Eigentümergrundschuld Diese Sicherheit kannst Du mehrfach nutzen

Eine Grundschuld, die Dir selbst gehört, kannst Du für Kredite einsetzen. Finanztip zeigt Dir, wie eine solche Eigentümergrundschuld entsteht und wie Du sie nutzen kannst.

Eine Eigentümergrundschuld ist eine besondere Form der Grundschuld: Anders als bei einer Grundschuld für die Bank oder Bausparkasse bist Du bei einer Eigentümergrundschuld selbst der Begünstigte.

Eine Eigentümergrundschuld kann in zwei Situationen entstehen: 

• Sie entsteht automatisch, wenn Du etwa einen Baukredit vollständig abbezahlt hast. Denn nach der Tilgung wandelt sich die Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld um.
• Du kannst eine Eigentümergrundschuld aber auch selbst eintragen lassen, um Dir den entsprechenden Rang im Grundbuch zu sichern. 

Da Jahr für Jahr viele Baukredite mit der letzten Rate enden und die Eigentümergrundschuld nicht sehr bekannt ist, dürfte der erste Fall sehr viel häufiger sein.

Ein Beispiel: Du hast vor zehn Jahren eine Baufinanzierung über 200.000 Euro aufgenommen. Die Bank hat dafür eine Grundschuld im ersten Rang eingetragen. Jetzt ist der Kredit abbezahlt. Die Grundschuld bleibt bestehen, gehört aber nun Dir. Du kannst sie für einen neuen Kredit nutzen oder löschen lassen.

Wo ist die Eigentümergrundschuld rechtlich geregelt? 

Rechtlich ist die Eigentümergrundschuld in Paragraf 1196 des Bürgerliches Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Sie kann entweder als Buchgrundschuld nur im Grundbuch eingetragen sein oder als Briefgrundschuld mit einer separaten Urkunde verbrieft werden. 

Wem gehört die Eigentümergrundschuld?

Die Eigentümergrundschuld gehört Dir als Grundstückseigentümer. Sie ist ein vollwertiges Grundpfandrecht, genau wie eine Hypothek oder eine Fremdgrundschuld. Der Unterschied: Du bist gleichzeitig Eigentümer des Grundstücks und Inhaber des Sicherungsrechts.

Was ist der Unterschied zwischen Eigentümergrundschuld, Fremdgrundschuld und Hypothek?

Die Begriffe Eigentümergrundschuld, Fremdgrundschuld und Hypothek beschreiben unterschiedliche Formen von Grundpfandrechten – also Sicherheiten, die im Grundbuch eingetragen werden. Der wichtigste Unterschied liegt darin, wem das Recht gehört und ob es an eine konkrete Forderung gebunden ist.

• Bei der Fremdgrundschuld ist ein Dritter Inhaber des Rechts, typischerweise eine Bank. Sie sichert damit einen Kredit ab. Die Grundschuld ist dabei nicht an die Darlehensforderung gekoppelt: Die Forderung besteht unabhängig davon. Das macht die Grundschuld flexibel: Die Bank kann sie für verschiedene Kredite nutzen oder an andere Gläubiger abtreten.
• Die Eigentümergrundschuld funktioniert genauso, nur dass Du selbst der Inhaber bist.
• Die Hypothek unterscheidet sich grundlegend: Sie ist streng an eine bestimmte Forderung gebunden. Zahlst Du den Kredit zurück, erlischt die Hypothek als Recht des Gläubigers automatisch. Der Eintrag im Grundbuch bleibt allerdings bestehen. 

Die enge Verknüpfung mit der Forderung macht die Hypothek weniger flexibel als die Grundschuld. Deshalb nutzen Banken heute fast ausschließlich Grundschulden zur Absicherung von Immobilienkrediten.

Für Dich als Eigentümer bedeutet das: In der Regel hast Du es mit einer Grundschuld zu tun. Du kannst sie nach der Tilgung behalten und für neue Finanzierungen einsetzen; bei einer Hypothek müsstest Du jedes Mal eine neue Sicherheit eintragen lassen.

Die Eigentümergrundschuld entsteht automatisch nach der vollständigen Kreditrückzahlung. Du musst dafür keinen Antrag stellen. Sobald Du die letzte Rate bezahlt hast, geht die Fremdgrundschuld der Bank kraft Gesetzes auf Dich über (§ 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB und § 1177 BGB).

Allerdings gibt es einen wichtigen Unterschied zwischen der rechtlichen Entstehung und der Eintragung im Grundbuch. Die Eigentümergrundschuld gehört Dir zwar sofort nach der Tilgung, aber im Grundbuch steht weiterhin die Bank als Inhaberin. 

Das ändert sich erst, wenn Du aktiv wirst: Du benötigst eine Löschungsbewilligung von der Bank. Anschließend kannst Du beim Grundbuchamt entweder die Löschung oder die Umschreibung auf Deinen Namen beantragen.

Bei einer Buchgrundschuld reicht die Löschungsbewilligung der Bank. Bei einer Briefgrundschuld benötigst Du zusätzlich den Grundschuldbrief. Du erhältst ihn ebenfalls von der Bank.

Für Dich bedeutet das: Rechtlich bist Du automatisch Inhaber der Grundschuld, sobald der Kredit abbezahlt ist. Aber erst mit der Änderung im Grundbuch wird das für jeden sichtbar. Ob Du die Grundschuld löschen oder als Eigentümergrundschuld stehen lassen willst, entscheidest Du selbst.

Welche Möglichkeiten hast Du nach der Tilgung?

Nach der Tilgung eines mit einer Grundschuld abgesicherten Kredits hast Du drei Möglichkeiten:

• Grundschuld löschen lassen: Du beauftragst einen Notar, der die Löschung beim Grundbuchamt beantragt. Dafür brauchst Du die Löschungsbewilligung der Bank und bei einer Briefgrundschuld zusätzlich den Brief. Die Grundbuch- und Notarkosten können je nach Grundschuldhöhe bei mehreren Hundert Euro liegen.
• Grundschuld stehen lassen: Du unternimmst nichts. Die Bank bleibt formal eingetragen, kann aber daraus keine Rechte mehr ableiten. Diese Variante kostet nichts, kann später aber einen Verkauf verzögern. Das ist etwa der Fall, wenn Du bereits mit dem Käufer einig bist, aber erst dann eine Löschungsbewilligung bei der Bank anforderst.
• Umschreibung auf Deinen Namen: Du lässt Dich als neuen Inhaber der Grundschuld eintragen. Das ist günstiger als eine Löschung mit späterer Neueintragung, falls Du die Grundschuld für einen neuen Kredit nutzen möchtest.

Die Löschungsbewilligung ist eine schriftliche Erklärung der Bank, dass sie mit der Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch einverstanden ist. Du brauchst sie, wenn Du die Grundschuld nach der Kredittilgung aus dem Grundbuch entfernen lassen möchtest.

Ohne diese Bewilligung wird der Notar die Löschung nicht beantragen, selbst, wenn Du den Kredit längst abbezahlt hast. Die Bank muss also offiziell bestätigen, dass sie mit der Löschung ihres Sicherungsrechts einverstanden ist, und Du musst diese Bewilligung dem Notar vorlegen.

Wie kommst Du an die Löschungsbewilligung?

Die Löschungsbewilligung bekommst Du von Deiner Bank, sobald Du den Kredit vollständig getilgt hast. Allerdings gibt es kein einheitliches Verfahren: Manche Banken schicken die Löschungsbewilligung unaufgefordert zu, bei anderen musst Du sie anfordern. Für die Löschungsbewilligung selbst darf die Bank keine Kosten in Rechnung stellen (BGH, 7.5.1991, Az. XI ZR 244/90).

Wichtig: Die Löschungsbewilligung allein reicht nicht aus. Du musst zusätzlich einen Notar beauftragen, der die Löschung beim Grundbuchamt beantragt. Bei einer Briefgrundschuld brauchst Du außerdem den Originalbrief.

Falls Du die Grundschuld nicht löschen, sondern als Eigentümergrundschuld behalten willst, brauchst Du die Löschungsbewilligung trotzdem. Sie dient dann als Nachweis, dass die Bank keine Ansprüche mehr hat. Für eine Umschreibung auf Deinen Namen im Grundbuch ist sie ebenfalls erforderlich.

Für die meisten Eigentümer dürfte es sinnvoller sein, die Grundschuld stehenzulassen. 

Finanztip gibt Dir eine Entscheidungshilfe:

Du solltest die Grundschuld erst einmal stehen lassen, wenn:

• Du die Immobilie später vielleicht noch einmal beleihen möchtest, etwa für eine Modernisierung oder einen weiteren Kredit,
• Du erst einmal nichts zahlen möchtest,
• Du keinen Verkauf in naher Zukunft planst.

Du solltest die Grundschuld löschen lassen, wenn:

• Du die Immobilie verkaufen möchtest,
• Du absehbar keinen Kredit mehr aufnehmen möchtest,
• Du ein „sauberes“ Grundbuch haben möchtest.

Die Umschreibung zur Eigentümergrundschuld ist ein Mittelweg: Du behältst die Flexibilität für künftige Finanzierungen und hast gleichzeitig einen klaren Nachweis, dass die Grundschuld Dir gehört.

Welche Vorteile hat eine Eigentümergrundschuld?

Die Eigentümergrundschuld gibt Dir Flexibilität für künftige Finanzierungen und spart bares Geld:

• Schnellerer Zugang zu neuem Kredit: Brauchst Du später Geld für eine Modernisierung oder einen anderen Zweck, kannst Du die Eigentümergrundschuld an eine neue Bank abtreten. Das geht deutlich schneller als die Neueintragung einer Grundschuld, weil das Grundbuchamt nur eine Abtretung vermerken muss.
• Geringere Kosten: Aufgrund des geringeren Aufwands stellen das Grundbuchamt und der Notar geringere Kosten in Rechnung.

Welche Nachteile hat eine Eigentümergrundschuld?

Nachteile der Eigentümergrundschuld ergeben sich vor allem bei der Briefgrundschuld: 

• Verlust des Grundschuldbriefs: Die Gefahr, dass der Grundschuldbrief verloren geht, dürfte der größte Nachteil einer Eigentümergrundschuld sein. Die Folgen sind gravierend: Ist der Grundschuldbrief verschwunden, musst Du ihn beim Amtsgericht für kraftlos erklären lassen. Das sogenannte Aufgebotsverfahren dauert mindestens sechs Monate und kostet Gerichtsgebühren. In dieser Zeit kannst Du die Grundschuld nicht löschen oder übertragen lassen: Ein Verkauf kann sich dadurch deutlich verzögern.
• Grundschuldbrief in falschen Händen: Bei einer Briefgrundschuld existiert ein physisches Dokument, das auch entwendet werden kann. Wer diesen Brief besitzt, könnte theoretisch daraus Rechte geltend machen. In der Praxis ist es allerdings so, dass der Notar die Eigentums- und Schuldverhältnisse prüft, bevor er eine Grundbuchänderung beantragt.
• Verzögerungen bei einem Verkauf: Für Brief- und Buchgrundschulden gilt: Alte Grundschulden müssen bei einem Verkauf berücksichtigt werden. Jede zusätzliche Eintragung kann Fragen aufwerfen, die erst geklärt werden müssen. Liegt etwa die Rückzahlung des Kredits schon viele Jahre zurück, ohne dass die Bank eine Löschungsbewilligung ausgestellt hat, können einige Wochen ins Land gehen, bevor der Notar das Dokument erhält.

Du kannst eine bestehende Eigentümergrundschuld an eine neue Bank abtreten, statt sie zu löschen und eine neue Grundschuld zu bestellen. Das spart Dir Notar- und Grundbuchkosten. Konkret kannst Du diesen Weg nutzen, wenn Du für die Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank gehst. Auch für die Finanzierung einer Modernisierung oder energetischen Sanierung kannst Du eine Eigentümergrundschuld nutzen.

Der Ablauf ist unkompliziert, wenn Du die einzelnen Schritte kennst:

• Neue Bank anfragen: Frage bei der neuen Bank nach, ob sie eine Abtretung akzeptiert. Die meisten Banken stimmen zu, weil sie dadurch schneller eine Sicherheit erhalten. Manche Institute bestehen jedoch auf einer frischen Grundschuld.
• Abtretungserklärung unterzeichnen: Du als Eigentümer erklärst schriftlich, dass Du die Grundschuld an die neue Bank abtrittst. Steht die alte Bank noch als Gläubigerin im Grundbuch, muss sie die Abtretungserklärung unterschreiben. Bei einer Buchgrundschuld reicht eine notariell beglaubigte Unterschrift. Bei einer Briefgrundschuld musst Du zusätzlich den Grundschuldbrief übergeben.
• Eintragung im Grundbuch: Der Notar beantragt die Umschreibung beim Grundbuchamt. Dort wird die neue Bank als Gläubiger eingetragen. Erst mit dieser Eintragung ist die Abtretung wirksam.

Beispiel: Du hast Deinen Baukredit über 200.000 Euro abbezahlt. Die Grundschuld steht jetzt Dir als Eigentümer zu. Für eine Modernisierung brauchst Du 80.000 Euro von einer anderen Bank. Statt die alte Grundschuld zu löschen und eine neue zu bestellen, trittst Du die bestehende Grundschuld mit einem Betrag von 80.000 Euro ab. Da Du absehbar keine weiteren Kredite mehr benötigst, lässt die die restlichen 120.000 Euro in diesem Zuge löschen.

Die Abtretung dauert in der Regel zwei bis vier Wochen – je nachdem, wie schnell das Grundbuchamt arbeitet. Plane diesen Zeitraum ein, wenn Du den neuen Kredit benötigst.

Die Grundschuld wandelt sich im Grundbuch nicht automatisch in eine Eigentümergrundschuld um. Rechtlich geht sie zwar kraft Gesetzes auf Dich über, sobald Du den Kredit vollständig zurückgezahlt hast. Im Grundbuch steht aber weiterhin die Bank als Gläubigerin. Das führt zu zwei häufigen Missverständnissen:

Missverständnis 1: Die Bank kann weiter Geld von Dir fordern

Nein. Wenn Du der Bank kein Geld mehr schuldest, kann sie auch kein Geld von Dir fordern. Richtig ist, dass im Grundbuch nicht erkennbar ist, wie viel Geld Du der Bank noch schuldest, solange die Bank im Grundbuch eingetragen bleibt. Willst Du die Grundschuld für einen neuen Kredit nutzen, musst Du erst nachweisen, dass sie Dir gehört. Dafür brauchst Du die Löschungsbewilligung oder eine Abtretungserklärung der Bank.

Missverständnis 2: Du musst die Grundschuld löschen lassen

Nein. Die Löschung beseitigt die Grundschuld komplett. Du kannst sie behalten und später wieder nutzen. Achte aber darauf, dass Du die Löschungsbewilligung sicher aufbewahrst. Du musst sie später vorlegen, falls Du die Grundschuld doch löschen oder an eine neue Bank abtreten möchtest.

Was bedeutet das für Dich? Verwechsle nicht den rechtlichen Übergang mit dem Grundbucheintrag. Die Eigentümergrundschuld entsteht automatisch, aber das Grundbuch zeigt das nicht. Für alle praktischen Zwecke brauchst Du die Dokumente der Bank.