Übergabeprotokoll Haus So kommt ein Haus in neue Hände

Ein Übergabeprotokoll ist ein schriftliches Dokument, das den Zustand des Hauses bei der Übergabe festhält.

Das Übergabeprotokoll wird beim Verkauf einer Immobilie gemeinsam von Käufer und Verkäufer erstellt. Das Protokoll listet alle wichtigen Details wie Zählerstände, vorhandene Mängel, übergebenes Inventar und Schlüssel auf. Es dient als Beweis, falls es später zu Streitigkeiten kommt. 

Ein Übergabeprotokoll schützt Käufer und Verkäufer vor späteren Streitigkeiten über den Zustand des Hauses.

Als Verkäufer kannst Du nachweisen, wann Du das Haus übergeben hast und somit Deiner Hauptpflicht aus dem Kaufvertrag nachgekommen bist. 

Außerdem dokumentiert Ihr gemeinsam, in welchem Zustand das Haus bei der Übergabe war. Das ist besonders wichtig, falls nach der Übergabe Schäden oder Mängel zutage treten. Ohne Protokoll ist es schwer, Ansprüche durchzusetzen oder sich gegen unberechtigte Forderungen zu wehren.

Wie wichtig das Übergabeprotokoll für den Umgang mit Mängeln ist, zeigt das folgende Beispiel:

Familie Schmidt verkauft ihr Haus an Familie Weber. Bei der Übergabe erstellen sie gemeinsam ein Protokoll und halten fest, dass die Terrassentür leicht klemmt und im Bad eine Fliese gesprungen ist. Sechs Monate später meldet sich Familie Weber und behauptet, die Heizung sei defekt gewesen. Familie Schmidt kann anhand des Protokolls nachweisen, dass die Heizung bei der Übergabe einwandfrei funktionierte. Der Mangel muss also nach der Übergabe aufgetreten sein.

Rechtlich gesehen gehen mit der Übergabe außerdem Gefahren und Lasten vom Verkäufer auf den Käufer über (§ 446 BGB). Als Käufer erhältst Du die Schlüssel und trägst ab der Übergabe die laufenden Kosten des Hauses. Deshalb haltet Ihr etwa die Zählerstände und die übergebenen Schlüssel im Protokoll fest.

Du erstellst das Übergabeprotokoll am Tag der Hausübergabe. Das ist meist einige Wochen nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags, sobald der Kaufpreis bezahlt und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragt ist. Beide Parteien gehen dann gemeinsam durch das Haus und dokumentieren den Zustand.

Egal, ob Du Verkäufer oder Käufer bist: Ein Übergabeprotokoll gibt Dir Sicherheit. Ihr dokumentiert gemeinsam den Zustand des Hauses und nehmt die wichtigsten Daten für eine reibungslose Abrechnung von Strom, Wasser und Heizungskosten auf. 

Der Übergabetermin verläuft so, dass Käufer und Verkäufer sich vor Ort am Haus treffen. Ihr solltet diesen Termin möglichst so gestalten, dass Ihr anschließend ohne offene Fragen oder gar Unstimmigkeiten auseinandergeht.

Ihr geht gemeinsam durch das Haus und bearbeitet systematisch die einzelnen Punkte des Übergabeprotokolls. Am Ende unterschreiben beide Parteien das Protokoll. Jeder erhält ein Original.

Beide Partner des Kaufvertrags sollten bei der Übergabe dabei sein. 

Du kannst diese Aufgabe zwar per Vollmacht auf eine andere Person übertragen; allerdings können daraus Probleme entstehen. So kann der Bevollmächtigte einen Mangel übersehen oder kleinere Mängel nicht im Protokoll festhalten, die Du dort gerne noch gesehen hättest. 

Müssen diese Mängel später doch noch beseitigt werden, stellt sich die Frage, ob der Bevollmächtigte für diesen Fehler haftet. Besser ist es also, wenn Du selbst Verantwortung übernimmst.

Wenn Du das Haus zusammen mit Deinem Partner kaufst, sollte auch diese Person dabei sein. Auch in dieser Konstellation geht es wieder darum, dass alle Beteiligten ihren offenen Fragen klären und möglichst im Konsens auseinandergehen.

Dass Ihr zu diesem Zeitpunkt des Kaufprozesses Mängel entdeckt, die Ihr noch nicht kennt, ist allerdings unwahrscheinlich. Dafür gibt es zwei Gründe: erstens hast Du als Käufer Interesse daran, möglichst keine böse Überraschung zu erleben, zweitens kann der Verkäufer die Gewährleistung für Mängel ausschließen, wenn er Mängel vor Vertragsabschluss offenlegt.

Den Hintergrund dieser beiden Gründe erfährst Du in den folgenden zwei Absätzen.

Wie schützt Du Dich als Käufer vor unbekannten Mängeln?

Als Käufer schützt Du Dich vor unbekannten Mängeln, indem Du das das Haus mehrfach besichtigst, bevor Du Dich für den Kauf entscheidest. Spätestens beim zweiten Termin sollte dann auch ein Sachverständiger, Energieberater oder Architekt dabei sein, entweder eben zur Prüfung des Zustands oder weil Du bauliche Veränderungen oder eine energetische Sanierung planst. Größere Mängel, etwa an der Bausubstanz oder dem Heizsystem entgehen diesen Fachleuten selten.

Bei der Übergabe kennst Du also den Zustand der Immobilie bereits sehr gut.

Wie gehst Du als Verkäufer mit Mängeln um?

Für den Verkäufer gilt für den Umgang mit Mängeln: Alles, was Dir bekannt ist, musst Du offenlegen.

Hintergrund dafür ist der rechtliche Rahmen für den Umgang mit Mängeln: Bei Bestandshäusern ist die Gewährleistung zwar meist ausgeschlossen – es gilt „gekauft wie gesehen“. Dies gilt aber nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt (§ 444 BGB).

Legst Du als Verkäufer dagegen alle Mängel offen, minderst Du weitgehend das Risiko, dass es wegen der Mängel im Nachhinein zu Streitigkeiten kommt. Damit dieser Mechanismus greift, muss der Käufer die Mängel aber bei Vertragsschluss kennen (§ 442 BGB). Bezogen auf den Kaufprozess einer Immobilie bedeutet das: Bereits bekannte und offengelegte größere Mängel werden in der Regel bereits im Kaufvertrag aufgeführt. 

Die Wahrscheinlichkeit, dass Käufer und Verkäufer bei der Übergabe gravierende Mängel feststellen, ist also insgesamt gering: Alle Mängel, die bei Vertragsabschluss bereits vorlagen, sind dem Käufer bereits bekannt. Bei der Übergabe geht es also meisten nur um kleinere Schäden oder um Mängel, die erst nach dem Vertragsschluss entstanden oder zutage getreten sind, etwa Schäden durch Leitungswasser oder Elementarschäden, wie etwa durch Starkregen.

Mängel oder Abweichung vom vereinbarten Zustand hältst Du schriftlich fest. Beschreibe die Schäden konkret. Mach Fotos von allen Mängeln und füge sie dem Protokoll bei. Nummeriere die Fotos und vermerke im Protokoll, welches Foto zu welchem Mangel gehört.

Bereits bekannte und offengelegte Mängel kannst Du im Übergabeprotokoll nennen und mit „dem Käufer bereits bekannt“ kennzeichnen.

Ein vollständiges Übergabeprotokoll erfasst den Zustand des Hauses, die Zählerstände und die übergebenen Unterlagen.

Um diese Punkte systematisch abzuarbeiten, solltest Du ein Muster-Übergabeprotokoll verwenden.

Finanztip stellt Dir ein solches Muster zur Verfügung.

Download Übergabeprotokoll Haus

Eine Auflistung der Inhalte findest Du in der Checkliste am Ende.

Haltet Euch an den Grundsatz: Alles, worauf Ihr Euch mündlich einigt, gehört schriftlich ins Protokoll. 

• Haltet zunächst die Zählerstände fest: Strom, Gas, Wasser, Fernwärme. Notiert jeweils die Zählernummer und den aktuellen Stand. Macht am besten ein Foto von jedem Zähler.
• Dokumentiert, welche Schlüssel übergeben werden. Zählt die Schlüssel gemeinsam durch und schreibt die Anzahl ins Protokoll.
• Listet alle Gegenstände auf, die vertragsgemäß im Haus bleiben, etwa eine Einbauküche oder Gartenmöbel. Prüft, ob alle Teile vorhanden sind. Schreibt auf, was fehlt.
• Haltet fest, wer für laufende Verträge zuständig ist. Wer kündigt den Stromvertrag? Wer meldet das Haus beim Versorger um?
• Dokumentiert auch Besonderheiten, die nicht im Kaufvertrag stehen. Wenn Du Käufer bist, und der Verkäufer Dir etwa Tipps zur Heizungsanlage gibt, schreibe das auf. Wenn er Dir Kontaktdaten von Handwerkern gibt, die das Haus kennen, halte das ebenfalls fest.
• Unterschreibt abschließend das Protokoll. Jeder bekommt ein Exemplar. So habt Ihr beide einen rechtssicheren Nachweis über alle Vereinbarungen.

Die nachfolgende Checkliste ist so auch im Finanztip-Übergabeprotokoll enthalten. Im Unterschied zur nachfolgenden Liste kannst Du das Muster-Protokoll herunterladen, ausdrucken und direkt beim Übergabetermin verwenden.

Zum Download

Allgemeine Angaben

• Datum und Uhrzeit der Übergabe
• Vollständige Namen und Adressen von Verkäufer und Käufer
• Adresse und Grundbuchdaten der Immobilie

Zählerstände und Versorgung

• Stromzähler (Nummer und aktueller Stand)
• Gaszähler (Nummer und aktueller Stand)
• Wasserzähler (Nummer und aktueller Stand, ggf. Warm- und Kaltwasser getrennt)
• Heizölstand (bei Ölheizung in Litern)
• Pelletbestand (bei Pelletheizung in kg)

Schlüssel und Zugangscodes

• Anzahl übergebener Haustürschlüssel
• Anzahl Kellerschlüssel
• Anzahl Garagenschlüssel oder Garagentoröffner
• Briefkastenschlüssel
• Codes für Alarmanlagen, Türschlösser oder Smart-Home-Systeme
• Zugangsdaten für Heizungssteuerung oder andere digitale Systeme

Technische Anlagen und Ausstattung

• Heizungsanlage (Typ, Alter, Zustand, letzter Wartungstermin)
• Warmwasseraufbereitung (Typ, Zustand)
• Lüftungsanlage (falls vorhanden, Zustand)
• Elektroinstallation (Zustand, Sicherungskasten, FI-Schalter geprüft)
• Sanitäranlagen (Zustand aller Armaturen, Toiletten, Duschen, Badewannen)
• Fenster und Türen (Funktionsfähigkeit, Dichtungen, Schließmechanismen)
• Rollläden, Jalousien, Markisen (Funktionsfähigkeit)

Mitverkaufte Einrichtung und Gegenstände

• Einbauküche (falls im Kaufvertrag enthalten, mit Geräteliste)
• Einbauschränke
• Lampen und Leuchten
• Gartenmöbel, Gartengeräte, Rasenmäher
• Sauna, Whirlpool oder andere fest installierte Wellness-Einrichtungen
• Kaminholz oder Brennstoffvorräte

Zustand der Immobilie – Innenbereich

• Böden (Zustand in allen Räumen: Kratzer, Flecken, Beschädigungen)
• Wände und Decken (Risse, Feuchtigkeit, Schimmel, Verfärbungen)
• Türen (Funktionsfähigkeit, Beschädigungen)
• Treppen und Geländer (Stabilität, Zustand)
• Keller (Feuchtigkeit, Schimmel, Zustand der Wände und Böden)
• Dachboden (Zustand, Dämmung, Feuchtigkeit)

Zustand der Immobilie – Außenbereich

• Fassade (Risse, Putzschäden, Feuchtigkeit)
• Dach (Zustand der Ziegel/Dacheindeckung, Dachrinnen, Fallrohre)
• Fenster außen (Dichtungen, Rahmen, Verglasung)
• Terrasse oder Balkon (Belag, Geländer, Abdichtung)
• Garage oder Carport (Zustand, Tor-Funktion)
• Garten (Zustand von Rasen, Beeten, Bäumen, Hecken)
• Zäune und Mauern (Stabilität, Zustand)
• Zufahrt und Gehwege (Risse, Unebenheiten

Bekannte Mängel und Schäden

• Liste aller bekannten Mängel mit genauer Beschreibung
• Fotos von Schäden, falls nicht bereits vorhanden

Unterlagen und Dokumente

• Bedienungsanleitungen für Heizung, Lüftung, Haushaltsgeräte
• Wartungsnachweise und Protokolle (Heizung, Schornstein, Aufzug etc.)
• Garantiebelege für Einbauten und Geräte
• Baupläne und Grundrisse
• Energieausweis
• Versicherungsunterlagen (zur Information)
• Kontaktdaten von Handwerkern, Schornsteinfeger, Heizungswartung

Sonstiges

• zum Beispiel Vereinbarungen über die Entsorgung von Restmüll oder zurückgelassenen Gegenständen
• Namen von Handwerkern für einzelne Gewerke (Klempner, Heizungsinstallateur usw.

Unterschriften

• Unterschrift Verkäufer/in mit Datum
• Unterschrift Käufer/in mit Datum