Zeitmietvertrag Wann befristete Mietverträge zulässig sind

Ein befristeter Mietvertrag kann für Dich sinnvoll sein, wenn er zu Deiner Lebenssituation passt und Du die Folgen kennst. Wichtig ist, dass Du Dir die Vor- und Nachteile eines Zeitmietvertrags klarmachst. Wir erklären Dir, auf was Du bei einem befristeten Vertrag achten musst.

Befristete Mietverträge sind nur zulässig, wenn Deine Vermieterin oder Dein Vermieter dafür einen besonderen Grund hat und diesen schriftlich nennt (§ 575 Abs. 1 BGB). Es handelt sich dann um sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge.

Oft steht der Grund für die Befristung direkt im Mietvertrag oder es gibt einen Vertragszusatz.

Wie verbreitet sind befristete Mietverträge?

Es ist unklar, wie oft befristete Mietverträge in Deutschland vorkommen. Bei der Vermietung von möblierten Wohnungen waren rund 15 Prozent der Mietverträge befristet, wie eine Studie aus dem Jahr 2023 im Auftrag des Bundesjustizministeriums ergab. Eine aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) stellt fest, dass seit Einführung der Mietpreisbremse in den großen Städten mit Mietpreisbremse das Angebot von möblierten und zeitlich befristet vermieteten Wohnungen von 15 Prozent auf 35 Prozent des Inserierungsaufkommens angewachsen ist.

In Österreich resultierte aus dem Mikrozensus 2021, dass rund 47 Prozent aller bestehenden, privaten Mietverträge befristet sind. Dort muss eine Befristung aber nicht begründet werden. Da diese Verträge im Durchschnitt auch teurer sind als unbefristete, wird in Österreich über ein generelles Verbot von Zeitmietverträgen diskutiert.

Ein Zeitmietvertrag ist nur erlaubt, wenn Deine Vermieterin oder Dein Vermieter Dir den Grund für die Befristung schon bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilt. Eine nachträgliche Befristung funktioniert nicht. Zeitmietverträge sind aus drei Gründen erlaubt:

1. Eigenbedarf: Die Vermieterin oder der Vermieter will in die Wohnung nach Ablauf der Frist selbst einziehen oder eine andere Person aus der Familie.
2. Abriss oder Renovierung: Die Wohnung soll nach der Mietzeit abgerissen oder grundlegend renoviert werden.
3. Werkswohnung/Hausmeisterwohnung: Die Wohnung soll später an jemanden vermietet werden, der für die Vermieterin oder den Vermieter arbeitet.

Andere Gründe für eine Befristung des Mietverhältnisses sind nicht erlaubt. Vermietende dürfen den Befristungsgrund nicht austauschen. Sie können also nicht zunächst schreiben, der Vertrag sei wegen Eigenbedarfs befristet, aber jetzt stehe eine umfassende Sanierung an.

Wann darf wegen Eigenbedarf befristet werden?

Wegen Eigenbedarf darf Deine Vermieterin oder Dein Vermieter den Mietvertrag befristen, wenn sie oder er die Wohnung nach der Mietzeit für sich, für Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts nutzen will (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dabei reicht es, wenn die Wohnung als Zweit- oder Wochenendwohnung genutzt werden soll.

Untermietverträge sind besonders oft wegen Eigenbedarf befristet, zum Beispiel wenn die Hauptmieterin oder der Hauptmieter eine Zeit im Ausland studiert oder arbeitet. Weitere Informationen findest Du im Ratgeber zur Untermiete.

Um einen Mietvertrag wegen Eigenbedarf zu befristen, muss konkret und schriftlich erklärt sein, wer die Wohnung wann voraussichtlich nutzen soll. Gibt Dein Vermieter oder Deine Vermieterin nur „Eigenbedarf“ als Grund an, dann ist das zu allgemein. Richtig könnte es so lauten:

„Der Mietvertrag ist bis zum 31. September 2026 befristet, weil dann meine Tochter ihr Studium in München aufnehmen und in die Wohnung einziehen wird.“

Für private Vermieterinnen und Vermieter ist es sehr viel einfacher, einen Mietvertrag schon mit Abschluss des Vertrages zu befristen als einen Mietvertrag später wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Denn bei einer Eigenbedarfskündigung muss die kündigende Person nachweisen, dass sie die Wohnung tatsächlich benötigt. Bei der Befristung geht es nur darum, was mit der Wohnung geplant ist. Wohnungsbaugesellschaften oder andere juristische Personen wie eine GmbH können einen Mietvertrag nicht wegen Eigennutzung befristen.

Wann darf wegen Umbau, Modernisierung oder Abriss befristet werden?

Wegen Umbau, Modernisierung oder Abriss dürfen Vermietende den Mietvertrag befristen, wenn sie diese baulichen Maßnahmen am Gebäude planen und dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB). 

Es reicht aus, dass die Absicht besteht, das Haus oder die Wohnung umzubauen, die Pläne müssen noch nicht konkret sein. Befristungen wegen geplanter Baumaßnahmen kommen besonders häufig vor.

Wann ist die Nutzung als Werkswohnung ein Befristungsgrund?

Die Nutzung als Werks- oder Hausmeisterwohnung ist nur selten ein Befristungsgrund, kommt aber in Betracht, wenn die Wohnung später an jemanden vermietet werden soll, der für die Vermieterin oder den Vermieter arbeitet (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB).

Wann sind Zeitmietverträge ohne Grund erlaubt?

Zeitmietverträge sind ohne besonderen Grund nur für Wohnräume erlaubt, die zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, etwa für Ferienwohnungen (§ 549 Abs. Abs. 2 Nr. 1 BGB). Auch Verträge über Zimmer in Studierenden- oder Jugendwohnheimen dürfen befristet sein, ohne dass dafür ein besonderer Grund erforderlich ist.

Die mehrfache Verlängerung eines kurzfristigen Mietvertrags kann jedoch zu einem unbefristeten Mietverhältnis führen (AG Berlin-Kreuzberg, 15.03.2024, Az. 14 C 336/23). 

Wann ein Gebrauch nur vorübergehend ist, ist umstritten. Um mehr Klarheit und Rechtssicherheit zu schaffen, hat das Bundesjustizministerium im Februar 2026 einen Referentenentwurf vorgelegt. Danach sollen Kurzzeitmietverträge einmalig für höchstens sechs Monate abgeschlossen werden können. Zeitmietverträge mit einer Dauer von mehr als sechs Monaten benötigen dementsprechend immer einen Befristungsgrund, der gesetzlich zulässig ist (§ 575 BGB).

Für die Laufzeit eines befristeten Mietvertrags gibt es im Gesetz keine Obergrenze und keine Untergrenze. Deine Vermieterin oder Dein Vermieter könnte Dir also zum Beispiel einen Vertrag über die Laufzeit von zehn Jahren anbieten.

In Österreich gibt es eine gesetzliche Mindestdauer für befristete Wohnungsmietverträge von fünf Jahren. Es braucht aber anders als in Deutschland keinen Befristungsgrund.

Was solltest Du vor Ablauf eines Zeitmietvertrags tun?

Willst Du über die Befristung hinaus in der Wohnung bleiben, solltest Du vier Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich fragen, ob der Vertrag tatsächlich ausläuft. 

Erkundige Dich, ob Deine Vermieterin oder Dein Vermieter die Wohnung wirklich für sich oder Angehörige benötigt oder ob die Sanierungspläne umgesetzt werden sollen. Vermietende müssen dann innerhalb eines Monats antworten (§ 575 Abs. 2 BGB).

Bekommst Du erst später eine Antwort, kannst Du entsprechend länger wohnen bleiben. Verzögern sich die Pläne, kannst Du verlangen, dass sich der Mietvertrag entsprechend verlängert (§ 575 Abs. 3 BGB).

Was bedeutet der Verzicht auf das Kündigungsrecht?

Ist im Vertrag für eine bestimmte Zeit die Kündigung ausgeschlossen, handelt es sich nicht um einen befristeten Mietvertrag. Es ist vielmehr ein Vertrag mit Mindestmietzeit. Damit eine solche Vereinbarung wirksam ist, muss sie für Mieter und Vermieter gleichermaßen gelten. Einen Grund muss es für die Mindestmietzeit aber nicht geben.

Für mehr als vier Jahre darf in einem Mietvertrag über Wohnraum nicht auf die Kündigung verzichtet werden, das ist in der Regel unwirksam (BGH, 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04). Das gilt auch, wenn beide Seiten auf die Kündigungsmöglichkeit verzichten.

Ist die Befristung in Deinem Mietvertrag unwirksam, gilt Dein Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das bedeutet: Du bist dann rechtlich in der Position eines regulären Mieters. Dein Vermieter kann Dir also nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund hat.

Wichtig: Die unwirksame Befristung führt in der Regel nicht automatisch dazu, dass Du jetzt jederzeit aus dem Vertrag aussteigen kannst. An die Stelle der Befristung tritt oft ein beiderseitiger Kündigungsverzicht. 

Das bedeutet für Dich: Obwohl Dein Vertrag unbefristet gilt, kannst Du frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit kündigen (vgl. BGH, 11.12.2013 Az. VIII ZR 235/12). Ebenso kann Dir vor Ablauf der Frist nicht ordentlich gekündigt werden, auch wenn die Befristung unwirksam war (vgl. LG Fulda, 20.11.2015, Az. 1 S 106/15).

Im Einzelfall kann der Vertrag auch anders ausgelegt werden. So zum Beispiel vom Landgericht Frankenthal: Der Vermieter hatte den Mietvertrag auf drei Jahre befristet. Die Befristung war unwirksam, weil sie zu allgemein gehalten war. Überraschend war, dass der Vermieter eher kündigen durfte, als ursprünglich vertraglich vereinbart, bereits nach einem Jahr. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Mieter bei einer unwirksamen Befristung damit rechnen müsse, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen greifen, auch wenn das für ihn nachteilig ist (26.01.2022, Az. 2 S 86/21). Im Umkehrschluss würde das bedeuten, dass der Mieter ebenfalls jederzeit kündigen kann, falls die Befristung unwirksam ist.

Befristete Mietverträge haben für Mieterinnen und Mieter drei wichtige Nachteile, die Du kennen solltest.

1. Du kannst nicht kündigen
   Ein unbefristetes Mietverhältnis kannst Du immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Beim Zeitmietvertrag ist das anders: Die ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Du bindest Dich also für einen längeren Zeitraum an die Wohnung. Deine Lebenssituation kann sich aber ändern, sodass Du eine andere Wohnung bräuchtest: eine größere, eine altersgerechte oder eine an einem anderen Ort. Stimmt Deine Vermieterin oder Dein Vermieter einer vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrags nicht zu, kannst Du nur versuchen, einen Untermieter zu finden. Kündigen kannst Du nicht.

   Das könnte sich jedoch ändern. Denn die Justizminister haben im November 2022 angesichts der Inflation und der hohen Energiekosten angeregt, ein ordentliches Kündigungsrecht für Mieterinnen und Mieter bei Zeitmietverträgen einzuführen, wenn sich zum Beispiel die Umstände unvorhersehbar ändern. Es bleibt abzuwarten, ob diese Forderung in der Mietrechtsreform 2026 noch berücksichtigt wird.

2. Du hast keinen Kündigungsschutz 
   Wer eine Wohnung mietet, ist durch das Gesetz gut vor Kündigungen geschützt, denn Vermietende brauchen immer einen Grund, um zu kündigen. Bei einem Zeitmietvertrag läuft Dein Vertrag einfach aus. 
   Während der Laufzeit des Vertrags ist nur eine außerordentliche Kündigung möglich. So kann Dir zum Beispiel fristlos gekündigt werden, wenn Du monatelang Deine Miete nicht überweist. Und Du kannst kündigen, wenn von der Wohnung Gesundheitsgefahren ausgehen. Unter Umständen kommst Du früher aus Deinem Zeitmietvertrag, falls Deine persönliche Situation sehr schwierig ist. Wenn Du plötzlich krank wirst und deshalb in eine andere Wohnung umziehen musst, dann kannst Du Dich auf einen Härtefall berufen.
3. Es gibt keine Sozialklausel
   Einer Kündigung können Mieterinnen und Mieter aus sozialen Gründen widersprechen, weil zum Beispiel der Auszugstermin in eine wichtige Prüfungsphase im Studium fällt. Bei Ablauf der Befristung kannst Du Dich nicht auf die Sozialklausel berufen – Du musst einfach ausziehen (§ 574 BGB).

Ein befristeter Mietvertrag kann auch Vorteile für Dich haben.

1. Keine Mieterhöhung möglich
   Vermietende können bei einem befristeten Mietvertrag die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur erhöhen, falls das so im Vertrag steht. Das könnte zum Beispiel so lauten: „Der Vermieter ist berechtigt, während der Dauer des Zeitmietvertrags gesetzlich zulässige Mieterhöhungen vorzunehmen.“ Fehlt eine solche Regelung, bist Du vor Mieterhöhungen geschützt – zumindest während der vereinbarten Mietdauer.
2. Keine Eigenbedarfskündigung möglich
   Wer einen Zeitmietvertrag hat, muss in dieser Zeit nicht mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen.

Die Vor- und Nachteile solltest Du vor der Unterschrift gründlich abwägen, denn ein befristeter Mietvertrag schränkt Dich meist stark ein und hat damit auch Einfluss auf Deine Lebensplanung.