Offene Immobilienfonds Denke jetzt unbedingt über einen Verkauf nach

Sicherheit in der Anlage und gute Renditeaussichten – das ist das Versprechen offener Immobilienfonds. Viele Privatanleger hat das in der Vergangenheit überzeugt. In den vergangenen Jahren haben Immobilienfonds aber an Beliebtheit verloren.

Auch wir betrachten diese Anlageklasse für Privatanlegerinnen und -anleger sehr skeptisch. In diesem Ratgeber erklären wir Dir, warum Dein Geld dort nicht mehr sinnvoll investiert ist und wie Du vorgehst, wenn Du Anteile verkaufen möchtest.

Offene Immobilienfonds bündeln das Geld von Anlegerinnen und Anlegern in vielen Immobilien; die Rendite entsteht vor allem aus Mieten und Wertsteigerungen der Objekte.

Du investierst mit so einem Fonds also nicht in ein einzelnes Gebäude, sondern in ein Portfolio aus vielen Immobilien. Größere Fonds umfassen teils über 100 Immobilien – etwa Büros, Einkaufszentren, Hotels oder Krankenhäuser. Das verteilt das Risiko.

Ist es aktuell sinnvoll in offene Immobilienfonds zu investieren? 

Finanztip empfiehlt Dir aktuell nicht in offene Immobilienfonds zu investieren. Zum einen halten wir das Konstrukt der Fonds allgemein für keine gute Geldanlage. Zum anderen sind die Risiken für die Fonds in der vergangenen Zeit gestiegen.

Hast Du einen offenen Immobilienfonds im Depot, solltest Du über einen Verkauf nachdenken. Denn es gibt bessere Alternativen.

Das Verkaufen ist allerdings nicht so einfach wie bei Aktien- oder Rentenfonds. Bei offenen Immobilienfonds kannst Du Deine Anteile zwar grundsätzlich zu einem selbst gewählten Zeitpunkt wieder an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Dabei bist Du aber zum Teil an starre Regeln gebunden (§ 255 KAGB).

Entscheidend ist hier, wann Du in den Fonds investiert hast. Nämlich, ob Du in die Anteile vor dem 21. Juli 2023 investiert hast. Je nachdem gelten die folgenden Regeln. 

Variante 1: Du hast nach dem 21. Juli 2013 investiert

In diesem Fall gelten für Dich strikte Verkaufsregeln. Du musst die Anteile eines offenen Immobilienfonds nach dem Kauf mindestens 24 Monate lang behalten, bevor Du sie wieder an die Fondsgesellschaft zurückgeben kannst.

Außerdem musst Du mit einer Frist von zwölf Monaten diesen Verkauf ankündigen. Diese Kündigung ist verbindlich, es ist nicht mehr möglich, sich anders zu entscheiden. Das Problem: Der Verkaufspreis ergibt sich dann aus der offiziellen Fondsbewertung am Verkaufstag.

Wenn Du den Immobilienfonds also heute kündigst, weißt Du nicht, wie viel Geld Du in einem Jahr genau für Deine Anteile bekommst. Eine Rückgabe über die Fondsgesellschaft solltest Du Dir daher genau überlegen.

Die Alternative dazu ist ein Verkauf der Anteile über die Börse. Hier spielen diese Fristen keine Rolle. Der an der Börse erzielbare Preis kann aber deutlich von der Bewertung der Fondsgesellschaft abweichen. Im Kapitel Solltest Du Deinen Immobilienfonds kündigen oder an der Börse verkaufen? erklären wir Dir die Abwägung zwischen den beiden Optionen. 

Variante 2: Du hast vor dem 21. Juli 2013 investiert

In diesem Fall kannst Du jederzeit bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr aus dem Fonds holen. Es gilt dabei keine Kündigungsfrist und es gilt der aktuelle Rücknahmepreis des Fonds (§ 346 KAGB). Hast Du solche Altanteile im Depot, solltest Du diese Möglichkeit nutzen.

Dazu ein Beispiel: Antonia hat ihren offenen Immobilienfonds vor dem Stichtag 21. Juli 2013 gekauft, also bevor der Gesetzgeber die Regeln zu Haltedauer und Kündigungsfrist verschärft hat. Der offizielle Wert ihrer Anteile beträgt 29.800 Euro und liegt damit unter dem Freibetrag von 30.000 Euro pro Halbjahr. Sie könnte den offiziellen Rücknahmewert ohne Kündigungsfrist von der Fondsgesellschaft bekommen.

Wichtig: Die einfache Verkaufsregel gilt nur für die Anteile, die Du bis zum 21. Juli 2013 erworben hast. Hast Du danach nochmal in den Fonds investiert, gelten für die Anteile, die Du dann erworben hast, die strengeren Regeln.

Verlust mit Immobilienfonds: Hast Du rechtliche Optionen?

Hast Du Anteile an einem Immofonds mit Verlust an die Fondsgesellschaft zurückgegeben, bestehen nur in bestimmten Fällen rechtliche Möglichkeiten, Dein verlorenes Geld zurückzubekommen. 

Denn aus der Abwertung eines Fonds allein ergibt sich noch kein rechtlicher Anspruch. Es gehört zum normalen Risiko von Fonds, dass Du Verluste machen kannst.

Ein Anspruch könnte allerdings entstehen, wenn Du vor der Anlage nicht korrekt über dieses Risiko oder die Kündigungsfristen aufgeklärt wurdest. Dazu gibt es erste Gerichtsurteile nach Klagen von Anlegern des Uni-Immo Wohnen ZBI, der im Juni 2024 eine starke Abwertung vornehmen musste. Hast Du selbst in diesen Fonds investiert, liest Du mehr zu Deinen rechtlichen Möglichkeiten bei Finanztip Daily.

Bisher sind dies allerdings Einzelfälle. Wie hoch die Chancen auch für andere Anleger des ZBI oder von anderen Fonds sind, lässt sich nur schwer sagen. Denn die Chancen hängen stark von der individuellen Situation ab: Wie wurdest Du genau beraten? Wie viel Geld Deines Vermögens hast Du investiert? Zu welchem Zeitpunkt hast Du investiert?

Möchtest Du rechtliche Mittel ergreifen, empfiehlt es sich, eine Ersteinschätzung eines Fachanwalts oder -Anwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht einzuholen. Erstgespräche dürfen nicht mehr als 226,10 Euro kosten. Einige Kanzleien bieten eine kostenlose Ersteinschätzung an.

Wir raten Dir in der aktuellen Lage eher dazu, die Anteile über die Börse zu verkaufen. Der Vorteil: Du kennst den genauen Preis und weißt, was Du erzielt hast. Außerdem erhältst Du Dein Geld sofort und kannst es direkt in eine sinnvollere Alternative investieren.

Uns ist klar: Je nachdem, wie sich Dein Immobilienfonds in der Vergangenheit entwickelt hat, kann es sein, dass Du mit dem Verkauf über die Börse einen Verlust erzielst. 

Schließlich liegt der Börsenkurs ein Stück unter dem aktuellen Rücknahmepreis. Eine Übersicht, wie groß die Spanne ist, findest Du weiter unten. 

Wie teuer kann der Verkauf über die Börse sein?

Um Dir diese Entscheidung zu veranschaulichen, hier ein konkretes Beispiel:

Charlotte hat 100 Anteile eines Immobilienfonds. Die Anteile hat sie 2015, also nach dem Stichtag, gekauft. Die Mindesthaltedauer von 24 Monaten ist bei ihr vorüber und spielt bei den Verkaufsüberlegungen keine Rolle mehr. Der Rücknahmepreis heute beträgt 100 Euro. Ihr Bestand hat also einen theoretischen Wert von 10.000 Euro.

Sie könnte die Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, indem sie jetzt kündigt. Entscheidend für die Rückgabe an die Fondsgesellschaft ist aber der Rücknahmepreis in einem Jahr, nach Ablauf der Kündigungsfrist. Den Preis kennt sie heute natürlich nicht.

An der Börse könnte sie aktuell 90 Euro pro Anteil bekommen und müsste bei ihrem Broker insgesamt 30 Euro Ordergebühr dafür zahlen. Sie würde also 8.970 Euro bekommen. Diesen Betrag könnte sie theoretisch für ein Jahr als Festgeld anlegen. Angenommen, sie bekommt dafür 2,7 Prozent Zinsen, hätte sie nach einem Jahr also 9.212 Euro.

Die große Frage für Charlotte ist also: Wird der Rücknahmewert der Fondsgesellschaft in einem Jahr über oder unter 9.212 Euro liegen, also dem alternativ erzielbaren Ertrag? Hierzu lassen sich leider nur Vermutungen anstellen. 

Hinweis: In diesem Beispielszenario haben wir Steuern außer Acht gelassen. Je nach verfügbarem Sparerpauschbetrag sind sowohl auf den Fondsgewinn als auch auf die Festgeldzinsen Steuern zu zahlen.

Fährst Du mit dem Verkauf über die Börse immer besser?

Eine Garantie, dass Du mit dem Verkauf über die Börse besser fährst, gibt es natürlich nicht. So kann es auch sein, dass der Fonds die aktuelle Lage am Immobilienmarkt gut übersteht und der Rücknahmepreis in einem Jahr sogar etwas höher ist als heute.

Letztlich ist die Kündigung der Fondsanteile eine Wette darauf, wie sich der Preis des Fonds im kommenden Jahr entwickelt. Eine sichere Einschätzung dafür gibt es nicht. Überleg Dir genau, ob Du diese Wette eingehen willst. Wir können Dir in der aktuellen Lage davon nur abraten.

Du verkaufst Anteile an offenen Immobilienfonds über die Börse genauso wie bei Aktien oder ETFs. Wichtig ist zunächst, auf den richtigen Kurs zu achten: Der Rückkaufpreis wird hier Geldkurs oder Bid genannt. 

Bedenke zudem die Verkaufsgebühren, die Dein Depotanbieter Dir in Rechnung stellt. Wie auch bei Aktien und ETFs solltest Du auf eine möglichst hohe Liquidität achten. Das bedeutet, dass Du einen Börsenplatz und eine Uhrzeit wählst, zu der möglichst viele Kaufinteressierte da sind. 

Tendenziell ist das zur klassischen Börsenöffnungszeit der Fall. Diese ist Montag bis Freitag zwischen 9 und 17:30 Uhr. Am besten setzt Du zudem auf die frequentierten Börsen Xetra, Tradegate oder Stuttgart. Informationen über die Handelshäufigkeit der letzten Stunden, Tage und Wochen findest Du im Online-Brokerage Deiner Bank.

Achtung: Je nachdem, bei welchem Anbieter Dein Depot mit dem Immobilienfonds liegt, kannst Du diesen gar nicht direkt an einer Börse verkaufen. Die großen Fondsgesellschaften wie Deka oder Union Investment haben spezielle Depots, in denen nur die Rückgabe an die Fondsgesellschaft möglich ist. Du hast aber die Möglichkeit, ein weiteres Depot bei einem anderen Anbieter zu eröffnen und Deinen Fonds dorthin zu übertragen. 

Einen günstigen Anbieter findest Du mit unserem Depot-Vergleich. Der Übertrag ist innerhalb Deutschlands gebührenfrei und kann eine bis drei Wochen Zeit benötigen.

Depot-Vergleich: So findest Du das passende Depot

Die Lage für offene Immobilienfonds ist aktuell angespannt. So senkte das Analysehaus Scope im Juni 2025 für zwölf von 22 untersuchten offenen Immobilienfonds das Rating. Das bedeutet, dass die Analysten und Analystinnen bei diesen die Wahrscheinlichkeit für Probleme höher sehen als zuvor. 

Zweifel an den Fonds scheinen auch die Anleger an der Börse zu haben. Dort werden die Anteile an Immobilienfonds gehandelt. 

Was sagen die Börsenpreise über die Lage der Fonds?  

Schon länger liegt zwischen Börsen- und Rücknahmepreis bei den meisten Fonds eine deutliche Spanne. Eine Finanztip-Auswertung von 20 offenen Immobilienfonds im Januar 2026 zeigt, dass der Abschlag der Börsenpreise im Durchschnitt bei 18,29 Prozent liegt. Gewichtet man die Werte nach dem Fondsvolumen, ergibt sich ein durchschnittlicher Abschlag von etwas mehr als zehn Prozent. 

Das deutet darauf hin, dass die Anlegerinnen und Anleger an der Börse der aktuellen Bewertung durch die Fondsgesellschaften nicht zustimmen oder womöglich in den nächsten Monaten mit fallenden Bewertungen rechnen. Dabei gilt: Je höher der Abschlag, desto höheren Korrekturbedarf sehen die Anlegerinnen und Anleger an der Börse. 

Für unsere Analyse haben wir den Rücknahmepreis der Fondsanbieter von 20 offenen Immobilienfonds mit dem Kurs der Fonds an der Stuttgarter Börse verglichen. Die folgende Tabelle zeigt, wie groß die Unterschiede sind: 

Abschlag der Börsenkurse im Februar 2026

Quelle: Finanztip-Berechnung, Fondsanbieter, Börse Stuttgart (Stand: 09. Februar 2026)

Hintergrund für die aktuelle Lage sind vor allem zwei Entwicklungen: 

1. Durch die Trends zu Home-Office und Online-Shopping haben Immobilien für Büros und Geschäfte in den vergangenen Jahren an Attraktivität verloren. Offene Immobilienfonds investieren häufig in solche Gewerbeimmobilien.
2. Durch die gestiegenen Zinsen ab 2022 sind die Finanzierungskosten der Fonds gestiegen.  

Beides führte dazu, dass die Immobilienpreise seit 2020 nach starkem Anstieg etwas gefallen sind. Einige der Immobilienfonds mussten deswegen die Bewertung ihres Portfolios korrigieren.  

Ein prominentes Beispiel lieferte der „Uni-Immo Wohnen ZBI“ der Fondsgesellschaft Union Investment.  

Ende Juni 2024 brach der Rücknahmepreis plötzlich um fast 17 Prozent ein. Der Wert eines Anteils fiel von 50,74 Euro auf 42,26 Euro. Grund dafür war eine neue Bewertung der vom Fonds gehaltenen Immobilien durch Gutachterinnen und Gutachter.  

Neben diesen Verschlechterungen im Marktumfeld geraten die Immobilienfonds auch von anderer Seite unter Druck: Der Europäische Gerichtshof (EuGH) beschäftigt sich aktuell damit, ob die Fonds in den Verkaufsunterlagen eine höhere Risikostufe angeben müssen. Kommt dies so, wird das vermutlich den Vertrieb der Fonds deutlich erschweren.   

In der letzten Zeit haben sich immer mehr Anlegerinnen und Anleger von ihren Immobilienfonds getrennt. So zeigt eine Finanztip-Auswertung von Zahlen der Bundesbank, dass von Anfang 2024 bis November 2025 Anlegerinnen und Anleger Anteile im Wert von knapp 19 Milliarden Euro an die Fondsgesellschaften zurückgegeben haben. 

Im Januar 2026 setzte mit dem Wertgrund Wohnselect sogar ein Fonds die Rückgabe von Anteilen an die Anlegerinnen und Anleger vorübergehend aus. Laut Pressemitteilung des Fondsmanagement bestünde ohne die Maßnahme das Risiko, „Rückgaben nur durch Notverkäufe bedienen zu können – typischerweise mit erheblichen Nachteilen für Fonds und Anleger“. 

Ein solches Aussetzen von Anteilsrückgaben ist nach Paragraf 257 KAGB möglich, wenn der Fonds die Immobilien deutlich unter Wert verkaufen müsste, um die Anteilrücknahmen der Anleger zu bedienen.

Für Finanztip sind offene Immobilienfonds keine gute Geldanlage für Privatanlegende, weil wir finden, dass 

1. die Fondsbewertungen intransparent,
2. die Kosten zu hoch,
3. der Verkauf unflexibel
4. und die Renditen zu gering sind.  

Wir raten Dir daher dazu, stattdessen auf Tagesgeld, Festgeld oder langfristig auf einen Aktien-ETF zu setzen. Hast Du noch Anteile, prüfe einen Ausstieg und eine Umschichtung. Wie Du dabei vorgehst, erfährst Du im Kapitel weiter unten.  
Im Folgenden führen wir unsere Kritikpunkte noch genauer aus.  

Wie bestimmen offene Immobilienfonds ihren Wert?  

Der aktuelle Wert des Fonds richtet sich nach dem Wert der gehaltenen Immobilien. Wie viel sie Wert sind, ermitteln Gutachterinnen und Gutachter mehrmals im Jahr.  

Der Wert der Fondsanteile lässt sich also nicht so einfach bestimmen wie bei einem Aktienfonds. Denn anders als bei Aktien gibt es für die einzelnen Immobilien keinen Börsenkurs, der sich sekündlich ändert und dabei auf tatsächlichen Käufen und Verkäufen von Aktien beruht. 

Dementsprechend schwanken die Kurse von offenen Immobilienfonds deutlich weniger als die von Aktienfonds. Das liegt aber eben nicht unbedingt daran, dass der Wert der Immobilien so stabil ist, sondern daran, dass die Preise einfach seltener bestimmt werden.  

Zudem garantieren Gutachten nicht, dass der Fonds beim Verkauf auch den entsprechenden Kaufpreis erzielt.  

Wie hoch sind die Kosten von offenen Immobilienfonds? 

Die Immobilienfonds haben in der Regel sowohl hohe laufende Kosten als auch Einstiegsgebühren. Beides schmälert Deine Rendite. 

So liegt der Ausgabeaufschlag häufig bei fünf Prozent des Anlagebetrages. Diesen Aufschlag musst Du zahlen, wenn Du Geld in den Fonds investieren willst. Zahlst Du beispielsweise 10.000 Euro in einen solchen Fonds, musst Du 500 Euro Gebühr zahlen.  

Die laufenden Kosten der fünf größten Immobilienfonds in Deutschland betragen im Mittel 1,3 Prozent pro Jahr. Bei zweien liegen sie sogar knapp unter drei Prozent. Bei einer Anlagesumme von 10.000 Euro betragen die Kosten im Mittel also 130 Euro pro Jahr (Stand: Februar 2026).  

Warum ist der Verkauf von offenen Immobilienfonds unflexibel? 

Für Immobilienfonds gilt seit 2013 eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Du kannst Deine Anteile also nicht jederzeit an die Fondsgesellschaft zurückgeben.  

Wenn Du Deine Anteile beispielsweise im Juni kündigst, bekommst Du deren Wert erst im Juni des Folgejahres ausgezahlt. Und das zum dann gültigen Rücknahmepreis.  

Außerdem musst Du Anteile an einem Fonds mindestens zwei Jahre halten, bevor Du kündigen kannst. Umgehen kannst Du die Fristen nur mit einem Verkauf der Anteile über die Börse. Da bekommst Du aber deutlich weniger Geld.  

Hast Du vor Einführung der Regeln im Juni 2013 in einen Fonds investiert, gelten sie für Dich nicht. Mehr dazu liest Du im Kapitel „Was solltest Du aktuell mit einem offenen Immobilienfonds machen?“  

Welche Renditen haben offene Immobilienfonds gebracht? 

Im Mittel brachten die fünf größten Immobilienfonds über die vergangenen 20 Jahre etwa 2,8 Prozent Rendite pro Jahr. Das zeigt eine Finanztip-Analyse zur Wertentwicklung der Immobilienfonds mit über zehn Milliarden Euro Fondsvolumen aus dem Sommer 2025.  

Die folgende Tabelle zeigt die Renditen über vergangene Zeiträume. 

Tabelle: Renditen der fünf größten offenen Immobilienfonds 

Quelle: Anbieter, Finanztip-Berechnung (Stand: Juni 2025)

Wie gut sind die Renditen von offenen Immobilienfonds im Vergleich?  

Wir finden die Renditen nicht überzeugend. Für diese Beurteilung haben wir die Renditen mit denen eines Investments verglichen, das ein ganz geringes Risiko bei voller Flexibilität hat: ein ETF, der aus deutschen Staatsanleihen mit verschiedenen Laufzeiten besteht. Denn deutsche Staatsanleihen sind eine besonders sichere Anlage und haben ein sehr geringes Ausfallrisiko. Außerdem kannst Du einen solchen ETF jederzeit an der Börse verkaufen. Es gibt keine Kündigungsfristen.  

Mit einem solchen Anleihen-ETF hättest Du über die vergangenen 20 Jahren eine Rendite von 1,6 Prozent pro Jahr erzielt. Für die Nachteile wie höhere Risiken und die starren Verkaufsfristen bekommst Du bei den größten offenen Immobilienfonds also im Schnitt nur 1,2 Prozent pro Jahr mehr an Rendite. 

Nach unserer Einschätzung ist das nicht genug, um die Nachteile auszugleichen. Das veranschaulicht auch eine andere Finanztip-Berechnung. Wir haben uns gefragt: Wie viel Prozent Deines Anlagebetrages hättest Du anstatt in deutsche Staatsanleihen breitgestreut in Aktien investieren müssen, um über die vergangenen 20 Jahre die gleiche Rendite wie der Deka Immobilien Europa zu erzielen? Das Ergebnis: Eine Aktienquote von nur 15 Prozent genügt, um diese Rendite zu erreichen. 

Hinzu kommt: Die geringere Rendite des Anleihen-ETF hängt vor allem damit zusammen, dass der Anleihen-ETF nach dem Anstieg der Zinsen in den vergangenen Jahren Verluste gemacht hat. Warum Anleihen-ETFs auf Zinsanstiege mit Verlusten reagieren, liest Du in unserem Ratgeber zu Rentenfonds. 

Blickt man auf die Rendite von Mai 2005 bis Mai 2020, war der Unterschied zwischen Immofonds und dem ETF auf deutsche Staatsanleihen deutlich geringer. Die großen fünf Immofonds erreichten in diesem Zeitraum im Mittel eine Rendite von etwa drei Prozent pro Jahr. Der Staatsanleihen-ETF liegt mit 2,8 Prozent Rendite knapp dahinter.  

Du hättest in diesem Zeitraum mit sicheren deutschen Staatsanleihen also fast die gleiche Rendite erzielt, wie mit den Immofonds. 

Möchtest Du Dein Geld für mehrere Jahre sicher anlegen, ist die beste Alternative zu Immobilienfonds ein Festgeld. Dabei legst Du das Geld über einen festen Zeitraum bei einer Bank an und erhältst einen festgeschriebenen Zinssatz. 

Das Geld ist dabei durch die gesetzliche Einlagensicherung geschützt (§ 8 EinSig). Du musst Dir hier also keine Gedanken um Rücknahmepreise und Abschläge an der Börse machen. Gute Festgeldangebote findest Du mit unserem Festgeldrechner. 

Möchtest Du das Geld langfristig investieren – also über zehn, fünfzehn oder mehr Jahre, solltest Du bei einem Teil Deiner Geldanlange auch auf Aktien setzen. Denn nur damit erzielst Du langfristig Renditen oberhalb der Inflation. 

Wir empfehlen Dir dafür Aktien-Indexfonds, sogenannte Aktien-ETFs. Wie Du darin investierst, erfährst Du in unserem Ratgeber zu ETFs.