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Mit einem Grundpfandrecht sichert die Bank Dein Darlehen ab. Sie trägt zu diesem Zweck im Grundbuch einen Anspruch auf Dein Grundstück oder Haus ein. Zahlst Du Deine Baufinanzierung nicht zurück, kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern und sich den offenen Betrag aus dem Erlös zurückholen.
Das Grundpfandrecht senkt das Risiko für die Bank erheblich, denn die Bank kann im Zweifel nicht nur Dein Gehalt pfänden, sondern hat eben die Immobilie als Sicherheit.
Deshalb bekommst Du mit einem Grundpfandrecht meist niedrigere Bauzinsen als etwa bei einem Ratenkredit.
Für Dich bedeutet das: Ohne Grundpfandrecht erhältst Du keinen Immobilienkredit zu üblichen Konditionen. Die Eintragung ins Grundbuch ist also ein normaler und notwendiger Schritt, wenn Du ein Haus kaufst oder baust.
Es gibt drei Arten von Grundpfandrechten: die Grundschuld, die Hypothek und die Rentenschuld.
Die Grundschuld ist heute der Standard bei der Baufinanzierung. Sie ist unabhängig von einer konkreten Forderung und bleibt in voller Höhe im Grundbuch stehen, auch wenn Du Deinen Kredit schon abbezahlt hast. Banken bevorzugen sie, weil sie flexibel für neue Darlehen weiterverwendet werden kann.
Die Hypothek koppelt das Grundpfandrecht direkt an das Darlehen. Tilgst Du Deinen Kredit, sinkt automatisch auch die Hypothek. Das klingt kundenfreundlich, verursacht aber bei jeder Änderung Aufwand beim Grundbuchamt. Deshalb spielt die Hypothek in der Praxis kaum noch eine Rolle.
Die Rentenschuld ist die dritte, sehr seltene Variante. Wie die beiden anderen Arten ist sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt (§ 1199 ff BGB). Die Rentenschuld sichert keine einmalige Summe, sondern wiederkehrende Zahlungen, etwa eine Leibrente. Bei klassischen Immobilienkrediten begegnet sie Dir nicht.
Für Dich bedeutet das: Wenn Deine Bank ein Grundpfandrecht verlangt, handelt es sich fast immer um eine Grundschuld. Die Hypothek kannst Du in der Praxis vernachlässigen, auch wenn sie in Bezeichnungen wie Hypothekenrechner oder Hypothekenzinsen noch auftaucht.
Eine Fremdgrundschuld ist eine Grundschuld, die für eine andere Person eingetragen wird als für den Eigentümer der Immobilie. Bei der Baufinanzierung ist das meistens die finanzierende Bank.
Der Gegensatz dazu heißt Eigentümergrundschuld. Dabei ist der Eigentümer Berechtigter der Grundbuchschuld. Das kommt vor, wenn Du eine Immobilie bereits abbezahlt hast und die Grundschuld nicht löschst, sondern für Dich behältst.
Bei einem neuen Immobilienkredit bestellst Du fast immer eine Fremdgrundschuld. Du trittst Dein Grundpfandrecht an die Bank ab, die Dir das Darlehen gibt. Damit sichert sie sich ab: Zahlst Du nicht mehr, kann sie die Immobilie zwangsversteigern lassen.
Ein Beispiel: Thomas kauft ein Haus und finanziert es über seine Bank. Im Grundbuch wird die Bank als Gläubigerin der Grundschuld eingetragen, nicht Thomas selbst. Das ist eine typische Fremdgrundschuld.
Für Dich bedeutet das: Bei jedem klassischen Baukredit räumst Du der Bank eine Fremdgrundschuld ein. Erst nach vollständiger Tilgung kannst Du entscheiden, ob Du sie löschen lässt oder in eine Eigentümergrundschuld umwandelst.
Eine Eigentümergrundschuld ist eine Grundschuld, bei der Du selbst als Berechtigter im Grundbuch stehst, nicht Deine Bank.
Das passiert vor allem in zwei Fällen. Mit Abstand der häufigste Fall dürfte sein, dass Du Deinen Immobilienkredit vollständig getilgt hast und die Grundschuld einfach im Grundbuch stehen lässt. Möglich ist aber auch, dass Du selbst von Anfang eine Eigentümergrundschuld bestellst, um sie später flexibel zu nutzen.
Der Vorteil liegt in der Wiederverwendbarkeit. Brauchst Du später einen neuen Kredit, kannst Du die bestehende Eigentümergrundschuld einfach an eine Bank abtreten. Das spart Zeit und Notarkosten, weil kein neuer Grundbucheintrag nötig ist.
Ein Beispiel: Sarah hat ihr Haus abbezahlt und lässt die Grundschuld über 200.000 Euro als Eigentümergrundschuld bestehen. Als sie später eine Renovierung finanzieren will, tritt sie die Grundschuld an ihre Bank ab, statt eine neue eintragen zu lassen.
Für Dich bedeutet das: Eine Eigentümergrundschuld gibt Dir finanzielle Flexibilität für spätere Kredite und macht Dich unabhängiger von einer einzelnen Bank.
Der wichtigste Unterschied ist, dass die Grundschuld nicht an ein konkretes Darlehen gebunden ist, während die Hypothek immer mit einer bestimmten Forderung verknüpft ist.
Eine Grundschuld kannst Du deshalb später etwa für einen Modernisierungskredit nutzen, auch wenn Du Deinen ersten Baukredit bereits zurückgezahlt hast. Deshalb legt die Bank mit Dir in einer besonderen Vereinbarung fest, für welche Forderungen die Grundschuld eingetragen wird. Diese Sicherungsabrede oder Zweckerklärung gehört bei Baudarlehen üblicherweise zum Kreditvertrag.
Brief- und Buchgrundschulden unterscheiden sich vor allem in der Form, mit der das Grundpfandrecht dokumentiert und übertragen wird. Bei einer Briefgrundschuld gibt es eine Urkunde, eben den Grundschuldbrief, und der Brief wird bei der Übertragung übergeben. Außerdem wird die Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Allerdings ist es in der Praxis recht umständlich, Grundschuldbriefe hin und her zu schicken. Deshalb wird die Grundschuld meist als sogenannte Buchgrundschuld ausgestaltet und in die Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. In der Abteilung III sind neben Grundschulden auch Hypotheken und Rentenschulden aufgeführt.
Dass die Grundschuld eine Buchgrundschuld ist, muss der Notar bei der Grundschuldbestellung angeben. Dies geschieht, indem er die Erteilung eines Grundschuldbriefes ausschließt.
Die Höhe des Grundpfandrechts legst Du gemeinsam mit dem Vermittler und der finanzierenden Bank fest. Die Berechnung ist einfach: Die Bank möchte den vollen Betrag im Grundbuch absichern, den sie Dir als Darlehen überlässt.
Diese Darlehenssumme ergibt sich aus dem Kaufpreis der Immobilie und den Nebenkosten, vermindert um das Eigenkapital, das Du selbst in die Finanzierung einbringst.
Welche Darlehenssumme Du Dir leisten kannst, zeigt Dir der Finanztip-Budgetrechner.
Sobald Du weißt, wie viel Geld Du aufnehmen kannst, solltest Du Dich für ein Finanzierungskonzept und den besten Zins an eine Bank oder einen Kreditvermittler wenden.
Wir empfehlen die folgenden Anbieter:
Im Kaufvertrag regeln Käufer und Verkäufer der Immobilie nicht nur den Verkauf, sondern auch, welche Grundpfandrechte eingetragen werden sollen, welche bereits vorhanden sind und ob diese gelöscht oder übernommen werden sollen. Außerdem erteilt der alte Eigentümer dem Käufer üblicherweise eine Vollmacht, das Grundstück mit Grundpfandrechten wie einer Grundschuld zu belasten.
Da ein Notar den Kaufvertrag für eine Immobilie erstellt und beurkundet, ist sichergestellt, dass alle Fragen rund um die Grundschuld im Vorfeld abgesprochen und geregelt werden. Beim Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag noch einmal Wort für Wort vor. Erst wenn dann keine Fragen mehr aufkommen, solltest Du diesen unterschreiben.
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