Dachsanierung Dach kaputt? Das ist bei der Sanierung wichtig

Eine Dachsanierung kann schnell mehrere Zehntausend Euro kosten. Der Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein nennt für ein Dach mit 150 Quadratmetern Fläche je nach Umfang Kosten zwischen 15.000 und 84.000 Euro. Wie teuer sie bei Dir wird, hängt vor allem davon ab, welche Arbeiten nötig sind und wie groß und aufwendig Dein Dach ist.

Mit welchen Kosten musst Du rechnen?

Wovon hängen die Kosten der Dachsanierung ab?

Vor allem Dachfläche, Dachform, Material und Umfang der Arbeiten bestimmen den Preis.

Wird das Dach neu eingedeckt, beeinflussen das Material und die Größe Deines Dachs den Preis für die Dachsanierung. Was die Wahl des Materials betrifft, bist Du nicht ganz frei. Welche Dacheindeckung möglich ist, hängt unter anderem von der Dachneigung und dem konkreten Deckmaterial ab. Reet benötigt beispielsweise ein vergleichsweise steiles Dach.

Außerdem gibt es regionale Unterschiede bei den typischen Materialien. So findest Du Reetdächer eher an Nord- und Ostsee, während Schieferdächer im Rheinland häufiger vorkommen. Steht Dein Haus unter Denkmalschutz, ist das Material und die Form der Dacheindeckung womöglich sogar vorgeschrieben.

Wenn Du Dein Dach sanierst, bist Du unter Umständen verpflichtet, auch das Dach zu dämmen. Wann diese Pflicht ausgelöst wird, liest Du im Kapitel Welche Vorschriften gibt es für eine Dachsanierung?. Es ist aber sinnvoll, die Dämmung und andere Maßnahmen am Dach bei der Planung mitzudenken. Denn nach der Sanierung wirst Du Dein Dach so schnell nicht wieder anfassen müssen.

Eine Dachsanierung wird sinnvoll, wenn größere Schäden auftreten, Reparaturen immer häufiger nötig werden oder die Dacheindeckung das Ende ihrer Nutzungsdauer erreicht. Das Alter Deines Dachs allein ist aber noch kein Grund für eine Sanierung.

Woran erkennst Du, dass Dein Dach saniert werden muss?

Wie lange ein Dach hält, hängt vor allem von Material, Bauweise, Ausführung und Pflege ab. Die Nutzungsdauertabelle des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) geht beispielsweise für Dacheindeckungen aus Ziegeln und Schiefer von mindestens 50 Jahren aus. Andere Deckungen und Dachabdichtungen können eine deutlich kürzere Nutzungsdauer haben.

Solche Angaben sind allerdings nur Orientierungswerte. 

Ein gut gepflegtes Dach kann länger halten, während Schäden oder eine mangelhafte Ausführung schon deutlich früher eine Sanierung nötig machen können. Zur Instandhaltung gehört unter anderem, dass verrutschte oder kaputte Dachziegel oder -steine so schnell wie möglich ausgetauscht werden. Auch die Reinigung der Dachrinne solltest Du nicht aus den Augen verlieren. 

Spätestens, wenn sich die Reparaturen am Dach immer mehr häufen, Dachziegel Risse oder andere Schäden aufweisen oder Feuchtigkeit unter das Dach gelangt, solltest Du den Zustand des Dachs von einem Fachbetrieb prüfen lassen. Nicht jeder einzelne Schaden erfordert gleich eine komplette Dachsanierung. Häufen sich die Probleme, kann eine umfassende Sanierung aber wirtschaftlicher sein als immer neue Reparaturen.

Kommt es durch Unwetter zu starken Beschädigungen des Dachs, ist eine Dachsanierung ebenfalls unerlässlich. Wird Dein Dach durch einen Sturm abgedeckt, solltest Du das umgehend Deiner Gebäudeversicherung melden. Die Versicherung zahlt für die Schäden und Du kannst das Dach neu eindecken lassen. Damit Du nicht auf den Kosten sitzen bleibst, ist es wichtig, dass Du auf die richtigen Versicherungsbedingungen und eine ausreichend hohe Versicherungssumme achtest.

Mehr dazu und wie Du eine gute Wohngebäudeversicherung findest, liest Du in unserem Ratgeber zur Wohngebäudeversicherung. 

Wann musst Du Dein Dach dämmen?

Eine Dämmpflicht kann unabhängig von der Dachsanierung bestehen oder erst durch bestimmte Arbeiten am Dach ausgelöst werden.

Ist die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen nicht einmal nach dem vorgeschriebenen Mindestwärmeschutz gedämmt, musst Du sie grundsätzlich nachrüsten. Ihr Wärmedurchgangskoeffizient darf anschließend höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin betragen (§ 35 Abs. 1 GModG). Statt der Geschossdecke kannst Du auch das darüberliegende Dach entsprechend dämmen.

Eine Ausnahme gilt bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, wenn der Eigentümer bereits am 1. Februar 2002 eine davon selbst bewohnt hat. Erst nach einem Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nachrüsten (§ 35 Abs. 3 GModG). Das gilt übrigens auch für den Heizungstausch und ungedämmte Heizungsrohre.

Bei selbstbewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern entfällt die Nachrüstung außerdem, soweit sich die Kosten nicht innerhalb angemessener Frist durch die Einsparungen wieder einspielen (§ 35 Abs. 4 GModG)

Wann löst die Dachsanierung eine notwendige Dämmung aus?

Wenn Du Arbeiten an Deinem Dach planst und dabei mehr als zehn Prozent der Dachfläche veränderst, führt das ebenfalls zu einer Dämmpflicht (§ 36 GModG). Beim Dach greift die Vorgabe beispielsweise, wenn Du die Dachdeckung einschließlich der darunterliegenden Lattung und Verschalung erneuerst oder neu aufbaust.

Kleinere Reparaturen lösen diese Vorgaben aber nicht automatisch aus.

Ausnahmen sind möglich, wenn Dein Haus bereits eine gute Gesamtenergieeffizienz hat (§ 38 GModG). Das ist besonders dann sinnvoll, wenn Dein Dach, aber auch das Haus insgesamt bereits gut gedämmt sind, aber noch nicht ganz die GModG-Vorgaben erfüllen. Ob diese Ausnahme für Dich gilt, solltest Du Dir allerdings von einer Energieberaterin oder einem Energieberater ausrechnen lassen.

Ob eine Dachsanierung eine Solarpflicht auslöst, hängt von Deinem Bundesland ab. Eine bundesweite Pflicht für Nachrüstung von Solaranlagen wie Photovoltaik oder Solarthermie bei der Dachsanierung privater Wohngebäude gibt es derzeit nicht.

Die Bundesländer dürfen eigene weitergehende Regeln zur Nutzung erneuerbarer Energien an Gebäuden erlassen (§ 9 GModG). Deshalb unterscheiden sich die Solarpflichten bei Dachsanierungen: Je nach Bundesland kann schon eine grundlegende Erneuerung des Dachs genügen, teilweise muss ein bestimmter Anteil der Dachfläche betroffen sein. In anderen Ländern gibt es für private Wohngebäude bei Dachsanierungen keine Solarpflicht.

Eine Solarpflicht erhöht die Kosten für die Dachsanierung entsprechend. Unsere Marktbeobachtungen zeigen, dass für ein Einfamilienhaus ein Preis von 14.000 bis 20.000 Euro für eine PV-Anlage realistisch ist. Der genaue Preis ist davon abhängig, welche Leistung die PV-Anlage hat. Gleichzeitig senkst Du durch eine PV- oder Solarthermieanlage Deine Strom- oder Heizkosten.

Was solltest Du vor der Dachsanierung klären?

Bei einer Dachsanierung solltest Du nicht nur die notwendigen Reparaturen betrachten. Wenn Du das Dach einmal umfassend sanierst, kannst Du beispielsweise gleichzeitig dämmen, eine Solaranlage installieren oder den Dachboden ausbauen.

Für die Dachdämmung bekommst Du über die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) grundsätzlich 15 Prozent Zuschuss. 

Bei einem Einfamilienhaus berücksichtigt das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) ohne individuellen Sanierungsfahrplan, kurz iSFP, höchstens 30.000 Euro förderfähige Ausgaben. Damit sind bis zu 4.500 Euro Zuschuss möglich. 

Mit einem förderfähigen iSFP können bei einem Einfamilienhaus bis zu 60.000 Euro Kosten berücksichtigt werden, statt 30.000 Euro. Dadurch steigt die Grundförderung bei 60.000 Euro Kosten von 4.500 auf 9.000 Euro. Zusätzlich bekommst Du auf die Kosten oberhalb von 30.000 Euro fünf Prozentpunkte iSFP-Bonus, also maximal weitere 1.500 Euro. Insgesamt sind damit bis zu 10.500 Euro Zuschuss möglich. 

Alles, was Du zum Zuschuss wissen musst und wie Du die höchstmögliche Förderung bekommst, liest Du in unserem Ratgeber zur Bafa-Förderung.