Das Wichtigste in Kürze
So gehst Du vor
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Der Traum vom Eigenheim ist für viele ein wichtiges Lebensziel. Um Dir diesen Traum zu erfüllen, solltest Du zuerst Deine finanziellen Spielräume kennen: Wie viel Haus kannst Du Dir leisten? Eine schnelle Antwort auf diese Frage gibt Dir unser kostenloser Budgetrechner.
Du kannst Dein Budget ausführlich berechnen, indem Du erst eine genaue Aufstellung über Deine Einnahmen, Ausgaben und Dein Eigenkapital machst. Eine schnelle Einschätzung und Größenordnung bekommst Du mit dem Finanztip-Budgetrechner.
Der Budget- oder Hauskaufrechner zeigt Dir in übersichtlicher Form, wie viel Haus Du Dir leisten kannst. Du kannst ihn nicht nur für den Kauf eines Hauses verwenden, sondern auch für eine Wohnung: In beiden Fällen solltest Du zunächst Deine finanzielle Situation kennen und herausfinden, welcher Kaufpreis für Dich erreichbar ist. So kannst Du gezielter auf den Immobilienportalen suchen.
Um den Online-Rechner benutzen zu können, solltest Du Dir die nachfolgenden Fragen beantworten können.
Mit der Monatsrate gibst Du an, wie viel Geld Du pro Monat für den Baukredit ausgeben kannst. Wohnst Du bisher zur Miete, setzt Du mindestens Deine aktuelle Kaltmiete an, also Deine Miete ohne Nebenkosten. Hast Du bisher besonders günstig gewohnt, kannst Du auch einen höheren Betrag eintragen. Wichtig ist, dass Du diesen Betrag langfristig für das Thema Wohnen aufbringen kannst – also die Betriebs- und Heizkosten nicht eingeschlossen.
Eigenkapital ist das Geld, das Du bereits angespart hast. Bei einem Budgetrechner wirkt sich ein höheres Eigenkapital so aus, dass Du Dir mehr leisten kannst.
Das Eigenkapital nutzt Du erst einmal, um die Nebenkosten der Immobilie zu finanzieren. Darüber hinaus sollte das Eigenkapital auch ausreichen, um einen Teil des Kaufpreises zu bezahlen. Nur so hast Du die Aussicht, später auch eine Bank zu finden, die Dein Haus finanziert.
Der Finanztip-Budgetrechner berechnet Dein Budget so, dass Du mindestens die Nebenkosten des Kaufs und 5 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital bezahlst.
Bekommst Du also den Hinweis, dass Dein Eigenkapital zu niedrig ist, kannst Du durchaus noch einmal mit einem höheren Betrag rechnen. So siehst Du, wie sich Dein Budget verändert, wenn Du noch etwas sparst.
Wähle aus, wie lange Du den Kredit für Dein Haus zurückzahlen möchtest. Je mehr Zeit Du Dir gibst, umso höher wird Dein Budget. Idealerweise solltest Du zum Eintritt ins Rentenalter – oder allenfalls wenige Jahre danach – fertig sein.
Grundsätzlich gilt: Beim Kauf einer Immobilie musst Du nicht nur den Kaufpreis bezahlen, sondern auch die Grunderwerbsteuer und die Gebühren für den Notar und das zuständige Gericht. In vielen Fällen gibt es auch noch einen Makler, der eine Courtage fordert.
Maklerkosten entstehen nur, wenn überhaupt ein Makler am Verkauf beteiligt ist. Findest Du eine Immobilie „von privat“ kannst Du hier eine 0 eintragen. Häufig verlangt ein Makler für seinen Service 3 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer, also 3,57 Prozent.
Die Angabe zum Bundesland ist wichtig, weil die Länder unterschiedlich hohe Steuersätze für die Grunderwerbsteuer haben. Die Nebenkosten für den Kauf einer Immobilie unterscheiden sich also von Bundesland zu Bundesland.
Die Kosten für das Grundbuchamt und den Notar musst Du nicht selbst ermitteln. Wir rechnen pauschal mit einem Wert von 2 Prozent, was die späteren Kosten recht gut abbilden dürfte.
Gelegentlich hört man als Faustformel: Deine monatliche Rate für den Baukredit sollte nicht höher sein als ein Drittel Deines Haushalts-Nettoeinkommens.
In Zeiten hoher Immobilienpreise dürfte das in vielen Fällen aber knapp bemessen sein. Außerdem weißt Du dann ja immer noch nicht, wie teuer Deine Immobilie sein darf.
Eine einfache Faustformel, wie viel Immobilie Du Dir leisten kannst, gibt es leider nicht, aber immerhin gibt es eine etwas erweiterte Formel, mit der Du das Hausbudget mit einem einfachen Taschenrechner selbst berechnen kannst. Du benötigst für eine solche erweiterte Formel nur zwei Rechenschritte.
Im ersten Schritt nimmst Du Dein Budget für den Monat und rechnest das Budget auf ein Jahr um, also Monatsrate mal zwölf.
Ein Beispiel: Jakob und Leni wollen gemeinsam ein Haus finanzieren. Sie können monatlich 2.000 Euro für die Finanzierung aufbringen, also 24.000 Euro pro Jahr.
In der Sprache der Baufinanzierung entspricht das Jahresbudget von Jakob und Leni der Annuität, also dem Prozentsatz, den die beiden bei Beginn der Finanzierung für Zinsen und Tilgung aufbringen.
Wenn Dich die Funktionsweise eines Baukredits interessiert, lies gern unseren Text über Annuitätendarlehen.
Die Annuität kannst Du selbst sehr einfach berechnen, indem Du den Zinssatz und den Tilgungssatz Deiner Finanzierung addierst: Wenn die Bauzinsen gerade bei 4 Prozent pro Jahr liegen und Du einen üblichen Tilgungssatz von 2 Prozent zugrunde legst, beträgt die Annuität 6 Prozent. Das Jahresbudget und die Annuität sind also Prozentwert und Prozentsatz Deiner Berechnung. Es fehlt dann nur noch der Grundwert.
Am Beispiel von Jakob und Leni wäre das: 24.000 Euro/6 Prozent (also: 0,06) = 400.000 Euro. So viel können die beiden – ohne einen genaueren Blick auf den Zins- und den Tilgungssatz – aus ihrem Monatsbudget finanzieren. Das ist ihr Grundwert.
Im zweiten Schritt können Jakob und Leni noch das Eigenkapital berücksichtigen. Sie haben 60.000 Euro Eigenkapital. Das Gesamtbudget für die Finanzierung beträgt also 460.000 Euro. Die beiden rechnen überschlägig mit 10 Prozent an Nebenkosten. Die 460.000 Euro müssen also für 110 Prozent des Kaufpreises reichen. Jakob und Leni rechnen also:
460.000 Euro/1,1 = 418.181 Euro.
Anders als unser Budgetrechner oben berücksichtigt dieser Wert den aktuellen Zinssatz, die Laufzeit des Baukredits und die Anforderungen der Bank zum Eigenkapital nicht. Tendenziell ist der Wert nach der Faustformel also etwas höher als das Ergebnis aus dem Rechner. Orientiere Dich also im Zweifelsfall eher am Rechner.
Wie Du vielleicht schon bemerkt hast, fragt unser kostenloser Hauskaufrechner Dich nicht nach einem Zinssatz oder dem Tilgungssatz. Auch ein weiterer wichtiger Begriff aus der Baufinanzierung kommt nicht vor: die Zinsbindung. Es ist aber gut, wenn Du diese drei Begriffe kennst und weißt, welche Rolle sie für die Berechnung spielen.
Je niedriger der Zinssatz Deiner Finanzierung, desto mehr Immobilie kannst Du Dir leisten. Wenn Du unsere Faustformel oben ausprobiert hast, erkennst Du das sofort. Wie hoch der Zinssatz später tatsächlich ausfällt, hängt vom aktuellen Zinsumfeld ab, aber auch davon, wie hoch der Baukredit im Vergleich zum Wert der Immobilie ist. Das Verhältnis von Kreditbetrag zum Wert der Immobilie ist der Beleihungswert.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Zinsbindungsfrist, also der vertraglich festgelegte Zeitraum, für den Du gemeinsam mit der Bank den Zinssatz festlegst. Kurz vor Ablauf der Zinsbindungsfrist wird der Zinssatz im Rahmen der Anschlussfinanzierung neu verhandelt.
Tilgung ist ein anderes Wort für die Rückzahlung des Baukredits. Mit der monatlichen Kreditrate zahlst Du einerseits einen Teil Deiner Schuld zurück, andererseits zahlst Du Zinsen für die Überlassung des Kredits.
Die Banken verlangen Mindesttilgungen zwischen 1 und 3 Prozent. Je höher der Tilgungssatz ansetzt, umso höher ist die Monatsrate, und umso kleiner ist Dein Budget.
Willst Du also ein möglichst hohes Budget für Dein Haus erreichen, solltest Du den Tilgungssatz möglichst niedrig ansetzen, aber gleichzeitig die Laufzeit im Blick behalten. In der Zinssituation der zweiten Jahreshälfte 2024 dürfte die Mindesttilgung bei 1,5 bis 2 Prozent liegen. Wenn Du in Deinen 30er oder frühen 40er Lebensjahren finanzierst, sollte die Laufzeit zu dieser Mindesttilgung passen. Eine genau Berechnung dazu erhältst Du später von Deinem Baufinanzierungsberater.
Die Ergebnisse des Hauskaufrechners sind ein guter Ausgangspunkt für die weitere Planung der Baufinanzierung.
Als Erstes solltest Du auf einem Immobilienportal schauen, welche Häuser und Wohnungen zu dem errechneten Preis angeboten werden. Dabei solltest Du beachten, dass der Angebotspreis nicht unbedingt auch der spätere Kaufpreis ist. Gerade in Regionen mit sinkender Nachfrage nach Immobilien sind die Angebotspreise häufig zu hoch. Du kannst dann also noch verhandeln. Für die Suche bedeutet das: Gib ruhig einen Kaufpreis ein, der 5 oder 10 Prozent über dem errechneten Budget liegt.
Nächster Schritt ist dann ein Beratungsgespräch beim Kreditvermittler oder mit der Bank. Denn erst mit weiteren Angaben zu Deinem Einkommen und Vermögen kann die Bank entscheiden, ob sie das Risiko der Finanzierung tragen möchte. In Regionen mit hoher Nachfrage solltest Du die Bank direkt um eine Finanzierungszusage bitten. So kannst Du dem Verkäufer zeigen, dass die Finanzierung voraussichtlich klappen wird.
Was Dir die Bank am Ende anbietet, hängt von den aktuellen Bauzinsen, von Deiner finanziellen Situation und der Bewertung der Immobilie ab. Es ist also sehr wichtig, unterschiedliche Angebote zu vergleichen.
Der Vorteil eines Kreditvermittlers im Vergleich zur einzelnen Bank besteht darin, dass er direkt einen Baukredit-Vergleich vornehmen kann. Außerdem kennt der Kreditvermittler die Annahmerichtlinien der verschiedenen Banken. Gerade Kunden, die tendenziell schwerer einen Baukredit bekommen (wie etwa Selbstständige oder Angestellte in der Probezeit) können so leichter Angebote vergleichen und eine passende Bank finden.
Die nachfolgenden Vermittler können wir empfehlen:
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