Eigenkapital Hauskauf Nebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises sollten es sein

Wenn Du sicher gehen willst, nimmst Du den Kaufpreis der Immobilie, berechnest darauf einerseits die Nebenkosten und andererseits 20 Prozent des Kaufpreises als Sicherheitspuffer obendrauf. Diese Gleichung gilt als Faustformel für eine solide Finanzierung.

Die Herausforderung, die Du bei der Berechnung hast, ist die Bestimmung der Nebenkosten. Sie unterscheiden sich je nachdem, in welchem Bundesland Du die Immobilie kaufen willst und ob ein Makler beteiligt ist.

Um die Nebenkosten zu bestimmen, nutze deshalb den Finanztip-Nebenkostenrechner:

Im zweiten Schritt rechnest Du dann als Sicherheitspuffer noch einmal 20 Prozent des Kaufpreises dazu. Mit diesem Eigenkapital verringerst Du also den Anteil, den die Bank bei der Finanzierung übernimmt. Außerdem sinkt die Kreditsumme, sodass Du Dich finanziell nicht übernimmst.

Ein Beispiel: Marie und Georg wollen in Baden-Württemberg ein Haus für 400.000 Euro kaufen. Der Makler verlangt drei Prozent Provision zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Finanztip-Hausnebenkostenrechner kommt auf einen Betrag von 42.280 Euro.

Zusätzlich wollen Marie und Georg noch 20 Prozent des Kaufpreises für die Finanzierung aufbringen, also 80.000 Euro. Insgesamt benötigen sie also 122.280 Euro.

Hier findest die Zahlen aus dem Beispiel noch einmal im Detail:

Nebenkosten, Eigenkapital und Finanzierungsbedarf beim Hauskauf

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: Mai 2026)

Als Eigenkapital beim Hauskauf zählt alles, was Du zeitnah und ohne neuen Kredit einbringen kannst.

Dazu gehört vor allem Dein Erspartes auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten.

Wertpapiere wie Aktien oder ETFs kannst Du einsetzen, wenn Du sie rechtzeitig verkaufst.

Bausparverträge zählen ebenfalls dazu, sofern sie zuteilungsreif sind oder Du Dir angesparte Guthaben auszahlen lässt.

Darüber hinaus akzeptieren viele Banken weitere Formen:

• Guthaben in privaten Renten- und Lebensversicherungen
• Grundstücke, die Du bereits besitzt
• Schenkungen von Familie oder Verwandten
• Eigenleistungen beim Bau (sogenannte „Muskelhypothek“)

Was nicht als Eigenkapital gilt, sind zukünftige Erbschaften oder nur lose versprochene Zuwendungen von Eltern oder Verwandten.

Für Dich bedeutet das: Mach vor dem Bankgespräch eine ehrliche Bestandsaufnahme aller Vermögenswerte. Je mehr Du zusammenbekommst, desto besser sind Deine Konditionen beim Hauskauf.

Banken erkennen Eigenleistung als Eigenkapital an – aber nur unter bestimmten Bedingungen.

Eigenleistung bedeutet: Du übernimmst beim Hausbau selbst handwerkliche Arbeiten, die sonst ein Fachbetrieb erledigen würde. Fachleute sprechen von einer „Muskelhypothek“.

Damit die Bank Deine Leistungen anerkennt, musst Du sie davon überzeugen, dass Du die Arbeiten fachgerecht ausführen kannst – zum Beispiel durch einen Berufsabschluss im Handwerk oder Deine aktuelle Tätigkeit.

Arbeiten im Innenausbau, wie etwa Malerarbeiten, kannst Du auch ohne berufliche Kenntnisse ansetzen.

Typische anerkannte Eigenleistungen sind Malerarbeiten, Bodenverlegung, Gartengestaltung oder einfache Installationsarbeiten. Komplexe Gewerke wie Elektrik oder Sanitär akzeptieren Banken in der Regel nur mit einem beruflichen Abschluss.

Für Dich bedeutet das: Sprich Deine Bank frühzeitig an und erkläre, welche Arbeiten Du in Eigenleistung erledigen willst.

Beachte: Ansetzen kannst Du nur die Arbeitsleistung, nicht das Material. Allerdings kannst Du geltend machen, dass Handwerksbetriebe das Material teurer in Rechnung stellen, als Du es im Baumarkt kaufen kannst.

Je 100.000 Euro benötigst Du jeweils die Nebenkosten und einen Teil des Kaufpreises. Die Faustregel für den Anteil auf den Kaufpreis sind 20 Prozent.

Je nach den sonstigen Gegebenheiten finanzieren Banken aber Immobilien auch mit weniger Eigenkapital.

Für einen schnellen Überblick gibt Dir Finanztip in der folgenden Tabelle neben den Anforderungen nach der Faustformel deshalb auch eine Untergrenze für das Eigenkapital an. Somit hast Du eine Orientierung für ein erstes Ziel beim Eigenkapital, das Du erreichen solltest.

Als Untergrenze für eine knappe, aber unter Umständen noch vertretbare Finanzierung setzen wir in der nachfolgenden Tabelle einen Anteil von fünf Prozent des Kaufpreises an. Die Nebenkosten berücksichtigen wir pauschal mit zehn Prozent.

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: Mai 2026)

Die Nebenkosten beim Hauskauf solltest Du immer aus Eigenkapital bezahlen. Dazu kommt ein Teil des Kaufpreises oder der Baukosten, idealerweise 20 Prozent.

Hast Du mehr Geld auf dem Konto, kannst Du es ebenfalls für die Finanzierung nutzen. So sparst Du Dir die Zinszahlungen und verringerst die Kreditsumme.

Denk aber daran, immer auch eine Liquiditätsreserve von mindestens zwei bis drei Monatsgehältern zu behalten. Unerwartete Reparaturen am Haus, eine neue Heizung oder auch eine Autoreparatur können schnell mehrere Tausend Euro kosten. Das Geld dafür solltest Du flüssig haben.

Für Dich bedeutet das: Plane Dein Eigenkapital so, dass Du die Nebenkosten vollständig deckst, einen Teil des Kaufpreises zahlen kannst und danach noch eine Reserve hast. 

Ein Kauf ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital ist möglich, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen sinnvoll.

Banken bieten sogenannte Vollfinanzierungen an – also Kredite, die 100 Prozent des Kaufpreises abdecken. In manchen Fällen bieten sie sogar an, auch die Nebenkosten zu finanzieren. Das klingt verlockend, hat aber einen hohen Preis: Je näher Kreditsumme und Wert des Hauses zusammenrücken, umso größer und teurer wird Dein Kredit.

Für das prozentuale Verhältnis zwischen dem Kreditbetrag und dem Wert der Immobilie gibt es einen eigenen Begriff: Beleihungsauslauf.

Wie der Zinssatz mit dem Beleihungsauslauf steigt, zeigt die folgende Grafik.
 

Eigenkapital kannst Du mit all den Instrumenten ansparen, die Du später bei der Finanzierung auch nutzen kannst, also vom Girokonto bis zur Aktie. Allerdings eignen sich einige Verträge besonders gut, andere weniger.

Gut eignen sich:

• ein Tagesgeldkonto: Das Tagegeldkonto ist auf jedem Fall ein guter Einstieg. Es ist kostenlos, sicher und bietet eine bessere Verzinsung als etwa ein Girokonto.
• ein ETF-Sparplan: Zwar kann der Wert der Anteile schwanken, aber die durchschnittliche Wertentwicklung war im historischen Vergleich höher als beim Tagesgeld.
• ein Bausparvertrag: Kommt zwar mit Kosten und niedriger Verzinsung, hat aber das Bauen schon im Namen und verspricht nach der Sparphase ein Bauspardarlehen.

Hast Du erst mal einen gewissen Betrag angespart, eignet sich grundsätzlich eine Anlage in Festgeld. Die Festgeldzinsen liegen meist noch etwas höher als die Tagesgeldzinsen. Allerdings solltest Du Dir dann jeweils für den folgenden Anlagezeitraum sicher sein, dass Du das Geld nicht benötigst.

Bei der Anlage in ETFs musst Du berücksichtigen, dass Du erst bei einem Anlagezeitraum von etwa 15 Jahren davon ausgehen kannst, dass sich langfristige Schwankungen wieder ausgleichen.

Planst Du also bereits in fünf bis acht Jahren den Kauf einer Immobilie, kannst Du die langfristigen Renditevorteile nicht nutzen und solltest lieber auf kurzfristige und sichere Anlagen setzen. Bleib dann also besser beim Tages- und Festgeld.

Wie viel Geld Du monatlich sparen musst, um etwa ein bestimmtes Eigenkapital in einer bestimmten Zeit zu erreichen, zeigt Dir der folgende Finanztip-Sparplanrechner. Der Rechner geht davon aus, dass Du mit börsennotierten Indexfonds (ETFs) sparst; Du kannst damit aber auch einfach berechnen, wie viel Du mit Zinsprodukten sparen musst, um Dein Sparziel zu erreichen.