Nebenkostenabrechnung Prüfe Deine Betriebskostenabrechnung – sie ist oft falsch

Hast Du Deine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2024 schon bekommen? Oder wartest Du noch und hoffst, dass keine hohe Nachzahlung auf Dich zukommt? Egal wie die Abrechnung ausfällt, Du solltest sie auf jeden Fall überprüfen oder überprüfen lassen. Denn viele Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft. Wir erklären Dir die häufigsten Fehler und wie viel Du durch eine Überprüfung sparen kannst.

Es lohnt sich immer, die vom Vermieter abgerechneten Nebenkosten zu überprüfen. Denn viele Abrechnungen enthalten Fehler – oft zum Nachteil der Mieter. 

Das von Finanztip empfohlene Unternehmen Mineko teilt auf seiner Website mit, dass 90 Prozent der von ihm geprüften Abrechnungen fehlerhaft seien. Durch die Korrektur der Fehler sparten die Mieter im Durchschnitt 320 Euro.

Willst Du Deine Nebenkostenabrechnung selbst überprüfen, solltest Du Dich auf die wichtigsten Punkte konzentrieren. Du solltest vor allem auf typische Fehler achten. Die findest Du heraus, indem Du die folgenden acht Fragen beantwortest.

1. Wurden die Warmwasserkosten nach Verbrauch abgerechnet? 

Warmwasserkosten muss der Vermieter nach Verbrauch abrechnen. Oft wird hingegen geschätzt oder der Verbrauch nach einer Formel berechnet. In einem solchen Fall darfst Du die Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizKV).

2. Findest Du Kosten, die nicht im Mietvertrag stehen?

Fehlen einzelne Kostengruppen im Vertrag, die aber in der Abrechnung auftauchen, musst Du sie nicht bezahlen. Vergleiche die einzelnen Kosten in Deiner Betriebskostenabrechnung mit den Angaben im Mietvertrag.

Welche Kosten genau Dein Vermieter umlegen darf, erklären wir ausführlich im Ratgeber Nebenkosten Miete.

3. Findest Du Kosten, die Dein Vermieter nicht abrechnen darf? 

Enthält die Nebenkostenabrechnung Kosten, die Dein Vermieter nicht abrechnen darf, kannst Du der Nebenkostenabrechnung widersprechen. Dazu zählen zum Beispiel folgende Positionen:

• Reparaturkosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV),
• Kosten für die Hausverwaltung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV),
• Mietkosten für Rauchmelder oder Feuerlöscher,
• Bank- und Kontoführungsgebühren,
• eine einmalige Dachrinnenreinigung sowie
• Beiträge für eine Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung.

Gibt es in Deiner Abrechnung den Posten „sonstige Kosten“ ohne nähere Erläuterung, musst Du diesen Betrag erst einmal nicht zahlen. Erkundige Dich bei Deinem Vermieter, was sich dahinter verbirgt. 

Als Faustregel gilt: Einmalig anfallende Kosten können keine Betriebskosten sein. Das kannst Du nur herausfinden, indem Du Dir die Rechnungsbelege bei Deinem Vermieter anschaust. Mehr dazu weiter unten.

4. Gibt es Gewerberäume im Wohnhaus?

Gibt es in Deinem Wohnhaus eine Gewerbeeinheit, etwa einen Laden, ein Büro, eine Arztpraxis oder eine Gaststätte, sollte das berücksichtigt werden. Denn in aller Regel verursacht ein Gewerbe höhere Nebenkosten. Mehr Strom, mehr Müll oder höhere Heizkosten. Bei Versicherungen ist meist ein Beitragsaufschlag für das Gewerbe fällig. Auch die Grundsteuer kann höher ausfallen für einen Gewerberaum.

Aber: Dein Vermieter muss die Kosten für die Gewerbeeinheit nur dann gesondert abrechnen, wenn Dir durch eine gemeinsame Abrechnung erhebliche Nachteile entstehen, also deutlich höhere Nebenkosten durch das Gewerbe anfallen (BGH, 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05).

Die Abgrenzung ist nicht leicht. Wurden die Betriebskosten für das Gewerbe nicht herausgerechnet, sondern auf alle Mieter umgelegt, kannst Du zumindest Bedenken anmelden und um Offenlegung der Kosten bitten.

5. Ist der abgerechnete Zeitraum richtig? 

In Deiner Nebenkostenabrechnung sollte der Abrechnungszeitraum mit einem genauen Datum mit Tag, Monat und Jahr angegeben sein. Überprüfe, ob dieser Abrechnungszeitraum stimmt. Besonders wichtig ist das, wenn Du während des Jahres ein- oder ausgezogen bist. 

Die Kosten, die nach Deinem individuellen Verbrauch abgerechnet werden wie die Heizkosten, dürfen auch nur für den Nutzungszeitraum in Rechnung gestellt werden. 

Bei den Betriebskosten, die nicht von Deinem Verbrauch abhängen, ist wichtig, dass sie Dir nur anteilig in Rechnung gestellt wurden. Dann ist der Abrechnungszeitraum zwar weiterhin das gesamte Kalenderjahr. Der Nutzungszeitraum muss allerdings genau den Tagen entsprechen, die Du in der Wohnung gewohnt hast. Dein Vermieter darf deshalb die Gesamtkosten für das Jahr Dir nur anteilig in Rechnung stellen.

6. Wurden die Kosten richtig verteilt? 

Die Verteilerschlüssel müssen in der Nebenkostenabrechnung richtig angegeben sein. Dein Vermieter kann die Kosten nach drei „Schlüsseln“ umlegen: Verbrauch, Anzahl der Bewohner, Quadratmeter. Wie abgerechnet wird, legt der Vermieter im Mietvertrag fest. Daran muss er sich halten. Findest Du zu den Verteilerschlüsseln nichts im Vertrag, darf Dein Vermieter alle Nebenkosten auf die Wohnfläche umlegen, mit Ausnahme der Heizkosten. Die muss er nach Deinem Verbrauch abrechnen (§ 556a BGB).

Tipp: Du solltest Deine Wohnung nachmessen. Sollte sie kleiner sein als im Mietvertrag angegeben, musst Du weniger Nebenkosten zahlen. Vermieter müssen nach der tatsächlichen Wohnfläche abrechnen. Auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße kommt es nicht an (BGH, 30.05.2018, Az. VIII ZR 220/17).

7. Wer zahlt bei Fehlern in der Heizkostenabrechnung?

Unstimmigkeiten in der Heizkostenabrechnung, die immer ein Teil der Nebenkostenabrechnung ist, gehen zu Lasten des Vermieters. 

Dazu ein Beispiel: Der Vermieter gab in zwei aufeinander folgenden Jahren eine unterschiedliche Gesamtfläche des Mietshauses an. Im Jahr 2020 wurde eine Fläche von 2.208 Quadratmetern genannt, im Jahr darauf stand in der Abrechnung eine Gesamtfläche von 1.004 Quadratmeter. Das Gericht entschied, dass die Mieter nicht nachzahlen mussten, da die Abrechnung Widersprüchlichkeiten enthielt, die sich nicht aufklären ließen (AG Recklinghausen, 10.07.2023, Az. 17 C 24/23). 

Ausführliche Informationen zur Heizkostenabrechnung findest Du im Ratgeber zur Heizkostenverordnung. 

8. Stehen die CO2-Kosten in der Abrechnung? 

Fehlt in der Abrechnung die Einstufung des Gebäudes in das CO2-Stufenmodell oder fehlt die Offenlegung der CO2-Kosten, darfst Du die Heizkosten pauschal um drei Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAuftG). 

Denn seit 2023 müssen Mieterinnen und Mieter den CO2-Preis nicht mehr allein zahlen. Je weniger klimafreundlich das Haus ist, desto mehr muss der Vermieter übernehmen. Der Anteil, den Du zahlen musst, siehst Du in der Heizkostenabrechnung.  

Tipp: Mit der Finanztip-Lesehilfe für die Heizkostenabrechnung kannst Du an einem Beispiel sehen, wie eine Abrechnung aussehen kann. 

Lesehilfe Heizkostenabrechnung

Hast Du bei der Kontrolle Fehler gefunden, kannst Du der Abrechnung am besten schriftlich oder in Textform mit einer E-Mail widersprechen.

Dazu kannst Du unseren Musterwiderspruch verwenden. Die Fehler, die Du gefunden hast, musst Du in unserem Dokument entsprechend ergänzen. 

Zum Download

Wichtig: Du solltest genau erklären, welche Kosten Du nicht akzeptierst. Es reicht nicht, pauschal zu behaupten, die Kosten seien überhöht oder die Kostensteigerungen seien nicht nachvollziehbar (AG Berlin Mitte, 21.01.2015, Az. 17 C 247/14).

Willst Du Dich nicht selbst mit Deiner Nebenkostenabrechnung herumärgern, kannst Du Dich an vier Anlaufstellen wenden: an einen Rechtsdienstleister, an Deine Rechtsschutzversicherung, einen Mieterverein vor Ort oder an eine Anwaltskanzlei. Alle vier übernehmen für Dich die Prüfung Deiner Nebenkostenabrechnung.

1. Was bieten Rechtsdienstleister?

Spezialisierte Rechtsdienstleister prüfen gegen Gebühr Deine Abrechnung und Deinen Mietvertrag. Sie übermitteln Dir einen ausführlichen Prüfbericht zu Deinen Nebenkosten, der auch einen möglichen Rückforderungsbetrag enthält. 

Der Dienstleister stellt Dir ein Schreiben zur Verfügung, das Du selbst an Deinen Vermieter schicken kannst. Damit forderst Du zu viel gezahlte Nebenkosten zurück. Finanztip empfiehlt Mineko als Rechtsdienstleister zur Prüfung Deiner Nebenkostenabrechnung. Wie wir zu unseren Empfehlungen gekommen sind, erfährst Du am Ende des Textes.

2. Was bieten Rechtsschutzversicherungen?

Rund 30 Rechtsschutzversicherungen bieten ihren Versicherten den Service an, die Nebenkostenabrechnung direkt von Mineko ohne zusätzliche Kosten prüfen zu lassen.  

Falls Du eine Rechtsschutzversicherung hast, lohnt sich daher ein Blick in deren Leistungen. Das betrifft zum Beispiel Versicherte bei der Arag im Tarif Arag Aktiv Komfort. Den empfiehlt Finanztip neben anderen Tarifen als guten Rechtsschutztarif. Aber auch als WGV-Versicherte mit Mietrechtsschutz kannst Du die Abrechnung von Mineko kostenlos prüfen lassen. 

Du kannst auch über Mineko herausfinden, ob Deine Rechtsschutzversicherung eine Kooperation mit dem Dienstleister hat. Dann kannst Du den Service von Mineko ohne zusätzliche Kosten nutzen. 

3. Was leistet der Mieterverein vor Ort? 

Mietervereine in Deiner Stadt können für Dich die Nebenkostenabrechnung prüfen. Die Fachleute dort kennen sich mit Betriebskostenabrechnungen sehr gut aus. Um die Dienstleistungen des Vereins in Anspruch nehmen zu können, musst Du Mitglied werden.

Die Kosten sind je nach Mieterverein unterschiedlich hoch. Der Mieterverein Köln erhebt zum Beispiel eine Jahresgebühr von 99 Euro und eine Aufnahmegebühr von 20 Euro. Etwas mehr kostet die Mitgliedschaft beim Mieterverein in München: 120 Euro Jahresgebühr und 15 Euro Aufnahmegebühr (Stand: Mai 2025).

4. Wann ist eine anwaltliche Prüfung sinnvoll? 

Eine anwaltliche Prüfung Deiner Nebenkostenabrechnung ist sinnvoll, wenn Du Deinem Vermieter nicht selbst schreiben willst und vielleicht schon Ärger mit Deinem Vermieter hast. Dann solltest Du den Schriftverkehr an einen Anwalt oder eine Anwältin abgeben. 

Einen Anwalt findest Du unter anderem über Anwaltsvermittlungsportale. Finanztip empfiehlt Yourxpert. 

Ein von Yourxpert vermittelter Rechtsanwalt prüft Deine Nebenkostenabrechnung zu einem Festpreis von 68,90 Euro. Falls Du zusätzlich ein anwaltliches Schreiben an Deinen Vermieter haben möchtest, fallen insgesamt 98,90 Euro an.

Rund um die Nebenkostenabrechnung gibt es drei wichtige Fristen: die Abrechnungsfrist, die Einwendungsfrist und die Zahlungsfrist.

Fristen rund um die Betriebskostenabrechnung 

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: September 2025)

Bis wann muss Dein Vermieter die Nebenkosten abrechnen? 

Dein Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode vorlegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die endet in der Regel am 31. Dezember. Der Vermieter darf sich also ein Jahr Zeit lassen für die Abrechnung. Viele Mieter bekommen die Abrechnung schon im Frühjahr, andere im Laufe des Jahres, wieder andere erst auf den letzten Drücker im Dezember.

Ob und wann ein Mieter während des Zeitraumes auszieht, ist nicht entscheidend. Bist Du zum Beispiel im März ausgezogen, muss Dein Vermieter die Abrechnung bis spätestens Ende des darauffolgenden Jahres fertigstellen, nicht etwa schon bis März des folgenden Jahres. Denn Vermieter sind nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet.

Bis wann kannst Du der Abrechnung widersprechen? 

Du hast zwölf Monate Zeit, um der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Jahresfrist gilt für Dich auch dann, wenn Du den gleichen Einwand schon bei Abrechnungen aus den Vorjahren erhoben hast (BGH, 12.05.2010, Az. VIII ZR 185/09).

In der Nebenkostenabrechnung steht oft, dass innerhalb von vier Wochen Widerspruch gegen die Abrechnung einzulegen ist. Damit kann Dein Vermieter die Widerspruchsfrist nicht verkürzen. Dieser Hinweis in der Abrechnung bedeutet nur, dass Du die Nachforderung innerhalb von 30 Tagen zahlen musst. Das gilt auch für den Fall, dass Du der Abrechnung insgesamt widersprochen hast.

Die Frist für Deine Einwendungen endet am selben Tag, ein Jahr nachdem Dir die Abrechnung zugegangen ist, und nicht zum Jahresende (LG Berlin, 25.10.2016, Az. 63 S 35/16).

Bis wann musst Du Nebenkosten nachzahlen? 

Du hast 30 Tage Zeit, um die Nachforderung der Nebenkosten zu bezahlen. Du gerätst nur nach einer Mahnung in Verzug, wenn Dein Vermieter Dich nicht in der Nebenkostenabrechnung auf die 30-Tages-Frist und das Risiko des Verzugs hingewiesen hat. Wichtig: Falls Du nachzahlen musst, die Abrechnung aber noch nicht überprüft hast, solltest Du in der Überweisung schreiben: „Nachzahlung unter Vorbehalt“. 

Ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung, dass Du eine Erstattung bekommst, dann kann sich auch Dein Vermieter höchstens 30 Tage Zeit lassen, bis Du das Geld auf dem Konto hast. Ansonsten gerät er in Verzug (§ 286 Abs. 3 BGB). Das bedeutet: Du hast zusätzlich Anspruch auf Verzugszinsen (§ 288 BGB)

Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt?

Hat sich Dein Vermieter nicht an die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum gehalten, darf Dein Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 BGB). Auch dann nicht, wenn die zu späte Abrechnung ergeben hat, dass Du mehr verbraucht als an Vorauszahlungen geleistet hast. 

Anspruch auf ein Guthaben hast Du hingegen schon. 

Dass Du die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig bekommen hast, muss Dein Vermieter beweisen, wenn er sich darauf beruft, die Frist eingehalten zu haben. 

Ein Beispiel: Der Vermieter war mit seiner Abrechnung spät dran. Er verschickte Ende Dezember die Abrechnung mit Einschreiben Rückschein. 

Der Postbote traf den Mieter nicht an, da der über den Jahreswechsel im Urlaub war. Der Mieter holte die Sendung bei der Post nicht ab. Das Gericht entschied, dass der Mieter die Abrechnung nicht rechtzeitig bekommen hat. Die Benachrichtigung im Briefkasten ersetzt nicht die Betriebskostenabrechnung selbst. Der Mieter musste nicht nachzahlen (AG Berlin-Köpenick, 05.03.2024, Az. 3 C 243/23).

In der Nebenkostenabrechnung müssen die Gesamtkosten des Hauses stehen, Dein Anteil und wie er berechnet wurde, Deine Vorauszahlungen und das Ergebnis der Abrechnung: Guthaben oder Nachzahlung.

Wohnst Du in einem Mehrfamilienhaus, muss Dein Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten für das Haus aufführen, also alle Kosten – von der Grundsteuer über Liftwartungskosten bis hin zu Versicherungen. Welche Kosten Dein Vermieter umlegen darf, erklären wir ausführlich im Ratgeber Mietnebenkosten.

Von den Gesamtkosten des Hauses zahlst Du nur Deinen Anteil. Die Berechnung dieses Anteils muss nachvollziehbar sein. Es muss klar sein, welche Kosten Dein Vermieter auf Dich nach welchem Verteilerschlüssel umgelegt hat. Bei den Heizkosten zählt Dein Verbrauch. Einige Betriebskosten werden nach den Quadratmetern Deiner Wohnung umgelegt, andere nach der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen. 

Deine Vorauszahlungen sollte Dein Vermieter in der Abrechnung auflisten und von den gesamten Nebenkosten abziehen. Fehlen die Vorauszahlungen, ist die Abrechnung nicht automatisch unwirksam (LG Kassel, 16.02.2022, Az. 1 T 427/21). Sie kann allerdings inhaltlich falsch sein, wenn Dein Vermieter nicht alle Vorauszahlungen in der richtigen Höhe berücksichtigt hat.

Schließlich muss klar in der Abrechnung stehen, wie viel Geld Du nachzahlen musst oder wie viel Geld Du zurückbekommst.

Welche Rolle spielt die Heizkostenabrechnung bei den Betriebskosten? 

Die Heizkostenabrechnung ist ein Teil Deiner Betriebskostenabrechnung. Zu den Heizkosten zählen die Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme, und auch die Heizungsnebenkosten wie Heizungswartung, Betriebsstrom für Pumpen und Kosten für die Messdienstleister. Mit den Heizkosten werden in der Regel auch die Warmwasserkosten abgerechnet. 

Vermieter beauftragen für die Erhebung der Heizkosten oft besondere Dienstleister wie Techem oder Ista.

Als Mieter darfst Du die Rechnungsbelege des Vermieters einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB). Das nennt sich Belegeinsicht. Nur so kannst Du überprüfen, ob Dein Vermieter die Kosten, die er Dir in Rechnung gestellt hat, auch tatsächlich gezahlt hat. Er kann Dir Einsicht in die Originale in den Räumen der Hausverwaltung oder in seinem Büro anbieten. 

Dein Vermieter darf Dir seit Januar 2025 die Belege auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 Satz 2 BGB). 

Kannst Du Rechnungskopien verlangen?

Du hast keinen Anspruch darauf, Kopien der Abrechnungsbelege zu erhalten. Auch dann nicht, wenn Du sie bezahlen würdest.

Es gab allerdings eine Ausnahme: Dein Vermieter wohnt weit entfernt (BGH, 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05). Dann konntest Du Kopien verlangen und Dir eine Einsicht in die Originale vorbehalten. Denn verwehren durfte Dir der Vermieter die Einsicht grundsätzlich nicht (BGH, 15.12.2021, Az. VIII ZR 66/20). So musste eine Mieterin nicht von Hamburg nach Leipzig fahren, um die Belege für die Nebenkosten einzusehen. Eine mehrstündige Autofahrt ist dem Mieter nicht zumutbar. Der Vermieter muss ermöglichen, dass die Mieterin die Originale auch in Hamburg einsehen kann (AG Hamburg, 11.7.2024, Az. 49 C 410/23). Alternativ kann er dem Vermieter die Belege elektronisch übermitteln.

Bei allen Betriebskosten gilt für den Vermieter der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 BGB). Zahlt Dein Vermieter dem Hausmeister zum Beispiel eine Summe, die Dir sehr hoch vorkommt, sind diese Kosten zumindest angreifbar. 

Dein Vermieter muss nicht immer den günstigsten Anbieter auswählen. Die Kosten müssen aber insgesamt angemessen sein. Willst Du Dich gegen unwirtschaftliche Nebenkosten wehren, musst Du beweisen, dass Dein Vermieter zu viel ausgibt und dabei die Grenzen der Wirtschaftlichkeit überschreitet. 

Wie kannst Du prüfen, ob Dein Vermieter zu viel ausgibt?

Es reicht nicht, wenn Du die abgerechneten Betriebskosten mit den durchschnittlichen Nebenkosten in Deiner Stadt vergleichst, auch wenn Dein Vermieter sie deutlich überschritten hat. Das kann nur ein erster Anhaltspunkt sein für Dich (AG Berlin-Wedding, 17.01.2024, Az. 7 C 554/22). Du musst konkret nachweisen, dass Dein Vermieter unwirtschaftlich gehandelt hat. Dazu könntest Du mehrere Angebote zu abgerechneten Dienstleistungen einholen und vorlegen.

Hier ein Beispiel: Bisher hatten die Mieter den Hausflur selbst geputzt. Die Sauberkeit des Treppenhauses wurde nie beanstandet. Dann beauftragte der Vermieter eine Reinigungsfirma. Die dadurch entstandenen Reinigungskosten legte er auf die Mieter um. 

Es war unwirtschaftlich, eine Reinigungsfirma zu beauftragen und auf die Mieter umzulegen, urteilte das Gericht. Die Mieter mussten diese Reinigungskosten nicht zahlen, da es keine Beschwerden gab (AG Neubrandenburg, 17.09.2021, Az. 103 C 432/21).

Urteile zu Mietnebenkosten sind wichtig, wenn Du Dich gegenüber Deinem Vermieter darauf berufen kannst. Dafür muss ein vergleichbarer Sachverhalt vorliegen. Dein Fall muss also nicht exakt der gleiche sein, aber in den wesentlichen Punkten übereinstimmen. Umgekehrt gilt das exakte Urteil daher nur zwischen dem Kläger und dem Beklagten. Auch wenn die Urteile nicht exakt anwendbar sind, kannst Du in den Kernpunkten dennoch davon profitieren. Die nach unserer Finanztip-Einschätzungen wichtigsten Urteile zu Nebenkosten für Dich haben wir Dir aufgelistet. 

Reinigungskosten: Sonderreinigungskosten aufgrund einer Baustelle muss Dein Vermieter selbst bezahlen. Die Kosten für die vorbeugende Reinigung von Wasserrohren darf Dein Vermieter nicht als Betriebskosten auf Dich als Mieter umlegen, auch wenn solche Reinigungsarbeiten durchaus sinnvoll sind (AG Gelsenkirchen, 21.05.2021, Az. 202 C 181/20). 

Unter gültige Reinigungskosten fallen regelmäßige Kosten für Putzmittel und Personalkosten, wenn der Vermieter zum Beispiel jemanden mit der Reinigung des Treppenhauses beauftragt hat (§ 2 Nr. 9 BetrKV). 

Beleuchtung: Die Preise für Lampen und Glühbirnen darf Dein Vermieter nicht umlegen.  (AG Hamburg, 03.03.2022, Az. 48 C 320/20). Findest Du in Deiner Abrechnung die Position „Hausstrom“, musst Du sie nicht bezahlen. Sie ist formell unwirksam, weil Dein Vermieter darunter auch andere Stromquellen abrechnen könnte. 

Umlagefähig sind nur die Stromkosten für die Beleuchtung. Dazu gehören die Stromkosten für die Außenbeleuchtung sowie für die Beleuchtung von Hausflur, Treppe, Keller, Bodenräumen oder Waschküche (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Hausmeister: Schlüsselt Dein Vermieter die Hausmeisterkosten nicht auf in umlagefähige Kosten und nicht umlagefähige, darfst Du davon pauschal 20 Prozent abziehen (AG Leonberg, 22.04.2016, Az. 4 C 446/14).  Denn nicht alle Hausmeisterkosten darf Dein Vermieter in Rechnung stellen. Das Gehalt und die Sozialversicherungsbeiträge für den Hausmeister sind grundsätzlich Betriebskosten für alle Mieter (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Wird der Hausmeister aber auch zur Hausverwaltung herangezogen oder erledigt er Reparaturen, dann musst Du als Mieter diesen Anteil seiner Arbeit nicht bezahlen. 

Gartenpflege: Ist Dein Hausmeister gleichzeitig der Gärtner, darf der Vermieter diese Kosten nicht zusätzlich als Reinigungskosten oder Kosten für den Garten abrechnen. Du würdest sonst doppelt zahlen. Ebenfalls nicht zulässig ist es, die Positionen Gartenpflege und Hausmeister zusammenzufassen. Denn die beiden Kostenblöcke sind einzeln aufzulisten. Werden die Kosten nicht getrennt aufgeführt, müssen Mieter diese nicht zahlen (AG Hamburg, 12.08.2024, (Az. 49 C 535/23). 

Kabelanschluss: Die Kabelgebühren darf Dein Vermieter nicht mehr ohne weiteres auf Dich umlegen. Seit 1. Juli 2024 hast Du die freie Wahl zwischen den Anbietern, weil das Nebenkostenprivileg abgeschafft ist. Hast Du bisher über die Nebenkosten Deinen Kabelanschluss bezahlt, darf Dir der Vermieter nur noch die ersten sechs Monate im Jahr 2024 über die Nebenkosten abrechnen. Findest Du in der Abrechnung Gebühren für den Kabelanschluss über den 30. Juni hinaus, musst Du sie nicht zahlen.

Dachrinnenreinigung: Diese Kosten dürfen in der Nebenkostenabrechnung auftauchen, wenn die Reinigung in regelmäßigen Abständen erfolgt (BGH, 07.04.2004, Az. VIII ZR 167/03). Wenn mit der Reinigung eine einmalige Verstopfung beseitigt wurde, darf der Vermieter die Kosten dafür nicht umlegen.

Rauchmelder: Anschaffungskosten für Rauchmelder dürfen Vermieter nicht umlegen. Auch die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind laut Bundesgerichtshof keine sonstigen Betriebskosten (BGH, 11.05.2022, Az. VIII ZR 379/20).

Die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern darf Dein Vermieter unter Umständen abrechnen, wenn es im Mietvertrag dazu eine ausdrückliche Vereinbarung gibt. Ansonsten darf der Vermieter sie als sonstige, neue Betriebskosten nur mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung auf den Mieter umlegen (LG München I, 15.04.2021, Az. 423 C 8482/16).

Eigenleistungen des Vermieters: Vermieter dürfen für selbst erbrachte Hausmeister- oder Gartenpflegearbeiten das abrechnen, was sie einem Dritten dafür gezahlt hätten (BGH, 14.11.2012, Az. VIII ZR 41/12). Voraussetzung ist aber, dass sie klarmachen, welche Kosten sie angesetzt haben und wie teuer solche Dienstleistungen durchschnittlich sind.

Wir haben zwei Arten von Anbietern im Zeitraum vom 9. November bis zum 18. Dezember 2018 untersucht: spezialisierte Dienstleister, die Nebenkostenabrechnungen überprüfen, sowie Anwaltsvermittlungsportale. Diese vermitteln einen Anwalt, der zum Festpreis eine Nebenkostenabrechnung überprüft und bei Bedarf ein Anwaltsschreiben an den Vermieter schickt.

Dabei beschränkten wir uns auf die sechs Anbieter, die bei einer Google-Suche am 9. November 2018 auf den ersten drei Ergebnisseiten zu den Begriffen „Nebenkostenabrechnung überprüfen Mieter“ und „Betriebskostenabrechnung prüfen lassen“ angezeigt wurden.

Alle sechs Anbieter bekamen einen Finanztip-Fragebogen mit Fragen zum Unternehmen, zur Anzahl der bisher geprüften Abrechnungen, zum Umfang der Leistungen und zur Qualitätssicherung. Zudem erkundigten wir uns nach einem Beispiel für das Ergebnis einer Überprüfung.

Von zwei Rechtsdienstleistern erhielten wir eine Antwort: Mineko und IHS Dienstleistungen. Anhand der folgenden vier Kriterien sprachen wir unsere Empfehlung aus.

1. Leistungsumfang: Für eine Empfehlung setzen wir voraus, dass der Anbieter neben einem Prüfbericht als zusätzlichen Service auch einen Widerspruch verfasst, den der Mieter in eigenem Namen an seinen Vermieter versenden kann.
2. Erfahrung: Uns war wichtig, dass die Anbieter bereits ausreichend Erfahrung vorweisen können und die Prüfung von Betriebskostenabrechnungen seit mindestens drei Jahren anbieten.
3. Anzahl der Mitarbeiter: Wir haben abgefragt, wie viele Mitarbeiter für den Dienstleister tätig sind. Um eine Urlaubsvertretung oder ausreichende Vertretung im Krankheitsfall zu gewährleisten, war uns wichtig, dass der Anbieter mindestens fünf Mitarbeiter hat.
4. Preis: Wir haben auch auf die Kosten geschaut. Da die Anbieter keine Rechtsberatung anbieten, sollten sie um einiges günstiger sein als ein Anwalt. Rechtsanwälte bieten die Überprüfung der Nebenkostenabrechnung zum Zeitpunkt dieser Untersuchung im Dezember 2018 ab 64 Euro an. Empfohlene Rechtsdienstleister sollten die Prüfung, den Widerspruch sowie ein außergerichtliches Mahnschreiben zu einem fairen, niedrigeren Preis anbieten.

Auf Basis dieser Kriterien empfehlen wir Mineko.

Aus der Gruppe der Anwaltsvermittlungsportale antworteten uns ebenfalls zwei, die das Rechtsprodukt Nebenkostenabrechnung zu einem Festpreis anbieten: Advocado und Yourxpert. Diese Kriterien waren wichtig:

1. Erfahrung: Wichtig war uns, dass das Portal seit mindestens drei Jahren tätig ist und über diesen Zeitraum die anwaltliche Prüfung von Nebenkostenabrechnungen zum Festpreis anbietet.
2. Fairer und transparenter Preis auf der Website: Bei einem klar umrissenen Rechtsprodukt ist es für den Ratsuchenden aus unserer Sicht wichtig, dass er schon vor der ersten Kontaktaufnahme weiß, mit welchen Kosten er rechnen muss. Voraussetzung war deshalb, dass sich auf der Website des Anwaltsvermittlungsportals ein Preis für die Prüfung der Abrechnung finden lässt.

Auf der Basis dieser Kriterien empfiehlt Finanztip Yourxpert.

Einer der untersuchten Vermittler verfolgt ein etwas anderes Geschäftsmodell: Der vermittelte Anwalt bietet eine kostenlose Erstberatung an und erst in einem zweiten Schritt unterbreitet er ein individuelles Festpreisangebot, abhängig vom Aufwand und Umfang der Prüfung. Es gibt deshalb auf der Website keinen pauschal festgelegten Preis. Wir konnten dabei nicht überprüfen, wie viel ein Ratsuchender zahlen muss und ob der Preis tatsächlich fair ist.