Hypothek So funktioniert die Hypothek, so bekommst Du sie

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Baufinanzierung und Immobilien

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit einer Hypothek können Banken einen Baukredit besichern.
  • Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht. Die Bank hat so die Hand auf dem Grundstück, bis Du das Hypothekendarlehen zurückgezahlt hast.
  • Mit dieser Sicherheit sinkt das Risiko, dass die Bank ihr Geld nicht zurückerhält. Hypothekendarlehen sind daher im Schnitt günstiger als etwa Ratenkredite.
  • Als weiteres Grundpfandrecht neben der Hypothek gibt es die Grundschuld. In der Praxis wird diese inzwischen häufiger als Sicherheit verwendet als die Hypothek.
  • Im weiteren Sinn steht der Begriff Hypothek auch für den gesamten Baukredit.

So gehst Du vor

  • Bevor die Bank ein Hypothekendarlehen vergibt, verlangt sie Sicherheiten.
  • Fast immer wird ein Grundpfandrecht in das Grundbuch eingetragen, entweder eine Hypothek oder die eng mit ihr verwandte Grundschuld.
  • Für den Umgang mit der Hypothek und anderen Sicherheiten für die Bank gilt: Berechne zunächst, wie viel Deine Immobilie kosten darf. Den schnellsten Weg zu einer realistischen Einschätzung Deines Budgets bietet Dir der Finanztip-Hypothekenrechner.
  • Sprich in jedem Fall auch mit einem der großen Finanzierungsvermittler. So bekommst Du das passende Konzept und einen umfassenden Zinsvergleich.
  • Wir empfehlen Dr. KleinInterhyp und Baufi24. Auch Hüttig & Rompf sowie Planethome sind empfehlenswert.

Wer ein Haus oder eine Wohnung finanziert, muss in den meisten Fällen eine Hypothek aufnehmen. Mit der Hypothek stellt die kreditgebende Bank oder Bausparkasse sicher, dass sie ihr Geld zurückerhält, falls ihr Kunde den Baukredit nicht wie vereinbart zurückzahlt. Allerdings geht die Bedeutung der Hypothek für die Baufinanzierung noch deutlich weiter: Die Hypothek bezeichnet auch den Kredit, für den sie eingetragen wurde.

Was ist eine Hypothek?

Wer im juristischen Sinne von einer Hypothek spricht, meint zunächst das Recht, mit dem die Bank oder Bausparkasse ein Hypothekendarlehen besichert. Die Hypothek besichert ein Grundstück mit oder ohne Bebauung. Die Hypothek gehört zu den Grundpfandrechten und ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§ 1113 BGB).

Kommt der Schuldner seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht nach, kann die Bank die Zwangsvollstreckung beantragen. Auf diese Weise stellt die Bank also sicher, dass sie den offenen Betrag auch dann wieder zurück erhält, wenn ihr Kunde die laufende Monatsrate nicht mehr aufbringen kann.

Ohnehin ist es so, dass Banken eine Immobilie grunsätzlich eher vorsichtig bewerten (also den Wert bei der Kreditentscheidung eher niedrig ansetzen) und es gern sehen, wenn ihre Kunden bei der Finanzierung etwa 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital in das Kauf- oder Bauvorhaben einbringen. Dadurch bleibt der  Beleihungsauslauf (also das Verhältnis von Kreditsumme zum Wert der Immobilie) niedrig.

Insgesamt sind die Besicherung (Hypothek), die vorsichtige Bewertung und das Eigenkapital Instrumente, mit denen die Bank ihr Risiko (und auch das ihrer Kunden) kalkulierbar hält. Schließlich ist es auch im Interesse der Bank, dass die Finanzierung möglichst störungsfrei verläuft.

Darum solltest Du nicht nur die Hypothek kennen

Neben der Hypothek gibt es noch die Grundschuld. Sie ist ebenfalls im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§ 1191 BGB) und funktioniert grundsätzlich nach denselben Regeln wie die Hypothek.

Allerdings gibt es einen wichtigen Unterschied: Die Grundschuld ist nicht davon abhängig, dass es noch ein Darlehen gibt, für das sie eingetragen wurde. Eine Grundschuld kannst Du später (anders als eine Hypothek) weiter nutzen, auch wenn Du den Baukredit bereits zurückgezahlt hast und einen neuen Baukredit aufnehmen möchtest. Wie Du die Grundschuld nach Rückzahlung des Kredits nutzen kannst, erfährst Du weiter unten im Text.

Insgesamt ist die Grundschuld flexibler und einfacher zu handhaben als eine Hypothek. Aus diesem Grund besichern Banken, Bausparkassen und Ver­si­che­rungen ihre Baukredite heutzutage fast immer mit einer Grundschuld. Trotzdem hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch der Begriff der Hypothek gehalten.

Wie hängen Hypothek, Baukredit und normale Kredite zusammen?

Weil das Grundpfandrecht (sei es Hypothek oder Grundschuld) so bedeutend für die Baufinanzierung insgesamt ist, sprechen Wohnungs- und Hauseigentümer häufig auch von einer Hypothek, wenn es um den Baukredit geht, den die Hypothek sichert. Der Baukredit wird dann auch als Hypothekenkredit bezeichnet, der Bauzins als Hypothekenzins.

Unabhängig von der jeweiligen Bezeichnung ist der Weg zur passenden Baufinanzierung immer derselbe: Berechne zunächst, wie viel Du für die Immobilie maximal ausgeben kannst. Informier Dich dazu über die aktuellen Hypothekenzinsen und nutz am besten einen Hypothekenrechner.

Sobald Du weißt, welche Hypothek Du aufnehmen kannst, solltest Du Dich für ein Finanzierungskonzept und den besten Zins an eine Bank oder einen Kreditvermittler wenden. Die großen Kreditvermittler haben grundsätzlich den Vorteil, dass sie die Angebote Hunderter Banken vergleichen und daher gut einschätzen, bei welcher Bank Du die Hypothek günstig aufnehmen kannst. Wir empfehlen die folgenden Anbieter:

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Ist eine Hypothek günstiger als ein Kredit?

Aufgrund der Besicherung vergeben Banken Hypothekendarlehen meist viel zinsgünstiger als etwa Ratenkredite. Beim Ratenkredit ist das Einkommen meist die einzige Sicherheit, auf die die Bank zurückgreifen kann. Hinzu kommt, dass die Banken bei Baukrediten fast immer mit den Konditionen für einen Beleihungsauslauf unter 60 Prozent werben. Der Abstand zwischen dem Baukredit und einem Ratenkredit ist dann besonders groß.

Wie groß dieser Unterschied ausfällt, zeigt das folgende Beispiel: Im Mai 2023 nennt eine große Direktbank nach unseren Recherchen für Ratenkredite einen Zins von 7,29 Prozent für Ratenkredite. Festgehalten werden solche Angaben in einem sogenannten "Repräsentativen Beispiel". Demnach erhalten zwei Drittel der Kundinnen und Kunden bei einem Nettodarlehensbetrag von 15.000 Euro und einer Laufzeit von 96 Monaten einen effektiven Jahreszins von 7,29 Prozent oder günstiger angeboten. Für einen Baukredit (10 Jahre Zinsbindung, 80 Prozent Beleihungsauslauf) nennt sie dagegen einen Zinssatz von 4 Prozent effektiv. Der Ratenkredit ist also mehr als 3 Prozent teurer als die "Hypothek", also der Baukredit.

Du könnstest also ordentlich Zinsen sparen, wenn Du auch für einen Ratenkredit Deine Immobilie als Sicherheit einbringen könntest. Allerdings kannst Du Dir nicht aussuchen, wie Du einen Kredit besicherst: Baukredite vergeben die Banken im Allgemeinen erst ab einem Betrag von 50.000 Euro. Das hängt unter anderem damit zusammen, dass bei einer Besicherung über eine Grundschuld oder Hypothek das Recht auch in das Grundbuch eingetragen wird. Es sind also auch ein Notar und das Grundbuchamt beteiligt. Das Verfahren ist also aufwändig und kostspielig.

Unter bestimmten Umständen kannst Du allerdings eine "Hypothek" (im weiteren Wortsinn) nutzen, um wieder zinsgünstig an Geld zu kommen. Hast Du das Deinen Baukredit bereits einmal vollständig (oder teilweise) zurückgezahlt, kannst Du das eine Grundschuld unter Umständen nutzen, um erneut Geld aufzunehmen. Das betrifft etwa den Fall einer Sanierung. Wende Dich in diesem Fall am besten an die Bank, für die das Grundpfandrecht eingetragen wurde.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

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