Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage für Dich?

Die Mietrendite zeigt Dir, wie rentabel eine Immobilie ist. Für diese Kennzahl setzt Du die jährlichen Einnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis und rechnest dies in einen Prozentwert um. Die Mietrendite gibt also an, wie viel Prozent Deiner Investition Du jährlich als Mietzahlungen zurückerhältst.

Für Immobilieninvestoren ist die Mietrendite daher eine der wichtigsten Kennzahlen. Die Mietrendite hilft Dir, interessante Anlageobjekte zu finden und die finanzielle Seite der Investition einschätzen zu können. 

Die Mietrendite berechnest Du, indem Du die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt; dafür teilst Du die jährlichen Einnahmen durch den Kaufpreis. Das Ergebnis multiplizierst Du mit 100, und so erhältst Du eine Prozentangabe.

Ein Rechenbeispiel: Du willst ein Haus kaufen und sollst dafür 300.000 Euro zahlen. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.000 Euro, jährlich also 12.000 Euro. Teilst Du diese Mieteinnahmen durch den Kaufpreis, kommst Du auf 0,04. Nach der Multiplikation mit 100 beträgt die Mietrendite vier Prozent.

Als Formel für die einfache Mietrendite gilt also:

• Mietrendite = (Jahreskaltmiete/Kaufpreis) x 100
• Im Rechenbeispiel: Mietrendite = (12.000 Euro / 300.000 Euro) x 100 = 4,0

Grundsätzlich setzt Du nur die Kaltmiete an. Nebenkosten, die Du mit dem Mieter abrechnest, bleiben außen vor. 

Bei dieser einfachen Berechnung spricht man von der Bruttomietrendite.

Die Bruttomietrendite ist genau die einfache Berechnung, die wir oben vorgenommen haben: Du setzt einfach die jährliche Summe der Kaltmieten – ohne Abzüge, also „brutto“ – ins Verhältnis zum Kaufpreis.

Was sind die Vor- und Nachteile der Bruttomietrendite?

Der Vorteil der Bruttomietrendite ist ihre Einfachheit. Du kannst schnell eine grobe Einschätzung der Rentabilität erhalten. 

Der Nachteil ist, dass Du Dir die Immobilie „schön“ rechnest: Du setzt höhere Einnahmen an, als Dir nach Abzug der Kosten verbleiben, und Du setzt beim Kaufpreis weniger an, als Du bezahlt hast.

Warum ist eine Einschätzung mithilfe der Bruttomietrendite ungenau?

Bei der Bruttomietrendite fallen wichtige Kostenpositionen bei der Vermietung und beim Kauf unter den Tisch:

• Die Mieteinnahmen kannst Du meist nicht vollständig vereinnahmen: Hast Du etwa einen Verwalter, musst Du diesen aus den Mieteinnahmen bezahlen.
• Bei einer Immobilie müssen Bauteile wie das Dach oder die Fenster regelmäßig erneuert werden. Du musst Geld für die Instandhaltung zur Seite legen.
• Außerdem hast Du beim Kauf nicht nur den Kaufpreis bezahlt, sondern auch Nebenkosten wie Maklerprovision oder die Grunderwerbsteuer.

Die Bruttomietrendite ist also im besten Fall ein grober Filter, um uninteressante Objekte auszusortieren. Um besser einschätzen zu können, was Dir die Immobilie finanziell bringt, musst Du realistischer rechnen und von der Bruttomietrendite auf die Nettomietrendite umschwenken.

Für die Nettomietrendite berücksichtigst Du nur die Nettomieteinnahmen und beziehst neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten der Anschaffung mit in die Berechnung ein. Wie hoch die Nebenkosten bei einem Immobilienkauf in jedem Bundesland ausfallen, kannst Du übrigens mit dem Finanztip-Nebenkosten-Rechner berechnen.

Wie berechnest Du die Nettomietrendite?

Die Nettomietrendite berechnest Du in zwei Schritten. Zuerst ermittelst Du die Nettomieteinnahmen, indem Du von der Jahreskaltmiete die laufenden Kosten abziehst. Dann setzt Du diese Nettomieteinnahmen ins Verhältnis zu den gesamten Investitionskosten.

Als Formel für die Nettomietrendite gilt also:

• Nettomietrendite = (Nettomieteinnahmen/Gesamtinvestition) x 100

Welche Vermietungskosten solltest Du berücksichtigen?

Du solltest möglichst alle Kosten berücksichtigen, die Deine Miete schmälern:

• Instandhaltungskosten: Als Faustregel kannst Du mit 1,5 Prozent des Zeitwerts auf den Gebäudeteil rechnen.
• Hausverwaltung: abhängig von der Immobilienform, rechne mindestens etwa 30 bis 40 Euro pro Monat für eine Eigentumswohnung.
• Rückstellung für Mietausfälle: hier kannst Du zum Beispiel  zwei Prozent der Jahresnettomiete ansetzen.
• Kontoführung und Steuerberatung: je nach Fall einige Hundert Euro.

Welche Rückstellung für Mietausfälle Du ansetzt, hängt von Deinem Sicherheitsbedürfnis und Deiner Einschätzung darüber ab, ob Du die Wohnung durchgängig vermieten kannst, und ob die Mieter durchgängig zahlen.

Bei zwei Prozent der Jahresmiete, sammelst Du im Jahr knapp eine Viertel Monatsmiete an. In vier Jahren kannst Du einen Monat Mietausfall aus dieser Rücklage bezahlen. Erscheint Dir dies zu niedrig, solltest Du mehr Geld für diese Fälle zur Seite legen. 

Rechenbeispiel für einen Hauskauf zum Preis von 300.000 Euro mit einem Gebäudeanteil von 80 Prozent:

Tabelle: Von der Bruttomiete zur Nettomiete

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: März 2026)

Wie hoch ist die Gesamtinvestition?

Für die Gesamtinvestition setzen wir in diesem Beispiel den Kaufpreis und weitere 11 Prozent als Nebenkosten an:

Tabelle: Vom Kaufpreis zur Gesamtinvestition

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: März 2026)

Weitere Kosten sind denkbar: Musst Du etwa eine Wohnung erst instand setzen, gehören auch diese Kosten mit in die Berechnung hinein.

Wie hoch ist die Nettomietrendite?

Wenden wir die Formel für die Nettomietrendite an, gilt also:

• Nettomietrendite = (7.440 Euro/ 333.000 Euro) x 100 = 2,23 Prozent

Unser Beispiel zeigt: Berücksichtigst Du alle Kosten, liegt die Nettomietrendite deutlich unter der Bruttomietrendite.

Ja, Du kannst die Mietrendite als Verzinsung Deiner Investition betrachten. In früheren Zeiten sprach man bei der Miete auch vom Mietzins: Die Mieteinnahmen sind ein jährlicher Ertrag, den Du für Dein investiertes Kapital erhältst, ähnlich wie die Sparzinsen von Deiner Bank.

Allerdings ist die Mietrendite immer nur eine Momentaufnahme, denn sie berücksichtigt nicht, wie sich die Miete und die Kostenpositionen im Laufe der Zeit verändern.

Und: Nur die Nettomietrendite kannst Du näherungsweise als Verzinsung Deines Geldes sehen. Bei der Bruttomietrendite fallen zu viele Kosten unter den Tisch.

Eine gute Mietrendite beginnt nach Finanztip-Einschätzung bei einer Bruttomietrendite von vier Prozent. Das ist aber nur die Schwelle, ab der Du Dich überhaupt näher mit der Immobilie beschäftigen solltest. Immobilien, die diesen Wert nicht erreichen, sind schlichtweg zu teuer.

Was für Dich persönlich eine gute Mietrendite ist, hängt von der Lage, dem Immobilientyp und Deinen persönlichen Zielen ab:

In Großstädten wie München, Hamburg oder Frankfurt sind die Immobilienpreise im vergangenen Jahrzehnt stark gestiegen, die Bestandsmieten aber häufig nicht. Hohe Mietrenditen wirst Du dort kaum erzielen. Dafür kann die Wertsteigerung aber höher ausfallen als auf dem flachen Land, und das Leerstandsrisiko ist meist geringer. 

In kleineren Städten oder ländlichen Regionen sind Renditen von fünf bis sieben Prozent möglich, aber die Wertsteigerung ist geringer und das Vermietungsrisiko höher.

Geht es Dir allein um eine hohe Rendite, also letztlich die Verzinsung Deines angelegten Geldes, dürfte eine Immobilie zur Vermietung meistens nicht die erste Wahl sein: Für eine breit gestreute Aktienanlage rechnet Finanztip langfristig mit einer ETF-Rendite von sechs Prozent, also einem Wert, den Du bereits als Nettomietrendite meistens nicht erreichen wirst. Allerdings musst Du dann natürlich sichtbare Wertschwankungen in Kauf nehmen. Das bleibt Dir bei der Immobilie erspart.

Die wichtigsten Faktoren, die Deine Mietrendite beeinflussen sind:

• die Bestandsmiete
• der Kaufpreis
• die Lage der Immobilie
• der Zustand

Zur Bestandsmiete: Viele Immobilien, die als Kapitalanlage angeboten werden, sind bereits vermietet. Mieterhöhungen kannst Du dann nur unter bestimmten Bedingungen durchsetzen. Umso wichtiger ist es, welche Miete die Wohnung aktuell abwirft, und wie sich die Miete in den vergangenen Jahren entwickelt hat. 

Kaufpreis: Gelingt es Dir, einen um fünf oder zehn Prozent geringeren Kaufpreis heraus zu handeln, steigt Deine Mietrendite unmittelbar an. Ein Beispiel: Liegen die Mieteinnahmen bei 12.000 Euro und der Verkäufer verlangt 300.000 Euro, liegt die Bruttomietrendite bei mageren vier Prozent. Gelingt es Dir, die Immobilie für 270.000 Euro zu kaufen, steigt die Mietrendite auf 4,44 Prozent.

Lage: In gefragten Lagen zahlst Du mehr für die Immobilie, hast aber ein geringeres Risiko, dass Du nach einem Auszug nicht sofort einen neuen Mieter findest. Außerdem dürften Immobilien in nachgefragten Lagen weiter im Wert steigen. In weniger gefragten Lagen ist die Rendite dagegen oft höher, aber das Risiko von Leerstand und Mietausfällen steigt.

Zustand: Der Zustand der Immobilie beeinflusst die laufenden Kosten. Eine sanierte Wohnung verursacht in den ersten Jahren wenig Instandhaltungskosten, eine unsanierte Altbauwohnung kann Dich teuer zu stehen kommen.

Zwei besonders wichtige Aspekte sind die Finanzierung und die Steuern.

Wie beeinflusst die Finanzierung die Rendite?

Die Finanzierung hat einen großen Einfluss auf Deine tatsächliche Rendite. Wenn Du die Immobilie komplett mit Eigenkapital kaufst, entspricht die Nettomietrendite der Rendite auf Dein eingesetztes Geld, also Deiner Eigenkapitalrendite. Nutzt Du einen Baukredit, zahlst Du Zinsen, die Deine Rendite schmälern. Gleichzeitig erzielst Du die Mieteinnahmen in diesem Fall mit Geld von der Bank; Du hebelst also Dein Eigenkapital.

Finanzierst Du den Kauf wie in unserem Beispiel zu 90 Prozent per Kredit, erzielst Du dieselbe Nettomietrendite wie vorher; die Eigenkapitalrendite ändert sich aber.

Tabelle: Von der Mietrendite zur Eigenkapitalrendite

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: März 2026)

Wie hängen Nettomietrendite und Bauzins zusammen?

In unserem Beispiel liegt der Zinssatz des Baudarlehens über der Nettomietrendite: Du zahlst also für jeden geliehenen Euro mehr Geld, als Du einnimmst. Bereits ohne Tilgung zahlst Du Monat für Monat Geld dazu. 

Allerdings „hebelst“ Du über die Finanzierung die Eigenkapitalrendite etwas nach oben; sie steigt auf 3,24 Prozent pro Jahr.

Bewertung: In unserem Beispiel trägt sich das Objekt nicht von selbst. Du spekulierst auf steigende Immobilienpreise oder lässt Dich vom Steuereffekt leiten. Denn: Die laufende Bewirtschaftung allein bringt weniger, als Dich das Geld bei der Bank kostet.

Wie beeinflussen die Steuern die Rendite?

Auch steuerliche Aspekte sind wichtig. Bei Deinen Einkünften aus Vermietung kannst Du viele Kosten als Werbungskosten absetzen und auch die Abnutzung der Immobilie steuerlich als AfA geltend machen. Das verbessert Deine Nettorendite nach Steuern. Die Mieteinnahmen nach Abzug von Kosten und Steuern must Du dann versteuern.

In unserem Beispiel ergibt sich aus Mieteinnahmen minus Bewirtschaftung minus Schuldzinsen und Abschreibung ein steuerliches Ergebnis von -8.160 €. Bei einem Steuersatz von 40 Prozent ergib sich daraus eine Steuererstattung von 3.264 € pro Jahr. Diese Erstattung verbessert wiederum den Cashflow; Du musst monatlich weniger Geld zuschießen. Dadurch steigt Deine Eigenkapitalrendite deutlich.

Allerdings ist dies insgesamt nur eine Betrachtung für den Anfang der Investition. Um die Renditen genauer zu berechnen, musst Du die gesamte Investition betrachten, also von der Anschaffung der Immobilie bis zu ihrem Verkauf. Dabei berücksichtigst Du dann auch die Änderungen der verschiedenen Kosten im Zeitverlauf. Erst mit dieser aufwändigeren Rendite-Berechnung kannst Du die finanzielle Seite der Anlageimmobilie einschätzen.

Der Mietpreismultiplikator ist ein weiteres Instrument zur Bewertung von Immobilien. Er zeigt, wie viele Jahre es dauert, bis die Immobilie durch Mieteinnahmen abbezahlt ist. Ein niedriger Multiplikator weist auf eine gute Investition hin.

Wie berechnet man den Mietpreismultiplikator?

Der Mietpreismultiplikator wird berechnet, indem der Kaufpreis der Immobilie durch die Jahresmiete geteilt wird. Mathematisch gesehen, ist der Multiplikator also der Kehrwert der Mietrendite, meistens gedacht als Bruttomietrendite.

Die Formel für den Multiplikator lautet also:

• Mietpreismultiplikator = Kaufpreis/Jahreskaltmiete

In unserem Beispiel:

• 300.000 Euro/12.000 Euro = 25

Wie ein Multiplikator, auch Faktor genannt, von 25 bei den aktuellen Immobilienpreisen einzuordnen ist, zeigt Dir die nachfolgende Grafik: In den vergangenen Jahren wurde es immer schwieriger, Wohnungen für einen Multiplikator unter 30, also einer Bruttomietrendite über 3,33 Prozent einzukaufen, jedenfalls im Durchschnitt. Erst mit dem Zinsanstieg im Jahr 2022 sanken die Immobilienpreise, und das Verhältnis von Kaufpreise und Jahresmiete sank ebenfalls.