Gewerblicher Grundstückshandel

Gewerblicher Grundstückshandel

Stand: 13. Dezember 2012

Bei der Abgrenzung des steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandels gegenüber der für die Einkommensteuer nicht relevanten privaten Vermögensverwaltung wird als Kriterium die sogenannte Drei-Objekt-Grenze herangezogen. Danach ist von einem gewerblichen Grundstückshandel in der Regel dann nicht auszugehen, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren weniger als vier Objekte verkauft werden.

Bei Ehepartnern gilt die Drei-Objekt-Grenze für jeden Ehepartner. Daher können beide Ehepartner nach diesem Grundsatz drei Objekte innerhalb der Fünfjahresfrist erwerben und ohne steuerliche Folgen (im Hinblick auf den Grundstückshandel) veräußern. Doch Vorsicht: Der gewerbliche Grundstückshandel führt zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Der Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren ist – von Ausnahmen abgesehen – als sonstige Einkünfte zu erfassen.

Bei der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel kommt es nicht selten zum Streit zwischen Finanzamt und Steuerberater beziehungsweise Steuerzahler. Die Ursache liegt zumeist in besonderen Fallgestaltungen, die von der Rechtsprechung und dem Erlass des Bundesfinanzministeriums nicht voll erfasst werden.

Kriterien für Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels

Innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhanges, das heißt in einem Zeitraum von fünf Jahren zwischen Anschaffung oder Herstellung und Veräußerung ist ein Objekt angeschafft und wieder veräußert worden.

Unter einem Objekt sind Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen, aber auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien zu verstehen. Keine tauglichen Objekte sind hingegen zum Beispiel Garagen oder andere Zubehörräume. Nicht einzubeziehen sind Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen. Grundstücke, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, veräußert wurden, aber letztlich ein Verlust realisiert wurde, sind in die Drei-Objekt-Grenze mit einzubeziehen.

Bei Erreichen der sogenannten Drei-Objekt-Grenze liegt nach der Rechtsprechung des BFH gewerblicher Grundstückshandel vor. Der BFH sieht diese Merkmale als Indiz dafür an, dass von Anfang an zumindest eine bedingte Veräußerungsabsicht bestanden hat und insoweit die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung überschritten wurde.

In die Drei-Objekt-Grenze sind ererbte Grundstücke nicht zu berücksichtigen (Verkauf ererbter Grundstücke). Wird Grundbesitz allerdings durch vorweggenommene Erbfolge (Schenkung) übertragen, sind diese Objekte einzubeziehen. Der gewerbliche Handel mit Grundstücken gilt nicht nur für das 4. Objekt, sondern auch für die ersten drei veräußerten Objekte.

Nach der Ansicht des BFH greift die Indizwirkung einer Veräußerungsabsicht auch bei ursprünglich langfristig angelegter Nutzung, so zum Beispiel bei Vermietung. Dies ist im Einzelfall widerlegbar. Allgemeine Gründe, wie Verkauf wegen schlechter Vermietbarkeit, oder unvorhergesehene Notsituation, wie Scheidung, reichen nicht aus.

Das allgemeine Zeitfenster von fünf Jahren ist nicht gänzlich starr zu sehen. So kann ein gewerblicher Grundstückshandel auch bei einer höheren Zahl von Veräußerungen nach Ablauf dieses Zeitraums vorliegen, sofern dies zum Beispiel bei einer hauptberuflichen Tätigkeit im Baubereich erfolgt. So kann die Drei-Objekt-Grenze auf zehn Jahre ausgedehnt werden, wenn Umstände dafür sprechen, dass zum Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs oder der Modernisierung eine Veräußerungsabsicht vorlag.

Auch können selbst bei der Veräußerung von weniger als vier Objekten besondere Umstände auf eine gewerbliche Tätigkeit des Veräußerers hinweisen. In diesem Fall ist die Drei-Objekt-Grenze nicht als Freigrenze zu sehen. Dies ist der Fall, wenn sich jemand nicht wie ein privater Vermögensverwalter, sondern wie ein Grundstückshändler verhält.

Nach dem BFH-Urteil vom 17. Dezember 2008 (Az. IV R 72/07) gestattet allerdings ein zeitlicher Zusammenhang von mehr als zwei Jahren zwischen Erwerb oder Bebauung und (nachfolgender) Veräußerung eines Grundstücks für sich genommen nicht den Schluss, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden ist, ihn alsbald zu verkaufen. Das gilt auch dann, wenn der Veräußerer Grundstücksmakler ist oder der Baubranche angehört.

Als Veräußerung im Sinne der Drei-Objekt-Grenze gilt auch die Einbringung eines Grundstücks in das Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft, die nach den Grundsätzen des BMF-Schreibens vom 29. März 2000 (IV C 2 - S 2178 - 4/00, BStBl I 000, 462) als Veräußerung anzusehen ist.

Das BMF-Schreiben vom 26. März 2004 (IV A 6 - S 2240 - 46/04) trägt den Titel „Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel“ und enthält umfassende Informationen zur Abgrenzung. Der erste Absatz fasst den allgemeinen Grundsatz zusammen: „Veräußern Privatpersonen Grundstücke, ist bei der Prüfung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, wesentlich auf die Dauer der Nutzung vor Veräußerung und die Zahl der veräußerten Objekte abzustellen. In Fällen, in denen ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen ist, bleibt jedoch zu prüfen, ob der Gewinn aus der Veräußerung nach § 23 EStG zu besteuern ist“.

Fazit: Wer sich im Einkommensteuerrecht mit den Kriterien und der Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel auskennt, hat weitgehende Gestaltungsmöglichkeiten, um hierdurch die Annahme gewerblicher Einkünfte zu vermeiden oder zumindest zu verringern. Im „steuerlichen Alltag“ ist die Drei-Objekt-Grenze und der Fünfjahreszeitraum zu beachten, sofern nicht besondere Umstände eine andere Betrachtung rechtfertigen.

Stand: 13. Dezember 2012


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