Haus überschreiben Schenkung: So bleibt das Eigenheim in der Familie

Was soll einmal mit Deiner Immobilie passieren? Du kannst sie vererben oder schon zu Lebzeiten verschenken und damit Erbschaftssteuer sparen. Wir erklären Dir, wann eine Schenkung sinnvoll ist, was für Kosten entstehen und an welche Punkte Du denken musst.

Aus mehreren Gründen kann es sinnvoll sein, Dein Haus schon zu Lebzeiten zu überschreiben. Das sind die drei wichtigsten:

1. Deine Familie soll Steuern sparen 

Mit der Schenkung kann Deine Familie Erbschaftssteuer sparen. Es fallen zwar bei einer Schenkung auch Steuern an – die sogenannte Schenkungssteuer. Aber mit der Schenkung zu Lebzeiten kannst Du die Übertragung Deines Vermögens zeitlich strecken und damit die Steuer in vielen Fällen vermeiden. Das hängt mit den Freibeträgen zusammen, die Deine Kinder dadurch mehrfach ausnutzen können. Wie das funktioniert, erklären wir Dir anhand von Beispielen und typischen Gestaltungen weiter unten im Ratgeber. 

2. Das Haus soll in der Familie bleiben 

Du kannst durch eine Schenkung sicherstellen, dass Dein Haus in der Familie bleibt, besonders wenn ansonsten nach Deinem Tod mehrere Erben in einer Erbengemeinschaft das Haus bekämen. Dann kann es passieren, dass sich die Erben darüber streiten, was mit dem Haus passieren soll. Ein Kind will das Haus verkaufen, ein anderes möchte es vermieten oder selbst einziehen. Das alles endet vielleicht damit, dass Deine Familie das Haus verkauft.

3. Ein Erbe soll weniger vom Erbe bekommen

Überschreibst Du das Haus schon zu Lebzeiten, verringerst Du dadurch Deinen Nachlass. Die Erben bekommen dann nach Deinem Tod nur noch den Rest. Willst Du jemanden enterben, steht ihm zwar ein Pflichtteil zu. Der wird aber durch die Schenkung noch geringer. 

Du kannst Dein Haus auf Deine Kinder überschreiben, indem Du es zu Lebzeiten verschenkst – auch vorweggenommene Erbfolge genannt. 

Die Schenkung von Immobilien an die Kinder liegt im Trend. Im Jahr 2023 wurde laut Statistischem Bundesamt fast 30 Prozent mehr Immobilienvermögen verschenkt im Vergleich zum Vorjahr. Insgesamt über 19 Milliarden Euro.

Für die Umschreibung braucht Ihr einen Notar, der einen Entwurf für den Schenkungsvertrag erstellt. Den Vertragsentwurf solltest Du gründlich durchlesen und offene Fragen ansprechen. 

Sind alle Punkte klar, wird der Vertrag unterschrieben und vom Notar beurkundet (§ 518 BGB). 

Der Notar kümmert sich auch darum, dass die Beschenkten als neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden (§ 873 BGB).

Es gibt einige wichtige Regelungen, die Du in den Schenkungsvertrag aufnehmen kannst, um Deine Position abzusichern und eine Art Gegenleistung zu bekommen. Dabei kann es sich um einen Nießbrauch, ein Wohnrecht, eine Abfindung, eine Rente oder Ähnliches handeln.

Das funktioniert, indem Du die Schenkung mit bestimmten Auflagen verbindest (§ 525 BGB). Du kannst das gestalten, wie Du möchtest. 

Wie sicherst Du Dir Wohnrecht oder Nießbrauch?

Wenn Du nur das Haus überschreiben willst, aber weiter bis zu Deinem Lebensende dort wohnen möchtest, kannst Du ein Wohnrecht auf Lebenszeit oder einen Nießbrauch in den Schenkungsvertrag aufnehmen (OLG Köln, 10.11.1993, Az. 27 U 220/92). Unter Nießbrauch versteht man, dass Dir das Recht eingeräumt wird, das Haus auch nach der Schenkung weiter zu bewohnen oder es sogar vermieten zu können.

Beide Nutzungsrechte werden zusätzlich im Grundbuch eingetragen und sind Dir damit bis an Dein Lebensende garantiert. Was Du dabei beachten musst, findest Du in den Ratgebern zum Nießbrauch und Wohnrecht.

Kannst Du eine Abfindung vereinbaren? 

Du kannst im Vertrag auch regeln, dass der Beschenkte Dir für das Haus einen einmaligen Geldbetrag zahlt, eine Art Abfindung. Die darf allerdings nicht so hoch sein wie ein möglicher Kaufpreis. Ansonsten hättest Du die Immobilie nicht mehr verschenkt, sondern verkauft. Denn eine Schenkung zeichnet sich dadurch aus, dass Du die Immobilie unentgeltlich überträgst (§ 516 BGB).

Als Abfindung kannst Du mit dem Beschenkten zum Beispiel vereinbaren, dass er die Restschuld bei Deiner noch laufenden Baufinanzierung übernimmt.

Wie funktioniert eine Leibrente als Auflage? 

Du kannst in den Schenkungsvertrag auch die Auflage aufnehmen, dass Du das Haus überschreibst, aber dafür eine sogenannte monatliche Leibrente bekommst – bis zu Deinem Lebensende (§ 759 BGB). 

Eine Leibrente ist eine Art privater Rentenzahlung. Wie lange der neue Eigentümer die Leibrente an Dich zahlen muss, könnt Ihr festlegen, wie Ihr wollt. 

Möglich ist auch, die Leibrente auf einen Zeitraum zu begrenzen. Zur Veranschaulichung findest Du im Ratgeber vorweggenommene Erbfolge ein Beispiel für eine Regelung zur Rentenzahlung.

Kannst Du im Schenkungsvertrag bestimmen, wer Dich pflegt? 

Wenn Du das Haus überschreibst, kannst Du es an die Bedingung knüpfen, dass sich der neue Eigentümer auch um Deine Pflege kümmern soll. 

Deine Vorlieben kannst Du individuell festlegen. Für den Fall, dass Du ein Pflegefall wirst, könntest Du aufschreiben, dass Du auf keinen Fall in ein Pflegeheim möchtest oder einen ambulanten Pflegedienst auswählen.  

Wozu nutzt Du die Checkliste zur Hausüberschreibung?

Überlege Dir, was Du bei einer Schenkung unbedingt regeln möchtest. Nutze dazu die Finanztip-Checkliste zum Download. Darin kannst Du alle wichtigen Informationen zum Grundstück, zu den Vertragsparteien und zu Deinen Wünschen zusammentragen. 

Mit einer geschickten Gestaltung der Schenkung kannst Du Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer sparen. Das ist für Dich nur interessant, wenn Deine Erben überhaupt Erbschaftssteuer zahlen müssten. 

Wann fällt Erbschaftssteuer für die Immobilie an?

Deine Erben müssen Erbschaftsteuer zahlen, wenn der Wert des Erbes insgesamt höher ist als die gesetzlichen Freibeträge (§ 16 ErbStG):

• Ehepartner:  500.000 Euro
• Kinder: 400.000 Euro
• Enkelkinder: 200.000 Euro
• Alle anderen: 20.000 Euro 

Liegt der Wert Deines Nachlasses mit Immobilie über den Freibeträgen Deiner Erben, muss der jeweilige Erbe Erbschaftsteuer zahlen. Wie viel Deine Erben tatsächlich an Steuern zahlen müssen, kannst Du mit dem Finanztip-Erbschaftssteuerrechner herausfinden.

Zum Erbschaftssteuerrechner

Beispiel: Armin vererbt seiner einzigen Tochter Beatrix eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro. Beatrix hat einen Freibetrag von 400.000 Euro. Sie muss 100.000 Euro versteuern. Als Tochter fällt sie in Steuerklasse I der Erbschaftssteuer. Damit gilt ein Steuersatz von elf Prozent. Beatrix muss 11.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen.  

Wichtig: Ehepartner und Kinder können von der Schenkungs- beziehungsweise Erbschaftssteuer befreit sein, wenn sie in der Immobilie für weitere zehn Jahre wohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a, 4b, 4c ErbStG). Dann kommt es auf die Freibeträge gar nicht an. Infos dazu findest Du im Ratgeber Erbschaftssteuer Immobilien.

Wann fällt Schenkungssteuer an? 

Überschreibst Du Dein Haus schon zu Lebzeiten, fällt zwar keine Erbschaftssteuer an, aber Schenkungssteuer – und zwar in vergleichbarer Höhe. Die Freibeträge für die Beschenkten sind bei der Erbschaftssteuer genauso hoch wie bei der Schenkungssteuer (§ 16 ErbStG). 

Eine Schenkung kann dennoch sinnvoller sein, weil Deine Kinder die Freibeträge alle zehn Jahre in voller Höhe ausschöpfen können (§ 16 Abs. 2 ErbStG). Es gibt dazu drei wichtige Gestaltungen:

1. Wie nutzt Du die stufenweise Schenkung? 

Wenn Du eine Immobilie mit einem Wert von über 400.000 Euro besitzt, kannst Du stufenweise schenken, um Deinen Kindern die Erbschaftssteuer zu ersparen. 

2. Wie funktioniert die Kettenschenkung?

Willst Du nicht zehn Jahre warten, kannst Du mit einer Kettenschenkung das Haus an mehrere Personen verschenken und damit die Steuerfreibeträge optimal ausnutzen. 

Solche Kettenschenkungen sind zulässig (BFH, 28.07.2022, Az. II B 37/21). Wichtig ist nur, dass die beschenkte Person frei entscheiden kann, was sie mit der Immobilie macht und sich nicht verpflichtet, sie weiter zu verschenken.

3. Wie sparst Du mit Wohnrecht oder Nießbrauch Steuern?

Bei teuren Immobilien, bei denen die Freibeträge nicht ausreichen, ist es steuerlich interessant, die Schenkung mit einem lebenslangen Wohnrecht oder einem Nießbrauch zu verbinden. Denn Wohnrecht und Nießbrauch mindern den Wert des Hauses und damit die Höhe der Schenkungssteuer. 

Wie Du den Wohnwert berechnest, erklären wir Dir ausführlich mit Beispielen in unserem Ratgeber zum Wohnrecht. Zu den Unterschieden zwischen Wohnrecht und Nießbrauch empfehlen wir den Ratgeber zum Nießbrauch.

Dein Haus kannst Du nicht zum Nulltarif überschreiben. Du musst Notargebühren und Kosten für die Umschreibung des Grundbuchs bezahlen.

Wie teuer die Notarkosten sind, hängt vom Wert des Grundstücks und Deiner Immobilie ab (§§ 97, 46 GNotKG). Das bedeutet: Je mehr Dein Haus wert ist, desto höher werden die Kosten beim Notar. 

Auf der Rechnung des Notars oder der Notarin findest Du neben den Notargebühren noch eine Kostenpauschale für Porto und Telekommunikation, Gebühren für eine Grundbucheinsicht und die Umsatzsteuer. 

Da der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden muss, fallen Grundbuchkosten an.

In der nachfolgenden Gebührentabelle kannst Du ablesen, mit welchen Kosten Du rechnen musst, wenn Du Dein Haus überschreiben willst. Dazu musst Du wissen, wie viel Deine Immobilie ungefähr wert ist.

Was musst Du an Notar- und Grundbuchkosten zahlen? 

Quelle: Finanztip-Recherche, Anlage 2 zu § 34 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 1 zu § 3 GNotKG: KV 21100, KV 32005, KV 32014, KV 322011 GNotKG, KV 1151 (Justizverwaltungskostengesetz) JVKostG; KV 14110 (Stand: Oktober 2025)

Du darfst die Immobilie wieder zurückfordern, wenn die beschenkte Person sich grob undankbar zeigt (§ 530 BGB). In Deinem Widerrufsschreiben musst Du keinen Grund angeben – der Widerruf allein reicht (BGH, 11.10.2022, Az. X ZR 42/20). 

Wehrt sich der Beschenkte gegen die Rückabwicklung, müsstest Du vor einem Gericht erklären und beweisen, was passiert ist. Dabei könnte es sich um schwere Verfehlungen handeln, etwa wenn die beschenkte Person Dein Vertrauen missbraucht und Deine Vorsorgevollmacht für Geschäfte nutzt, ohne Deinen Willen zu beachten. Oder bei schweren Beleidigungen und körperlichen Misshandlungen. 

Was passiert mit der Immobilie, wenn Du zum Pflegefall wirst? 

Wirst Du ein Pflegefall und hast Du Dein Haus bereits an Deine Kinder überschrieben, kann der Staat unter Umständen verlangen, dass die Schenkung rückgängig gemacht wird (§ 528 BGB). Denn bevor der Staat Dich finanziell mit Hilfe zur Pflege unterstützt, musst Du Dein eigenes Vermögen aufbrauchen. 

Eine Rückforderung ist ausgeschlossen, wenn mehr als zehn Jahre zwischen der Schenkung und Deinem Antrag auf Sozialleistungen liegt. 

Gibt es weitere Gründe, um die Schenkung rückgängig zu machen?

Du kannst im Vertrag weitere Gründe festlegen, wann Du die Schenkung widerrufen darfst. Ihr könnt Euch beispielsweise darauf einigen, dass die Immobilie wieder Dir gehören soll, wenn der Beschenkte finanziell so große Probleme hat, dass die Zwangsversteigerung droht. 

Auch für den Fall, dass der Beschenkte Insolvenz anmelden muss oder vor Dir sterben sollte, kannst Du Dir das Recht einräumen lassen, die Schenkung zu widerrufen. 

Du kannst Dich im Schenkungsvertrag auch gegen den Fall absichern, dass Deine Kinder das Haus bei der Bank beleihen oder verkaufen wollen. Haltet vertraglich fest, dass in einem solchen Fall die Hausüberschreibung rückgängig gemacht wird. 

Besprecht ausführlich mit Eurer Notarin oder Notar, welche Widerrufsgründe Ihr im Vertrag aufnehmen wollt. Wie solche Rückfallklauseln im Schenkungsvertrag aussehen können, findest Du im Ratgeber zur vorweggenommenen Erbfolge.

Mit einer Schenkung kannst Du Deine Immobilie schon zu Lebzeiten verschenken und damit erreichen, dass einer oder mehrere gesetzliche Erben leer ausgehen. Dabei musst Du eine Frist beachten, damit keine Ausgleichsansprüche entstehen.

Wann besteht ein Pflichtteilsergänzungsanspruch?

Kinder, die enterbt werden, haben innerhalb der ersten zehn Jahre nach der Schenkung einen Pflichtteilsergänzungsanspruch gegen die Erben (§ 2325 BGB). 

Je länger die Schenkung her ist, desto geringer ist der Pflichtteilergänzungsanspruch. Der verringert sich jedes Jahr um zehn Prozent. Nach zehn Jahren ist Schluss (§ 2325 Abs. 3 BGB). 

Wenn es Dir darum geht, einen oder mehrere Erben auszuschließen, solltest Du Dich deshalb frühzeitig um die Hausüberschreibung kümmern. Weitere Informationen findest Du im Ratgeber zu Enterbung und Pflichtteil.

Worauf musst Du bei der Zehn-Jahres-Frist besonders achten?

Nach der Rechtsprechung beginnt die Zehn-Jahres-Frist nicht, wenn Du Dir einen Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht am gesamten Grundstück einräumen lässt. In diesem Fall bist Du noch „Herr im Hause“ und kannst die Immobilie im Wesentlichen weiter nutzen (BGH, 29.06.2016, Az. IV ZR 474/15). 

Ist Dein Wohnrecht hingegen nur auf bestimmte Teile oder Räume der Immobilie beschränkt, dann beginnt die Zehn-Jahres-Frist normal zu laufen, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch steht. 

Wie kannst Du einen Pflichtteilsergänzungsanspruch ausschließen?

Mit Deinen Erben kannst Du Dich darauf einigen, dass sie schon zu Lebzeiten einen Ausgleich erhalten und dafür im Gegenzug darauf verzichten, ihren Pflichtteilergänzungsanspruch durchzusetzen. Eine Verzichtserklärung musst Du notariell beglaubigen lassen.