Vermietung von Ferienwohnung / Ferienhaus

  • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012

In Kürze: Ob die Einkünfte aus der Vermietung von Ferienimmobilien überhaupt der Besteuerung unterliegen, hängt vom Vermietungsumfang und der Art der Nutzung ab. Bei der Nutzung ist zu unterscheiden zwischen "ohne Eigennutzung" und "mit Eigennutzung". Ein weiteres Kriterium ist bei der Vermietung von Ferienwohnungen die Einkunftserzielungsabsicht. Ist dieses Kriterium nicht ausreichend erfüllt, spricht man steuerlich von "Liebhaberei" und es ist kein Vorgang für die Einkommensteuer. Da gerade bei geringen Vermietungserlösen wegen der Kosten (Zinsen, Abschreibung, Nebenkosten usw.) gern steuerliche Verluste geltend gemacht werden, ist zunächst zu prüfen, ob die "Hürde Einkunftserzielungsabsicht" (auch Gewinnerzielungsabsicht oder Überschusserzielungabsicht genannt) übersprungen wird.

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Allgemeines zur Absicht der Einkunftserzielung

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist nach ständiger Rechtssprechung des Bundesfinanzhofs bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Dies soll nur dann nicht gelten, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht sprechen oder besondere Arten der Nutzung für sich allein Beweisanzeichen für eine private, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängende Veranlassung sind.
Sprechen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht, ist stets zu prüfen, ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist. Es soll dann eine Art "Überschussprognose" erstellt werden. Das BMF-Schreiben vom 8. Oktober 2004 - IV C 8 - S 2411 - 4/04 nimmt zu dieser Thematik ausführlich Stellung und kann an verschiedenen Stellen im Web eingesehen werden. Hier ein Deeplink zu NWB. Das Schreiben des Bundesministers der Finanzen ist sehr lang und enthält im Teil "Gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen" auch den Unterpunkt "Vermietung von Ferienwohnungen". Nachstehend werden hieraus wichtige Punkte neben eigenen Anmerkungen und Hinweisen wiedergegeben. Für die Erstellung der Überschussprognose ist ggf. auch ein Einblick in eine OFD-Verfügung (hier: OFD Düsseldorf und Münster vom 05.09.2005) hilfreich.

Ferienwohnung ohne Eigennutzung (Ausschließliche Vermietung)

Das Finanzamt prüft zunächst, ob es sich um eine ausschließlich fremd vermietete Ferienimmobilie handelt. Zitat aus der OFD-Verfügung: "Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann ohne weitere Prüfung von einer Einkunftserzielungsabsicht nur in den Fällen ausgegangen werden, in denen die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird (BMF vom 8.10.2004, BStBl I 2004, S. 933, RdNr.16) und die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschritten wird (BFH vom 26.10.2004, IX R 57/02, BStBl II 2005, S. 388). Wird die Ferienwohnung zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt oder behält sich der Steuerpflichtige eine zeitweise Selbstnutzung vor, ist diese Art der Nutzung Beweisanzeichen für eine auch private, nicht mit der Einkunftserzielung zusammenhängende Veranlassung der Aufwendungen. In diesen Fällen ist die Gewinnerzielungsabsicht stets zu prüfen."

Die Finanzverwaltung setzt dabei folgende "Messlatte" an: Das Ferienhaus (die Ferienwohnung) wurde ausschließlich an Feriengäste vermietet und war an mindestens 75% der ortsüblichen Vermietungstage belegt. Vorteil: Die Einkunftserzielungsabsicht gilt als nachgewiesen. Das Ferienhaus (die Ferienwohnung) wurde ausschließlich an Feriengäste vermietet, war aber zu weniger als 75% der ortsüblichen Vermietungstage belegt. Es liegen hierfür objektiv nachvollziehbare Gründe vor oder die Einkunftserzielungsabsicht ist nach Aufforderung durch eine Überschussprognose nachzuweisen. So kann der örtliche Tourismusverband ggf. Auskunft darüber geben, wie lange der Zeitraum der üblichen Vermietung im Jahr überhaupt ist.

Sofern einer der folgenden 4 Punkte zutrifft, unterstellt die Finanzverwaltung nach dem obigen BMF-Schreiben eine ausschließliche Vermietung der Ferienimmobilie und damit das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht. Dies bedeutet: Auch die Zeiten, in denen die Ferienimmobilie leer steht, werden zur Vermietung gerechnet, so dass alle steuerlich absetzbaren Aufwendungen als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung berücksichtigt werden.

  • Der Steuerpflichtige hat die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem ihm nicht nahe stehenden Vermittler (überregionaler Reiseveranstalter, Kurverwaltung o.a.) übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen.
  • Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus des Steuerpflichtigen oder in unmittelbarer Nähe zu seiner selbst genutzten Wohnung. Voraussetzung ist jedoch, dass die selbst genutzte Wohnung nach Größe und Ausstattung den Wohnbedürfnissen des Steuerpflichtigen entspricht. Nur wenn die selbst genutzte Wohnung die Möglichkeit zur Unterbringung von Gästen bietet, kann davon ausgegangen werden, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung nicht selbst nutzt.
  • Der Steuerpflichtige hat an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke oder in Form der unentgeltlichen Überlassung. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn Ausstattung und Größe einer Wohnung auf die besonderen Verhältnisse des Steuerpflichtigen zugeschnitten sind.
  • Die Dauer der Vermietung der Ferienwohnung entspricht zumindest dem Durchschnitt der Vermietungen in der am Ferienort üblichen Saison.

Ferienwohnung mit Eigennutzung

Das Ferienhaus bzw. die Ferienwohnung wird zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt. Zu der Eigennutzung gehört auch die kostenfreie Überlassung an Freunde, oder Angehörige usw. In diesen Fällen ist in der Regel eine Ertragsprognose ("Totalüberschussprognose") zum Nachweis der Überschusserzielungsabsicht zu erstellen. Wird eine Ferienwohnung zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt oder behält sich der Steuerpflichtige eine zeitweise Selbstnutzung vor, ist diese Art der Nutzung Beweisanzeichen für eine auch private, nicht mit der Einkunftserzielung zusammenhängende Veranlassung der Aufwendungen. In diesen Fällen ist die Einkunftserzielungsabsicht stets zu prüfen.

Zuordnung der Leerstandszeiten: Hat der Steuerpflichtige die Selbstnutzung zeitlich beschränkt (z.B. bei der Vermietung durch einen Dritten), ist nur die vorbehaltene Zeit der Selbstnutzung zuzurechnen; im Übrigen ist die Leerstandszeit der Vermietung zuzuordnen. Ist die Selbstnutzung dagegen jederzeit möglich, sind die Leerstandszeiten im Wege der Schätzung entsprechend dem Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen. Lässt sich der Umfang der Selbstnutzung nicht aufklären, ist davon auszugehen, dass die Leerstandszeiten der Ferienwohnung zu gleichen Teilen durch das Vorhalten zur Selbstnutzung und das Bereithalten zur Vermietung entstanden sind und damit die hierauf entfallenden Aufwendungen zu je 50 v.H. der Selbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen sind.

Finanzgericht zu Werbungskosten bei Eigenutzung der Ferienwohnung
Das Niedersächsische Finanzgericht hat mit Urteil vom 07.03.2012 - Az.: 9 K 180/09 einer Klage wegen der steuerlichen Anerkennung von mehrjährigen Verlusten aus der privaten Vermietung einer Ferienwohnung stattgegeben und dabei - entgegen der Rechtsprechung des BFH - die Überschusserzielungsabsicht trotz geringfügiger Selbstnutzung unterstellt. Leitsatz: Erzielt ein Steuerpflichtiger durch die Fremdvermietung einer einzelnen Ferienwohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ist die Überschusserzielungsabsicht auch dann zu unterstellen, wenn die Wohnung in geringem Umfang selbst genutzt wird, die jährlichen tatsächlichen Vermietungstage aber regelmäßig die Grenze von 75% der ortsüblichen Vermietungstage überschreiten (entgegen BFH-Rechtsprechung). Das Verfahren ist vor dem BFH unter dem Az. IX R 22/12anhängig.

Schönheitsreparaturen (Renovierung der Ferienwohnung): Hat der Steuerpflichtige glaubhaft gemacht, dass ein Aufenthalt in der Ferienwohnung der Durchführung von Schönheitsreparaturen und nicht der Erholung diente, können diese Zeiten nicht in vollem Umfang der Vermietung zugerechnet werden. Wird die Ferienwohnung sowohl vermietet als auch selbst genutzt, dienen auch Schönheitsreparaturen im Ergebnis sowohl der Selbstnutzung als auch der Vermietung. In diesem Fall müssen die auf diese Zeiten entfallenden Aufwendungen - wie bei den Leerstandszeiten - im zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Vermietung aufgeteilt werden.

Zur Ermittlung der Überschussprognose

In die Prognose sind als Werbungskosten nur die Aufwendungen einzubeziehen, die (ausschließlich oder anteilig) auf Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung an Feriengäste tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten worden ist (der Vermietung zuzurechnende Leerstandszeiten), dagegen nicht die auf die Zeit der nicht steuerbaren Selbstnutzung entfallenden Aufwendungen. Der Steuerpflichtige trägt die Feststellungslast dafür, ob und in welchem Umfang die Wohnung selbst genutzt oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten wird.
Aufwendungen, die sowohl durch die Selbstnutzung als auch durch die Vermietung veranlasst sind (z.B. Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben, Erhaltungsaufwendungen, Gebäudeabschreibungen oder Versicherungsbeiträge), sind im Verhältnis der Zeiträume der jeweiligen Nutzung zueinander aufzuteilen. Ein kürzerer Prognosezeitraum als 30 Jahre ist zugrunde zu legen, wenn sich aus objektiven Umständen eine Befristung der Nutzung ergibt.

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Gewerbesteuer bei Vermietung von Ferienwohnungen

Durch die Vermietung von Ferienwohnungen kommt es zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder ggf. zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Bestehen in der Organisation Ähnlichkeiten mit einem Hotelbetrieb (Beispiel: externes Personal reinigt die Wohnungen und betreut die Gäste), so liegen Indizien vor, die auf eine gewerbliche Tätigkeit schließen lassen. Die Vermietung von Ferienwohnungen ist wie die Vermietung von Wohnraum in der Regel allerdings dem Bereich der Vermögensverwaltung zuzuordnen und nur in Ausnahmefällen als gewerbliche Tätigkeit anzusehen.

Fazit: Steuernsparen durch die bloße Anschaffung einer Ferienwohnung klappt nicht. Die Rechtsprechung und die strikte Kontrolle durch die Finanzverwaltung haben die steuerliche Hürde recht hoch gesteckt. Wer trotzdem Verluste aus der Vermietung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in der Einkommensteuererklärung absetzen will, muss gut aufpassen und die vorgenannten Kriterien erfüllen. Sonst gilt die Vermietung als Liebhaberei und damit erfolgt kein Abzug bei der Einkommensteuer. Ein kleiner Trost bleibt, der einigen Vermietern sogar entgegenkommt: Wird die Vermietung der Ferienimmobilie als Liebhaberei angesehen, sind auch die Mieteinnahme nicht der Einkommensteuer zu unterwerfen.

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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