Annuitätendarlehen

So funktionieren die meisten Kredite

Das Wichtigste in Kürze

  • Sowohl Ratenkredite als auch Baukredite können als Annuitätendarlehen gestaltet sein. Das heißt, dass Sie den Kredit in festen Raten abbezahlen.
  • Die Monatsrate eines Annuitätendarlehens besteht aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil.
  • Der Zinsanteil sinkt im Laufe der Jahre, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt.
  • In der momentanen Niedrigzinsphase lohnt es sich, den Zins für ein Annuitätendarlehen langfristig festzuschreiben.
  • Falls Sie es sich leisten können, senken Sie Laufzeit und Zinslast mit einer Sondertilgung.

So gehen Sie vor

  • Seien Sie skeptisch, wenn der Bankberater Ihnen komplizierte Finanzierungsvarianten vorschlägt, etwa einen Bausparvertrag.
  • Holen Sie sich in jedem Fall immer auch ein Angebot für ein Annuitätendarlehen ein.
  • Einen guten Marküberblick über die besten Finanzierungsangebote und Bauzinsen bieten spezialisierte Vermittler von Baudarlehen.
  • Unsere Empfehlungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethyp.
  • Unser Tipp: Bleiben Sie zum Thema Baufinanzierung immer auf dem Laufenden - mit unserem kostenlosen Newsletter!

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Annuitätendarlehen ist nur wenigen Menschen ein Begriff. Am ehesten kommen Sie damit in Kontakt, falls Sie sich für eine Baufinanzierung entscheiden. Dann werden Fragen wichtig wie: Was zeichnet diese Art des Darlehens aus? Was muss ich beachten und welche Alternativen gibt es?

Annuitätendarlehen sind Kredite mit einer festen Monatsrate

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, das Verbraucher mit gleichbleibenden Raten zurückzahlen. Die Rate errechnet sich aus der Kreditsumme, dem Zinssatz und der Laufzeit. Die gleichbleibende Rate wird auch als Annuität bezeichnet, daher kommt die Fachbezeichnung für das Darlehen.

Während die Rate eines Annuitätendarlehens „von außen“ gleich bleibt, verändert sich „von innen“ die Zusammensetzung: Da die Restschuld fortlaufend sinkt, wird der Zinsanteil immer geringer, und der Tilgungsanteil steigt. Bei den letzten Raten zahlt der Kunde also kaum noch Zinsen, sondern tilgt vor allem die Restschuld.

Wie ein Annuitätendarlehen genau funktioniert, zeigt das nachfolgende Beispiel: Ein Bankkunde nimmt im Januar 2016 ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro auf. Die Sollzinsen betragen 2 Prozent, der Bankkunde tilgt dabei am Anfang mit 4 Prozent. Die monatliche Gesamtbelastung ergibt 1.000 Euro: Sollzinsen 333,33 Euro, anfängliche Tilgung 666,67 Euro. Der Kunde senkt die Darlehenssumme nur mit dem Tilgungsanteil. Schon im zweiten Monat haben sich die beiden Werte etwas verschoben: Die Restschuld beträgt nur noch 199.333 Euro. Dadurch sinken die zu zahlenden Zinsen im zweiten Monat um 1,11 Euro auf 332,22 und die Tilgung steigt um denselben Betrag auf 667,78 Euro. Die Monatsrate bleibt bei 1.000 Euro.

Datum monatliche Rate Zins Tilgung Restschuld
200.000 €
Januar 2016 1.000 € 333,33 € 666,67 € 199.333 €
Februar 2016 1.000 € 332,22 € 667,78 € 198.665 €

Quelle: Finanztip-Berechnungen (Stand 29. Dezember 2017)

Die meisten Raten- und Baukredite sind Annuitätendarlehen

Am meisten kommen Annuitätendarlehen bei Ratenkrediten vor, also wenn Sie sich zum Beispiel eine Küche oder ein Auto kaufen. Banken schießen dann das Geld vor. Sie verlangen im Gegenzug, dass Sie das Geld mit gleichbleibenden Raten in einer festgesetzten Zeit zurückzahlen, zum Beispiel innerhalb von 36 oder 48 Monaten. Am Ende der Laufzeit ist das Darlehen also vollständig zurückgezahlt.

Bei der Baufinanzierung wird dieses Grundmodell ebenfalls genutzt, allerdings mit einem entscheidenden Unterschied. Die feste Rate gilt meist nicht für die gesamte Laufzeit, sondern nur für eine bestimmte Zeit, die Zinsbindungsfrist. Typischerweise beträgt die Zinsbindungsfrist 10 oder 15 Jahre. Danach vereinbaren Bank und Kunde im Rahmen der Anschlussfinanzierung einen neuen Zinssatz.

Banken bieten Ihnen bei der Baufinanzierung auch andere Darlehensformen an: Es gibt beispielsweise auch Darlehen mit variabler (also sich ändernder Verzinsung). Die Banken können dann den Zinssatz abhängig von der aktuellen Zinsentwicklung anpassen.

Zum Problem wird das für Kunden, wenn die Zinsen steigen: Erhöht die Bank den Zinssatz, steigt auch die Monatsrate. Darlehen mit variabler Verzinsung erschweren also die langfristige Planung. Deshalb werden sie in der Praxis kaum verwendet.

Eine andere Alternative zu Annuitätendarlehen sind endfällige Darlehen. Bei dieser Darlehensart zahlt der Kreditnehmer das Darlehen für eine bestimmte Zeit gar nicht zurück, sondern zahlt nur Zinsen. Das Geld für die Rückzahlung fließt stattdessen in einen anderen Vertrag. Typischer Anwendungsfall für endfällige Darlehen sind Bauspar-Sofortfinanzierungen. Bei dieser Form der Baufinanzierung fließt der Tilgungsanteil also in einen Bausparvertrag.

Annuitätendarlehen von Banken, Bausparkassen und Versicherungen

Sowohl die üblichen Baukredite der Banken und Versicherungen, als auch die Bauspardarlehen der Bausparkassen sind Annuitätendarlehen. Wenn Sie die optimale Lösung für sich suchen, sollten Sie zunächst herausfinden, wie viel Geld Sie überhaupt brauchen. Bei der realistischen Einschätzung des eigenen Budgets unterstützt Sie der Finanztip-Hypothekenrechner.

Dann erst ist es an der Zeit, dass Sie sich mit den möglichen Lösungen befassen – sowohl mit den Annuitätendarlehen der Banken, Bausparkassen und Versicherungen als auch mit den Alternativen.

So hilfreich der Finanztip-Rechner auch ist: Beim Ringen um das optimale Konzept sichern Sie sich am besten die Hilfe eines bankenunabhängigen Experten. Beim Entwickeln des Finanzierungskonzepts und beim Zinsvergleich unterstützen Sie diese spezialisierten Kreditvermittler. Wir empfehlen:

Dr. Klein

  • Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
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Planethyp
Unternehmen der Planethome-Gruppe

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  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
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  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit

Mit Annuitätendarlehen sicher planen

Bei einem Baukredit kennen Sie nur dann die Höhe aller Raten, wenn Sie mit der Bank einen festen Zins für die gesamte Laufzeit vereinbaren. In diesem Fall spricht man von einer Volltilgung des Darlehens. Dann wissen Sie genau, wann das Darlehen abbezahlt sein wird, und wie viel Zinsen Sie insgesamt zahlen. Allerdings begrenzen die Banken die maximale Zinsbindung meist auf 15 Jahre. Um in dieser Zeit den Kredit vollständig zurückzuzahlen, müssen Sie anfänglich etwa 6 Prozent der Kreditsumme pro Jahr tilgen – also deutlich mehr als die 2 Prozent, die Banken meist als Mindesttilgung fordern.

In unserem Beispiel läuft die Finanzierung über 30 Jahre; die Zinsen betragen 2,5 Prozent pro Jahr. Sie sind also etwas höher als bei der zehnjährigen Zinsbindung (2 Prozent), und ändern sich während der gesamten Laufzeit nicht.

Baukredit mit gleichem Zinssatz, aber unterschiedlichen Tilgungssätzen

Variante Nr. 1 2 3
Tilgungssatz 2 % 4 % 6 %
Zinssatz 2 % 2 % 2 %
Monatsrate 667 € 1.000 € 1.333 €
Laufzeit 35 Jahre 20 Jahre 14 Jahre
Restschuld nach 15 Jahren 130.096 € 60.191 € 0 €

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand 29. Dezember 2017)

Niedriger Tilgungssatz birgt Risiken

Was das Zinsrisiko für Bankkunden bedeutet, erkennen Verbraucher, wenn sie annehmen, dass der Zinssatz im obigen Beispiel nach zehn Jahren auf 6 Prozent steigt. Soll die Monatsrate dann weiterhin 1.000 Euro betragen, so erhöht sich der Zinsanteil wieder, der Tilgungsanteil verringert sich. Dadurch entsteht der Knick im Restschuldverlauf in der folgenden Grafik. Durch die Zinsänderung dauert es etwa vier Jahre länger, bis der Baukredit vollständig zurückgezahlt ist.

Ohne Zinsbindung zahlen Sie fast 25.000 Euro mehr an Zinsen. Das liegt nicht nur an den höheren Zinsen nach zehn Jahren, sondern auch an der längeren Laufzeit, die daraus resultiert.

Datum monatliche Rate Zins Tilgung Restschuld
November 2025 1.000 € 188,57 € 811,43 € 112.333 €
Dezember 2025 1.000 € 187,22 € 812,78 € 111.520 €
Januar 2026 1.000 € 557,60 € 442,40 € 111.078 €
Februar 2026 1.000 € 555,39 € 444,61 € 110.633 €
...
Juni 2039 1.000 € 12,47 € 987,53 € 1.507 €
Juli 2039 1.000 € 7,53 € 992,47 € 514 €
August 2039 514 € 2,57 € 480,43 € 0 €

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand 28. Dezember 2017)

Gesamtaufwand bei gleich bleibendem und steigendem Zins

gleich bleibender Zins mit Zinsanstieg
258.987,74 € 283.516,73 €

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand 28. Dezember 2017)

Sondertilgung verringert Zinsrisiken

In vielen Fällen erlaubt Ihnen die Bank eine Sondertilgung. Das bedeutet, dass Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt eine größere Summe an den Kreditgeber überweisen. Sie drücken damit Ihre Restschuld und zahlen durch die kürzere Laufzeit weniger Zinsen. Durch den geringeren Zinsanteil tilgen Sie mehr, und der Kredit ist zwei Jahre schneller abbezahlt. In unserem Beispiel sparen Sie durch eine einmalige Sondertilgung in Höhe von 10.000 Euro mehr als 14.000 Euro an Zinsen.

Der erste, größere Abfall der Restschuld im Januar 2020 entsteht durch die 10.000 Euro Sondertilgung. Nach Ende der Zinsbindung im Januar 2026 fällt die Restschuld wieder etwas langsamer.

Gesamtaufwand mit und ohne Sondertilgung

Tilgungssatz 4 % ohne Sondertilgung mit Sondertilgung
242.778 € 239.780 €

Quelle: Finanztip-Berechnungen (Stand 28. Dezember 2017)

Die Sondertilgung zahlt sich also aus: Bis zum Ende der Laufzeit spart sich der Kunde etwa 3.000 Euro an Zinsen.

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Fazit: Zinsen möglichst lang festschreiben lassen

Ein Annuitätendarlehen ist meist die günstigste und einfachste Form des Baukredits. Wichtige Stellschrauben sind die Zinsbindungsfrist und die Möglichkeit für Sondertilgungen. Steigen die Zinsen nach der Zinsbindungsfrist, dauert es länger, das Darlehen abzubezahlen. In Zeiten niedriger Zinsen sollten Sie daher versuchen, die Zinsen möglichst langfristig festzuschreiben.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

Dirk Eilinghoff
Experte für Baufinanzierung

So sichern Sie sich niedrige Zinsen:

  • Loten Sie den finanziellen Spielraum aus.
  • Planen Sie das Darlehen.
  • Über Vermittler finden Sie die günstigste Bank.

» Zum Ratgeber

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dirk Eilinghoff

Finanztip-Experte für Bankprodukte

Als Teamleiter Bankprodukte ist Dirk Eilinghoff bei Finanztip für die Themen Geldanlage und Altersvorsorge zuständig. Erfahrungen in diesem Bereich bringt er mit aus seiner Arbeit als selbstständiger Finanz- und Honorarberater. In früheren Jahren leitete der studierte Historiker und Diplom-Kaufmann gemeinnützige Projekte bei der Bertelsmann Stiftung und der Körber-Stiftung.