Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung

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Die Heizkostenverordnung verlangt für bestimmte Gebäude die verbrauchsabhängige Abrechnung von 70 Prozent der Heizkosten. So heißt es in § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkV: "In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen". Für alle anderen Gebäude gilt weiterhin die bisherige Abrechnung von mindestens 50 Prozent bis zu 70 Prozent der Heizkosten nach dem Verbrauch.

Heizkostenverordnung und verbrauchsabhängige Abrechnung

Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass die Heizkosten verbrauchsabhängig zu verteilen sind. Um seiner Verpflichtung nachzukommen ist der Vermieter verpflichtet, geeignete Messgeräte in der Mietwohnung anzubringen. Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden (§ 5 HeizkV).
Nach § 1 HeizkV gilt die Verordnung auch für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung und Warmwasserlieferung auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume, soweit der Lieferer unmittelbar mit den Nutzern abrechnet und dabei nicht den für den einzelnen Nutzer gemessenen Verbrauch, sondern die Anteile der Nutzer am Gesamtverbrauch zu Grunde legt. Und nach § 2 HeizkV gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Ausnahme: Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.

Kürzungsrecht des Mieters

Der § 12 HeizkV gewährt dem Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 Prozent, wenn der Vemieter seiner Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten nicht nachkommt. Der Mieter kann auch den Vermieter auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung verklagen.
Nach dem BGH-Urteil vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 156/11 haben Mieter einen Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung. Im Urteilsfall hatte der Vermieter seine Abschlagszahlungen an den Energieversorger der Verbrauchsabrechnung für die Heizkosten zugrunde gelegt (so genanntes Abflussprinzip). Der BGH hat mit diesem Urteil entschieden, dass Heizkosten nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (Abgrenzung zu BGH-Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07). Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung, wonach nur die Kosten der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden dürfen.
Allerdings spricht der BGH dem Mieter kein Kürzungsrecht zu. So lautet es im Urteil: Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden. Ein derartiger Mangel der Abrechnung im Sinne des § 12 HeizkostenV liegt nicht vor. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall aber nicht.

Passivhaus ohne konventionelle Heizung

Dort wo kaum Heizkosten anfallen und der Energieverbrauch ohnehin gering ist, kann auf die Heizkostenabrechung nach dem Verbrauch ganz verzeichtet werden. Gemeint sind hiermit in erster Linie Passivhäuser, die ohne konventionelle Heizung auskommen. Für Gebäude mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m2 pro Jahr (Passivhausstandard) entfällt damit die Verbrauchserfassungspflicht (vgl. § 11 HeizkV). Diese Maßnahme soll einen zusätzlichen Anreiz zum Bau von Passivenergiehäusern oder zur energetischen Sanierung von Mehrfamilienhäusern geben. Die vorgenannte Rechtsvorschrift enthält auch noch weitere Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten. Beispiel: Wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich ist oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten erfolgen könnte. Ist die Mietwohnung mit einem eigenen Heizungssystem (Etagenheizung) ausgestattet, kann die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausgeschlossen werden.

Solaranlage im Haus

In der Heizkostenabrechnung für den Betrieb einer Solaranlage darf dem Mieter kein fiktiver Preis für ersparte Brennstoffkosten in Rechnung gestellt werden. Damit kommen praktisch nur Kosten für den Strom sowie für Prüfung und Wartung (Reinigung) der Solaranlage in Betracht, denn für die Erzeugung der Heizenergie oder der Warmwassererwärmung fallen beim ausschließlichen Betrieb einer Solaranlage beim Vermieter keine weiteren Betriebskosten an. Nach § 11 HeizkV gehören Solaranlagen auch zu den Ausnahmen für die Nichtanwendung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung.

Heizung in Gemeinschaftsräume und leerstehende Wohnungen

Die Heizkosten für Gemeinschaftsräume (Treppenhaus, Trockenraum usw.) werden in der Regel nach der Wohnfläche umgelegt. Gemeinschaftsräume müssen daher auch nicht mit Erfassungsgeräten ausgestattet sein. Stehen Wohnungen in einem Mietshaus leer, muss der Vermieter die Grundkosten der Heizung auch auf alle Wohnungen verteilen. So kann der Vermieter nicht einfach den Verteilerschlüssel ändern und die Heizkosten nur auf die vermieteten Wohnungen umlegen.

Mieterwechsel innerhalb der Abrechnungsperiode

Der verbrauchsabhängige Kostenanteil ist beim Mieterauszug durch eine Zwischenablesung festzuhalten. Eine Zwischenabrechnung ist aber nicht erforderlich, d.h. dass der Mieter keinen Anspruch auf eine gesonderte Zwischenabrechnung hat. Der Mieter muss sich daher gedulden bis die Heizkostenabrechnung für alle Mieter für die übliche Abrechnungsperiode (zumeist das Kalenderjahr) erstellt worden ist. Ein Sonderfall kann sich ergeben bei der Vermietung eines Einfamilienhauses. Hier muss der Vermieter bei einer Ölheizung dem Mieter die Restmenge des vom Mieter gekauften Heizöls abnehmen. Ausnahme: Es erfolgt eine Umstellung auf eine andere Heizungsart.

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Heizkostenmessgerät als Modernisierungsaufwand

Die Anschaffung von Heizkostenverteiler, Warmwasserzähler und Warmwasserkostenverteiler können im freifinanzierten Wohnungsbau als Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter umgelegt werden. Werden die Geräte nicht angeschafft, sondern lediglich angemietet, ist im allgemeinen das Einverständnis der Mehrheit der Mieter hierzu einzuholen. Nach § 7 Abs. 2 HeizkV zählen die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und können entsprechend auf die Mieter abgewälzt werden.
Nach der Rechtsprechung des BGH hat der Mieter den Einbau funkbasierter Verbrauchsmessgeräte (funkbasierte Zähler) zu dulden. Ein Anspruch ergibt sich für die Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 HeizkV. Danach muss der Mieter alle Maßnahmen hinnehmen, die der Einsparung von Energie und Wasser dienen. <Mehr hierzu im Artikel Einbau von Funkzähler für Heizkostenabrechnung>.
Stellungnahme der Bundesregierung zur Heizkostenverordnung: Vor dem 01. 01.2009 flossen in die Heizkostenberechnung verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten, zum Beispiel für Wartung und Instandhaltung, zu gleichen Teilen ein. Seit dem 01. Januar 2009 erhalten die verbrauchsabhängigen Kosten bei bestimmten Gebäuden mit 70 Prozent ein stärkeres Gewicht und geben Mieterinnen und Mieter einen größeren Anreiz zum sparsamen Heizen. Maßvolles Heizen rechnet sich damit mehr als in der Vergangenheit.

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

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