Wohn-Riester Riester-Förderung für Deine Immobilien

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Wohn-Riester nutzt Du einen Riester-Vertrag für eine selbst genutzte Immobilie.
  • Dafür entnimmst Du gefördertes Guthaben aus Deinem Riester-Vertrag.
  • Wohn-Riester kannst Du für den Kauf oder Bau einer Immobilie oder die energetische Sanierung einsetzen.

So gehst Du vor

  • Wenn Du die Voraussetzungen erfüllst und einen Riester-Vertrag hast, solltest Du eine Entnahme prüfen.
  • Meistens reicht Wohn-Riester allein aber weder für einen Kauf oder Bau, noch für eine umfangreiche energetische Sanierung.
  • Sprich in jedem Fall auch mit einem der großen Finanzierungsvermittler. So bekommst Du das passende Konzept und einen umfassenden Zinsvergleich.
  • Wir empfehlen Dr. KleinInterhyp und Baufi24. Auch Hüttig & Rompf sowie Planethome sind empfehlenswert.

Für viele Menschen ist die selbst bewohnte Immobilie ein wichtiger Teil der Altersvorsorge. Mit dem Modell Wohn-Riester kannst Du die Riester-Förderung nutzen, um Deine eigenen vier Wände zu bauen, kaufen, umzubauen, energetisch zu sanieren oder Deinen Immobilienkredit zurückzuzahlen.

Was ist Wohn-Riester?

Wohn-Riester bezeichnet verschiedene Arten, die Riester-Förderung und Riester-Verträge für eine selbst genutzte Immobilie zu verwenden. Die Grundidee von Wohn-Riester ist, dass auch die eingesparte Miete, die Eigenheimbesitzer im Alter nicht zahlen, eine Art Rente sein kann: eine Eigenheimrente

Der Staat hat deshalb die Förderung der selbst bewohnten Wohnung in die Riester-Rente einbezogen. Wohn-Riester kombiniert also die allgemeinen Regeln der Riester-Rente, die für alle Riester-Verträge gelten, mit speziellen Regeln für die Eigenheim-Förderung.
Insgesamt ist daraus ein ziemlicher Wust von Regeln und Begriffen entstanden. Die Grundsätze solltest Du kennen, bevor Du Dich darauf verpflichtest. Denn Du musst sie später über viele Jahre einhalten.

Wie funktioniert Wohn-Riester?

Bei Wohn-Riester lässt Du Dir das angesparte Guthaben ganz oder teilweise auszahlen, um es dann für die eigenen vier Wände einzusetzen. In den Formularen und Gesetzestexten heißt das entnommene Guthaben „Altersvorsorge-Eigenheimbetrag“ (§ 92a Abs. 1 EstG).

Es ist dabei egal, welche Art von Riester-Vertrag Du abgeschlossen hast. Egal, ob Deine Beiträge in eine Riester-Rentenversicherung, einen Riester-Fondssparplan oder einen Riester-Banksparplan oder einen Riester-Bausparvertrag fließen. Wichtig ist allein, dass Du genügend Guthaben angesammelt hast und dieses Guthaben so einsetzt, wie die Wohn-Riester-Regeln es vorgeben.

Ob Du Wohn-Riester nutzen kannst, hängt im Wesentlichen von den folgenden Fragen ab:

  • Verwendest Du das Geld für die eigene Wohnung?
  • Erfüllt die Wohnung die gesetzlichen Vorgaben?
  • Hast Du genügend Guthaben in Deinem Vertrag angespart?
  • Hältst Du die zeitlichen Fristen ein?

Wenn Du die diese Fragen mit „ja“ beantwortest, kannst Du überlegen, einen Antrag auf Entnahme von Riester-Guthaben zu stellen. Zwei wichtige Punkte solltest Du aber von Anfang bedenken:

  • Das entnommene Riester-Guthaben wird gesondert erfasst, und Du musst es im Alter mit einem Aufschlag versteuern.
  • Jede Nutzungsänderung kann von nun an dazu führen, dass Du das erhaltene Kapital sofort versteuern musst. Die Wohn-Riester-Regeln werden Dich also lange Zeit begleiten.

Wofür kannst Du Wohn-Riester verwenden?

Den Entnahmebetrag kannst Du für eine Reihe von Vorhaben rund um eine selbst genutzte Immobilie einsetzen.

  • Du kaufst oder baust eine Wohnung oder ein Haus, oder tilgst ein dafür aufgenommenes Darlehen,
  • Du kaufst Pflichtanteile an einer Wohnungsgenossenschaft, um in eine Genossenschaftswohnung einzuziehen, oder tilgst ein dafür aufgenommenes Darlehen,
  • Du finanzierst einen Umbau, mit dem Du Barrieren in der Wohnung altersgerecht reduzierst, oder
  • Du finanzierst eine energetische Sanierung in oder an der Immobilie.

Das entnommene Kapital kannst Du also für sehr viele Zwecke einsetzen, solange es dabei um die eigenen vier Wände geht: von der Erstfinanzierung über die An­schluss­fi­nan­zie­rung bis zu Einzelmaßnahmen wie dem Austausch der Heizungsanlage, neuen Fenstern oder Maßnahmen zur Dämmung.

Allerdings gelten sowohl für den barrierefreien Umbau und die energetische Sanierung umfangreiche technische Sonderregeln. So musst Du etwa bei der Reduzierung von Barrieren die einschlägigen DIN-Normen einhalten und bei der energetischen Sanierung die Maßnahmen von einem Fachunternehmen ausführen lassen. Diese fachgerechte Umsetzung musst Du Dir bescheinigen lassen.

Insgesamt musst Du außerdem beachten, dass Du nur so viel Kapital entnehmen darfst, wie Du selbst für die Anschaffung oder den Bau der Immobilie zahlst. Nebenkosten für den Notar, den Makler und die Grunderwerbsteuer kannst Du dabei miteinbeziehen. 

Erwirbst Du die Immobilie beispielsweise gemeinsam mit einem Partner, kann es passieren, dass Du gar nicht so viel Geld benötigst, wie Du als Mindestsumme aus Deinem Vertrag entnehmen musst. Die Zulagenstelle bewilligt dann entsprechend auch nur eine Teilentnahme des Kapitals.

Außerdem darfst Du Dir die Ausgaben nicht doppelt fördern lassen (gemäß der Erläuterung der Deutschen Ren­ten­ver­si­che­rung zu § 92b Abs. 1 EstG). Wenn Du also etwa für den Heizungstausch bereits mit der Maximalförderung durch die KfW rechnest, kannst Du nur für die dabei nicht gedeckten Kosten Guthaben aus Deinem Riester-Vertrag entnehmen.

Mit welcher Wohnung kannst Du wohnriestern?

Das Riester-Guthaben kannst Du nur dann verwenden, wenn Du es für eine sogenannte begünstigte Wohnung einsetzt (§ 92a EStG).
Eine solche begünstigte Wohnung kann Folgendes sein:

  • eine Wohnung im eigenen Haus oderMehr­fa­mi­lien­haus,
  • eine Genossenschaftswohnung in einer eingetragenen Genossenschaft,
  • ein eigentumsähnliches oder lebenslanges Dauerwohnrecht.

Die Wohnung selbst muss ebenfalls bestimmte Bedingungen erfüllen:

  • Die Wohnung muss in einem Land der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR), wie beispielsweise Norwegen, liegen.
  • Du musst die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzen, also die Wohnung tatsächlich bewohnen. Eine Wohnung, die Du vermietest, ist nicht begünstigt.
  • Die Wohnung muss Deine Hauptwohnung oder den Mittelpunkt der Lebensinteressen darstellen, darf also keine Ferienwohnung sein.
  • Du musst wirtschaftlicher (Mit-)Eigentümer der begünstigten Wohnung sein.

Typischerweise geht es also um ein eigenes Haus oder um eine Eigentumswohnung, die Du als Riester-Sparer kaufst oder baust, um allein, mit dem Partner oder der Familie einzuziehen. 

Welche Mindestgrenzen gelten für Wohn-Riester?

Eins vorab: Wohn-Riester ist keine Lösung für kleine Verträge: Eine „Riester-Ruine“, einen Vertrag, den Du zu wenig bespart hast, kannst Du für diese Entnahme nicht verwenden. Denn es gibt Grenzen, wie viel Kapital in Deinem Vertrag bereits enthalten sein muss, damit Du etwas davon entnehmen kannst.

Diese Vorgaben musst Du für die Entnahme einhalten: 

  • Entnimmst Du das Guthaben nur teilweise, müssen mindestens 3.000 Euro gefördertes Kapital im Vertrag verbleiben. Das sind geförderte Sparbeiträge, Zulagen und Erträge daraus, nicht aber Beiträge, die Du freiwillig geleistet hast.
  • Für den Kauf oder Bau einer Immobilie musst Du außerdem mindestens 3.000 Euro entnehmen. Wenn Du das gesamte Kapital entnehmen möchtest, musst Du auch mindestens 3.000 Euro an eigenen Beiträgen, Zulagen und Wertzuwachs im Vertrag angesammelt haben.

Willst Du Barrieren reduzieren oder energetisch sanieren, gelten sogar noch höhere Vorgaben:

  • Das entnommene Kapital muss mindestens 6.000 Euro betragen, wenn die Maßnahme innerhalb von drei Jahren nach Kauf oder Bau der Wohnung begonnen werden.
  • Nimmst Du die Maßnahmen später vor, muss das entnommene Kapital sogar mindestens 20.000 Euro betragen (§ 92a Ab.1 Satz 3 EstG).

Welche Fristen gelten bei Wohn-Riester?

Wichtig ist insgesamt, dass Du das Geld nur bis zum Beginn der Auszahlungsphase Deines Riester-Vertrags entnehmen kannst. Welchen Auszahlungsbeginn Du vereinbart hast und wie Du diesen nach hinten verlegen kannst, steht in den Vertragsunterlagen zu Deinem Riester-Vertrag. In jedem Fall gilt: Mit dem 68. Geburtstag ist Schluss. Später darf die Auszahlungsphase nicht beginnen.

Zusätzlich musst Du die Antragsfrist berücksichtigen: Den Antrag kannst Du nur bis spätestens zehn Monate vor Beginn der Auszahlungsphase stellen.

Außerdem solltest Du das Guthaben zeitnah zur Maßnahme entnehmen und verwenden:

  • innerhalb von sechs Monaten bevor Du den Antrag stellst,
  • bis zwölf Monate, nachdem der Anbieter das Vertragsguthaben ausgezahlt hat.

Das bedeutet: Selbst für eine Maßnahme, die Du innerhalb der letzten sechs Monate umgesetzt hast, kannst Du noch einen Antrag zur Entnahme stellen. Du kannst aber auch erst den Antrag stellen, und dann die Maßnahme auf den Weg bringen. 

Für die Entschuldung Deiner Wohnung bist Du dagegen nicht an diese Fristen gebunden. Hier kommt es lediglich darauf an, dass Du das ursprüngliche Darlehen innerhalb von drei Jahren vor oder nach dem Bau oder Kauf der Wohnung aufgenommen hast. (BMF Schreiben vom 5. Oktober 2023, Randnummer 261)

Wie beantragst Du Wohn-Riester?

Möchtest Du dagegen Guthaben aus Deinem Riester-Vertrag entnehmen, stellst Du den Antrag direkt bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) bei der Deutschen Ren­ten­ver­si­che­rung.

Wo stellst Du den Wohn-Riester-Antrag?

Auf der Homepage der ZfA findest Du den Entnahmeantrag. Der Antrag enthält genaue Informationen darüber, welche Nachweise Du für die jeweilige Verwendungsart beibringen musst. Besonders gut hinschauen solltest Du bei der Reduzierung von Barrieren und der energetischen Sanierung. In diesen Bereichen gibt es eine Vielzahl von Auflagen, wie Du die Maßnahmen umsetzen musst. Die genauen Vorgaben erhältst Du, wenn Du beim Online-Antrag auf Entnahme den Verwendungszweck „energetische Sanierung“ oder „barrierefreier Umbau“ auswählst.

Wie erfährst Du, ob Du den Betrag entnehmen kannst? 

Die ZfA prüft den Antrag, fordert bei Bedarf noch fehlende Nachweise an und stellt dann einen Bescheid aus. Hat sie die Entnahme genehmigt, informiert die ZfA Deinen Riester-Vertragspartner, also die entsprechende Ver­si­che­rung, Bank oder Bausparkasse.

Wer zahlt den Entnahmebetrag aus?

Wenn Du den positiven Bescheid erhalten hast, kannst Du Dich direkt an Deinen Riester-Vertragspartner wenden. Sofern Dein Vertragsguthaben hinreichend groß ist, kannst Du entscheiden, ob Du das Guthaben ganz oder nur teilweise entnehmen willst. Wie gesagt: 3.000 Euro gefördertes Kapital müssen bei einer Teilauszahlung im Vertrag bleiben. Es kann sein, dass Dir der Anbieter für eine Entnahme Gebühren in Rechnung stellt. Diesen Betrag kannst Du vorab erfragen.

Was passiert mit Deinem Riester-Vertrag nach der Entnahme?

Entnimmst Du das gesamte Kapital, kannst Du den Vertrag auflösen. Die Versteuerung der Beiträge und Förderung im Alter bleibt bestehen. Allerdings hast Du dann auch keinen Riester-Vertrag mehr. Willst Du die Riester-Förderung weiter nutzen, benötigst Du also entweder einen neuen Riester-Vertrag – mit neuen Abschlusskosten – oder Du entnimmst nur einen Teil des Guthabens und zahlst weiter ein.

Wie oft kannst Du Dir Wohn-Riester auszahlen lassen?

Das ganze Verfahren kannst Du mehrfach durchlaufen, solange Du alle Vorgaben wie die wohnwirtschaftliche Verwendung und die Höhe der Mindestbeträge, entsprechend einhältst.

Ein Beispiel: Henriette entnimmt für den Immobilienkauf 5.000 Euro aus ihrem Riester-Vertrag, lässt diesen aber bestehen und riestert in den nächsten Jahren weiter. 15 Jahre später entnimmt sie erneut Geld aus dem Vertrag, dieses Mal für die energetische Sanierung.

Unser Podcast zum Thema

Wie wird Wohn-Riester versteuert?

Wie bei allen Riester-Verträgen gilt auch beim Wohn-Riester das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung: Du zahlst in der Sparphase weniger an das Finanzamt, musst aber im Rentenalter die Riester-Auszahlung versteuern.

Da beim Wohn-Riester keine Rente ausgezahlt wird, hat sich der Gesetzgeber als Grundlage für die Besteuerung das sogenannte Wohnförderkonto ausgedacht. Das Wohnförderkonto ist kein Bankkonto, sondern eine Art Merkzettel, auf dem die Zulagenstelle alle geförderten Entnahmen vermerkt.

Allerdings hat der Gesetzgeber es nicht dabei belassen, die geförderten Beträge einfach zusammenzuzählen. Stattdessen wird der Betrag als Ausgleich für die frühzeitige Nutzung jährlich mit 2 Prozent zusätzlich „verzinst“.

Wie stark die Grundlage für die Besteuerung dadurch wächst, zeigt das folgende Beispiel: Torben ist 45 Jahre alt und entnimmt 10.000 Euro aus seinem Riester-Vertrag. Vereinbarter Rentenbeginn ist bei ihm das 65. Lebensjahr. Mit Fortschreibung des Wohnförderkontos werden aus den 10.000 Euro in 25 Jahren knapp 15.000 Euro.
Bei der Versteuerung kannst Du zwischen zwei Möglichkeiten wählen:

  1. Du versteuerst den kompletten Betrag des Wohnförderkontos auf einmal. Dann erhältst Du darauf einen Nachlass von 30 Prozent.
  2. Du versteuerst ab Beginn der Rentenphase bis zu Deinem 85. Lebensjahr jährlich einen gleichbleibenden Teil des Gesamtbetrags.

Bleiben wir bei unserem Beispiel: 

  • Die 15.000 Euro kann Torben entweder auf einmal versteuern, mit einem Nachlass von 30 Prozent. Zu versteuern sind dann nur noch 10.500 Euro. Torben ist also 20 Jahre später wieder in etwa auf dem Entnahmebetrag.
  • Oder er entscheidet sich für die Aufteilung bis zum 85. Lebensjahr, teilt also den Betrag durch 20, so dass er 750 Euro jährlich in seiner Steu­er­er­klä­rung angibt.

In welcher Höhe überhaupt Steuern anfallen, hängt dann von Deiner persönlichen Situation ab: Deinem Familienstand, Deinen Einkünften und so weiter. Dabei gilt: Je höher Dein Einkommen im Alter, desto mehr holt sich der Staat aus der Förderung der Ansparphase wieder zurück. Bei einem Steuersatz von 20 Prozent fielen also in Torbens Fall einmalig etwa 2.000 Euro an oder 150 Euro im Jahr.

Wann endet Wohn-Riester?

Bis 20 Jahre nach Beginn der Auszahlungsphase musst Du entweder in der erworbenen Immobilie wohnen oder bei jeder Veränderung darauf achten, dass Du die Regeln zur Selbstnutzung weiter einhältst. Ansonsten verlangt der Staat sofort, dass Du das geförderte Kapital nachversteuerst.

Verkaufen, Vermieten, Verschenken der geförderten Immobilie – alles das funktioniert nur dann ohne Nachversteuerung, wenn Du Dir spätestens fünf Jahre später wieder eine förderfähige Immobilie zulegst oder eine andere Ausnahmeregelung, etwa für den Fall von Tod oder Scheidung.

Mit der Nachversteuerung endet auch der Wohn-Riester. Allerdings gibt es eine Reihe von Regeln, mit denen Du den Stand des Wohnförderkontos nicht sofort versteuern musst. Hier eine Auswahl:

  • Wenn Du eine weitere förderbare Wohnung anschaffst, nachdem Du die alte aufgegeben hast (§ 92a Abs. 2 Satz 9 Nr. 1 EstG).
  • Wenn Du den aktuellen Stand des Wohnförderkontos wieder auf einen Riester-Vertrag einzahlst. (§ 92a Abs. 2 Satz 9 Nr. 2 EstG).
  • Wenn Du krankheits- oder pflegebedingt die Wohnung nicht mehr bewohnst, sie Dir aber weiterhin zur Verfügung steht (§ 92a Abs. 2 Satz 9 Nr. 1 EstG).

Eine vollständige Liste dieser Ausnahmen findest Du in Paragraf 92a Absatz 3 und 4 EstG.

Du würdest gern früh in Rente gehen und ein Leben unabhängig von Lohnzahlungen führen? Ob und wie das gelingen kann, zeigt Dir unser Rechner.

Zum Rechner

Wann ist Wohn-Riester sinnvoll?

Eine Wohn-Riester-Entnahme kann aus rein finanziellen oder aus sonstigen Gründen sinnvoll sein. In jedem Fall gilt: Die Zulagen und Steuervorteile sind für das geförderte Kapital im Riester-Vertrag bereits geflossen. Eine zusätzliche Wertentwicklung kann dann nur noch aus der Geldanlage kommen. 

Da Riester-Verträge eine Kapitalgarantie zum vereinbarten Auszahlungsbeginn vorsehen, legen die Anbieter das Geld sehr vorsichtig an. Eine gute Wertentwicklung ist so kaum zu erwarten. 

Bei Riester-Banksparplänen und -Bausparverträgen kannst Du die Verzinsung direkt in den Bedingungen nachlesen. Bei aktuellen Bausparverträgen erhältst Du häufig nur 0,01 Prozent an Zinsen pro Jahr, wie unsere Analysen ergeben haben. Bei Ren­ten­ver­si­che­rungen und -Fondssparplänen müsstest Du die Rendite mühsam berechnen. Wir halten eine Rendite von 2 Prozent nach Kosten bereits für sehr optimistisch.

Die aktuellen Bauzinsen liegen dagegen eher bei 4 Prozent pro Jahr. Ersetzt Du also einen teuren Baukredit durch eine Riester-Entnahme, sparst Du je 10.000 Euro Jahr für Jahr 200 Euro an Zinsen. Damit kannst Du dann den Kredit entsprechend schneller tilgen.

Ein Beispiel: Hans und Franziska wollen gemeinsam ein Reihenhaus kaufen. Beide haben über längere Jahre ihre Riester-Verträge mit dem Höchstbeitrag von 2.100 Euro pro Jahr bespart und können jeweils 20.000 Euro aus ihren Verträgen entnehmen. Ohne die Riester-Entnahme benötigen sie für einen Hauskauf 400.000 Euro. 

Tabelle: Vergleich Hauskauf mit und ohne Riester-Entnahme

 ohne Riester-Entnahmemit Riester-Entnahme
Finanzierungsbedarf400.000 Euro400.000 Euro
Riester-Entnahme040.000 Euro
Baukredit400.000 Euro360.000 Euro
Bauzins (% pro Jahr)44
Laufzeit20 Jahre20 Jahre
Monatsrate2167 Euro2167 Euro
Restschuld nach 20 Jahren94.232 Euro5.329 Euro
Riester-Guthaben (bei 2 %-Verzinsung)59.438 Euro 0
Vorteil Entnahme 29.465 Euro

Quelle: Finanztip Berechnung

Eine Anmerkung zu dieser Berechnung: Die Steuern können wir an dieser Stelle vernachlässigen: Da sich das Wohnförderkonto und das Vertragsguthaben gleich verzinsen, ist die Steuergrundlage identisch. Tendenziell vergrößert sich der Vorteil von Wohn-Riester aufgrund des Steuerrabatts von 30 Prozent bei der Einmalversteuerung.

In unserem Beispiel entsteht über die lange Dauer von 20 Jahren durch die Nutzung von 40.000 Euro Riester-Kapital ein Vorteil von knapp 30.000 Euro.

In diesem Beispiel bringt die Wohn-Riester-Entnahme finanzielle Vorteile. Darüber hinaus kann Wohn-Riester aber auch noch in anderen Fällen sinnvoll sein:

  • In unserem Beispiel fällt der Baukredit wegen der Entnahme geringer aus. Das bringt nicht nur Zinsvorteile, sondern erhöht Dein Eigenkapital. Gleichzeitig sinkt der Beleihungsauslauf für Deine Finanzierung, weil mehr Eigenkapital vorhanden ist. Dein Riester-Vertrag kann also so etwas sein wie Deine eigene Bank: Du erhältst erst einmal das dringend benötigte Kapital und verschiebst die Kosten dafür in die Zukunft.
  • Häufig ist es für Beträge unter 50.000 Euro schwierig, eine Baufinanzierung zu bekommen. Auch dafür kann Wohn-Riester eine gute Lösung sein.
  • Schließlich ist die Wohn-Riester-Entnahme ganz allgemein eine gute Möglichkeit, einen unliebsamen Riester-Vertrag zugunsten der eigenen vier Wände aufzulösen.

Im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung kann eine Riester-Entnahme also durchaus sinnvoll sein. Lass Dich bei Deiner Baufinanzierung in jedem Fall individuell beraten.

Welche Nachteile hat Wohn-Riester?

Insgesamt ist Wohn-Riester ein ziemlich kompliziertes Regelwerk. Am besten kommst Du wahrscheinlich klar, wenn es in der Zukunft wenig Veränderungen gibt, Du also lange in der begünstigten Wohnung bleibst. Dann musst Du Dich nicht mit den vielen Regeln herumschlagen, sondern das Ganze nur einmal auf den Weg bringen.

Ein wichtiger Nachteil im Vergleich zur „normalen“ Riester-Rente ist die Tatsache, dass Du bei Wohn-Riester „Geld“ in „Steine“ verwandelst. Wenn Du im Alter den Betrag versteuerst, muss das Geld dafür aus anderen Quellen kommen: aus Erspartem oder eben anderen Renten. Ideal wäre es, wenn Du dafür gleich etwas Geld als Tagesgeld oder Festgeld zurücklegst, wenn Du den Baukredit vor der Rente zurückgezahlt hast.

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