischen Einrichtungen, zum Beispiel Altenheime und sozialpädagogische Erziehungseinrichtungen.
• Personen, die in Haftanstalten untergebracht sind.
• Personen, die sich nur vorübergehend – das heißt nicht länger als sechs Monate – an einem Ort aufhalten und bereits in Deutschland gemeldet sind (§ 27 Abs. 2 BMG). Denn diese müssen sich in diesem Zeitraum nicht in diesem Ort anmelden. Und damit fehlt die Voraussetzung für die Erhebung der Zweitwohnsitzsteuer. Achtung: Ändern sich Deine Pläne und Du willst doch länger als sechs Monate in der Stadt oder Gemeinde wohnen, musst Du Dich zwingend spätestens innerhalb von 14 Tagen nach Ablauf des halben Jahres anmelden - und dann Zweitwohnungssteuer zahlen.

In Bayern können außerdem Geringverdienende eine Befreiung von der Zweitwohnungssteuer beantragen. Dafür darf Dein Jahreseinkommen höchstens 29.000 Euro betragen, bist du verheiratet oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft höchstens 37.000 Euro. 

Die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer bestimmt jede Kommune selbst, der Steuersatz reicht von fünf bis zu stolzen 35 Prozent. Für die Ermittlung der Steuer wird der entsprechende Prozentsatz auf die sogenannte Bemessungsgrundlage angewendet. Das ist in der Regel die Jahreskaltmiete, also die Miete nach Abzug von Heiz- und Nebenkosten. Generell setzt die Gemeinde die Zweitwohnungssteuer in einem Bescheid fest.

In Hamburg beträgt die Steuer zum Beispiel nur 8 Prozent der Jahreskaltmiete, während in Leipzig mit 16 Prozent der Jahresmiete zur Kasse gebeten wird.

Die Zweitwohnungssteuer in München hatte sich zum 1. Januar 2022 verdoppelt, weil der Steuersatz von 9 auf 18 Prozent angehoben worden ist. Ebenfalls erhöht wurde die Zweitwohnsitzsteuer in Berlin. Sie stieg zum 1. Januar 2025 von 15 auf 20 Prozent.

Die Gemeinde Überlingen, in der die Steuer auf den Zweitwohnsitz 1973 erfunden wurde, verlangt mittlerweile stolze 35 Prozent. Damit dürfte die idyllische Gemeinde am Bodensee aktuell gemeinsam mit Konstanz - auch am Bodensee - an der Spitze liegen. Auch in Baden-Baden ist die Zweitwohnsitzsteuer hoch. Dort gibt es ein gestaffeltes Modell an Steuersätzen. Für eine Wohnung mit zum Beispiel 1.000 Euro monatlicher Kaltmiete beträgt der Steuersatz 30,31 Prozent. 

Zweitwohnsitzsteuer in den zehn größten deutschen Städten

Quelle: Finanztip-Recherche, Steuersätze laut Angaben der Städte (Stand 13. August 2025)

Wann kannst Du gegen die Zweitwohnungssteuer vorgehen?

Du solltest gegen Deinen Bescheid über die Zweitwohnsitzsteuer vorgehen, wenn dieser auf verfassungswidrigen Einheitswerten basiert. 

Denn manche Gemeinden mit älterer Satzung ziehen die Jahresrohmiete als Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungssteuer heran. Dieser Begriff umfasste unter anderem auch die Betriebskosten, die der Mieter an die Gemeinde entrichten muss. Diese älteren Satzungen koppeln die Berechnung der Zweitwohnungssteuer außerdem an die Einheitsbewertung von Grundstücken aus dem Jahre 1964. Das Bundesverfassungsgericht hat jedoch 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung im Zusammenhang mit der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt (Urteil vom 10. April 2018, Az. 1 BvL 11/14 u.a.).

Ein Jahr später erklärte das Gericht auch die Zweitwohnungssteuer-Satzungen der bayerischen Gemeinden Oberstdorf und Sonthofen für unzulässig, die sich bei der Berechnung der Zweitwohnungssteuer auf die verfassungswidrigen Einheitswerte stützten. Die beiden Gemeinden hatten bis zum 31. März 2020 Zeit, um ihre Satzungen neu zu regeln (Beschlüsse vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvR 807/12 und 1 BvR 2917/13).

Gab es weitere Urteile zur Zweitwohnsitzsteuer?

Ja. Zu einem ähnlichen Urteil kam  das Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein und gab Klagen gegen die Gemeinden Friedrichskoog (Urteil vom 30. Januar 2019, Az. 2 LB 90/18) und Timmendorfer Strand statt.

Gemeinden, die sich für die Berechnung ihrer Zweitwohnungssteuer auf die verfassungswidrigen Einheitswerte beziehen, müssen ihre rechtswidrigen Satzungen neu fassen. Dafür bekommen sie keine Übergangsfrist, entschied das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 27. November 2019, Az. 9 C 6.18 u.a.).

Was kannst Du konkret tun?

Erhebt eine Kommune auf Grund einer solchen rechtswidrigen Satzung Zweitwohnsitzsteuer von Dir, solltest Du dagegen vorgehen. Gegen einen Zweitwohnungsteuerbescheid und gegen die Festsetzung von Vorauszahlungen kannst Du Dich mit einem Widerspruch binnen eines Monats oder mit einer Klage wehren. Ist der Bescheid gegen Dich bereits rechtskräftig, kannst Du Dich jedoch nicht mehr dagegen wehren. 

In den meisten Gemeinden musst Du Deine Zweitwohnung innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug anmelden. Wende Dich an das jeweils zuständige Einwohnermeldeamt der Stadt oder Gemeinde, in der sich Deine Nebenwohnung befindet. Auf der Website des jeweiligen Amtes findest Du meist schon einen PDF-Vordruck, den Du ausgefüllt zu Deinem Termin mitbringen kannst.

In der Regel musst Du zur Anmeldung persönlich erscheinen oder Dich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen. Zusätzlich zum Anmeldeformular benötigst Du einen gültigen Personalausweis und eine Wohnungsgeberbestätigung von Deinem Vermieter. Informiere Dich beim zuständigen Einwohnermeldeamt, welche Unterlagen Du genau benötigst.

Was passiert, wenn Du Deine Zweitwohnung nicht anmeldest?

In Deutschland gilt eine Meldepflicht. Bürgerinnen und Bürger sind verpflichtet, den Einzug in eine neue Wohnung den Behörden mitzuteilen. Wenn Du Deine Zweitwohnung nicht innerhalb der gesetzlichen Frist anmeldest, droht Dir ein Bußgeld. Je nach Behörde und Dauer der Fristüberschreitung können bis zu 1.000 Euro Strafzahlung drohen. 

Kannst Du die 2-Wochen-Frist umgehen?

Ja, Du kannst auch länger in Deiner Zweitwohnung leben, ohne angemeldet zu sein. Klingt erstmal komisch, ist aber so.

Wir hatten den ganz legalen Trick, bereits weiter oben erwähnt. Nun erfährst Du ausführlicher, wie Du Deine Anmeldung und damit auch die Zahlung der Zweitwohnsitzsteuer verzögern kannst. Dafür gibt es zwei Voraussetzungen:

• Du planst, höchstens sechs Monate in der Gemeinde zu wohnen
• Du hast zugleich eine Hauptwohnung in Deutschland

In diesem Fall, musst Du Dich laut Paragraf 27 BMG nicht anmelden - und damit auch keine Zweitwohnsitzsteuer zahlen. Ein befristetet Mietvertrag zum Beispiel kann Dir bei etwaigen Nachfragen seitens der Kommune sicher helfen. Denn gerade in kleineren Gemeinden bleibt es den Behörden oft nicht verborgen, dass da jemand Neues wohnt - und nicht angemeldet ist. 

Achtung: Sind diese sechs Monate aber verstrichen, musst Du Dich innerhalb von zwei Wochen anmelden - und entsprechend Zweitwohnsitzsteuer zahlen.

Wenn Du aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung in der Nähe Deines Arbeitsplatzes unterhältst, kannst Du die Zweitwohnsitzsteuer wie viele andere Kosten für die Unterkunft von der Steuer absetzen. Dafür muss Deine Hauptwohnung weit genug von Deiner Arbeitsstätte entfernt liegen und die Arbeitsstätte von der Nebenwohnung aus besser zu erreichen sein. Und: Du musst Deinen Lebensmittelpunkt an Deinem ersten Wohnsitz haben.

Dann erfüllst Du die Voraussetzungen für die sogenannte doppelte Haushaltsführung. Das bedeutet, Du kannst die Kosten für Deine Zweitwohnung inklusive der Zweitwohnungssteuer beim Finanzamt als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen.

Tipp: Noch besser haben es Ehepaare. Denn in diesem Fall kann sich die Person in der Zweitwohnung sogar von der Zweitwohnsitzsteuer befreien lassen. Und das spart mehr Geld, als die Zweitwohnungssteuer von der Steuer abzusetzen. 

Bis zum Steuerjahr 2022 gehörten die Angaben zur doppelten Haushaltsführung in die Anlage N der Steuererklärung, seit 2023 gibt es eine separates Formular mit dem sperrigen Namen Anlage N Doppelte Haushaltsführung. Nutzt Du eine gute Steuersoftware oder Steuer-App, musst Du Dich um Formulare nicht kümmern. Die Programme erledigen das nach Eingabe Deiner Daten zur doppelten Haushaltsführung automatisch im Hintergrund für Dich.

Was ist mit dem Rundfunkbeitrag in der Zweitwohnung?

Das Bundesverfassungsgericht hat im Juli 2018 (Az. 1 BvR 1675/16 u.a.) entschieden, dass Verbraucherinnen und Verbraucher mit einem Zweitwohnsitz künftig nur einmal den Rundfunkbeitrag zahlen müssen. Seit dem 1. November 2019 können sich Ehepartner und eingetragene Lebenspartnerinnen auf Antrag vom „GEZ-Beitrag“ für ihre Nebenwohnungen befreien lassen, sofern sie in einer gemeinsamen Hauptwohnung leben. 

Für Personen, die nur mit einem Zweitwohnsitz gemeldet sind, erhält eine Kommune keine Unterstützung aus dem kommunalen Finanzausgleich. Diese gibt es nur für jeden Einwohner, der mit seinem Erstwohnsitz dort gemeldet ist.

Dennoch nutzen Personen mit Zweitwohnsitz, wie alle anderen Bewohnerinnen und Bewohner, die kommunale Infrastruktur. Also Straßen, öffentliche Schwimmbäder und andere Dinge.

Mit der Zweitwohnsitzsteuer wollen Gemeinden einerseits zusätzliche Einnahmen generieren, andererseits mehr Menschen dazu bewegen, ihren Hauptwohnsitz in diese Kommune zu verlegen, um auch bei ihnen vom Finanzausgleich zu partizipieren.

Außerdem ist die Zweitwohnungssteuer insbesondere für Ferienorte eine wichtige Einnahmequelle - und hat ihren Ursprung auch im beschaulichen und idyllisch am Bodensee gelegenem Überlingen.