Staffelmietvertrag Bei der Staffelmiete ist nicht jede Erhöhung erlaubt

Du hast Deine Traumwohnung gefunden – nicht nur gut gelegen, sondern auch bezahlbar. Doch der Mietvertrag hat einen Haken: Die Monatsmiete soll jedes Jahr rund 50 Euro teurer werden. Das ist ein Staffelmietvertrag. Vermietende sparen sich lästige Mieterhöhungen und damit auch Ärger. Das muss aber nicht für Dich gelten. Bevor Du den Staffelmietvertrag unterschreibst, solltest Du die Vor- und Nachteile einer Staffelmiete kennen. Wir erklären Dir schnell und einfach, worauf Du achten musst.

Wie oft kommen Staffelmietverträge vor? 

Staffelmietverträge liegen im Trend. Während in Deutschland nach den Zahlen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) insgesamt etwa drei Prozent aller Mieterinnen und Mieter einen Staffelmietvertrag unterschrieben haben, ist das bei Neubauten anders. Wohnungen, die nach 2014 in Großstädten gebaut wurden, sind bereits zu rund zehn Prozent mit einer Staffelmiete vermietet.

Aber: Nicht alle Staffelmietverträge sind wirksam. Mieterinnen und Mieter sollten diese vier Voraussetzungen kennen, die für eine wirksame Mietstaffel erfüllt sein müssen:

1. Schriftform: Die Staffelvereinbarung muss immer schriftlich sein (§ 557a Abs. 1 BGB). Das bedeutet, dass beide Vertragsparteien unterschreiben müssen. Eine E-Mail reicht nicht.
2. Geldbetrag: Es muss immer der tatsächliche Eurobetrag im Vertrag stehen, um den sich die Miete erhöht (§ 557a BGB). Steht im Mietvertrag zum Beispiel, dass die Miete jedes Jahr um drei Prozent steigt, ist das unwirksam. Auch eine Klausel, die den erhöhten Preis pro Quadratmeter angibt, ist nicht zulässig. Denn in beiden Fällen wird die Miete nicht als Geldbetrag ausgewiesen. Ein Mietvertrag, der die Miete in gleicher Höhe wie die Verbraucherpreise steigen lässt, ist zulässig. Es handelt sich dabei aber nicht um eine Staffelmiete, sondern um einen indexierten Mietvertrag. Mehr dazu im Ratgeber zur Indexmiete.
3. Mindeststaffel von einem Jahr: Zwischen den Erhöhungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Unwirksam sind Verträge, die kürzere Staffeln als ein Jahr vorsehen (§ 557a Abs. 2 BGB).
4. Mindestens eine Staffel: Vermieter und Mieter müssen mindestens eine Staffel vereinbaren.

Wenn in der Stadt, in der Du die Wohnung mieten willst, die Mietpreisbremse gilt, dann muss Deine Vermieterin oder Dein Vermieter diese auch bei einem Staffelmietvertrag beachten. Die Ausgangsmiete darf deshalb nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Um das zu überprüfen, musst Du in den Mietspiegel Deiner Stadt oder Gemeinde schauen, den Du meist online auf deren Website findest. Anhand der Lage der Wohnung und wie der Ausbauzustand ist, kannst Du herausfinden, welche Miete für Deine Wohnung ortsüblich wäre. In einigen Städten gibt es Online-Formulare, mit denen Du schnell den relevanten Mietpreis ermitteln kannst.

Ausgangsmiete zu hoch

Ist die Ausgangsmiete höher als die Mietpreisbremse erlaubt, kannst Du die Miethöhe rügen, nachdem Du den Mietvertrag unterschrieben hast. Das bedeutet, Du schreibst Deinem Vermieter, dass die Miete zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Nicht vorher, denn dann riskierst Du, die Wohnung nicht zu bekommen. Mit dem technischen Wort „rügen“ ist gemeint, dass Du Deinen Vermieter anschreibst und ihn darauf hinweist, dass die Miete zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Einzelne Mietstaffel verstößt gegen Mietpreisbremse 

Die Mietpreisbremse gilt auch für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei jeder Mietstaffelerhöhung solltest Du prüfen, ob die neue Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete um zehn Prozent übersteigt. Ist das der Fall, greift die Staffelmieterhöhung nicht; Du kannst die Erhöhung rügen.

Hast Du einmal die im Gesetz vorgesehene Rüge erhoben, musst Du sie nach Ablauf einer Mietstaffel nicht wiederholen. Deine Rüge gilt auch für alle folgenden Staffeln (BGH, 30.03.2022, Az. VIII ZR 279/21).

Wer sich nicht selbst mit dem Vermieter herumärgern will, kann sich an einen Mieterverein vor Ort wenden. Der hilft seinen Mitgliedern bei zu hohen Staffelmieten. 

Staffelmiete nicht durch Mietspiegel begrenzt

In Städten und Gemeinden, in denen keine Mietpreisbremse gilt, dürfen Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Bei der Staffelmiete in Regionen ohne Mietpreisbremse spielt die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus dem jeweiligen Mietspiegel ergibt, keine Rolle. Die Mietstaffeln dürfen über dem Mietspiegel liegen. Deshalb nutzen Vermieter oft Staffelmieten, wenn sie eine höhere Miete verlangen wollen.

Staffelmiete nicht durch Kappungsgrenze begrenzt 

Mieterinnen und Mieter sind bei Staffelmietverträgen nicht durch die sogenannte Kappungsgrenze vor übermäßigen Mieterhöhungen geschützt. Die Kappungsgrenze bedeutet, dass Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent oder bei abgesenkter Grenze in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt um 15 Prozent erhöhen dürfen. Diese Grenze gilt bei Staffelmieten nicht.

Beispiel: Arno ist Hauptmieter in einer Studenten-WG in Berlin. Er hat einen Staffelmietvertrag unterschrieben. Die Ausgangsmiete belief sich auf 1.000 Euro kalt. Jedes Jahr zum 1. Juni erhöht sich die Miete um jeweils 80 Euro. Zum ersten Mal stieg die Miete am 1. Juli 2023 auf 1.080 Euro, zum 1. Juli 2024 auf 1.160 Euro und zuletzt auf 1.240 Euro. Insgesamt ist die Miete damit innerhalb der letzten drei Jahre um 24 Prozent gestiegen.

Laut Kappungsgrenze in Berlin hätte die Miete höchstens innerhalb von drei Jahren um 150 Euro steigen dürfen. Da die Kappungsgrenze aber bei Staffelmietverträgen nicht gilt, muss Arno die höhere Miete zahlen.

Wucher bei Staffelmiete

Übersteigt die vereinbarte Staffelmiete die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent und herrscht in der Stadt Wohnungsknappheit, kann die Miete unangemessen sein im Sinne des Wirtschaftsstrafrechts (§ 5 Abs. 2 WiStrG). Man spricht auch von Wuchermieten. Dann ist eine solche Vereinbarung im Mietvertrag nichtig. Das ist in der Praxis allerdings die Ausnahme, denn in Städten mit Wohnungsknappheit greift oft schon die Mietpreisbremse.

Es gibt seit 2001 keine Grenze im Gesetz, wie lange eine Staffelmiete andauern darf. Vermieterinnen und Vermieter können deshalb auch für die nächsten 15 oder 20 Jahre Erhöhungen im Vertrag festhalten. Früher war das anders: Staffelmietverträge, die vor dem 1. September 2001 vereinbart wurden, durften Mietstaffeln für maximal zehn Jahre festlegen.

Die teuren Staffeln könnten Dir egal sein, wenn Du ohnehin nur für eine kurze Dauer in der Wohnung wohnen willst. 

Wichtig: Bei Staffelmietverträgen ist die Kündigung oft für Jahre ausgeschlossen. Denn neben einer Staffelmiete dürfen Vermietende im Vertrag die Kündigung für bis zu vier Jahre ausschließen (§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). 

Ein solcher Kündigungsausschluss schränkt Dich als Mieterin oder Mieter sehr ein.

Damit Du notfalls früher aus dem Vertrag herauskommst, solltest Du einen Nachmieter stellen können. Dazu brauchst Du eine Vereinbarung im Mietvertrag.

Während der vereinbarten Laufzeit des Staffelmietvertrages sind weitere Mieterhöhungen – auch bei Modernisierungen – ausgeschlossen. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 557a Abs. 2 BGB).

Ausnahme: Wenn Vermieter die Heizung modernisieren, um die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu erfüllen, dürfen sie trotz Staffelmiete die Miete erhöhen (§ 559e BGB). Von den Kosten sind Fördergelder und eine Instandsetzungspauschale von 15 Prozent abzuziehen. Um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter darf die Staffelmiete nicht steigen (§ 559e Abs. 3 BGB).

Staffelmiete und Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung

Wegen höherer Nebenkosten dürfen Vermieterinnen und Vermieter zusätzlich zur Mietstaffel die Vorauszahlung auf die Nebenkosten erhöhen – allerdings immer erst nach der Jahresabrechnung. 

Mehr dazu im Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung.

Hast Du einen Staffelmietvertrag unterschrieben, musst Du zu den vertraglich festgelegten Daten die erhöhte Miete zahlen – die Miete erhöht sich automatisch. Du darfst nicht darauf warten, dass Dich Deine Vermieterin oder Dein Vermieter an die nächste Staffel erinnert oder eine Mahnung schickt.

Es kommt immer wieder vor, dass im Vertrag zwar eine Staffelmiete steht, der Mieter die erhöhte Miete aber nicht zahlt und der Vermieter auch nicht nachhakt. Was dann? Fällt das Versehen erst nach Jahren auf, musst Du nicht unbegrenzt nachzahlen.

Der Anspruch auf Zahlung der höheren Miete verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, so dass der Vermieter grundsätzlich nur berechtigt ist, das Geld der letzten drei Jahre zu fordern.

Beispiel: Betty hat einen Staffelmietvertrag unterschrieben. Seit 1. Juli 2021 hätte Betty 50 Euro mehr Miete zahlen müssen. Sie hat es allerdings vergessen. Sie überwies weiterhin die Ausgangsmiete. Ihre Vermieterin hat nie eine Mahnung geschickt. Der Anspruch der Vermieterin auf 300 Euro aus dem Jahr 2021 (6 Monate x 50 Euro = 300 Euro) verjährte mit Ablauf des 31. Dezember 2024. Für 2022, 2023 und 2024 muss Betty jeweils 600 Euro nachzahlen, also insgesamt 1.800 Euro. 

Doch keine Regel ohne Ausnahme. Unter bestimmten Umständen darf ein Vermieter keine Staffelmieten nachfordern. Und zwar dann, wenn die Mieterin oder der Mieter bei Vertragsabschluss eine Einzugsermächtigung gegeben hat und die Erhöhungsbeträge nicht eingezogen wurden (LG Hamburg, 13.03.1997, Az. 334 S 118/96). Dann lag es im Verantwortungsbereich des Vermieters.

Eine Nachforderung ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn Du das Verhalten Deiner Vermieterin oder Deines Vermieters so verstehen durftest, dass er oder sie auf die höhere Miete verzichtet hat. Das Landgericht Osnabrück hat den fehlenden Hinweis in der Abrechnung der Betriebskosten als Verzicht des Vermieters auf die Mieterhöhung gewertet. Die Mieterhöhung war verwirkt. Der Mieter musste nicht nachzahlen (02.04.2004 Az. 12 S 46/04).

Nach Ablauf der Staffelmiete dürfen Vermietende nicht einseitig neue Mietstaffeln festlegen. Es kann aber sein, dass Dein Vermieter auf Dich zukommt und Dir neue Mietstaffeln vorschlägt. Mit denen musst Du Dich nicht einverstanden erklären.

Ist die Mietstaffel abgelaufen, gelten für die nächsten Mieterhöhungen die gesetzlichen Regelungen. Entscheidend ist dann die ortsübliche Vergleichsmiete.

Möglich ist auch, dass in Deinem Mietvertrag schon eine Regelung getroffen wurde, was nach Auslaufen der Mietstaffeln passieren soll. Möglich ist zum Beispiel eine Kombination von Staffelmiete mit Indexmiete. Das hat das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek bestätigt (06.03.2023, Az. 713 C 106/22). Nach der letzten Mietstaffel wandelt sich der Vertrag in eine Indexmiete um. Der Vermieter kann die Kaltmiete erhöhen, wenn sich der Index entsprechend erhöht. 

Vermieterinnen und Vermieter vereinbaren oft Staffelmieten, weil sie Planungssicherheit wollen. Es ist klar, wann sich die Miete erhöht, und zwar unabhängig davon, wie sich die Vergleichsmieten und die Inflation entwickeln. Das gilt auch für Mieterinnen und Mieter – auch sie können sich bei einer Staffelmiete auf die festgelegten Erhöhungen einstellen.

Mit einem Staffelmietvertrag sparen sich Vermietende den gesamten Schriftverkehr rund um die Mieterhöhung. Sie müssen die Mietpartei weder um Zustimmung zur Mieterhöhung bitten noch diese besonders begründen. Der Verwaltungsaufwand für Vermietende ist damit deutlich geringer, als wenn sie während des laufenden Mietverhältnisses die Miete erhöhen wollen.

Aber: Modernisierungskosten können Vermietende während einer Mietstaffel nicht auf Mieterinnen und Mieter umlegen – mit Ausnahme der bereits oben erwähnten Kosten für den Austausch einer Heizung, um die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu erfüllen (§ 555b Nr. 1a BGB). 

Ohne Staffelmiete können Vermietende die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erst nach 15 Monaten erhöhen, da zu der einjährigen Wartefrist noch eine zweimonatige Zustimmungsfrist hinzukommt. Bei einer Staffelmiete kann die erste Mieterhöhung bereits nach zwölf Monaten fällig werden. Mehr zu den Fristen findest Du im Ratgeber Mieterhöhung.

Zudem gilt bei einer Staffelmiete keine Kappungsgrenze bei einer Mietpreiserhöhung. Das bedeutet: Die Miete kann durch die Staffeln um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen. Es kann also teuer werden.

Kombiniert Deine Vermieterin oder Dein Vermieter eine Staffelmiete mit einem Kündigungsausschluss, bist Du in Deinen Handlungsmöglichkeiten sehr eingeschränkt. Die Miete steigt auf jeden Fall und Du kommst nicht aus dem Vertrag heraus. Auch wenn ein Kündigungsverzicht für vier Jahre seit Abschluss des Vertrages zulässig ist, rät Finanztip von solchen Mietverträgen eher ab.