Eigenleistung Hausbau So kommst Du mit der Muskelhypothek ins Eigenheim

Eigenleistungen sind alle Arbeiten am Hausbau, die Du oder Deine Helfer selbst übernehmen, statt sie an eine Baufirma zu vergeben. Damit sparst Du Geld, weil Du nur Material bezahlst und keine Handwerkerstunden.

Typische Beispiele sind Malerarbeiten, Bodenbeläge verlegen, die Gartengestaltung oder Dämmarbeiten. Auch das Verlegen von Fliesen oder der Einbau einer Küche zählen dazu. Bauträger und Banken sprechen hier oft von Muskelhypothek: Du deckst einen Teil der Kosten mit Deiner eigenen Arbeitskraft ab statt mit Eigenkapital oder der Finanzierung von der Bank.

Für Dich bedeutet das: Eigenleistungen können Deinen Kreditbedarf verringern. Wie die folgende Tabelle zeigt, kannst Du damit fehlendes Eigenkapital ersetzen. 

Beispiel: So ersetzt die Eigenleistung Eigenkapital

Quelle: Finanztip-Berechnung, Monatsrate mit 4 % Zinsen und 2 % anfänglicher Tilgung (Stand: August 2026)

Am besten eignen sich Arbeiten wie Malern, Tapezieren, Bodenverlegen oder der Gartenbau für Deine Eigenleistung.

Diese Tätigkeiten kannst Du überwiegend mit einfachem Werkzeug aus dem Baumarkt ausführen. Auch wenn es sich um Ausbildungsberufe handelt, kannst Du die Grundzüge schnell erlernen, und Fehler lassen sich meist leicht korrigieren oder verursachen keine Folgeschäden.

Anders sieht es bei Elektroinstallationen, Heizungsarbeiten oder Arbeiten an den Wasserleitungen aus. Hier verlangt der Gesetzgeber, dass eine Fachfirma die Arbeiten vornimmt. Bei Elektroarbeiten hinter dem Hausanschluss ist etwa festgelegt, dass das Unternehmen in einem Installationsverzeichnis des Netzbetreibers eingetragen ist (§ 13 Abs. 2 NAV). Ähnliche Regelungen findest Du für Gas (§ 13 Abs. 2 NDAV) und Wasser (§ 12 Abs. 2 AVBWasserV).

Auch wenn die gesetzlichen Vorgaben bei manchen Gewerken nicht so eindeutig sind: Schwierigere Gewerke solltest Du grundsätzlich Profis überlassen. 

Außerdem hängt es davon ab, an welcher Stelle des Hauses Du die Arbeiten ausführst: Fliesenarbeiten in trockenen Bereichen kannst Du Dir etwa eher zutrauen als im Nassbereich. Ist der Untergrund im Bad und Dusche nicht entsprechend gut vorbereitet und abgedichtet, kann leicht ein Wasserschaden entstehen, und Du musst später gegebenenfalls alle Arbeiten noch einmal neu vergeben.

Falls Du nicht über eine Ausbildung in einem der Gewerke verfügst, ergibt sich also eine recht überschaubare Liste an Arbeiten, die Du in Eigenleistung ausführen kannst:

• Malerarbeiten und Tapezieren
• Bodenbeläge wie Laminat oder Fliesen im Trockenbereich verlegen
• Trockenbauwände einziehen
• Gartengestaltung und Pflasterarbeiten
• leichtere Dämmarbeiten im Innenbereich
• alle leichteren und vorbereitenden Arbeiten auf der Baustelle wie Aufräumen, Material transportieren

Für Dich bedeutet das: Wähle Eigenleistungen nach Deinem tatsächlichen Können aus, nicht nach dem Sparpotenzial. Ein Fehler bei sicherheitsrelevanten Arbeiten kostet Dich später mehr, als Du durch die Muskelhypothek sparst.

Du berechnest den Wert Deiner Eigenleistung, indem Du die Eigenleistung von den kalkulierten Bau- und Handwerkerkosten abziehst.

Konkret gehst Du so vor:

• Hole zunächst reguläre Handwerkerangebote für alle Gewerke ein, die Du vollständig oder in Teilen übernehmen willst. Bitte den Handwerker, bei seinem Angebot Lohn- und Materialkosten getrennt aufzuführen.
• Um einen realistischen Lohnkostenwert zu erhalten, solltest Du für jedes Gewerk, also etwa Malerarbeiten, mehrere Angebote einholen. Nur so erhältst Du einen verlässlichen Wert für die lokalen Lohnkosten.
• Ziehe dann für jedes Gewerk die Lohnkosten von den kalkulierten Kosten ab.
• Beachte dabei, dass die Unternehmen häufig die Umsatzsteuer erst am Ende des Angebots berechnen und nicht für jede einzelne Position. Die Angaben aus dem Angebot sind also zunächst Netto-Angaben. Rechne die Werte auf Brutto-Werte um. Dabei hilft Dir der Finanztip-Mehrwertsteuerrechner.
• Weiteres Einsparpotenzial findest Du bei den Materialkosten. Für Bauteile, die Du selbst einbaust, etwa eine Duschkabine, kannst Du den Preis im Internet selbst recherchieren. Meistens kannst Du auf diesem Weg günstiger einkaufen.
• Passe in diesem Fall auch die Materialkosten an.
• Im letzten Schritt addierst Du dann die eingesparten Arbeits- und Materialkosten.

Tipp: Arbeitest Du bereits mit einem Architekten oder Bauleiter, solltest Du Dich bei dieser Aufgabe vom Profi unterstützen lassen. Der Architekt oder Bauleiter kann Dir helfen, Angebot einzuholen und den Leistungsumfang und die Preise der Angebote einzuschätzen.

Beispiel: Michael traut sich zu, die Bodenfliesen in Küche und Flur selbst zu verlegen. Ein Fliesenleger hätte dafür 4.000 Euro inklusive Mehrwertsteuer und Material verlangt, Michael zahlt nur 900 Euro für Material. Seine Eigenleistung bei den Fliesenarbeiten beträgt somit 3.100 Euro.

Kannst Du Online-Stundensätze verwenden?

Online-Stundensätze solltest Du für eine seriöse Berechnung nicht verwenden. Der Angebotspreis für Dein Bauprojekt hängt auch von Deiner Region, der Qualifikation und Auftragslage des Handwerkers und den konkreten Leistungen ab. Hinzu kommt, dass die Eigenleistung in der Regel mehr Zeit beansprucht als eine Leistung des Profis.

Mit einer Angabe wie „Maler – 40 bis 60 Euro pro Stunde“ ist Dir also wenig geholfen: Du weißt weder, ob sie für Dein Projekt verlässlich ist, noch wie viele Stunden Du für die Leistung ansetzen solltest.

Wickle eine Eigenleistung mit der Bank wie folgt ab: Kündige die Eigenleistung beim ersten Gespräch an, schließ dann die Finanzierung ab und halte Dich anschließend an die Vorgaben der Bank.

Den Plan, dass Du einige Arbeiten selbst übernehmen willst, solltest Du also von Anfang an schildern. Banken kennen das Thema Eigenleistung gut, und Dein Baufinanzierungsberater hat im Zweifel gleich das richtige Formular in der Schublade.

Wie bringst Du die Eigenleistung in das erste Finanzierungsgespräch ein?

Im ersten Finanzierungsgespräch machst Du deutlich, dass Du Eigenleistung erbringen willst. Am besten benennst Du bereits auch die Gewerke, zum Beispiel Maler- und Fliesenarbeiten sowie Verlegen der Parkettböden.

Gut ist es, wenn Du bereits schildern kannst, wie Du den Hausbau finanzieren möchtest.

Ein Beispiel: Kai und Ines wollen gemeinsam ein Haus bauen. Zum ersten Finanzierungsgespräch bringen sie bereits die folgenden Zahlen mit:

• Grundstückskosten: 100.000 Euro
• Nebenkosten Grundstückskauf: 10.000 Euro
• Baukosten: 200.000 Euro
• Eigenkapital: 30.000 Euro
• Eigenleistung: 20.000 Euro

Der Finanzierungsbedarf sind in diesem Fall die Kosten von 310.000 Euro, abzüglich von Eigenkapital und Eigenleistung, zusammen sind das 50.000 Euro. Die Bank muss entscheiden, ob sie den beiden ein Baudarlehen über 260.000 Euro gibt. Grundstück und Baukosten ergeben zusammen einen Immobilienwert von 300.000 Euro, legt die Bank diesen Wert zugrunde, entspricht das einem Beleihungsauflauf von knapp 87 Prozent. 

Ohne die Eigenleistung müssten die beiden 280.00 Euro mit der Bank finanzieren, die Beleihung läge bei über 93 Prozent.

In einem solchen Fall kann die Eigenleistung der Faktor sein, der eine Finanzierung ermöglicht.

Tipp: Häufig haben Banken spezielle Anforderungen und Vorgaben, was die Anrechnung von Eigenleistung in der Finanzierung angeht. Bei unseren Recherchen haben wir etwa die Anforderung gefunden, dass der Architekt oder die Architektin den Wert der zu erbringenden Eigenleistung bescheinigt.

Wie vereinbarst Du die Eigenleistung mit der Bank?

Für die Eigenleistung gibt es keine gesetzliche Vorgabe, sie fließt aber an verschiedenen Stellen in die Finanzierung ein: 

• Die Bank berücksichtigt die Eigenleistung bei der Kreditprüfung. In unserem Beispiel erstellen Kai und Ines ein Gebäude im Wert von 300.000 Euro, an Geld fließen aber nur 280.000 Euro.
• Die Eigenleistung lässt sich jede Bank vorrechnen oder bescheinigen.
• In den Darlehens- und Auszahlungsbedingungen ist dann in der Regel festgelegt, dass Auszahlungen nach dem Baufortschritt erfolgen. Diesen Fortschritt musst Du dann etwa nachweisen, indem Du mit dem Überweisungsauftrag einen Bautenstandsbericht und entsprechende Baurechnungen beifügst, jeweils etwa bestätigt vom Bauleiter oder Architekten.

Die Bank stellt also sicher, dass Eigen- und Fremdmittel so in das Bauprojekt einfließen, wie Ihr es am Anfang besprochen habt. Sollte eine Fertigstellung mit dem vereinbarten Darlehen nicht mehr möglich sein, drohen unangenehme Gespräche. Du musst dann erklären, wie Du den Bau zum Abschluss bringen möchtest. Denkbare Lösungen sind in diesem Fall:

• Du hast bisher noch Eigenkapital, etwa ein Wertpapierdepot, das Du noch auflösen und einbringen kannst,
• Du bringst mehr Eigenleistung in die späteren Bauabschnitte ein, falls Du dort noch Luft hast, oder
• Du sprichst mit der Bank über eine Nachfinanzierung, also mehr Geld von der Bank, falls Deine Bonität ausreicht.

Plane als grobe Daumenregel maximal fünf bis zehn Prozent der Bausumme als Eigenleistung ein, mehr führt schnell zu Verzögerungen und Stress.

Kannst Du keine Berufserfahrung nachweisen, erkennen Banken bei der Baufinanzierung meist nur einen begrenzten Anteil als Eigenkapitalersatz an. Akzeptiert die Bank Deine Muskelhypothek, besteht das Risiko, dass Dir später Geld fehlt, wenn Du die Arbeiten doch nicht schaffst. 

Tipp: Kalkuliere Deine Eigenleistung nicht nur in Euro, sondern auch in Stunden. Ein Fachbetrieb arbeitet meist deutlich schneller als ein Laie. Rechne also mit dem Doppelten bis Dreifachen.  

Die größten Risiken bei Eigenleistung sind Baumängel, familiäre Belastungen und Bauverzögerungen.

Baumängel: Führst Du Arbeiten am Bau selbst aus, besteht immer die Gefahr, dass Du wichtige Qualitätsstandards übersiehst oder nicht einhältst. Oft weißt Du noch nicht einmal, dass es diese Standards gibt. Solche Mängel können sich teilweise erst Jahre später rächen.

Beispiel: Jens verlegt selbst Fliesen im Bad. Weil die Abdichtung fehlerhaft ist, entsteht ein Wasserschaden. Seine Wohngebäudeversicherung lehnt die Übernahme der Kosten wegen Eigenverschuldens ab.

Familiäre Belastungen: Eigenleistung beim Hausbau ist zeitintensiv und kann deshalb zu einer familiären Belastung werden. Auch diesen Aspekt solltest Du bedenken, bevor Du Dich zu einem längeren und intensiven Einsatz am Bau verpflichtest.

Beispiel: Familie Weber plant 15.000 Euro Eigenleistung bei 300.000 Euro Bausumme, also fünf Prozent. Sie tragen sich in einen Bautagebuch-Kalender ein und blocken feste Wochenenden für Streich- und Aufräumarbeiten. Während die Erwachsenen auf der Baustelle arbeiten, sollen die Kinder in den kommenden Monaten ihre Wochenenden bei den Großeltern verbringen. Auf einen gemeinsamen Familienurlaub wollen die Webers in diesem Jahr verzichten. 

Bauverzögerung: Verzögert sich Deine Eigenleistung, verschiebt sich oft der gesamte Bauablauf. Handwerker warten, die Miete in der alten Wohnung läuft weiter und der Baukredit belastet bereits das monatliche Budget.

Wie vermeidest Du Bauverzögerungen durch Eigenleistungen?

Du vermeidest Bauverzögerungen, indem Du Eigenleistungen zeitlich großzügig planst und klar mit Deinem Bauleiter abstimmst. 

Sprich also jeden Eigenleistungs-Termin einzeln mit dem Bauleiter ab. Er kennt die Reihenfolge der Gewerke und weiß, welcher Puffer nötig ist, damit Handwerker nicht auf Dich warten müssen.

Plane für jede Aufgabe einen zeitlichen Puffer. Krankheit, schlechtes Wetter oder fehlendes Material verzögern Eigenleistungen bei den Bauleuten fast immer stärker als bei Profis.

Bei Eigenleistung im Hausbau musst Du Deine Bauhelferversicherung, die Gewährleistung und Deinen Bauvertrag genau prüfen. Ohne diese Absicherung drohen Dir bei Unfällen oder Baumängeln hohe Kosten.

Melde jeden Helfer, der Dich unterstützt, bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) an. Diese Bauhelferversicherung ist gesetzlich vorgeschrieben und schützt Freunde oder Familie bei Arbeitsunfällen. Fehlt die Meldung, haftest Du privat für Behandlungskosten und Verdienstausfall.

Prüfe zudem Deine Wohngebäudeversicherung. Manche Verträge schließen Schäden aus, die durch unsachgemäße Eigenleistung entstehen.

Grundsätzlich können alle Banken Eigenleistung anerkennen. Allerdings haben sie unterschiedliche Grundsätze und Verfahren und treffen jede Kreditentscheidung individuell.

Es ist allerdings sinnvoll, den Kreis möglicher Banken zu erweitern. Du erreichst dies, indem Du Deinen Fall und Deine Pläne für Eigenleistung nicht nur einer einzelnen Bank schilderst, sondern Dich an einen Finanzierungsvermittler wendest.

Der Vermittler kann dann aufgrund seiner Erfahrung und der Eingaben des Finanzierungsfalls prüfen, welche Banken für eine Finanzierung infrage kommen.

Finanztip empfiehlt die folgenden Vermittler.