Steuertipps für Vermieter Mieteinnahmen versteuern? So kannst Du Steuern sparen

Wenn Du eine Wohnung oder ein Haus vermietest, erzielst Du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Du versteuern musst. Du kannst aber immerhin eine Reihe an Ausgaben bei der Steuer absetzen. Vor allem in den ersten Jahren nach der Anschaffung steckt in einer Immobilie erhebliches Steuersparpotenzial, weil sich Verluste steuerlich mit anderen Einkünften verrechnen lassen.

Wie immer im Steuerrecht gilt auch bei Vermietung das Prinzip, dass Du “nur” Deinen Gewinn versteuern musst. Das bedeutet, dass Du von Deinen Einnahmen Deine Ausgaben abziehen kannst. Solche Ausgaben für das vermietete Objekt heißen Werbungskosten. Diese Kosten kannst Du von der Steuer absetzen. Allerdings nur in dem Jahr, in dem Du das Geld tatsächlich ausgegeben hast. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt das Zu- und Abflussprinzip.

Aus diesem Prinzip folgt auch, dass Du umgekehrt Mieteinnahmen auch nur dann in Deiner Steuererklärung angeben musst, wenn Dein Mieterinnen und Mieter wirklich gezahlt hat. Mieteinnahmen, die noch ausstehen, musst Du - erst mal - nicht versteuern.

Was zählt zu den Werbungskosten für Vermieter?

Steuerlich berücksichtigt werden als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung unter anderem:

• laufende Grundstückskosten
• notwendige Fahrt- und Reisekosten
• Schuldzinsen aus der Finanzierung des Vermietungsobjekts
• Renovierungskosten (sogenannte Erhaltungsaufwendungen)
• die Gebäudeabschreibung

Die gesetzliche Definition der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung kannst Du im Einkommensteuergesetz nachlesen (§ 21 EStG). Eintragen musst Du die Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung in der Anlage V zu Deiner Steuererklärung. 

Wichtig ist die Frage, wann Du welche Werbungskosten geltend machen kannst. Eventuell hast Du in einem Jahr einen sehr hohen Aufwand, musst aber die Kosten steuerlich auf bis zu 50 Jahre verteilen, also jährlich einen kleinen Teil abschreiben. Das gilt beispielsweise bei umfassenden Renovierungen. 

Wann kannst Du Kosten schnell oder nur über viele Jahre abschreiben?

Du kannst nur sogenannte Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Erhaltungsaufwand kommt immer dann infrage, wenn Du etwas bereits Vorhandenes instand hältst, instand setzt, erneuerst oder modernisierst. Das gilt beispielsweise, wenn Du Fenster und Türen austauschst.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten darfst Du sofort nur absetzen, wenn die Ausgaben innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie 15 Prozent der Nettoanschaffungskosten nicht übertreffen.

Die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes über einen Zeitraum von rund 33 bis 50 Jahren abgeschrieben werden. Das bedeutet, dass Du diese anderen Kosten über die Nutzungsdauer aufteilen musst - und dadurch weniger Steuern sparst.

Der Grund- und Bodenwert unterliegt keiner Wertminderung und kann daher nicht abgeschrieben werden. Deshalb musst Du den Kaufpreis einer Immobilie aufteilen: in einen Teil für das Gebäude und einen für den Bodenwert. Um späteren Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, solltest Du bereits im notariellen Kaufvertrag die entsprechenden Anteile ausweisen lassen. 

Wesentlich ausführlichere Informationen dazu findest du im Ratgeber zu Erhaltungsaufwendungen.

Warum können sich Verluste lohnen? 

Wenn Du aktuell ein sehr hohes zu versteuerndes Einkommen hast, könnte ein Investment in Wohnimmobilien interessant für Dich sein. Denn wenn Deine Werbungskosten höher sind als Deine Mieteinnahmen, erzielst Du einen Verlust aus der Vermietung, den Du mit Deinen anderen Einkünften verrechnen kannst. Das senkt Deine Steuerlast. 

Aber Vorsicht: Das Finanzamt ist bei andauernden Verlusten misstrauisch. Oft akzeptiert es in den Anfangsjahren die Verluste aus der Vermietung nur unter Vorbehalt mit einem Vorläufigkeitsvermerk. Das heißt, der Steuerbescheid könnte nachträglich noch geändert werden. 

Bei jahrelangen Verlusten dürfte Dich das Finanzamt auffordern, eine Totalüberschussprognose zu erstellen. Damit musst Du zeigen, dass Du mit Deinem vermieteten Objekt in einem Zeitraum von 30 Jahren letztendlich doch einen Überschuss erwirtschaften kannst.

Falls diese Prognose negativ ausfällt, dann betrachtet die Behörde Deine Vermietung als Liebhaberei - mit der Konsequenz, dass der steuerliche Verlust nicht anerkannt wird – möglicherweise sogar nachträglich.

Auch wer Wohnraum nur kurzfristig vermietet, etwa über eine Plattform wie Airbnb, erzielt steuerpflichtige Vermietungseinkünfte. Vermietest Du ein Zimmer unter und nimmst im Jahr höchstens 520 Euro ein, dann musst Du diese Mieteinnahmen nicht angeben. Deine Ausgaben zählen dann aber auch nicht. Wenn Du Dich auf diese Vereinfachungsregel der Finanzämter berufst, kannst Du Mieteinnahmen bis zu 520 Euro steuerfrei einnehmen (R 21.2 Abs. 1 Einkommensteuerrichtlinien).

Bei höheren Einnahmen musst Du diese vollständig in der Anlage V erklären und nach Abzug der Werbungskosten komplett versteuern. Die 520 Euro sind also eine Freigrenze, kein Freibetrag. Betragen Deine Mieteinnahmen abzüglich Deiner Werbungskosten 521 Euro, musst Du diese komplett versteuern.

Die Finanzverwaltung ging früher davon aus, dass viele Privatleute einen Teil ihrer Wohnung vermieten, aber ihre daraus resultierenden Einkünfte nicht versteuern - und konnte lange Zeit nicht viel dagegen tun. Doch das hat sich 2023 mit einem neuen Gesetz geändert.

Was bedeutet das neue Gesetz für Airbnb-Vermietung? 

Mit dem am 1. Januar 2023 in Kraft getretenem Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) müssen Anbieter wie Airbnb den deutschen Finanzbehörden mitteilen, wie viel Gewinn Vermieter im Jahr erzielt haben. Diese Meldepflicht greift aber erst ab einer Grenze von 2.000 Euro im Jahr.

Wer also ab dem Jahr 2023 mehr als 2.000 Euro Gewinn im Jahr mit Airbnb gemacht hat, sollte sich klar darüber sein, dass das Finanzamt sehr wahrscheinlich davon erfährt. 

Konntest Du schon vor 2023 vom Finanzamt entdeckt werden? 

Hast Du vor 2023 Deine Airbnb-Einkünfte nicht versteuert, konntest Du ebenfalls “ertappt” werden. Denn schon 2020 war es der Finanzbehörde Hamburg nach jahrelangen Bemühungen gelungen, dass das Vermietungsportal Airbnb steuerlich relevante Daten vieler Vermieter an die deutsche Steuerverwaltung herausgeben musste. Und diese Daten wurden bundesweit an die jeweils zuständigen Finanzämter weitergegeben. 

Was droht Dir bei verschwiegenen Airbnb-Gewinnen?

Bisher verschwiegene Einkünfte können bis zu zehn Jahre im Nachhinein versteuert werden – zuzüglich hoher Hinterziehungszinsen. Schlimmer noch: Wer steuerpflichtige Einkünfte nicht angibt, begeht möglicherweise Steuerhinterziehung. Um der Bestrafung zu entgehen, können Betroffene eine strafbefreiende Selbstanzeige (§ 371 AO) abgeben.

Dabei müssen alle Steuerstraftaten mindestens der letzten zehn Jahre offengelegt werden. Strittig war dabei oft, wann die Tat als entdeckt gilt. 

Generell gilt: Hat das Finanzamt frühere Steuererklärungen mit dem Kontrollmaterial verglichen, gilt die Tat stets als entdeckt. Daher sollten steuerunehrliche Vermieter die nicht erklärten Einkünfte von sich aus anzeigen. Im besten Fall kann dies strafbefreiend, zumindest aber strafmildernd wirken. Betroffene wenden sich am besten an einen auf Steuerstrafrecht spezialisierten Steuerberater oder Steueranwalt.

Was ist mit der Umsatzsteuer bei Airbnb?

Wenn Du regelmäßig über Airbnb vermietest, dann musst Du auf die Miete auch den ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 Prozent aufschlagen. Das gilt nicht, wenn Du umsatzsteuerrechtlich ein sogenannter Kleinunternehmer (§ 19 Umsatzsteuergesetz) bist.

Dafür gelten laut Jahressteuergesetz 2024 seit 2025 die folgenden Voraussetzungen:

• Der steuerpflichtige Umsatz des vergangenen Kalenderjahres lag unter 25.000 Euro und
• er steigt im laufenden Jahr voraussichtlich nicht über 100.000 Euro.

Zuvor lagen diese Grenzen noch bei 22.000 Euro beziehungsweise 50.000 Euro.

Mit der Sonderabschreibung hatte der Gesetzgeber bereits im August 2019 für Vermieter neuer Mietwohnungen eine größere Steuerersparnis eingeführt. Mit dieser zeitlich befristeten Sonderabschreibung für besonders klimafreundliche Neubauten wollte der Fiskus den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen ankurbeln (§ 7b EStG).

Entscheidend war, dass der Wohnraum neu geschaffen wird und dann mindestens zehn Jahre lang vom Bauherrn oder Käufer vermietet wird. Diese Regelung war allerdings Ende 2021 ausgelaufen. 

Die Sonderabschreibung wurde aber mit dem selben Zweck zum 1. Januar 2023 wiederum befristet bis zum 31.12.2026 wiederbelebt, wobei das Datum des Bauantrags entscheidend war.

Mit dem Wachstumschancengesetz, das im März 2024 in Kraft trat, wurde das sogar bis Ende September 2029 verlängert. Einige Details haben sich zur ersten Phase verändert. Wir beschreiben an dieser Stelle nur, was Du bei der Sonderabschreibung mit den aktuellen Regelungen beachten musst.

Wie sparst Du mit der Sonderabschreibung Steuern?

Der Steuervorteil der Sonderabschreibung liegt darin, dass Du in den ersten vier Jahren höhere Werbungskosten geltend machen kannst. Denn neben der normalen, seit 2023 gültigen Abschreibung von jährlich drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten kannst Du zusätzlich bis zu fünf Prozent Sonderabschreibung absetzen. Letztere ist jedoch gedeckelt – auf höchstens 4.000 Euro Gebäudekosten pro Quadratmeter Wohnfläche. In der ersten Phase waren es nur 2.500 Euro. 

Beachte: Das Abschreibungsvolumen der Immobilie bleibt insgesamt gleich, wenn Du die gesamte rund 33-jährige Nutzungsdauer betrachtest. Die Sonderabschreibung bringt also eine zeitliche Vorverlagerung von Abschreibungsbeträgen. In den ersten vier Jahren können statt insgesamt nur zwölf Prozent bis zu 32 Prozent der Gebäudekosten abgeschrieben werden. Rund 68 Prozent der Anschaffungskosten bilden den Restwert, der dann ab dem fünften Jahr gleichmäßig auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt wird. 

Wie funktioniert die Sonderabschreibung in einem Beispiel?

Gesine kauft im Januar 2024 für 600.000 Euro inklusive Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer eine neue Eigentumswohnung mit 100 Quadratmeter Wohnfläche. Wir gehen davon aus, dass der Bauantrag im Jahr 2024 gestellt wurde. Diese Wohnung vermietet sie von 2024 bis Ende 2033. Der Kaufvertrag weist aus, dass 20 Prozent des Preises auf Grund und Boden entfällt. Nur die Gebäudekosten sind abschreibbar. Folglich beträgt das Abschreibungsvolumen: 600.000 Euro – 120.000 Euro Grundstückswert = 480.000 Euro. Diese Beträge kann Gesine abschreiben:

• 3 Prozent reguläre Abschreibung (AfA), also 14.400 Euro pro Jahr und
• zusätzlich 20.000 Euro Sonder-AfA in den ersten vier Jahren: 100 qm x 4.000 Euro = 400.000 Euro; davon 5 Prozent ergeben 20.000 Euro. 5 Prozent von 480.000 Euro sind zwar 24.000 Euro. Doch wegen der Deckelung auf 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche darf Gesine nur 20.000 Euro sonderabschreiben.
• Diese beiden Beträge ergeben 34.400 Euro - jeweils für die ersten vier Jahre.
• Ab dem fünften Jahr gibt es noch ein Abschreibungsvolumen von 342.400 Euro = 480.000 Euro – 4 x 34.400 Euro. Grob überschlagen verbleiben für die verbleibenden etwas mehr als 29 Jahre knapp 12.000 Euro zum Abschreiben pro Jahr. 

Was bedeutet die Sonderabschreibung steuerlich?

Je höher das zu versteuernde Einkommen ist, umso höher ist der Steuervorteil in den vier Jahren der Sonderabschreibung. Ab dem fünften Jahr gibt es aber einen Steuernachteil. Schließlich ist dann der jährliche AfA-Betrag niedriger, als wenn Du auf die Sonder-AfA verzichtet hättest. Falls Du dann niedrigere zu versteuernde Einkünfte hättest, weil Du mittlerweile beispielsweise Rente beziehst, kann es sein, dass sich der Steuernachteil bei Dir gar nicht auswirkt. Es kommt immer auf den Einzelfall an.

Außerdem darfst Du im Anschaffungsjahr den kompletten Jahres-Sonder-AfA-Betrag absetzen. Bei der normalen AfA musst Du hingegen monatsweise genau abschreiben.

Im Jahr der Fertigstellung, also wenn die Wohnung bezugsfertig ist, kannst Du Dich als Eigentümer erstmals auf die Sonderabschreibung berufen. Und zwar für das Jahr der Fertigstellung sowie die drei Folgejahre. Das macht insgesamt maximal vier Jahre Sonderabschreibung.

Bei der Sonderabschreibung handelt es sich um ein Wahlrecht. Das heißt, Du kannst auch darauf verzichten und Deine Immobilie während der gesamten Nutzungsdauer normal abschreiben. 

Welche fünf Voraussetzungen musst Du erfüllen? 

Um von der Sonderabschreibung profitieren zu können, musst Du

1. neuen und
2. nachhaltigen Wohnraum
3. in einem bestimmten Zeitraum schaffen
4. die Baukostenobergrenze beachten
5. den Wohnraum schließlich für zehn Jahre vermieten.

Geregelt ist das im ziemlich komplizierten Paragraf 7b EStG. Finanztip beantwortet Dir jetzt die Fragen zu diesen fünf Voraussetzungen.

Was bedeutet Schaffung von neuem Wohnraum?

Du schaffst neuen Wohnraum, wenn Du eine neue Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres kaufst oder neu baust. Das gilt auch mit einem Anbau, einem Dachgeschossausbau, einer Aufstockung oder indem Du ein bislang gewerblich genutztes Objekt umbaust.

Was unter einer Wohnung zu verstehen ist, richtet sich nach der gesetzlichen Definition (§ 181 Absatz 9 BewG). So muss die Wohnfläche mindestens 23 Quadratmeter betragen. Bei Wohnungen in Studentenwohnheimen, Appartements in Seniorenheimen oder Unterkünften im betreuten Wohnen sind nur 20 Quadratmeter verpflichtend – vorausgesetzt, diese Wohnungen verfügen über eine eigene Kochgelegenheit und über ein Bad. Wenn Du eine Wohnung kaufst, die bereits als Wohnung genutzt wurde, gehst Du leer aus.

Was bedeutet nachhaltiger Wohnraum?

Für nachhaltigen Wohnraum muss die Immobilie in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt. Dazu ist das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ erforderlich.

Wann musst Du den neuen Wohnraum schaffen?

Für die Schaffung des neuen Wohnraums gibt es wie in der ersten Version einen engen zeitlichen Korridor. Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss zwischen 1. Januar 2023 und 30. September 2029 gestellt werden. Die Fertigstellung kann später erfolgen.

Was ist die Baukostenobergrenze?

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Diese Bedingung dürfte vielerorts dazu führen, dass die Sonderabschreibung nicht möglich ist. Immerhin: Die Anschaffungskosten für Grund und Boden bleiben bei dieser Zahl außen vor. Du musst aber Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Gerichtsgebühren einbeziehen.

Was bedeuten die zehn Jahre Vermietung konkret?

Deine neue Wohnung musst Du im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren vermieten.

Achtung: Wenn Du die Wohnung an nahe Angehörige vermietest, solltest Du mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen. Nur dann geht das Finanzamt insgesamt von einer entgeltlichen Vermietung aus und die kompletten Werbungskosten sind abzugsfähig. Bleibst Du unter 50 Prozent, wirkt sich die Sonderabschreibung nur zum Teil aus.

Vorsicht: Die zehnjährige Nutzungsfrist solltest Du unbedingt einhalten - ein Verstoß kann teuer werden. Das Finanzamt wird Dir nachträglich den Sonderabschreibungsabzug versagen und die Steuerbescheide ändern. Das kannst Du nur verhindern, wenn Du die Immobilie verkaufst - und die neue Besitzerin die Wohnung weiterhin vermietet, bis die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist. Das brauchst Du schriftlich von ihr.

Was sind die gefährlichen Hürden bei der Sonderabschreibung? 

Vorsicht: Der Paragraf 7b EStG regelt im Absatz 4 ausdrücklich einige Fälle, in den die in Anspruch genommene Sonderabschreibung rückgängig gemacht werden muss. Dazu zählt, wenn durch nachträgliche Anschaffungskosten innerhalb der ersten Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem Du die Immobilie gekauft hast, die Baukostenobergrenze überschritten wird.

Die steuerliche Förderung verlierst Du auch, wenn Du selbst einziehst, die Wohnung leerstehen lässt, an Feriengäste kurzfristig vermietest oder die Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder steuerfrei verkaufst. 

Verlierst Du die Förderung nachträglich, musst Du nicht nur Steuern nachzahlen. Außerdem werden darauf auch noch Zinsen fällig. Denn mit Ablauf des 15. Monats nach Steuerentstehung beginnt der Zinslauf des Finanzamts. Seit Beginn der Corona-Pandemie sind es ein paar Monate mehr.

Du siehst: Die Paragraf-7b-Abschreibung birgt einige steuerliche und wirtschaftliche Risiken und sollte deshalb im Vorhinein gut kalkuliert werden. Zunächst ist es wichtig, dass Du die Immobilie nicht überteuert kaufst und dann mindestens zehn Jahre gut vermieten kannst.

Wie kannst Du nach den zehn Jahren weiter Steuern sparen? 

Sollte der Wert der Immobilie gestiegen sein, kannst Du von einem weiteren Steuervorteil profitieren. Denn nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist kannst Du die Immobilie steuerfrei verkaufen. Das heißt, du müsstest keine Spekulationssteuer zahlen.  

Das kannst Du auch innerhalb der Familie nutzen. Bist Du etwa als Ehemann Alleineigentümer der vermieteteten Immobilie, kannst Du sie in der Regel nach zehn Jahren zu einem höheren Preis grunderwerbsteuersteuerfrei an Deine Ehefrau verkaufen. Dadurch hebst Du so genannte stille Reserven. Deine Ehefrau kann jetzt höhere Abschreibungsbeiträge absetzen. In der gemeinsamen Steuererklärung, der Zusammenveranlagung, profitiert Ihr gemeinsam von höheren Werbungskosten.

Mit der degressiven Abschreibung, kürzer degressive Afa kannst Du kurz gesagt über sechs Jahre jeweils fünf Prozent abschreiben.

Was sind die wichtigsten Voraussetzungen für die degressive Afa?

• Es muss sich um ein neu gebautes oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude oder Wohnungen handeln.
• Maßgeblich ist nicht der Bauantrag, sondern der Baubeginn. Dieser muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen.
• Die selben Daten gelten auch für den Kauf einer neuen Immobilie.
• Erforderlich ist mindestens der Effizienzstandard 55, der aber ohnehin bei alle Neubauten erreicht werden muss. Bei der Sonderabschreibung im vorherigen Kapitel sind die energetischen Anforderungen höher. Dort gibt es auch eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei der degressiven Afa gibt es hingegen kein Limit.

Was bringt die degressive Afa genau? 

Die Ministeriumsschlagzeile „5 Prozent, 6 Jahre!“ verrät es schon, aber das bedeutet trotzdem noch nicht, dass Du 30 Prozent geltend machen kannst. Denn die fünf Prozent beziehen sich immer auf den jeweiligen Restwert der Immobilie.

Beispiel: Christoph hat Investitionskosten von 500.000 Euro. Im ersten Jahr kann er davon 5 Prozent, also 25.000 Euro abschreiben. Im zweiten Jahr kann er die 5 Prozent nur auf den Restwert anwenden, also auf 475.000 Euro. Das sind 500.000 Euro minus 25.000 Euro Abschreibung im ersten Jahr. So setzt sich das über die weiteren Jahre fort. Insgesamt kann er im Laufe der sechs Jahre rund 132.500 Euro absetzen. 

Am Ende sind es dann nicht 30 Prozent für die ersten sechs Jahre, sondern 26,5 Prozent.   

Lässt sich die degressive Afa mit anderen Abschreibungen kombinieren?

Du kannst die degressive Afa mit der Sonderabschreibung kombinieren. Voraussetzung ist, dass Du die Anforderungen für diese auch erfüllst, also vor allem den höheren Energiestandard und die Baukostenobergrenze.

Die klassische Afa, mit der Du jedes Jahr 3 Prozent abschreiben kannst, darfst du hingegen nicht zusätzlich geltend machen. Du kannst allerdings jederzeit in diese auch lineare Afa genannt Form der Abschreibung wechseln. Manchmal bietet sich das aus steuerlichen Gründen an.  

Du darfst Deine Wohnung nicht zu günstig an Familienangehörige vermieten. Tust Du es trotzdem, kannst Du nicht mehr den vollen Werbungskostenabzug bei einer Vermietung zu Wohnzwecken geltend machen. 

Generell gilt: Wenn Deine Werbungskosten Deine Mieteinnahmen übersteigen, erzielst Du steuerlich einen Verlust. Diesen Verlust kannst Du grundsätzlich mit anderen positiven Einnahmen wie Arbeitslohn steuerwirksam verrechnen. Nicht zuletzt deshalb ist unter nahen Angehörigen eine verbilligte Vermietung gang und gäbe.

Seit 2021 ist der volle Werbungskostenabzug bei einer Vermietung zu Wohnzwecken aber nur möglich, wenn die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Zuvor lag die Grenze mit 66 Prozent höher. Liegen Deine Mieteinnahmen unter den 50 Prozent, kürzt das Finanzamt Deine Werbungskosten anteilig. Denn es sieht die Vermietung dann nur als teilentgeltlich an.

Warum solltest Du unbedingt die Vollentgeltlichkeitsgrenze beachten?

Die Grenze für die Aufteilung der Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil wurde zwar von 66 auf 50 Prozent reduziert. Doch die 66 Prozent haben weiterhin eine Bedeutung, es ist die sogenannte Vollentgeltlichkeitsgrenze.

Bei dieser nimmt der Gesetzgeber ohne weitere Prüfung an, dass der Vermieter Einkünfte erzielen will (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Das ist wichtig, um für die Verluste aus Vermietung Steuern erstattet zu bekommen. 

Spürbar ist diese Regelung seit 2021 für die Fälle, in denen das Entgelt mindestens 50 Prozent, aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Hier muss der Vermieter jetzt eine Totalüberschussprognose erstellen. Das ist ein Nachweis, der zeigt, dass über einen Zeitraum von mindestens 30 Jahren die Mieteinnahmen höher sind als die Ausgaben.

Fällt die Prognose positiv aus, nimmt der Fiskus an, dass Einkünfte erzielt werden sollen. Dann darf der Vermieter seine kompletten Werbungskosten absetzen. Fällt die Prognose negativ aus, darf er nur die Werbungskosten zu dem entgeltlich vermieteten Teil absetzen.

Was bedeutet ortsübliche Miete?

Die ortsübliche Marktmiete ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen, hat der BFH festgelegt (Urteil vom 22. Februar 2021, Az. IX R 7/20). In den meisten Kommunen gibt es Mietspiegel, die eine Mietpreisspanne vorgeben.  Die Finanzämter akzeptieren es normalerweise, wenn Du Dich innerhalb einer vorhandenen Mietpreisspanne am untersten Wert orientierst. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, kannst Du Deine Miete an den Werten für drei vergleichbare Wohnungen ausrichten, ein Gutachten einholen oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank einholen.

Welche Formalien musst Du beachten?

Auch wenn Du innerhalb der Familie vermietest, sollte das Ganze unbedingt wie unter fremden Dritten ablaufen. Deshalb solltest Du vor allem einen Mietvertrag aufsetzen, an den sich die Beteiligten auch tatsächlich halten. Die Mieten sollten von einem Konto der Mieterin auf Dein Konto überwiesen werden.

Als Vermieter oder Vermieterin kann es Dir passieren, dass Du für eine gewisse Zeit keinen Mieter hast. Die Kosten laufen aber weiter. 

Irgendwann wird das Finanzamt genauer hinschauen und prüfen, ob Du mit dem Objekt vielleicht nur Steuern sparen willst. Unproblematisch ist es zum Beispiel, wenn Mieter wechseln oder Du renovieren lässt. Schwieriger wird es, wenn Dir das Finanzamt nicht mehr abnimmt, dass Du wirklich vermieten willst. Hier gilt für Dich nämlich eine „objektive Beweislast“.

Deine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen musst Du belegen. Dafür kommen beispielsweise Rechnungen über Zeitungsannoncen und Makleraufträge infrage. Wenn es für Deine Immobilie aktuell keinen Markt gibt, musst Du auf einen vermietbaren Zustand hinwirken, etwa durch bauliche Veränderungen oder Renovierungen.

Tipp: Falls Deine Wohnung länger leerstand, kannst Du in vielen Fällen bis zum 31. März einen Antrag auf einen teilweisen Erlass der Grundsteuer stellen. Den Antrag stellst Du bei Deiner Kommune, in den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg beim Finanzamt. 

Wie sieht es mit Leerstand bei einer Ferienwohnung aus? 

Wer eine Ferienwohnung hat, kennt sich mit Leerstand aus. Ist die Saison kurz, ist eine ganzjährige Auslastung nahezu unmöglich. Du bist trotzdem sehr daran interessiert, alle laufenden und einmaligen Kosten der Ferienwohnung von der Steuer abzusetzen.

Voraussetzung dafür ist, dass Du die Absicht hast, mit der Vermietung Überschüsse zu erzielen. Verzichtest Du auf eine Selbstnutzung Deiner eigenen Ferienwohnung und hältst Du sie ausschließlich für eine Vermietung an fremde Dritte bereit, bist Du „fein raus“.

Deinen uneingeschränkten Werbungskostenabzug sicherst Du Dir auch, wenn Du die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem Vermittler überträgst, der nicht mit Dir verwandt ist, und eine Eigennutzung vertraglich ganzjährig ausgeschlossen hast. 

Erkundige Dich, an wie vielen Tagen im Jahr Ferienimmobilien ortsüblich vermietet sind. Liegst Du mehr als 25 Prozent unter der ortsüblichen Vermietungszeit, musst Du damit rechnen, dass das Finanzamt von Dir eine Totalüberschussprognose auf 30 Jahre verlangt (BFH, Beschluss vom 5. Januar 2016, Az. IX B 106/15).

Was passiert mit der Totalüberschussprognose?

Fällt die Totalüberschussprognose positiv aus, kannst Du so Deine Einkünfteerzielungsabsicht beweisen und dann doch Werbungskosten absetzen. Fällt die Prognose aber negativ aus, wertet das Finanzamt die Vermietung als „Liebhaberei“. Dann musst Du zwar keine Einnahmen versteuern, kannst aber auch keine Werbungskosten absetzen. Weil das Finanzamt oft Verluste in den ersten Jahren nur unter Vorbehalt feststellt, kann es diese dann nachträglich streichen.

Falls Du Deine Ferienwohnung ohne Einschränkung selbst nutzen kannst, dann musst Du die Leerstandszeiten schätzweise aufteilen – und zwar nach dem Verhältnis der Selbstnutzung zur Ferienvermietung. So ermittelst Du den Anteil, den Du als Werbungskosten ansetzen kannst. Hilfsweise darfst Du pauschal 50 Prozent ansetzen. 

Was ist mit der Umsatzsteuer bei einer Ferienwohnung?

Wenn Du eine Ferienimmobilie vermietest, dann musst Du grundsätzlich dafür Umsatzsteuer in Rechnung stellen: 7 Prozent auf die Miete, 19 Prozent für Zusatzleistungen wie Endreinigung. 

Möglicherweise musst Du Dich nicht mit der Umsatzsteuer beschäftigen, wenn Du unter die Kleinunternehmerregelung fällst (§ 19 UStG). Eventuell lohnt es sich aber doch, das Wahlrecht zu nutzen, und Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. An diese Entscheidung bist Du dann aber fünf Jahre gebunden.

Mieteinnahmen sind eigentlich umsatzsteuerfrei. Wenn Du eine Immobilie aber an einen Gewerbetreibenden oder eine Selbstständige vermietest, kannst Du auf die Umsatzsteuerfreiheit Deiner Mieteinnahmen verzichten. Deine Miete berechnest Du in diesem Fall zuzüglich Umsatzsteuer und führst diese an das Finanzamt ab.

Der entscheidende Vorteil einer Option zur Umsatzsteuerpflicht besteht für Dich darin, dass Dir das Finanzamt die gesamte Umsatzsteuer aus den sogenannten Eingangsleistungen erstattet. Das sind vor allem die Umsatzsteuerbeträge, die bei der Anschaffung oder Herstellung des Objekts angefallen sind, die sogenannte Vorsteuer.

Das funktioniert aber nur, wenn die Person das Objekt für Umsätze nutzt, die ihm einen Vorsteuerabzug ermöglichen – das ist zum Beispiel bei Gewerbetreibenden der Fall, nicht aber bei Ärzten (§ 9 Absatz 2 UStG).

Im Zweifel kann das Finanzamt darüber Nachweise verlangen. Daher solltest Du Dir sicherheitshalber von Deiner Mieterin oder Deinem Mieter schriftlich versichern lassen, dass sie tatsächlich Umsätze ausführen, die sie zum Vorsteuerabzug berechtigen.