Hausfinanzierung So finanzierst Du stressfrei die eigenen vier Wände

Egal, ob Du bereits die ersten Schritte auf dem Weg ins Eigenheim gegangen bist oder noch ganz am Anfang stehst, die wichtigsten Tipps und Tricks bei der Hausfinanzierung solltest Du kennen. 

Deinen Traum vom eigenen Haus kannst Du auf unterschiedliche Arten verwirklichen: Du kannst etwa ein bestehendes Haus kaufen oder von Grund auf neu bauen. Unabhängig davon, welchen Weg Du gerade planst, am Anfang benötigst Du einen finanziellen Rahmen: das Budget. 

1. Starte mit dem Budget

Dein Budget ist der finanzielle Rahmen für den Hauskauf oder -bau. Es besteht aus dem eigenen Geld, das Du einbringst – Deinem Eigenkapital – und dem Geld, das Du Dir als Kredit von der Bank besorgst. Worum es bei der Hausfinanzierung geht, verdeutlicht Dir das folgende Schema.

Tabelle: Grundstruktur einer Hausfinanzierung

Quelle: Finanztip, eigene Darstellung (Stand: Februar 2025)

Wenn Du bereits weißt, wie viel Eigenkapital Du zur Verfügung hast, kannst Du das Budget für Deine Hausfinanzierung direkt mit dem Finanztip-Budgetrechner berechnen. 

Wenn Du mehr über die Frage erfahren möchtest, wie viel Du Dir leisten kannst und wie der Finanztip-Budgetrechner zu seinem Ergebnis kommt, solltest Du unseren Ratgeber zum Budgetrechner zum Hauskauf lesen.

2. Überprüfe Dein Eigenkapital 

Eigenkapital sind alle zählbaren und abrufbaren Geldbeträge, die Du in die Hausfinanzierung einbringen kannst. Festgeld, das Du erst in fünf Jahren wieder ausgezahlt bekommst, zählt erst einmal nicht dazu. Auch eine unverbindliche Ankündigung Deiner Eltern, dass sie Dir beim Hauskauf „was dazugeben“, kannst Du Dir nicht als Eigenkapital anrechnen.

Stattdessen solltest Du prüfen, ob Du auf den folgenden Konten und Verträgen noch Geld hast:

• Bargeld,
• Guthaben auf Bankkonten: Girokonto, Tagesgeld, Sparbuch,
• Guthaben auf einem Bausparvertrag,
• private Renten- und Lebensversicherungen,
• Wertpapiere wie Aktien, Anleihen, Fonds- oder ETF-Anteile.

Eigenkapital im engeren Sinne sind diese Guthaben aber nur, wenn Du sie auch tatsächlich einsetzt. Entscheidest Du Dich etwa dagegen, Deine Aktien zu verkaufen, zählen sie zwar zu Deinem Vermögen, Du kannst sie aber nicht verwenden, um etwa den Kaufpreis für ein Haus zu bezahlen.

Trotzdem solltest Du bei der Bank Dein gesamtes Vermögen angeben. Auch wenn Du die einzelnen Gegenstände nicht als Eigenkapital einbringst, hat es zwei Vorteile, sie anzugeben: Erstens zeigst Du, dass Du in der Vergangenheit bereits gut gespart hast, zweitens kannst Du das Vermögen eventuell auch als Sicherheit einbringen und so einen besseren Zins erhalten.

3. Berücksichtige die Nebenkosten

Zu den Kauf- oder Baukosten kommen bei der Hausfinanzierung noch die Kaufnebenkosten. Die wichtigsten drei Kostenpositionen sind:

• die Grunderwerbsteuer, 
• die Maklerprovision und 
• die Gebühren, die der Notar und das Grundbuchamt in Rechnung stellen.

Die Maklerkosten musst Du nur zahlen, wenn der Kauf auch tatsächlich über einen Makler läuft. Im Gegensatz dazu kannst Du Steuern und Gebühren im Grundsatz nicht vermeiden. Allerdings zeigen wir Dir in unserem Ratgeber zu den Nebenkosten beim Hauskauf, welche Gestaltungsmöglichkeiten Du hast, um die Höhe der Kosten zu verringern.

Für eine solide Hausfinanzierung solltest Du Dir das mit Blick auf Eigenkapital und Nebenkosten das folgende Ziel setzen: Mindestens die Nebenkosten und mindestens fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises solltest Du aus Eigenkapital bezahlen.

4. Prüfe die Varianten des Hauskredits

Das Geld, das Du von der Bank bekommst, musst Du natürlich wieder zurückzahlen. Für diesen Hauskredit, auch Darlehen genannt, gibt es verschiedene Varianten:

Einen Hauskredit von der Bank zahlst Du in der Regel mit einer festen Monatsrate zurück. Der Kredit ist so berechnet, dass aus dem Zinssatz und einem bestimmten anfänglichen Tilgungssatz eine Monatsrate bestimmt wird. Dies ändert sich für eine bestimmte Anzahl an Jahren, der Zinsbindungsfrist. Diese Variante heißt formal Annuitätendarlehen, manchmal auch Tilgungsdarlehen.

Beispiel: So berechnest Du die Höhe Deines Hauskredits: 

Quelle: Finanztip, eigene Berechnung (Stand: Februar 2025)

Vereinbarst Du in diesem Beispiel eine Zinsbindung von zehn Jahren, so zahlst Du zehn Jahre lang 1.000 Euro im Monat. Kurz vor Ende der Zinsbindung macht Dir die Bank ein Angebot für einen neuen Zinssatz und eine neue Monatsrate.

Weitere Varianten des Hauskredits sind:

• ein Festdarlehen, auch endfälliges Darlehen genannt, das Du während der Laufzeit gar nicht zurückzahlst, sondern nur die Zinsen zahlst. Das bedeutet, dass Du am Ende der Laufzeit auf einen Schlag den gesamten Kreditbetrag tilgen musst. Als einziger Baustein bei einer Hausfinanzierung spielt das Festdarlehen in der Praxis keine Rolle. Wichtig ist es allerdings in Kombination mit einem Bausparvertrag bei der nächsten Variante. 
• die Bauspar-Sofortfinanzierung, auch Bauspar-Kombifinanzierung genannt: Diese Finanzierungvariante bekommst Du in der Regel bei einer Bausparkasse angeboten. Der Hauskredit ist komplizierter, weil Du ein Festdarlehen mit einem Bausparvertrag kombinierst. Die Bausparkasse nennt Dir aber den Gesamt-Zinssatz für die Kombination, und damit kannst Du ein Angebot von der Bausparkasse dann mit einem Tilgungsdarlehen von der Bank vergleichen.

In der Regel ist es also sinnvoll, sich zunächst mit der einfachen Variante, dem Tilgungsdarlehen mit fester Monatsrate zu beschäftigen.

5. Denk an die Förderprogramme

Für die Hausfinanzierung gibt es eine Reihe von Förderprogrammen, die meisten stammen von der staatlichen Förderbank Kfw. Du erhältst entweder Zuschüsse oder besonders günstige Zinssätze für Deinen Hauskredit. 

Allerdings sind die Kreditsummen jeweils begrenzt, etwa auf 50.000 Euro oder 100.000 Euro, je nach Programm. Benötigst Du einen größeren Hauskredit, wird das Förderprogramm allein also nicht ausreichen: Du errechnest dann ausgehend von Deinem Budget erst einmal, wie viel Geld Du insgesamt benötigst, und finanzierst dann einen Teil dieser Summe mit dem Förderkredit.

Wie kommst Du an die Förderung?

In der Regel musst Du nicht selbst herausfinden, welches Förderprogramm für Dich infrage kommt. Darum kümmern sich die Berater beim Vermittler oder bei der Bank. 

Nicht immer spricht Dein Experte für Hausfinanzierung dieses Thema aber von sich aus an. Der Tipp lautet also: Sprich im Finanzierungsgespräch das Thema Förderung selbst an. 

Willst Du sicher gehen, dass Dein Berater die einschlägigen Programme berücksichtigt, solltest Du Dich vorab selbst bei der Kfw informieren. 

Die Abwicklung der Hausfinanzierung läuft dann über die Bank. Wie die Förderung in die Hausfinanzierung eingebunden wird, zeigt Dir das folgende Beispiel.

Beispiel: Du benötigst für Deine Hausfinanzierung 300.000 Euro von der Bank. Ein Gespräch beim Vermittler ergibt, dass die örtliche Sparkasse das beste Angebot macht. Der Zinssatz, den die Sparkasse verlangt, liegt allerdings etwas über dem des Wohnungseigentumsprogramms der Kfw. 

Da dieses Programm auf 100.000 Euro begrenzt ist, nehmt ihr das Kfw-Programm als einen Baustein in die Hausfinanzierung auf, die restlichen 200.000 Euro kommen direkt von der Bank. Weitere Kfw-Programme kommen nicht infrage. Die Bank legt Dir die notwendigen Unterlagen vor, legt für das Kfw-Programm ein separates Unterkonto an und zahlt später den Betrag von der Kfw auch direkt aus.

Bei den Kosten für die Hausfinanzierung musst Du unterscheiden: 

• Für die Nutzung des Geldes zahlst Du immer. Das ist der Zins. 
• Für die Beratung und Vermittlung des Darlehens zahlst Du dann in der Regel nichts mehr.

Wie viel Zinsen zahlst Du beim Hauskredit?

Wie viel Zinsen Du insgesamt für die Hausfinanzierung zahlst, hängt von den Eckdaten Deines Hauskredits ab. Die wichtigsten Faktoren sind die Kredithöhe, die Laufzeit sowie die Zins- und Tilgungssätze. 

Wegen der Zinsen hast Du am Ende der Laufzeit in jedem Fall mehr bezahlt, als Du an Kredit bekommen hast. Wie viel die Hausfinanzierung insgesamt kostet, kannst Du an den Gesamtkosten ablesen. Die Angabe dazu, wie viel Du bei gleichbleibendem Zinssatz individuell zahlst, findest Du in den Unterlagen zu Deinem Darlehen. 

Grundsätzlich aber gilt: Je schneller Du den Hauskredit – bei gleichem Zinssatz – zurückzahlst, umso günstiger ist die Hausfinanzierung. Allerdings steigt mit einer höheren Tilgung auch die monatliche Belastung. Du musst Dir eine schnellere Rückzahlung also auch leisten können.

Tabelle: Kostenberechnung für eine Hausfinanzierung im Vergleich

Quelle: Finanztip, eigene Berechnung (Stand: Februar 2025)

Was kostet die Vermittlung und Beratung zum Hauskredit? 

Die Vermittlung des Hauskredits ist für Dich kostenlos und unverbindlich. Lediglich wenn Du mit der Bank, Bausparkasse oder dem Vermittler besondere Leistungen vereinbarst, etwa eine zusätzliche Gründungsberatung gegen Honorar, können Kosten anfallen. 

Für den Kauf oder Bau eines Hauses gibt es in der Regel keine besonderen Leistungen. Kreditgeber und Vermittler finanzieren ihre Arbeit aus den Zinsen, die Du für den Hauskredit zahlst.

Bei Kreditvermittlern gibt es noch eine Besonderheit: Vermittler informieren Dich über die Kostenregelung in einem speziellen Vermittlungsvertrag: Daraus geht hervor, dass die Auswahl und Vermittlung des Kredits für Dich kostenfrei ist, der Vermittler aber von dem Finanzierungspartner eine Vergütung enthält.

Für Dich zählt bei zwei identischen Finanzierungskonzepten am Ende nur, wie hoch der Zinssatz ist. Ob der Gewinn an diesem Geschäft am Ende vollständig der Bank zugutekommt oder zwischen Bank und Vermittler aufgeteilt wird, macht für Dich keinen Unterschied.

Wenn Du ein Haus gefunden hast und die Kreditsumme feststeht, solltest Du bei einer Bank, Bausparkasse oder einem Vermittler ein erstes Angebot für eine Immobilienfinanzierung einholen. 

Nimm zu einem ersten Finanzierungsgespräch in jedem Fall Unterlagen über Dein Wunschobjekt mit, mindestens das Exposé. Unterlagen zu Deinem Einkommen und Vermögen erleichtern der Beraterin oder dem Berater ebenfalls die Arbeit.

Welchen Vorteil haben Hauskreditvermittler?

Die bundesweit tätigen Baufinanzierungsvermittler haben den Vorteil, dass sie die Angebote mehrerer Hundert Banken, Versicherungen und Bausparkassen vergleichen können. Wir empfehlen:

Ob Du einen Hauskredit bekommst oder nicht, entscheidet die Bank im Rahmen ihrer Kreditwürdigkeitsprüfung. Diese Prüfung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, in Paragraf 505a BGB. Wie die Prüfung ausgeht, hängt von Deinem Einkommen und Vermögen ab und außerdem davon, wie die Bank die Immobilie bewertet. Die Kreditwürdigkeitsprüfung ist also eine sehr individuelle Angelegenheit. 

Nicht nur die Unterlagen sind dabei individuell; auch zwischen den Banken gibt es Unterschiede. So können zwei Banken dasselbe Haus unterschiedlich bewerten. 

Die Unterschiede zwischen den Banken sind ein weiteres Argument dafür, für den passenden Hauskredit einen Vermittler zu nutzen: Der Vermittler gibt die Daten der Finanzierung in seine Berechnungssoftware ein und kann dann direkt sehen, welche Bank eine Finanzierung anbietet.

Welche Eigenschaften Banken für ein verbindliches Angebot näher betrachten, zeigt die nachfolgende Übersicht:

Quelle: Finanztip, eigene Übersicht (Stand: Februar 2025)

Aktuell kannst Du für Deine Hausfinanzierung mit den folgenden Zinsen rechnen:

Falls Du den Ratgeber bis hierhin gelesen hast, bist Du bereits sehr gut gerüstet für das Beratungsgespräch in der Bank oder beim Vermittler. Weitere Informationen zum Thema Hausfinanzierung findest Du auch in unseren weiteren Ratgebern zu Themen rund um die Immobilie.