Auflassungsvormerkung So kommt Dein Name ins Grundbuch
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Auflassungsvormerkung ist eine Art Sperrvermerk im Grundbuch zugunsten des Käufers.
- Die Eintragung stellt sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehr anderweitig verkauft oder mit einem Kredit belastet.
- Wenn Du als Käufer Deine Pflichten aus dem Kaufvertrag erfüllst, wird die Vormerkung entfernt.
So gehst Du vor
- Frage den Notar bei der Beurkundung des Kaufvertrags nach der Bearbeitungszeit für die Auflassungsvormerkung.
- Hake im Notariat nach, wenn Du nach Ablauf der Frist noch keine Nachricht erhalten hast.
- Wende Dich für eine Finanzierung an einen erfahrenen Vermittler von Baufinanzierungen.
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Inhalt
- Was ist eine Auflassungsvormerkung und warum ist sie wichtig?
- Wie viele Auflassungsvormerkungen werden pro Jahr eingetragen?
- Welche rechtlichen Vorteile bietet die Auflassungsvormerkung?
- Wie unterscheidet sich die Auflassung von der Auflassungsvormerkung?
- Welche Schritte sind notwendig, um eine Auflassungsvormerkung einzutragen?
- Wie lange dauert es bis zur Eintragung?
- Wie viel kostet die Auflassungsvormerkung?
- Welche häufigen Fragen gibt es zur Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist ein wichtiger Zwischenschritt beim Immobilienkauf. Du solltest diesen Grundbucheintrag kennen, musst Dich aber nicht persönlich darum kümmern.
Was ist eine Auflassungsvormerkung und warum ist sie wichtig?
Eine Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der Dich als künftigen Eigentümer einer Immobilie absichert.
Die Vormerkung zugunsten des Käufers stellt sicher, dass der Verkäufer das Grundstück oder die Wohnung nicht noch einmal an jemand anderen verkaufen oder mit einer Hypothek belasten kann, bevor Du Eigentümer wirst.
Rechtliche Grundlage für die Auflassungsvormerkung ist Paragraf 883 BGB.
Die Auflassungsvormerkung ist wichtig, weil zwischen dem Kaufvertrag und der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch oft mehrere Wochen oder Monate vergehen. Die Vormerkung zeigt also an, dass der bisherige Eigentümer voraussichtlich durch einen neuen Eigentümer ersetzt wird.
Die Vormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Sie ist ein vorläufiger Schutz, bis Dich das Grundbuchamt als neuen Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen hat. Ist dieser Schritt erfolgt, löscht das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung automatisch.
Wie viele Auflassungsvormerkungen werden pro Jahr eingetragen?
Jedes Jahr werden mehrere Hunderttausende Vormerkungen eingetragen. Das bedeutet: Auch wenn Du vielleicht zum ersten Mal davon hörst, gehört die Eintragung für die Grundbuchämter zum Tagesgeschäft.
Da die Vormerkung Teil des Kaufprozesses ist, kannst Du die jährliche Zahl der Vormerkungen aus der Zahl der Verkäufe und Käufe von Immobilien ablesen. Wie die folgende Grafik zeigt, liegt deren Anzahl seit Jahren über 500.000 Stück pro Jahr.
Wie wird die Auflassungsvormerkung eingetragen?
Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung funktioniert so, dass Käufer und Verkäufer beim Notartermin zunächst den Kaufvertrag unterschreiben. In dem Vertrag wird vereinbart, dass eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers in das Grundbuch eingetragen werden soll. Der Notar beantragt die Vormerkung dann beim zuständigen Grundbuchamt.
Das Grundbuchamt prüft den Antrag und trägt die Vormerkung in Abteilung II des Grundbuchs ein. Das dauert in der Regel zwischen einer und vier Wochen, je nach Auslastung des Amtes.
Was bedeutet das für Dich? Du musst nicht tätig werden. Sobald die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, informiert Dich der Notar. Bis dahin solltest Du noch keine Kaufpreiszahlung leisten – das ist eine wichtige Sicherheitsregel beim Immobilienkauf.
Ein Beispiel: Anna kauft eine Eigentumswohnung in Berlin. Am 30. Januar unterschreibt sie beim Notar den Kaufvertrag. Der Notar beantragt noch am selben Tag die Auflassungsvormerkung. Am 20. Februar erhält Anna die Nachricht vom Notar, dass die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Mit der Eintragung ist ihr Eigentumsanspruch gesichert. Erst jetzt sollte Anna den Kaufpreis bezahlen.
Welche rechtlichen Vorteile bietet die Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung sichert Deinen Eigentumsanspruch rechtlich ab, und zwar mit Vorrang vor allen späteren Eintragungen im Grundbuch (§ 883 Abs. 2 BGB).
Das ist der entscheidende Vorteil: Selbst, wenn der Verkäufer nach Vertragsabschluss versuchen sollte, die Immobilie noch einmal zu verkaufen oder zu belasten, gehen Deine Rechte vor.
Ein weiterer Vorteil: Die Vormerkung schützt Dich auch bei Insolvenz des Verkäufers. Geht der Verkäufer etwa nach der Überweisung des Kaufpreises pleite, also bevor Du als neuer Eigentümer im Grundbuch stehst, kannst Du trotzdem die Eigentumsumschreibung verlangen.
Dein Anspruch auf Eigentumsübertragung bleibt bestehen und wird nicht Teil der Insolvenzmasse (§ 106 Abs. 1 InsoO). Das unterscheidet die Vormerkung von einem reinen schuldrechtlichen Anspruch aus dem Kaufvertrag, der in der Insolvenz oft wertlos wird, weil der Insolvenzverwalter es ablehnen kann, den Vertrag zu erfüllen (§ 103 Abs. 2 InsO). In diesem Fall wirst Du nur einfacher Gläubiger des Verkäufers.
Wie unterscheidet sich die Auflassung von der Auflassungsvormerkung?
Auflassung und Auflassungsvormerkung sind zwei verschiedene Schritte beim Immobilienkauf. Die Auflassung bezeichnet in rechtlicher Sprache die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer, dass das Eigentum übergehen soll (§ 925 Abs. 1 BGB). Die Auflassungsvormerkung ist dagegen eine Sicherung, die Deinen Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung schützt.
Die Auflassung ist der zentrale Akt der Eigentumsübertragung. Sie findet beim Notartermin statt: Käufer und Verkäufer erklären vor dem Notar, dass das Eigentum an der Immobilie übergehen soll. Die Auflassung wird im Kaufvertrag beurkundet.
Wichtig: Die Auflassung allein macht Dich noch nicht zum Eigentümer. Sie ist nur die notwendige Einigung. Eigentümer wirst Du erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung schützt in der Zeit dazwischen Deinen Anspruch darauf, dass diese Eintragung auch wirklich erfolgt.
Welche Schritte sind notwendig, um eine Auflassungsvormerkung einzutragen?
Um die Auflassungsvormerkung einzutragen, sind die die folgenden drei Schritte notwendig:
- Beim Notartermin wird der Kaufvertrag beurkundet. Dabei erklärt der Verkäufer die Auflassung – also seine Zustimmung zur Eigentumsübertragung. Gleichzeitig stimmt der Verkäufer zu, dass eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers eingetragen wird.
- Nach dem Termin sendet der Notar die beglaubigte Abschrift der Urkunde an das Grundbuchamt.
- Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und trägt die Auflassungsvormerkung ein.
Anschließend werden die Informationen wieder zurückgespielt: Das Grundbuchamt informiert dann den Notar, dass es die Vormerkung eingetragen hat, und der Notar informiert Verkäufer und Käufer der Immobilie über die Eintragung.
Im nächsten Schritt prüft der Notar dann, ob neben der Auflassungsvormerkung auch die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind, damit der Käufer den vereinbarten Preis für die Immobilie bezahlen kann.
Wie lange dauert es bis zur Eintragung?
Bis die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, dauert es in der Regel zwischen zwei und vier Wochen. Die genaue Dauer hängt davon ab, wie ausgelastet das zuständige Grundbuchamt ist und ob alle Unterlagen vollständig vorliegen.
Der Notar reicht den Antrag in der Regel unmittelbar nach dem Beurkundungstermin ein. Je schneller der Notar arbeitet, desto früher beginnt die Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt.
Das Grundbuchamt prüft, ob alle formalen Anforderungen erfüllt sind – etwa ob die Bewilligung des Verkäufers vorliegt und die notarielle Urkunde korrekt ist. Wenn alles passt, wird die Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Wie lange die Bearbeitung im Grundbuchamt dauert, hängt von der personellen Ausstattung des Amts und der Zahl der Immobilienverkäufe ab.
Du erhältst eine Mitteilung, sobald die Eintragung erfolgt ist.
Wie viel kostet die Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung kostet meist mehrere Hundert Euro. Die genauen Kosten hängen vom Kaufpreis der Immobilie ab.
Du kannst die Kosten nicht beeinflussen. Sie sind sehr detailliert und nach Kaufpreisen gestaffelt im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt.
Das bedeutet: Für Deine Kalkulation und die Finanzierung sind nicht die Kosten für die Auflassungsvormerkung entscheidend, sondern die Gesamtkosten für den Notar und das Grundbuchamt. Diese Gebühren sind wiederum ein fester Bestandteil der Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie.
Die gesamten Kosten für den Notar und das Grundbuchamt musst Du mit etwa 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises der Immobilie ansetzen.
Ein Beispiel: Du kaufst eine Immobilie für 400.000 Euro. Dann fallen für den Notar und das Grundbuchamt etwa 6.000 bis 8.000 Euro an Notar- und Grundbuchkosten an. Die Kosten für die Auflassungsvormerkung sind darin enthalten.
Die Höhe der einzelnen Nebenkosten zeigt Dir der Finanztip-Nebenkostenrechner.
Hauskaufnebenkosten-Rechner
Berechne die Nebenkosten und Gesamtkosten beim Immobilienkauf
Wie setzen sich die Kosten für die Auflassungsvormerkung zusammen?
Die Kosten für die Auflassungsvormerkung setzen sich aus den Kosten für das Grundbuchamt und den Kosten für den Notar zusammen.
Die genaue Höhe der Kosten richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Je teurer die Immobilie, desto höher fallen die Gebühren aus – allerdings steigen die Kosten nicht linear, sondern nach einer gestaffelten Tabelle (Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG). Für die Auflassungsvormerkung gilt die Tabelle B.
Neben dem Grundbuchamt stellt auch der Notar eine Rechnung. Auch er erhält nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz eine Gebühr. Die Gebühren für die Auflassungsvormerkung ergeben sich aus den Ziffern KV-Nr. 14150 und KV-Nr. 22110 des umfangreichen Kostenverzeichnisses (Anlage 1 zu § 34 Abs. 2 GNotKG).
In den genannten Anlagen ist festgelegt, dass der Notar und das Grundbuchamt jeweils die Hälfte eines vollen Gebührensatzes erheben können.
Ein Beispiel: Grundlage der Berechnung ist der Geschäftswert; beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist das der Kaufpreis. Bei einem Geschäftswert bis 410.000 Euro nennt die Tabelle B einen Betrag von 785 Euro für die volle Gebühr; Notar und Grundbuchamt stellen dann jeweils die Hälfte in Rechnung.
Allerdings kommen beim Notar noch Umsatzsteuer und Auslagen dazu. Meistens sind zudem die Kosten für Auflassungsvormerkung in einer Sammelrechnung enthalten.
Wer trägt die Kosten der Auflassungsvormerkung?
Die Kosten für die Auflassungsvormerkung trägt in der Regel der Käufer. Das ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, entspricht aber der üblichen Praxis in Deutschland. Im Kaufvertrag wird normalerweise festgehalten, dass Du als Käufer die Grundbuchkosten übernimmst – einschließlich der Gebühren für die Auflassungsvormerkung. Du kannst aber mit dem Verkäufer eine andere Regelung vereinbaren, wenn beide Seiten einverstanden sind.
Welche häufigen Fragen gibt es zur Auflassungsvormerkung?
Die häufigsten Fragen drehen sich um die Dauer der Eintragung, die Löschung und die Unterschiede zu anderen Grundbucheinträgen. Wir beantworten die wichtigsten Punkte, damit Du genau weißt, was auf Dich zukommt.
Wie lange dauert die Eintragung der Auflassungsvormerkung?
Die Eintragung dauert in der Regel zwischen zwei und vier Wochen. In Stoßzeiten können es auch mal sechs Wochen sein. Das hängt von der Auslastung des Grundbuchamts ab.
Wann wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?
Die Vormerkung wird automatisch gelöscht, sobald Du als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen bist. Die Löschung ist kostenfrei, da sie Teil des Umschreibungsprozesses ist.
Was passiert, wenn der Verkäufer die Immobilie vor der Eigentumsumschreibung verkaufen will?
Das geht nicht. Die Auflassungsvormerkung verhindert genau das. Sobald sie im Grundbuch steht, kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen.
Kann die Auflassungsvormerkung abgelehnt werden?
Ja, das Grundbuchamt kann die Eintragung ablehnen, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Der Notar prüft aber im Vorfeld alle Voraussetzungen, zum Beispiel die bestehenden Eintragungen im Grundbuch, sodass Ablehnungen selten vorkommen.
Wer schickt die Rechnung für die Auflassungsvormerkung?
Für die Auflassungsvormerkung erhältst Du sowohl vom Grundbuchamt als auch vom Notar eine Rechnung. Du zahlst die Gebühr per Überweisung, meist innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt des Bescheids.
Was ist der Unterschied zwischen Auflassungsvormerkung und Grundschuld?
Die Auflassungsvormerkung sichert Deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Die Grundschuld sichert den Anspruch der Bank auf Rückzahlung des Darlehens. Die Vormerkung steht in Abteilung II des Grundbuchs, die Grundschuld in Abteilung III. Die Vormerkung wird später gelöscht, sobald Du Eigentümer bist. Die Grundschuld bleibt dagegen im Grundbuch, bis die Löschung beantragt wird.
Brauchst Du eine Auflassungsvormerkung auch bei einem Erbbaurecht?
Ja, auch beim Kauf eines Erbbaurechts wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie funktioniert genauso wie beim Kauf einer Immobilie. Die Eintragung erfolgt im Erbbaugrundbuch, nicht im normalen Grundbuch.
Was passiert, wenn Du den Kaufvertrag rückgängig machen willst?
Wenn Du vom Kaufvertrag zurücktreten willst, muss die Auflassungsvormerkung gelöscht werden. Das geht nur mit Zustimmung beider Parteien oder durch ein Gericht. Der Notar kümmert sich dann um die Löschung. Beachte: Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich, zum Beispiel wegen Nichtleistung (§ 323 Abs. 1 BGB), wenn der Verkäufer Fälligkeitsvoraussetzungen nicht erfüllt oder wenn im Vertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart wurde.
Wie lange ist die Auflassungsvormerkung gültig?
Die Auflassungsvormerkung ist unbefristet gültig. Sie bleibt so lange im Grundbuch eingetragen, bis Du als Käufer als neuer Eigentümer eingetragen bist oder bis sie gelöscht wird. Es gibt keine zeitliche Begrenzung.
Was passiert nach der Auflassungsvormerkung bis zur endgültigen Eigentumsübertragung?
Nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung läuft der Kaufprozess weiter, bis Du als neuer Eigentümer im Grundbuch stehst. Der Notar prüft, ob neben der Auflassungsvormerkung die weiteren Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises vorliegen. Ist das der Fall, informiert er Dich. Du zahlst den Kaufpreis, machst die Übergabe und wartest darauf, dass das Grundbuchamt Dich darüber informiert, dass Du im Grundbuch als Eigentümer eingetragen bist.
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