Wohn-Riester

So nutzen Sie die Riester-Förderung für Immobilien

Dirk Eilinghoff Stand: 09. April 2019
Das Wichtigste in Kürze
  • Beim Wohn-Riester nutzen Sie die Riester-Förderung, um eine selbst genutzte Immobilie zu finanzieren oder zu entschulden.
  • Sie setzen also die Riester-Rente dafür ein, im Alter mietfrei zu wohnen. Deshalb wird der Wohn-Riester auch als Eigenheimrente bezeichnet.
  • Es gibt beim Wohn-Riester einige Gestaltungsmöglichkeiten: Sie können entweder ein Riester-Darlehen mit laufenden Beiträgen tilgen oder bereits angespartes Guthaben aus einem Riester-Vertrag entnehmen.
  • Die Riester-Förderung unterscheidet sich beim Wohn-Riester nicht von anderen Riester-Verträgen. Allerdings gibt es zusätzliche Regeln rund um die Immobilie und die Versteuerung.
So gehen Sie vor
  • Schließen Sie einen speziellen Wohn-Riester-Vertrag (etwa einen Riester-Bausparvertrag) nur dann ab, wenn Sie ziemlich sicher sind, dass Sie in einigen Jahren eine Immobilie finanzieren wollen.
  • Steht dies noch nicht genau fest oder ist es sogar eher unwahrscheinlich, sichern Sie sich die Riester-Förderung erst einmal mit einem anderen Vertrag.
  • Für den langfristigen Vermögensaufbau eignet sich ein Riester-Fondssparplan. Finanztip empfiehlt die rabattierte DWS Toprente oder das Angebot von Fairr.de.
  • Sprechen Sie gerade bei größeren Finanzierungen nicht nur mit einer Bausparkasse, sondern auch mit einer Bank oder einem Kreditvermittler. Finanztip empfiehlt Interhyp, Dr. Klein und Planethome.

Für viele Menschen ist die eigene Immobilie die Altersvorsorge. Vielleicht möchten auch Sie in den kommenden Jahren bauen oder kaufen, haben aber keine größere Summe als Eigenkapital auf der hohen Kante. Dann können Sie staatliche Zulagen und Steuervorteile nutzen, um etwas günstiger ans Eigenheim zu kommen. Umgangssprachlich ist die Rede auch vom Wohn-Riester.

Wer kann den Wohn-Riester nutzen?

Den Wohn-Riester nutzen kann grundsätzlich jeder Riester-Förderberechtigte, der eine sogenannte begünstigte Immobilie kauft oder baut. Einen speziellen Wohn-Riester-Vertrag müssen Sie dafür nicht unbedingt abschließen. Vielmehr können Sie auch das Guthaben aus einem bestehenden Riester-Vertrag ganz oder teilweise entnehmen.

Die Regeln zum Wohn-Riester ermöglichen es, die laufenden Riester-Beiträge nicht nur für eine spätere Rente zu nutzen, sondern auch, um einen Baukredit zurückzuzahlen. Welche Gestaltungsmöglichkeiten für den Wohn-Riester infrage kommen, erläutern wir weiter unten im Text.

Egal, ob Sie bereits angespartes Riester-Guthaben nutzen oder die Riester-Beiträge für das Eigenheim verwenden wollen, wichtig ist zunächst: Die Immobilie muss die Bedingungen für den Wohn-Riester erfüllen.

Das sind begünstige Immobilien

Damit die Immobilie begünstigt ist, muss sie einige Bedingungen erfüllen:

  1. Es muss sich um Ihre Immobilie handeln: Sie müssen Alleineigentümer oder mindestens Miteigentümer sein.
  2. Sie müssen die Wohnung selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Das bedeutet: Sie müssen tatsächlich darin wohnen.
  3. Die Wohnung muss melderechtlich Ihre Hauptwohnung sein oder zumindest Ihr Lebensmittelpunkt, also der Ort, an dem Ihre Familie wohnt.
  4. Die Immobilie muss sich in einem Land der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR, beispielsweise Norwegen) befinden.

Typischerweise geht es also um eine Wohnung im eigenen Haus oder um eine Eigentumswohnung, die Sie als Riester-Sparer kaufen oder bauen, um allein oder mit Familie einzuziehen. Es gibt allerdings weitere Vorhaben rund um das eigene Wohnen, die der Staat mit dem Wohn-Riester fördert.

Auch mit diesen Vorhaben können Sie den Wohn-Riester bekommen

Einen Wohn-Riester erhalten Sie auch, wenn Sie sich auf eine der folgenden Arten um Ihre eigenen vier Wände kümmern:

  1. Sie kaufen Pflichtanteilen an einer Wohnungsgenossenschaft.
  2. Sie erwerben ein besonders ausgestaltetes Dauerwohnrecht, etwa in einem Pflege- oder Seniorenheim.
  3. Sie bauen Ihr selbst genutztes Haus oder Ihre Wohnung um und reduzieren Barrieren, indem Sie etwa einen ebenerdigen Duschzugang einrichten.

Bevor Sie den Wohn-Riester für Ihre Immobilie nutzen, sollten Sie die wichtigsten Spielregeln kennen. Insbesondere müssen Sie die Voraussetzungen für die Riester-Förderung auch langfristig einhalten und das geförderte Kapital nach Rentenbeginn versteuern.

Wie funktioniert der Wohn-Riester?

Egal, ob Sie einen speziellen Wohn-Riester-Vertrag abschließen oder bereits vorhandenes Riester-Guthaben entnehmen: Bis 20 Jahre nach Beginn der Auszahlungsphase (also mindestens bis zum 80. Lebensjahr) müssen Sie entweder in der erworbenen Immobilie wohnen oder bei jeder Veränderung darauf achten, dass Sie die Regeln zur Selbstnutzung weiter einhalten. Ansonsten verlangt der Staat sofort, dass Sie gefördertes Kapital nachversteuern.

Verkaufen, Vermieten, Verschenken der geförderten Immobilie – alles das funktioniert nur dann ohne Nachversteuerung, wenn Sie sich spätestens fünf Jahre später wieder eine förderfähige Immobilie zulegen oder eine andere Ausnahmeregelung (etwa für den Fall von Tod oder Scheidung) greift.

Auch beim Wohn-Riester fallen Steuern an

Wie bei allen Riester-Verträgen gilt auch beim Wohn-Riester das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung: Sie zahlen in der Sparphase weniger an den Fiskus, müssen aber im Rentenalter die erhaltenen Förderungen versteuern.

Da beim Wohn-Riester keine Rente ausgezahlt wird, hat sich der Gesetzgeber als Grundlage für die Besteuerung das sogenannte Wohnförderkonto ausgedacht. Das Wohnförderkonto ist kein Bankkonto, sondern eine Art Merkzettel, auf dem die Zulagenstelle alle geförderten Tilgungen und Zulagen vermerkt.

Allerdings hat der Gesetzgeber es nicht dabei belassen, die geförderten Beträge einfach zusammenzuzählen. Stattdessen wird der Betrag als Ausgleich für die frühzeitige Nutzung jährlich mit zwei Prozent zusätzlich „verzinst“.

Wie stark die Grundlage für die Besteuerung dadurch wächst, zeigt das folgende Beispiel: Haben Sie etwa noch 20 Jahre bis zur Rente, erhöht sich das gefördertes Kapital auf dem Wohnförderkonto um etwa die Hälfte: Wenn Sie also zur Finanzierung 10.000 Euro aus Ihrem Riester-Vertrag entnommen haben, müssen Sie 20 Jahre später knapp 15.000 Euro versteuern. Bei einem Steuersatz von 20 Prozent fallen für die Entnahme von 10.000 Euro also später 3.000 Euro an Steuern an.

Bei der Versteuerung können Sie zwischen zwei Möglichkeiten wählen:

  1. Sie versteuern den kompletten Betrag des Wohnförderkontos auf einmal. Dann erhalten Sie darauf einen Nachlass von 30 Prozent.
  2. Sie versteuern ab Beginn der Auszahlung und bis zu Ihrem 85. Lebensjahr jährlich einen gleichbleibenden Teil des Gesamtbetrags.

In welcher Höhe überhaupt Steuern anfallen, hängt von Ihrer persönlichen Situation (Ihrem Familienstand, Ihren Einkünften und so weiter) ab. Dabei gilt: Je höher Ihr Einkommen im Alter, desto mehr holt sich der Staat die Förderung aus der Ansparphase später wieder zurück.

Wann ist ein Wohn-Riester sinnvoll?

Anbieter von Wohn-Riester-Verträgen – vor allem die Bausparkassen – stellen in der Beratung und in ihren Unterlagen vor allem heraus, dass Kunden mit ihren Produkten „günstiger“ ans Eigenheim kommen. Um diese Aussage zu stützen, vergleichen die Berater dann gern die hauseigene Wohn-Riester-Variante mit einem nicht geförderten Baukredit.

Dabei fällt allerdings unter den Tisch, dass es die Riester-Förderung in Form von Zulagen und Steuervorteilen grundsätzlich für alle Vertragsformen von Riester gibt, nicht nur für jene der Bausparkassen. Wer also bereits einen Riester-Vertrag abgeschlossen hat und bespart, hat erst einmal keine zusätzlichen Vorteile.

Außerdem gelten bei den Riester-Bausparprodukten dieselben Grundregeln wie bei einem ungeförderten Bausparvertrag und einer Bauspar-Sofortfinanzierung ohne Riester: Der Anbieter kassiert am Anfang eine Abschlussgebühr und zahlt lange Jahre erst einmal (fast) keine Zinsen. Inwieweit diese Nachteile später über eingesparte Zinsen ganz oder teilweise wieder ausgeglichen werden, hängt von der Entwicklung der Hypothekenzinsen und einigen anderen Faktoren ab, zum Beispiel vom Zins und der Zinsbindung des nicht geförderten Baukredits.

Aufgrund der Kosten und der niedrigen Guthabenzinsen ist also keinesfalls sicher, dass Riester-Bausparen und Wohn-Riester insgesamt für zukünftige Eigenheimbesitzer immer die beste Lösung ist. Und dies gilt bereits, wenn alles so läuft wie geplant. Ändern sich dagegen Ihre Lebenspläne und -umstände im Laufe der Jahre und müssen Sie etwa das Wohnförderkonto auf einen Schlag versteuern, sind die finanziellen Vorteile von Wohn-Riester schnell dahin.

Tendenziell sollten Sie über Wohn-Riester nachdenken, wenn Folgendes gilt:

  • Sie werden mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Immobilie kaufen oder bauen, um sie selbst zu nutzen.
  • Sie können bereits heute absehen, dass Sie lange in der Immobilie wohnen werden.
  • Sie haben außer dem Riester-Vertrag voraussichtlich wenig Eigenkapital.
  • Sie wollen (oder müssen) die Riester-Förderung für die Tilgung des Baukredits einsetzen, um die Finanzierung überhaupt stemmen – also den Kredit überhaupt tilgen – zu können.

Finanzierung ohne Wohn-Riester

Falls Sie über den Kauf oder Bau einer Immobilie nachdenken, sollten Sie es nicht dabei belassen, nur mit einer Bausparkasse zu reden. Dies gilt selbst dann, wenn Sie dort zuvor bereits einen Wohn-Riester-Vertrag abgeschlossen haben.

Gerade, wenn Sie noch die gesamte Immobilie finanzieren müssen (Erstfinanzierung), ist der Wohn-Riester-Teil zumeist deutlich kleiner als der ungeförderte Anteil. Das liegt daran, dass die Wohn-Riester-Förderung auf eine Einzahlung von maximal 2.100 Euro pro Jahr begrenzt ist. Ein typischer Riester-Vertrag, wie ihn die Bausparkassen anbieten, deckt daher nur etwa 50.000 Euro der Darlehenssumme ab.

Für einen weiteren, ungeförderten Teil der Darlehenssumme ist aber eine Baufinanzierung von der Bank häufig günstiger als die komplizierten Modelle der Bausparkassen. Gerade wenn Sie eine größere Darlehenssumme benötigen, sollten Sie sich also auch an einen Kreditvermittler oder an eine Bank wenden. Wir empfehlen Ihnen die Zusammenarbeit mit einem der folgenden, unabhängigen, bundesweit tätigen Anbieter, die vornehmlich Baufinanzierungen vermitteln.

Interhyp
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  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit
Dr. Klein
Baufinanzierung
  • Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbstständigen Beratern
  • mehr als 300 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische Beratung und Vor-Ort-Beratung in über 200 Niederlassungen bundesweit
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Planethome
Baufinanzierung
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  • kostenlose und unverbindliche Beratung
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  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit

Wie zahlen Sie einen Baukredit mit Wohn-Riester zurück?

Falls Sie mit Ihren laufenden Riester-Beiträgen und der Förderung direkt einen Baukredit zurückzahlen möchten, dann benötigen Sie dafür ein zertifiziertes Riester-Darlehen. Solche Darlehen gibt es vom Grundsatz her in drei Varianten:

  1. Ein reines Riester-Darlehen funktioniert wie ein normaler Baukredit, sichert allerdings die Riester-Förderung. Sie müssen also vor der Finanzierung kein Kapital angespart haben. Soweit wir den Markt überblicken, werden diese Darlehen allerdings kaum angeboten.
  2. EinRiester-Bausparvertrag garantiert ein Bauspardarlehen mit garantierten Zinsen, sofern Sie genügend Geld und auch lang genug angespart haben. Die Riester-Förderung gibt es sowohl für die Beiträge in der Sparphase als auch für die Tilgungsleistung in der Darlehensphase. Den Riester-Bausparvertrag können Sie nicht sofort für die Finanzierung nutzen, sondern erst, wenn Sie genügend Kapital angespart haben.
  3. Benötigen Sie dagegen kurzfristig ein Darlehen, können Sie den Riester-Bausparvertrag mit einem Vorfinanzierungsdarlehen der Bausparkasse kombinieren. Dieses Modell wird als Riester-Bauspar-Sofortfinanzierung oder Bausparkombikredit bezeichnet. Es unterscheidet sich nur durch die Riester-Förderung von einer normalen Bauspar-Sofortfinanzierung. In der Wohn-Riester-Variante vereinbaren Sie dann unwiderruflich, dass das Vorausdarlehen durch den Bausparvertrag abgelöst wird.

Bis zur Rente muss das Darlehen getilgt sein

Damit es mit der Tilgungsförderung klappt, muss das Darlehen mehrere Voraussetzungen erfüllen.

  1. Das Darlehen muss zertifiziert sein. Dazu gehört auch, dass die Abschluss- und Vertriebskosten auf fünf Jahre verteilt werden.
  2. Sie müssen den Kredit zeitnah und unmittelbar für die eigene Immobilie einsetzen.
  3. Das Darlehen muss so berechnet sein, dass Sie den Kredit bis spätestens zum 68. Lebensjahr wieder getilgt haben.
  4. Die Förderung gibt es nur für Immobilien, die ab dem 1. Januar 2008 gebaut oder ange-schafft wurden.

Die Jahresgrenze 2008 gilt auch für die Umschuldung älterer Darlehen auf ein Riester-Darlehen. Sie können also durchaus einen alten Baukredit zu einem Riester-Darlehen umschulden, solange Sie die Immobilie nach dem 1. Januar 2008 angeschafft oder gebaut haben.

Bei der Tilgungsförderung muss sich der Wohn-Riester-Sparer in der Regel nicht darum kümmern, dass er diese Voraussetzungen erfüllt. Das übernehmen die Anbieter: Sie stellen sicher, dass ihre Riester-Darlehen zertifiziert sind, berechnen das passende Darlehen und stimmen sich mit den Kunden über die Fristen ab.

Wie entnehmen Sie Riester-Guthaben für den Wohn-Riester?

Wenn Sie bereits Guthaben in einem Riester-Vertrag angespart hatben, können Sie dieses Geld zu unterschiedlichen Zeitpunkten und auf unterschiedliche Weise für die eigenen vier Wände nutzen. Einmal entnommen, müssen Sie das Guthaben auch nicht wieder einzahlen.

Die Beträge, um die es geht, können bei einem Bau- oder Kaufvorhaben durchaus wichtig werden: Wer den Riester-Förder-Höchstbetrag von 2.100 Euro (minus der Zulage) ausschöpft, hat bereits nach wenigen Jahren die ersten 10.000 Euro angesammelt. Mit dem Wohn-Riester kann der Sparer dieses Guthaben bei der Baufinanzierung einsetzen, entweder direkt beim Kauf oder Bau eines Haus oder später, zu Beginn der Auszahlungsphase, um möglichst schuldenfrei in Rente zu gehen.

So lässt sich Riester-Guthaben in der Ansparphase nutzen

Grundsätzlich können Sie das Guthaben Ihres Riester-Vertrags entnehmen, wenn Sie beim Kauf oder Bau der Immobilie die Voraussetzungen für den Wohn-Riester erfüllen. Am einfachsten ist es, gleich das gesamte Kapital zu entnehmen. Möglich ist aber auch eine Teilentnahme von mindestens 3.000 Euro. Allerdings müssen dann auch zugleich mindestens 3.000 Euro im Vertrag bleiben.

Ein Beispiel: Sie haben 12.000 Euro in Ihrem Riester-Vertrag angespart. Dann können Sie entweder das gesamte Guthaben entnehmen oder einen Betrag von mindestens 3.000 Euro und höchstens 8.000 Euro, wenn Sie nur einen Teil entnehmen wollen.

Der Vorteil der Teilentnahme ist, dass Sie weiterhin etwas Geld als Basis für eine zukünftige Altersrente haben und den alten Vertrag weiterführen können. Entnehmen Sie dagegen das gesamte Guthaben, lösen manche Anbieter den alten Vertrag direkt auf.

Außerdem müssen Sie beachten, dass Sie nur so viel Kapital entnehmen, wie Sie selbst für die Anschaffung oder den Bau der Wohnung zahlen. Nebenkosten für den Notar, den Makler und die Grunderwerbsteuer können Sie dabei mitrechnen. Erwerben Sie die Wohnung gemeinsam mit einem Partner, kann es passieren, dass Sie dort an eine Grenze kommen und besser nur einen Teil des Kapitals entnehmen.

Die Kapitalentnahme beantragen Sie mit dem Antrag auf Entnahme für eine Anschaffung / Herstellung einer Wohnung bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA). Auf dem Formular müssen Sie umfangreiche Angaben zur Immobilie und deren Nutzung machen.

So entschulden Sie sich mit dem Wohn-Riester zu Rentenbeginn

Auch wenn Sie während der Ansparphase eine Immobilie kaufen oder bauen, können Sie den alten Riester-Vertrag erst einmal weiterlaufen lassen. Dies kann etwa sinnvoll sein, wenn Ihr Riester-Vertrag sich gut entwickelt oder Sie bei Abschluss der Finanzierung schlichtweg die Möglichkeiten vom Wohn-Riester noch nicht kannten.

Zu Beginn der Auszahlungsphase können Sie dann überlegen, Ihr Riester-Guthaben für die Entschuldung Ihrer Immobilie zu nutzen, um den restlichen ausstehenden Kredit abzulösen (Entschuldung). Die Auszahlungsphase beginnt bei alten Verträgen (mit Abschluss vor dem Jahr 2012) frühestens bei Vollendung des 60. Lebensjahres, bei neueren Verträgen ab dem 62. Lebensjahr.

Es gelten dieselben Regeln zur Höhe der Entnahme wie während der Ansparphase. Sie müssen also entweder das gesamte Kapital entnehmen oder mindestens 3.000 Euro (und dann auch 3.000 Euro im Vertrag belassen). Nach der Entnahme gelten dann die Regeln zur Besteuerung des Wohn-Riesters.

Anders als bei der Entnahme in der Ansparphase gibt es keine „2008er“-Grenze: Sie können also auch eine Immobilie entschulden, die Sie vor dem 1. Januar 2008 angeschafft oder gebaut haben.

So nutzen Sie den Wohn-Riester für den Umbau

Ihr Riester-Guthaben können Sie grundsätzlich nicht nur für den Bau und Kauf einer Wohnung nutzen, sondern auch für den Umbau. Allerdings müssen Sie durch den Umbau nach engen Vorgaben Barrieren in der Wohnung reduzieren, also etwa rutschhemmende Bodenbeläge und breitere Flure.

Dabei gelten ähnliche Regeln wie bei den Programmen der staatlichen Förderbank KfW. Es gibt technische Vorgaben, deren Einhaltung ein Sachverständiger bestätigt. An dieser Stelle entstehen also Kosten.

Festgehalten sind die Regeln für den barrierereduzierenden Umbau in der Norm DIN 18040 Teil 2, Ausgabe September 2011: Mindestens die Hälfte des entnommenen Kapitals muss auf Maßnahmen entfallen, die dieser Norm entsprechen. Den Rest des Kapitals müssen Sie dafür einsetzen, Barrieren (außerhalb der DIN) weiter abzubauen.

Auch für den zeitlichen Ablauf und die Beträge, die Sie verwenden können, gibt es Regeln:

  1. Den Antrag für die Kapitalentnahme müssen Sie bis spätestens zehn Monate vor Beginn der Auszahlungsphase bei der ZfA stellen.
  2. Spätestens zwölf Monate nach der Auszahlung müssen Sie das Kapital für den Umbau verwenden.
  3. Bauen Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf oder Bau um, müssen Sie mindestens 6.000 Euro an förderfähigen Kosten nachweisen. Fangen Sie später an, müssen Sie mindestens 20.000 Euro aufwenden. Entnehmen Sie nicht das gesamte Guthaben, müssen mindestens 3.000 Euro im Vertrag verbleiben.

Wie funktioniert die Förderung im Detail?

Der Staat unterstützt Sie auf zweierlei Arten: Zum einen mit jährlichen Zulagen, zum anderen mit einer Steuerersparnis.

Übersicht jährliche Zulagen

pro förderberechtigter Person

175 Euro (seit 2018)

pro Kind (vor 2008 geboren, Kindergeld vorausgesetzt)

185 Euro

pro Kind (ab 2008 geboren)

300 Euro

Steuerersparnis: Sie können die Tilgungszahlungen Ihres Darlehens bis zu 2.100 Euro als Sonderausgaben von der Einkommensteuer absetzen. Das gilt jedoch nicht für die Zinsen.

Die 175 Euro Prämie sowie etwaige Zulagen für Kinder werden von den gesparten Steuern allerdings wieder abgezogen. Zudem müssen Sie im Alter etwas höhere Steuern zahlen.

Merke: Da die beiden Förderungen miteinander verrechnet werden, profitieren Sie im Endeffekt nur von der Leistung, über die Sie mehr erhalten. Bei Gutverdienern ohne Kinder ist der Steuervorteil höher als die Zulagen. Für Personen mit durchschnittlichem Einkommen und zwei kleinen Kindern ist es genau andersherum.

Beispielrechnung Steuerrückerstattung

Sie verdienen als Alleinstehender 35.000 Euro im Jahr und besitzen ein Riester-Darlehen, von dem Sie mindestens 2.100 Euro jährlich abbezahlen. Sie erhalten folgende Leistungen vom Staat:

  • Sie können maximal 2.100 Euro als Sonderausgabe bei der jährlichen Steuererklärung absetzen. Ausgehend von einem Grenzsteuersatz von etwa 34 Prozent, ergibt das einen Vorteil von ca. 714 Euro.
  • Zusätzlich erhalten Sie die normale Riester-Zulage in Höhe von 175 Euro pro Jahr. Allerdings wird diese von dem Steuervorteil wieder abgezogen und direkt an die Bank gezahlt. 539 Euro erhalten Sie als Steuerrückerstattung, über die Sie frei verfügen können!

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

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Zum Ratgeber

Autor
Dirk Eilinghoff

Stand: 09. April 2019


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