Für viele Anlegerinnen und Anleger kam die Nachricht im Juni 2024 aus dem Nichts: Der Wert eines Anteils am Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI fiel von einem Tag auf den anderen um 17 %.  

Der Grund war ein neues Gutachten. Es zeigte, dass die im Fonds enthaltenen Immobilien deutlich weniger wert sind als bislang angenommen.  

Seitdem beschäftigen sich Gerichte mit dem Fall. Mehrere Anlegerinnen und Anleger sowie Verbraucherorganisationen haben bereits Klage eingereicht. Wenn auch Du von der Abwertung betroffen bist, fragst Du Dich vermutlich, ob Du Dein Geld zurückfordern kannst – und wie Deine Erfolgschancen stehen.

Allein die Abwertung reicht nicht

Erstmal wichtig zu wissen: Nur weil der UniImmo Wohnen ZBI abgewertet wurde, hast Du noch keinen automatischen Anspruch auf Rückzahlung oder Schadensersatz. Denn Wertschwankungen und mögliche Abwertungen gehören grundsätzlich zum Risiko eines Fonds.

Ein Anspruch kann aber entstehen, wenn Du vor dem Kauf nicht richtig über die Risiken informiert wurdest. So muss zum Beispiel klar geworden sein, dass ein Immobilienfonds auch Verluste machen kann.  

Außerdem sollte Dich der Berater darüber informieren, dass die Fonds eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten haben und Du nicht jederzeit darauf zugreifen kannst. Mehr zu den Risiken von offenen Immobilienfonds erfährst Du in unserem Ratgeber.  

Gegen wen richten sich die Klagen?

Die bisherigen Klagen setzen an zwei Stellen an:  

1. Sie richten sich gegen beratende Banken, wenn sie Anlegerinnen und Anleger beim Verkauf nicht richtig über die Risiken aufgeklärt haben
2. Oder sie gehen gegen die Fondsgesellschaft vor, weil sie die Risiken in ihren Verkaufsunterlagen nicht klar oder vollständig dargestellt hat

Beim UniImmo Wohnen ZBI haben Gerichte in ersten Fällen bereits entschieden, dass Anlegerinnen und Anleger ihr investiertes Geld zurückbekommen. In anderen Verfahren steht ein Urteil noch aus. Wir ordnen für Dich ein, wie die Lage derzeit aussieht.

Ansatz 1: Hat Dich Deine Bank falsch beraten?

Viele offene Immobilienfonds wurden Anlegerinnen und Anlegern in Beratungsgesprächen bei der Bank verkauft. Wenn Du dort nicht richtig über die Risiken des UniImmo Wohnen ZBI aufgeklärt wurdest, kannst Du möglicherweise wegen Falschberatung gegen die Bank vorgehen.

Entscheidend ist: Was wurde Dir im Gespräch konkret gesagt – und was nicht?  

Zwei Urteile zeigen, worauf es ankommt

1. Ein Beispiel liefert ein Urteil des Landgerichts Stuttgart vom Mai 2025 (Az. 12 O 287/24) gegen die Volksbank Böblingen. Sie muss einer Anlegerin rund 5.000 € des investierten Geldes zurückzahlen.
   
   Der Hintergrund: Die Kundin war unerfahren und hatte sich ausdrücklich eine ausgewogene Anlagestrategie gewünscht. Die Bank empfahl ihr ein Portfolio aus dem Immobilienfonds, einem Aktienfonds, einem Zertifikat und einem Festgeld. Aktienfonds und Zertifikat wurden ihr gegenüber als risikoreich eingeordnet.  
   
   Nach Ansicht des Gerichts entstand dadurch der Eindruck, der Immobilienfonds mit Risikoklasse 1 sei ähnlich sicher wie Festgeld mit Einlagensicherung.
2. Ein weiteres Urteil des Landgerichts Münster vom Januar 2026 (Az. 114 O 7/25) geht in eine ähnliche Richtung: Ein Anleger bekommt seine investierten 15.000 € plus Zinsen zurück, weil er im Beratungsgespräch nicht ausreichend über die Risiken des offenen Immobilienfonds und die Kündigungsfrist von zwölf Monaten informiert wurde.
   
   Dabei hatte er ausdrücklich nach einer sicheren, jederzeit verfügbaren Anlage wie Tagesgeld gefragt, sodass für ihn der Eindruck entstand, es handele sich um ein vergleichsweise sicheres Produkt.

Ansatz 2: Hat die Fondsgesellschaft die Risiken falsch angegeben?

Hier geht es um die Angabe der Risikoklasse in den Verkaufsunterlagen. Jeder Fondsanbieter muss seinen Fonds in eine Klasse von 1 (sehr sicher) bis 7 (spekulativ) einordnen. Vor der Abwertung hatte die Fondsgesellschaft den UniImmo Wohnen ZBI – so wie viele andere Immobilienfonds – in Stufe 2 von 7 eingeordnet. Strittig ist nun, ob er nicht eigentlich höher hätte eingestuft werden müssen.

Ein erstes Indiz dafür liefert ein Urteil des LG Nürnberg-Fürth vom Februar 2025 (Az. 4 HKO 5879/24). Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hatte geklagt, weil sie die Risikoklasse 6 (statt 2 oder 3) für angemessen hielt. Das Gericht gab ihr recht.  

Das Fondsmanagement legte allerdings Berufung ein, sodass das Urteil noch nicht rechtskräftig ist. In der nächsten Instanz entscheidet nun das Oberlandesgericht Nürnberg. Dieses hat den Europäischen Gerichtshof um Einschätzung gebeten.  

In dem Verfahren geht es darum, ob die Fondsgesellschaft die Risikoklasse jetzt ändern muss.  Ob sie den Fonds schon vor der Abwertung falsch eingestuft hat, ist damit noch nicht entschieden.

Mögliches Musterverfahren: Wer kann mitmachen?

Eine Anwaltskanzlei will aber genau das erreichen und hat dazu beim Landgericht Nürnberg-Fürth Klage eingereicht. Zusätzlich hat sie ein Musterverfahren nach dem Kapitalanlegermusterverfahrensgesetz (KapMuG) beantragt.

Erlaubt das Gericht dieses Musterverfahren, können sich andere Betroffene anschließen. Du müsstest also nicht allein klagen, sondern könntest Dich dem Verfahren anschließen.

Allerdings gilt das nur für Anlegerinnen und Anleger, die ab 2023 in den Fonds investiert haben. Denn erst seitdem gelten die aktuellen Regeln zur Einteilung von Fonds in Risikoklassen – genau darauf stützt sich die Kanzlei in ihrer Klage.

Individuelle Erfolgschancen prüfen lassen

Ob Du gute Chancen hast, lässt sich pauschal nicht sagen. Entscheidend ist Deine persönliche Situation: Wie wurdest Du beraten? Wie viel Geld und zu welchem Zeitpunkt hast Du investiert?  

Wenn Du überlegst zu klagen, hol Dir am besten eine Ersteinschätzung bei einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht. Erstgespräche dürfen nicht mehr als 226,10 € kosten. Manche Kanzleien bieten sie sogar kostenlos an.

Wichtig ist aber auch: Solche Verfahren haben in der Vergangenheit oft mehrere Jahre gedauert. Du brauchst also vermutlich einen langen Atem.

Was Du jetzt konkret tun kannst

Egal ob der UniImmo Wohnen ZBI oder ein anderer Immobilienfonds: Wir halten offene Fonds für keine gute Geldanlange und raten Dir, einen Verkauf zumindest zu prüfen. Welche Probleme wir bei diesen Fonds sehen und wie Du beim Verkauf vorgehst, liest Du in unserem Immobilienfonds-Ratgeber. 

Gerade bei den großen Anbietern kannst Du z. B. nicht einmal an der Börse verkaufen. Das kannst Du mit einem Depotübertrag in ein kostenloses Zweitdepot aber umgehen. Unsere Empfehlungen findest Du im Depot-Vergleich.