Annuitätendarlehen So funktionieren die meisten Kredite

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Baufinanzierung und Immobilien

Das Wichtigste in Kürze

  • Sowohl Ratenkredite als auch Baukredite können als Annuitätendarlehen gestaltet sein. Das heißt, dass Du den Kredit in festen Raten abbezahlst.
  • Die Monatsrate eines Annuitätendarlehens besteht aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Der Zinsanteil sinkt im Laufe der Jahre, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt.
  • Bei der Baufinanzierung wird der Zinssatz für das Annuitätendarlehen meist nach einigen Jahren neu verhandelt. Dann kann sich auch die Monatsrate ändern.

So gehst Du vor

  • Sei skeptisch, wenn der Bankberater Dir eine komplizierte Finanzierung vorschlägt, etwa über einen Bausparvertrag.
  • Hol Dir in jedem Fall immer auch ein Angebot für ein einfaches Annuitätendarlehen ein.
  • Bei der realistischen Einschätzung des eigenen Budgets unterstützt Dich der Finanztip-Hypothekenrechner.
  • Sprich in jedem Fall auch mit einem der großen Finanzierungsvermittler. So bekommst Du das passende Konzept und einen umfassenden Zinsvergleich.
  • Wir empfehlen Dr. KleinInterhyp und Baufi24. Auch Hüttig & Rompf sowie Planethome sind empfehlenswert.

Das Wort Annuitätendarlehen ist nur wenigen Menschen ein Begriff. Am ehesten kommst Du damit in Kontakt, falls Du Dich für eine Baufinanzierung entscheidest. Dann werden Fragen wichtig wie diese: Was zeichnet diese Art des Darlehens aus? Was muss ich beachten und welche Alternativen gibt es?

Annuitätendarlehen sind Kredite mit einer festen Monatsrate

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, das Verbraucher mit gleichbleibenden Raten zurückzahlen. Die Rate errechnet sich aus der Kreditsumme, dem Zinssatz und der Laufzeit. Die gleichbleibende Rate wird auch als Annuität bezeichnet, daher kommt die Fachbezeichnung für das Darlehen.

Während die Rate eines Annuitätendarlehens „von außen“ gleich bleibt, verändert sich „von innen“ die Zusammensetzung: Da die Restschuld fortlaufend sinkt, wird der Zinsanteil immer geringer, und der Tilgungsanteil steigt. Bei den letzten Raten zahlt der Kunde also kaum noch Zinsen, sondern tilgt vor allem die Restschuld.

Wie ein Annuitätendarlehen genau funktioniert, zeigt das nachfolgende Beispiel: Ein Bankkunde nimmt im Januar 2023 ein Darlehen in Höhe von 300.000 Euro auf. Die Sollzinsen betragen 4 Prozent, der Bankkunde tilgt dabei anfänglich mit 2 Prozent. Die jährliche Gesamtbelastung liegt dann bei 6 Prozent des Darlehens. Die Annuität beträgt also 6 Prozent. Als Jahresbetrag ergeben sich 18.000 Euro. Die Monatsrate liegt dann bei 1.500 Euro. Von der Monatsrate sind im ersten Monat 1.000 Euro Sollzinsen, die restlichen 500 Euro sind die anfängliche Tilgung. Mit jeder Monatsrate verringert sich der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Schon im zweiten Monat haben sich die beiden Werte etwas verschoben: Die Restschuld beträgt nur noch 299.500 Euro. Dadurch sinken die zu zahlenden Zinsen im zweiten Monat um 1,67 Euro auf 998,33 Euro und die Tilgung steigt um denselben Betrag auf 501,67 Euro. Die Monatsrate bleibt bei 1.500 Euro.

Beispielrechnung für ein Annuitätendarlehen

Datummonatliche RateZinsTilgungRestschuld
    300.000,00 €
Januar 20231.500 €1.000,00 €500,00 €299.500 ,00€
Februar 20231.500 €998,33 €501,67 €298.998,33 €

Quelle: Finanztip-Berechnungen (Stand 9. Mai 2023)

Die meisten Raten- und Baukredite sind Annuitätendarlehen

Am meisten kommen Annuitätendarlehen bei Ratenkrediten vor, also wenn Du Dir zum Beispiel eine Küche oder ein Auto kaufst. Banken schießen dann das Geld vor. Sie verlangen im Gegenzug, dass Du das Geld mit gleichbleibenden Raten in einer festgesetzten Zeit zurückzahlst, zum Beispiel innerhalb von 36 oder 48 Monaten. Am Ende der Laufzeit ist das Darlehen also vollständig zurückgezahlt.

Bei der Baufinanzierung wird dieses Grundmodell ebenfalls genutzt, allerdings mit einem entscheidenden Unterschied. Die feste Rate gilt meist nicht für die gesamte Laufzeit, sondern nur für eine bestimmte Zeit, die Zinsbindungsfrist. Typischerweise beträgt die Zinsbindungsfrist 10 oder 15 Jahre. Danach vereinbaren Bank und Kunde im Rahmen der An­schluss­fi­nan­zie­rung einen neuen Zinssatz.

Banken bieten Dir bei der Baufinanzierung auch andere Darlehensformen an: Es gibt beispielsweise auch Darlehen mit variabler (also sich ändernder Verzinsung). Die Banken können dann den Zinssatz abhängig von der aktuellen Zinsentwicklung anpassen.

Zum Problem wird das für Kunden, wenn die Zinsen steigen: Erhöht die Bank den Zinssatz, steigt auch die Monatsrate. Darlehen mit variabler Verzinsung erschweren also die langfristige Planung. Deshalb werden sie in der Praxis kaum verwendet.

Eine andere Alternative zu Annuitätendarlehen sind endfällige Darlehen. Bei dieser Darlehensart zahlt der Kreditnehmer das Darlehen für eine bestimmte Zeit gar nicht zurück, sondern zahlt nur Zinsen. Das Geld für die Rückzahlung fließt stattdessen in einen anderen Vertrag. Typischer Anwendungsfall für endfällige Darlehen sind Bauspar-Sofortfinanzierungen. Bei dieser Form der Baufinanzierung fließt der Tilgungsanteil also in einen Bausparvertrag.

Annuitätendarlehen von Banken, Bausparkassen und Ver­si­che­rungen

Sowohl die üblichen Baukredite der Banken und Ver­si­che­rungen, als auch die Bauspardarlehen der Bausparkassen sind Annuitätendarlehen. Wenn Du die optimale Lösung für Dich suchst, solltest Du zunächst herausfinden, wie viel Geld Du überhaupt brauchst. Bei der realistischen Einschätzung des eigenen Budgets unterstützt Dich der Finanztip-Hypothekenrechner.

Dann erst ist es an der Zeit, dass Du Dich mit den möglichen Lösungen befassst – sowohl mit den Annuitätendarlehen der Banken, Bausparkassen und Ver­si­che­rungen als auch mit den Alternativen.

So hilfreich der Finanztip-Rechner auch ist: Beim Ringen um das optimale Konzept sicherst Du Dir am besten die Hilfe eines bankenunabhängigen Experten. Beim Entwickeln des Finanzierungskonzepts und beim Zinsvergleich unterstützt Du diese spezialisierten Kreditvermittler. Wir empfehlen:

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Mit Annuitätendarlehen sicher planen

Bei einem Baukredit kennst Du nur dann die Höhe aller Raten, wenn Du mit der Bank einen festen Zins für die gesamte Laufzeit vereinbarst. In diesem Fall spricht man von einer Volltilgung des Darlehens. Dann weißt Du genau, wann das Darlehen abbezahlt sein wird, und wie viel Zinsen Du insgesamt zahlst. Allerdings begrenzen die Banken die maximale Zinsbindung meist auf 15 Jahre. Um in dieser Zeit den Kredit bei einem Zinssatz von 4 Prozent vollständig zurückzuzahlen, musst Du anfänglich knapp 5 Prozent der Kreditsumme pro Jahr tilgen – also deutlich mehr als die 2 Prozent, die Banken meist als Mindesttilgung fordern.

In unserem Beispiel läuft die Finanzierung über 30 Jahre; die Zinsen betragen 4 Prozent pro Jahr, und ändern sich während der gesamten Laufzeit nicht.

Beispie Annuitätendarlehen: gleicher Zinssatz,  unterschiedliche Tilgungssätze

 Variante 1Variante 2Variante 3
Darlehenssumme300.000 €300.000 €300.000 €
Tilgungssatz2 %3 %5 %
Zinssatz4 %4 %4 %
Monatsrate1.500 €1.750 €2.250 €
Laufzeit27,5 Jahre21 Jahre15 Jahre
Restschuld nach 15 Jahren165.830,47 €98.749,71 €0 €

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand 5. Mai 2023)

Niedriger Tilgungssatz birgt Risiken

Was das Zinsrisiko für Bankkunden bedeutet, erkennen Verbraucher, wenn sie annehmen, dass der Zinssatz im Rahmen der An­schluss­fi­nan­zie­rung abrupt steigt.

Ein weiteres Beispiel: Ein Darlehensnehmer hat im Januar 2016 einen Baukredit in Höhe von 200.000 Euro aufgenommen. Der Zinssatz beträgt zunächst 2 Prozent, und steigt dann nach zehn Jahren auf 6 Prozent. Soll die Monatsrate dann weiterhin 1.000 Euro betragen, muss sich nach der Logik eines Annuitätendarlehensder Zinsanteil wieder erhöhen. Der Tilgungsanteil verringert sich. Dadurch entsteht der Knick im Restschuldverlauf in der folgenden Grafik. Durch die Zinsänderung dauert es etwa vier Jahre länger, bis der Baukredit vollständig zurückgezahlt ist.

Ohne Zinsbindung zahlst Du fast 25.000 Euro mehr an Zinsen. Das liegt nicht nur an den höheren Zinsen nach zehn Jahren, sondern auch an der längeren Laufzeit, die daraus resultiert.

Beispielrechung

Datummonatliche RateZinsTilgungRestschuld
November 20251.000 €188,57 €811,43 €112.333 €
Dezember 20251.000 €187,22 €812,78 €111.520 €
Januar 20261.000 €557,60 €442,40 €111.078 €
Februar 20261.000 €555,39 €444,61 €110.633 €
...    
Juni 20391.000 €12,47 €987,53 €1.507 €
Juli 20391.000 €7,53 €992,47 €514 €
August 2039514 €2,57 €480,43 €0 €

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand 9. Mai 2023)

Gesamtaufwand bei gleich bleibendem und steigendem Zins

gleich bleibender Zinsmit Zinsanstieg
258.987,74 €283.516,73 €

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand 5. Mai 2023)

Sondertilgung verringert Zinsrisiken

In vielen Fällen erlaubt Dir die Bank eine Sondertilgung. Das bedeutet, dass Du zu einem bestimmten Zeit­punkt eine größere Summe an den Kreditgeber überweist. Du drückst damit Deine Restschuld und zahlst durch die kürzere Laufzeit weniger Zinsen. Durch den geringeren Zinsanteil tilgst Du mehr, und der Kredit ist zwei Jahre schneller abbezahlt. In unserem Beispiel sparst Du durch eine einmalige Sondertilgung in Höhe von 10.000 Euro mehr als 14.000 Euro an Zinsen.

Der erste, größere Abfall der Restschuld im Januar 2020 entsteht durch die 10.000 Euro Sondertilgung. Nach Ende der Zinsbindung im Januar 2026 fällt die Restschuld wieder etwas langsamer.

Gesamtaufwand mit und ohne Sondertilgung

Tilgungssatz 4 % ohne Sondertilgungmit Sondertilgung
242.778 €239.780 €

Quelle: Finanztip-Berechnungen (Stand 28. Dezember 2017)

Die Sondertilgung zahlt sich also aus: Bis zum Ende der Laufzeit spart sich der Kunde etwa 3.000 Euro an Zinsen.

Fazit: Zinsen möglichst lang festschreiben lassen

Ein Annuitätendarlehen ist meist die günstigste und einfachste Form des Baukredits. Wichtige Stellschrauben sind die Zinsbindungsfrist und die Möglichkeit für Sondertilgungen. Steigen die Zinsen nach der Zinsbindungsfrist, dauert es länger, das Darlehen abzubezahlen. In Zeiten niedriger Zinsen solltest Du daher versuchen, die Zinsen möglichst langfristig festzuschreiben.

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