Untervermietung Worauf Du bei der Untermiete achten musst

Du willst ein Semester im Ausland studieren oder hast Dich für vier Monate Workation in Thailand entschieden? Sind Deine Kinder ausgezogen und ist die Wohnung zu groß? Ein Untermietverhältnis kann in solchen Fällen die Lösung sein. Du behältst Deine Wohnung, teilst Dir die Kosten aber mit einem Untermieter. Auf was Du beim Thema Untermiete achten musst, erfährst Du in diesem Ratgeber.

Du darfst Deine Wohnung untervermieten, wenn Dein Vermieter Dir das erlaubt hat. Das bedeutet im Umkehrschluss: Ohne Erlaubnis Deines Vermieters darfst Du Deine Mietwohnung nicht untervermieten (§ 540 BGB). 

Darf Dein Vermieter die Erlaubnis verweigern? 

Dein Vermieter darf Dir eine Untervermietung nicht einfach verbieten, wenn Du daran ein berechtigtes Interesse hast (§ 553 Abs. 1 BGB).

In den folgenden drei typischen Situationen muss Dir Dein Vermieter die Untervermietung erlauben, weil es dafür vernünftige und nachvollziehbare Gründe gibt:

1. Du studierst oder arbeitest vorübergehend im Ausland oder in einer anderen Stadt (LG Berlin, 22.06.2023, Az. 64 S 280/22).
2. Du musst aus finanziellen Gründen untervermieten, weil Du nach einer Trennung und einem Auszug der Partnerin oder des Partners die Miete nicht mehr allein zahlen kannst.
3. Ein Mitmieter zieht aus einer Wohngemeinschaft aus. Er kann aber den Mietvertrag über das Zimmer nicht gesondert kündigen und möchte deshalb sein Zimmer untervermieten (LG Berlin, 09.01.2024, Az. 67 S 184/23).

Wie oft kommen Untermietverhältnisse vor? 

Gerade in Städten mit zu wenig Wohnraum hat sich mit der Untervermietung ein zweiter Mietwohnungsmarkt entwickelt. Der Berliner Mieterverein beobachtet beispielsweise, dass Wohnungen häufiger zur Untermiete angeboten werden als noch vor einigen Jahren. Wer neu in die Stadt kommt, wohnt oft erst einmal zur Untermiete – manchmal ohne Erlaubnis des Vermieters und sehr teuer. Das ist rechtlich aber eine Grauzone.

Darfst Du die ganze Wohnung untervermieten?

Nein. Grundsätzlich hast Du nur Anspruch darauf, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten (§ 553 Abs. 1 BGB).

Wenn Du in einem Zimmer noch Möbel untergestellt hast oder ein Zimmer gelegentlich nutzt, zum Beispiel im Urlaub, ist das für eine Untervermietung ausreichend (BGH, 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13). Die Wohnung muss nicht mehr Dein Lebensmittelpunkt sein (BGH, 23.11.2005, Az. VIII ZR 04/05).

Willst Du die ganze Wohnung untervermieten, kannst Du es versuchen, auch wenn Du darauf keinen Anspruch hast. Letztlich entscheidet Dein Vermieter, ob Du jemandem Deine ganze Wohnung zur Untermiete überlassen darfst (LG Berlin, 09.09.2019, Az. 64 T 65/19).

Wie ist es bei einer Einzimmerwohnung?

Eine Einzimmerwohnung darfst Du untervermieten, auch wenn der Untermieter immer die ganze Wohnung bewohnt – es gibt ja nur ein Zimmer. Entscheidend ist, dass Du den Schlüssel behältst oder persönliche Gegenstände in der Wohnung lässt. Dann kannst einen Anspruch auf Zustimmung Deines Vermieters haben (BGH, 13.09.2023, Az. VIII ZR 109/22).

Bei der Untervermietung musst Du die Erlaubnis Deines Vermieters einholen und Deinen Antrag mit konkreten Angaben zu Grund, Dauer und Person des Untermieters begründen (§ 540 BGB).

Was muss im Antrag auf Untervermietung stehen? 

In Deinem Antrag solltest Du den Grund und die Dauer der Untervermietung sowie die Person des Untermieters benennen; Einkommensdaten sind nicht erforderlich.

Es reicht nicht, zu schreiben, Du möchtest aus wirtschaftlichen Gründen untervermieten oder weil Du eine Zeit lang nicht vor Ort bist (LG Berlin, 22.06.2023, Az. 64 S 280/22). 

Wichtig ist für Deinen Vermieter, wer einziehen soll. Denn ohne nähere Angaben dazu muss er nicht zustimmen. Es reicht, wenn Du den Namen, die aktuelle Wohnanschrift und einen Hinweis zur beruflichen Tätigkeit des Untermieters angibst. 

Darfst Du an Touristen untervermieten?

Nein, die Erlaubnis zur Untervermietung umfasst in der Regel keine Kurzzeitvermietung an Touristen; hierfür gelten zusätzliche Vorgaben.

Selbst wenn Dir eine Untervermietung erlaubt ist, darfst Du Deine Wohnung nicht ohne Weiteres als Ferienwohnung an Touristen vermieten oder über eine Internetplattform wie Airbnb oder booking.com anbieten (BGH, 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13).

Bei der Kurzzeitvermietung gibt es einiges zu beachten. In einigen Städten gibt es Regeln, die die Zweckentfremdung von Wohnraum verhindern sollen. Mehr dazu erklären wir Dir im Ratgeber über Untervermietung über Airbnb.

Keine Erlaubnis brauchst Du, wenn nahe Angehörige dauerhaft einziehen oder wenn Angehörige beziehungsweise Gäste nur vorübergehend bei Dir bleiben.

Wollen bei Dir nahe Familienangehörige einziehen, dann ist das keine Untermiete. Dazu zählen Dein Ehepartner und dessen Kinder, Eltern und Stiefkinder. Auch wenn Du Hausangestellten oder Pflegepersonen ein Zimmer in Deiner Mietwohnung einrichtest, musst Du Deinen Vermieter nicht um Erlaubnis fragen.

Sollen nur vorübergehend andere, also keine nahen Angehörige bei Dir wohnen, kann man auch nicht von Untermiete sprechen. Dazu zählen Geschwister, Enkelkinder, Schwiegersohn oder -tochter. Auch über Übernachtungsgäste musst Du Deinen Vermieter nicht informieren. Der Besuch darf allerdings nicht länger als sechs Wochen bleiben, ohne dass Du Deinen Vermieter informierst.

Willst Du mit Deinem Freund oder Deiner Freundin zusammenziehen, musst Du Deinen Vermieter um Erlaubnis bitten. Der muss aber zustimmen, da Du das Recht hast, mit einem anderen Menschen zusammenzuleben – sofern die Wohnung groß genug ist. Aber auch dabei handelt es sich nicht um eine Untermiete.

Die Zustimmung darf Dein Vermieter nur in wenigen, rechtlich anerkannten Fällen verweigern. Andernfalls kannst Du Dich dagegen wehren, auf Erlaubnis klagen oder Schadensersatz einfordern – idealerweise erst nach Beratung durch einen Mieterverein oder Anwalt. 

Dein Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung in vier Fällen verweigern:

1. Du willst die gesamte Wohnung untervermieten und nicht nur einen Teil, ausgenommen Einzimmerwohnungen.
2. Die Wohnung wäre überbelegt, also mehr als eine Person pro Zimmer.
3. Der Untermieter ist unzumutbar. Das kann der Fall sein, wenn der Untermieter selbst schon mal Hauptmieter war und seine Miete nicht gezahlt hat.
4. Der Untermietvertrag verstößt gegen die Mietpreisbremse, weil die Untermiete mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel liegt (LG Berlin, 26.04.2022, Az. 65 S 221/21). Dein Vermieter darf sich den Untermietvertrag vorlegen lassen. Der Grund: Nur so kann er erkennen, ob Du die Mietpreisbremse eingehalten hast oder einen Gewinn erzielst (AG München, 13.10.2021, Az. 417 C 7060/21). 

Übrigens: Die Erlaubnis zur Untervermietung darf nicht davon abhängig gemacht werden, dass der Untermieter eine Haftpflichtversicherung vorlegt (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, 22.01.2020, Az. 3 C 234/19).

Welche Rechte hast Du bei unberechtigter Ablehnung?

Bei unberechtigter Ablehnung hast Du ein Sonderkündigungsrecht und kannst Schadensersatz verlangen.

Lehnt Dein Vermieter die angefragte Untervermietung ohne hinreichenden Grund ab, kannst Du Deinen Mietvertrag kündigen (§ 540 Abs. 1 BGB). Das kann sinnvoll sein, wenn Du einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen hast oder wenn die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist und Du aus dem Vertrag aussteigen möchtest. 

Darüber hinaus kannst Du Schadensersatz verlangen in Höhe der entgangenen Untermiete. 

In einem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, musste der Vermieter 7.475 Euro nebst Zinsen an den Mieter zahlen, weil er zu Unrecht seine Erlaubnis zur Untermiete verweigert hatte (BGH, 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13).

Setze den Untermietvertrag immer schriftlich auf und regle die wesentlichen Punkte wie Parteien, Miete, Dauer und Bezug zum Hauptmietvertrag.

Auf mündliche Absprachen solltest Du Dich nicht verlassen. Das gilt übrigens auch, wenn Du der potenzielle Untermieter bist und dringend eine Wohnung brauchst.

Welche Inhalte gehören in den Untermietvertrag?

In den Untermietvertrag gehören die folgenden Punkte, die Du vollständig und eindeutig festhalten solltest: 

1. Namen der Vertragsparteien,
2. genaue Bezeichnung der Wohnung mit Anschrift und Stockwerk,
3. die Miete, Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale sowie die Mietkaution,
4. Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag, insbesondere auf die Regelung zu den Schönheitsreparaturen,
5. Beginn und Ende des Mietverhältnisses, also Befristung oder Kündigung,
6. Unterschriften beider Vertragsparteien.

Wie hilft Dir ein Vertragsmuster?

Ein Vertragsmuster hilft Dir dabei, alle wichtigen Punkte schriftlich festzuhalten.

Finanztip stellt Dir eine Vorlage für einen Untermietvertrag zu Download zur Verfügung. 

Wofür haftest Du als Hauptmieter?

Als Hauptmieter haftest Du Deinem Vermieter gegenüber für Schäden, die der Untermieter verursacht.

Beschädigt der Untermieter zum Beispiel den Laminat-Fußboden, musst Du die Reparaturkosten zahlen. Du kannst den Rechnungsbetrag dann von Deinem Untermieter wieder zurückfordern. 

Daher solltest Du zur Sicherheit eine Kaution von Deinem Untermieter verlangen.

Deinem Untermieter stehen eigene Mieterrechte zu. Er kann die Miete mindern, falls die überlassenen Räume Mängel aufweisen. Dazu muss er eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen, um Dir als Hauptmieter die Chance zu geben, den Mangel vom Eigentümer beseitigen zu lassen.

Es gilt auch der gesetzliche Kündigungsschutz. Du kannst Deinem Untermieter nur mit einer Frist von drei Monaten und nur bei berechtigtem Interesse kündigen, zum Beispiel weil Du selbst Eigenbedarf geltend machst (AG Charlottenburg, 26.06.2024, Az. 211 C 33/23).

Selbst wenn Dein Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete widerruft, kannst Du als Hauptmieter nicht unbedingt dem Untermieter kündigen. Das kannst Du nur, wenn Du wieder in die Wohnung einziehen willst (BGH, 03.08.2021, Az. VIII ZR 329/19).

Anders ist es, wenn Du mit Deinem Untermieter einen befristeten Untermietvertrag abgeschlossen hast. Mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer muss der Untermieter die Wohnung räumen, ohne dass Du kündigen müsstest.

Wichtig: Der Kündigungsschutz im allgemeinen Mietrecht gilt aber bei der Untermiete nicht, wenn Du die Wohnung ganz oder teilweise mit Möbeln vermietet hast (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Bekommst Du als Hauptmieter die Kündigung, zum Beispiel wegen Eigenbedarf, muss auch Dein Untermieter zeitgleich die Wohnung räumen.

Ja, eine unerlaubte Untervermietung kann zur fristlosen Kündigung führen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). 

Dein Vermieter muss Dich vorher aber aufgefordert haben, die Untervermietung zu beenden. Er muss Dich also vorher abgemahnt haben (AG München, 13.10.2021, Az. 417 C 7060/21; LG Berlin, 20.09.2023, Az. 64 S 61/23).

Dazu ein Fall aus Berlin: Ein Mieter, der für seine Wohnung in Berlin 460 Euro Grundmiete zahlte, vermietete sie für 962 Euro unter. Diese gewinnbringende Untervermietung musste der Vermieter nicht erlauben. Zudem lag noch ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor. Die Kündigung des Mietvertrags war laut Landgericht wirksam (LG Berlin, 27.09.2023, Az. 64 S 270/22).

Ausblick: Das Urteil akzeptierte der Mieter nicht und wendete sich an den Bundesgerichtshof. Der verhandelte bereits über die Kündigung wegen gewinnbringender Untervermietung und hat seine Entscheidung für Ende Januar 2026 angekündigt (Az. VIII ZR 228/23).

Wann ist eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung unwirksam? 

Nicht immer ist eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung wirksam.

Hat Dein Vermieter die Untermiete ohne Begründung abgelehnt oder sich gar nicht gemeldet, obwohl Du rechtzeitig um Erlaubnis gebeten hast, darf er nicht kündigen (BGH, 02.02.2011, Az. VIII ZR 74/10). 

Er darf Dir nicht kündigen, wenn Du gute Gründe für eine Untervermietung hast, auch wenn Du Deinen Vermieter nicht gefragt hast. Er hätte Dir die Erlaubnis ohnehin erteilen müssen. In einem solchen Fall ist die Pflichtverletzung nicht so schwerwiegend, dass Dein Vermieter Dir kündigen darf (LG Hamburg, 04.02.2025, Az. 316 S 27/24). 

Duldet Dein Vermieter eine nicht genehmigte Untervermietung über Jahre hinweg, kann er nicht eines Tages kündigen. Besonders dann nicht, wenn nach dem Mietvertrag für die Dauer des Mietverhältnisses das Recht auf Untervermietung möglich war (LG Berlin, 11.10.2022, Az. 67 S 111/22).

Bei erlaubter Untervermietung darf der Vermieter die Miete erhöhen und einen Untermietzuschlag verlangen (§ 553 Abs. 2 BGB). Damit muss der Mieter einverstanden sein.

Eine Erhöhung von bis zu 20 Prozent der erzielten Untermiete oder von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete sind angemessen. Ein Zuschlag von bis zu 25 Prozent ist zulässig, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete selbst mit Untermietzuschlag nicht erreicht wird (LG Berlin, 07.07.2016, Az. 18 T 65/16).

Aber: Willst Du eine Lebensgefährtin oder einen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen, darf nur die Nebenkostenvorauszahlung erhöht werden, weil mit einem höheren Wasserverbrauch zu rechnen ist. Ein weiterer Untermietzuschlag ist nicht erlaubt.