Tipps & Tricks
Wenn Dir Deine Eltern Geld für den Immobilienkauf leihen, kannst Du oft Zinsen sparen. Ganz ohne Regeln läuft so ein Familienkredit aber nicht. Wir zeigen Dir, worauf Du achten solltest.
Der Traum vom eigenen Zuhause ist teuer. Viele Familien helfen deshalb aus: Eltern leihen ihren Kindern Geld für den Immobilienkauf oder die Baufinanzierung. Das kann günstiger sein als ein Bankkredit – vor allem, wenn Deine Eltern niedrigere Zinsen verlangen oder flexiblere Rückzahlungen erlauben.
Aber Achtung: Damit das Finanzamt den Kredit steuerlich anerkennt, muss er wie ein echter Kredit organisiert sein. Fachleute sprechen hier vom sogenannten Fremdvergleich. Das heißt: Die Vereinbarung sollte so gestaltet sein, wie sie auch zwischen fremden Personen üblich wäre.
Was das konkret bedeutet, zeigen wir Dir Schritt für Schritt.
Auch wenn Ihr Euch vertraut: Haltet den Kredit unbedingt schriftlich fest. Darin solltet Ihr die wichtigsten Punkte festhalten:
Ein schriftlicher Vertrag ist eine der wichtigsten Voraussetzungen, damit das Finanzamt den Kredit steuerlich anerkennt. Ein Handschlag oder eine mündliche Abmachung reichen dafür nicht.
Viele Eltern verlangen weniger Zinsen als eine Bank. Das ist grundsätzlich erlaubt. Ihr müsst also nicht exakt den Zinssatz einer Bank übernehmen.
Zu günstig darf das Darlehen aber auch nicht sein. Der Grund: Bei zu niedrigen oder fehlenden Zinsen geht das Finanzamt davon aus, dass die Eltern ihren Kindern den Zinsvorteil schenken.
Aber: Eltern dürfen ihrem Kind bis zu 400.000 € alle zehn Jahre steuerfrei schenken. Dieser Freibetrag gilt pro Elternteil. Deshalb wird bei einem günstigen Familienkredit in vielen Fällen keine Schenkungssteuer fällig. Trotzdem schafft ihr mit einem zu günstigen Darlehen innerhalb der Familie ein steuerliches Risiko.
Willst Du eine Schenkung vermeiden, solltest Du Dich an den aktuellen Bauzinsen orientieren. Hol Dir also ein konkretes Angebot für ein Bankdarlehen ein.
Am besten gehst Du damit zu einem Vermittler von Baufinanzierungen. So nutzt Du den Wettbewerb unter den Banken und bekommst einen aktuellen Marktüberblick. Wir empfehlen Interhyp, Baufi24, Dr. Klein, Hüttig & Rompf und Hypofriend.
Genauso wichtig wie der Vertrag ist die tatsächliche Durchführung. Wenn Du laut Vertrag jeden Monat eine Rate zahlen sollst, sollte das Geld auch wirklich regelmäßig überwiesen werden.
Wenn Raten nur unregelmäßig gezahlt werden oder Ihr die Rückzahlung immer wieder verschiebt, erkennt das Finanzamt das Darlehen möglicherweise nicht an.
Ein Beispiel: Du leihst Dir von Deinen Eltern 100.000 € zu 4 % Zinsen und tilgst jedes Jahr 2 % der Kreditsumme. Dann zahlst Du im ersten Jahr rund 6.000 € bzw. etwa 500 € im Monat.
Solche klaren Regeln helfen, Missverständnisse zu vermeiden – und sie zeigen dem Finanzamt, dass es sich wirklich um ein Darlehen handelt.
Bei einer Baufinanzierung verlangen Banken normalerweise eine Grundschuld im Grundbuch. Damit sichern sie sich ab, falls der Kredit nicht zurückgezahlt werden kann.
Auch Eltern können sich auf diese Weise absichern, wenn sie größere Summen verleihen. Dann brauchst Du dafür auch einen Notartermin, weil die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird.
Wenn zusätzlich eine Bank finanziert, möchte sie normalerweise den ersten Rang im Grundbuch haben. Ein Darlehen der Eltern steht dann häufig im zweiten Rang.
Viele Banken akzeptieren ein Eltern-Darlehen trotzdem als Teil der Finanzierung. Oft läuft es als sogenanntes nachrangiges Darlehen hinter dem Bankkredit.
Ein Familienkredit kann später auch bei der Erbregelung eine Rolle spielen. Bekommst Du ein großes Darlehen von Deinen Eltern, könnten Geschwister das als Ungleichbehandlung empfinden.
Deshalb lohnt es sich, früh darüber zu sprechen und die Vereinbarung transparent festzuhalten. Manchmal wird im Erbfall auch festgelegt, dass offene Restschulden mit dem Erbe verrechnet werden.
Ein Kredit von Deinen Eltern, der einem Fremdvergleich standhalten soll, unterscheidet sich am Ende kaum von einem Bankkredit.
Wichtig sind vor allem fünf Punkte: ein schriftlicher Vertrag, ein realistischer Zinssatz, klare Rückzahlungsregeln, regelmäßige tatsächliche Zahlungen und – bei größeren Summen – eine sinnvolle Absicherung.
Wenn Du das alles so aufwändig regeln musst, kann eine andere Lösung manchmal einfacher sein: Statt eines Kredits könnten Deine Eltern Dir besser einen festen Betrag schenken. Den Rest des benötigten Kapitals holst Du Dir dann über einen normalen Bankkredit.
So hast Du mehr Eigenkapital und bekommst oft einen besseren Zinssatz von der Bank. Gleichzeitig vermeidest Du möglichen Ärger mit dem Finanzamt.
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