Leibrente So tauschst Du Deine Immobilie gegen eine Rente

Mit einer Leibrente kannst Du Dein monatliches Einkommen aufstocken und den Erhaltungsaufwand für die Immobilie abgeben. Was ist von diesem Modell zu halten? 

Eine Leibrente ist eine ist eine regelmäßige Zahlung, die Du „auf den Leib“ erhältst, also so lange, wie Du lebst. 

Im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist die Leibrente die Gegenleistung, die Du vom Käufer erhältst.

Mit einer Leibrente setzt Du also Kapitals frei, das ohne den Verkauf in der Immobilie gebunden bliebe. Das Recht, weiter in der Immobilie zu wohnen, musst Du Dir allerdings auf den Kaufpreis anrechnen lassen.

Wenn der Anbieter, der Dir die Leibrente zahlt, insolvent werden sollte, kann es dazu kommen, dass die Immobilie zwangsversteigert wird. Dein Nießbrauch ist im Grundbuch abgesichert und bleibt auch bei einer Insolvenz bestehen. Ausziehen musst Du also im Falle einer Insolvenz des Anbieters nicht. 

Anders sieht das bei den Rentenzahlungen aus: Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, wird das Gericht Deinen restlichen Rentenanspruch berechnen und Dir als Einmalzahlung auszahlen. Mit der regelmäßigen Zahlung bis zu Deinem Tod ist dann aber Schluss.

Die Leibrente hat drei Vorteile:

• Größter Vorteil der Leibrente ist es, dass Du Deine Alterseinkünfte, also etwa die gesetzliche Rente und eine Betriebsrente, aufbesserst. Du schaffst Dir also im Alter finanzielle Spielräume für geplante und ungeplante Ausgaben, zum Beispiel Reisen, ein neues Auto oder auch steigende Gesundheitskosten.
• Ein weiterer Vorteil der Leibrente ist es, dass Du in Deinem gewohnten Umfeld bleiben kannst.
• Außerdem hast Du nicht mehr die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie. Das Risiko, gerade für plötzlich auftretende Reparaturen, liegt von nun an beim Käufer der Immobilie.

Größter Nachteil ist, dass Dir nach diesem Geschäft die Immobilie nicht mehr gehört. Du verlierst also die Gestaltungsmöglichkeiten, die Du als Eigentümer hast.

• Du kannst die Immobilie nicht mehr vererben.
• Du kannst die Immobilie nicht mehr verschenken.
• Du kannst nicht mehr über bauliche Veränderungen entscheiden, etwa einen altersgerechten Umbau oder eine energetische Sanierung.

Das bedeutet auch, dass Du eine Wette auf die eigene Lebenszeit eingehst: Verstirbst Du bald nach Abschluss der Leibrente, hast Du die Immobilie, für die Du wahrscheinlich schwer gearbeitet hast, unter Wert weggegeben.

Dazu kommt, dass die Leibrente ein kompliziertes Geschäft ist, das Du selbst kaum überblicken kannst. Wesentliche Rechengrößen, etwa der Wert der Immobilie, werden am Ende geschätzt. Gerade bei kommerziellen Angeboten musst Du davon ausgehen, dass die Anbieter versuchen, zu ihren Gunsten zu rechnen und Risiken auf Dich abzuwälzen.

Die Leibrente hat außerdem tendenziell negative Auswirkungen auf Steuern und Leistungen aus den Sozialsystemen, die im Alter für Dich relevant werden können.

Die Vor- und Nachteile eines Verkaufs gegen eine Leibrente hat Finanztip in der folgenden Tabelle zusammengefasst:

Vorteile und Nachteile der Leibrente

Quelle: Finanztip-Analyse (Stand: September 2025)

Die Höhe der Leibrente ist das Ergebnis einer umfangreichen finanzmathematischen Berechnung. In die Berechnung fließen im ersten Schritt zwei Werte ein:

• der aktuelle Verkehrswert der Immobilie,
• der aktuelle Wert des Nießbrauchrechts.

Das Wohn- und Nutzungsrecht kommt Dir zugute, also verringert es den Betrag, der für die Auszahlung als Rente zur Verfügung steht. 

Im zweiten Schritt muss der um das Wohnrecht verminderte Kaufpreis in eine Rente umgerechnet werden.

Sowohl bei der Bewertung des lebenslangen Nießbrauchs als auch für die Umwandlung in eine Rente spielt Dein Alter eine wichtige Rolle, genaugenommen Deine statistische Lebenserwartung zum Zeitpunkt des Verkaufs: Je jünger Du bist, desto länger muss der Käufer die Rente voraussichtlich zahlen, umso geringer ist also der Betrag.

Beispielrechnung: So wird die Leibrente aus der Immobilie berechnet

Wie viel Geld Du monatlich bei einer Leibrente erwarten kannst, zeigen wir Dir an einem Beispiel: Petra, 70 Jahre alt und alleinstehend, verkauft ihr Haus, 120 Quadratmeter, mit einem Verkehrswert in Höhe von 300.000 Euro. Das Haus könnte für 10 Euro pro Quadratmeter vermietet werden. 

Petras statistische Lebenserwartung beträgt laut Bewertungstabelle des Bundesfinanzministeriums (BMF) knapp 17 Jahre. Aus der Miete und dem Vervielfältiger der BMF-Tabelle errechnet sich ein Wert des Nießbrauchs von knapp 160.000 Euro. Dieser Wert muss also vom Kaufpreis abgezogen werden. Der restliche Betrag kann dann in eine Leibrente umgerechnet werden. Nach dem Leibrentenrechner des Statistischen Bundesamts ergibt sich eine monatliche Leibrente von 913 Euro (Werte gerundet).

Beispielrechnung Immobilienverrentung mit Leibrente

Quelle: Finanztip-Berechnung unter Nutzung der o.g. Tabelle und des Leibrentenrechners, Zinsfuß für die Leibrente: 5 Prozent (Stand: 16. September 2025)

Deine Leibrente musst Du beim Finanzamt angeben und versteuern. Grundlage der Besteuerung ist nicht der volle Rentenbetrag, sondern nur der Ertragsanteil (§ 22 EStG). Der Steuersatz, der auf diesen Ertragsanteil angewendet wird, ergibt sich aus dem Einkommensteuergesetz (EStG). Auf diesen Teil der Leibrente wird dann Dein persönlicher Steuersatz angewendet.

Beispiel zur Besteuerung der Leibrente: Wenn Du zu Beginn der Leibrente 65 Jahre alt bist, liegt der Ertragsanteil bei 18 Prozent. Von 100 Euro versteuerst Du in diesem Beispiel nur 18 Euro mit Deinem persönlichen Steuersatz. Ist dieser niedrig, weil Du insgesamt nur geringe Einkünfte hast, zum Beispiel 20 Prozent, so zahlst Du insgesamt nur 3,60 Euro pro 100 Euro an Steuern. Der Ertragsanteil sinkt, je älter Du bei Vertragsbeginn bist.

Besteuerung der Leibrente

Quelle: Auszug aus § 22 EStG (Stand: September 2025)

Im Zusammenhang mit einer Immobilienverrentung über die Leibrente prüft das Finanzamt auch, ob Spekulationssteuer fällig wird. Der Verkauf der Immobilie bleibt steuerfrei, wenn der Eigentümer die Immobilie in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt hat.

In den meisten Fällen dürfte diese Voraussetzung erfüllt sein, sodass Du dem Finanzamt lediglich nachweisen musst, wie Du die Immobilie in der Vergangenheit genutzt hast.

Mit dem Verkauf Deiner Immobilie ändert sich Dein Vermögen; gleichzeitig erhöht die Leibrente Dein Einkommen. Diese Veränderungen haben große Auswirkungen auf Zuschüsse und Sozialleistungen, denn diese Zahlungen hängen meist vom Vermögen und Einkommen ab.

Tendenziell ist der Immobilienverkauf gegen eine Leibrente nachteilig, denn die selbst genutzte Immobilie bleibt bei der Anrechnung des Vermögens außen vor, jeweils innerhalb gewisser Grenzen, während das Einkommen aus der Leibrente angerechnet wird.

Hier sind einige wichtige Leistungen, bei denen Du die finanziellen Folgen eines Verkaufs gegen Leitrente prüfen solltest:

Grundsicherung: Bei der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung wird eine Leibrente als Einkommen angerechnet, ein angemessenes Hausgrundstück oder eine Wohnung bleibt beim Vermögen aber außen vor.

Unterstützung bei den Pflegekosten: Auch bei den Pflegekosten musst Du die Leibrente berücksichtigen und hast Einbußen beim Schonvermögen.

Eine Immobilien-Leibrente kannst Du mit einem kommerziellen Anbieter oder privat vereinbaren, also etwa mit Deinen Kindern. 

Kommerzielle Angebote von Immobilien-Leibrenten werden nach unseren Recherchen nur von einigen wenigen Unternehmen angeboten.

Interessierst Du Dich für kommerzielle Angebote der Immobilienverrentung, solltest Du Dir deshalb besser den Teilverkauf der Immobilie oder eine Umkehrhypothek anschauen.

Interessanter und wahrscheinlich auch häufiger als kommerzielle Leibrenten dürfte der Verkauf innerhalb der Familie sein.

Du kannst Deine Immobilie auch an Angehörige verkaufen. In der Praxis kommen als Käufer die Kinder oder sogar die Enkel infrage. 

Das Grundmodell des Verkaufs bleibt dabei erhalten, Du vermeidest aber die wesentlichen Nachteile der kommerziellen Angebote:

• Das Haus bleibt in der Familie, ist also nicht „weg“.
• Du kannst die Höhe der Rentenzahlung selbst festlegen und transparent gestalten.

Die Leibrente innerhalb der Familie ist also eine Alternative zum Vererben oder Verschenken des Hauses.

Da die Immobilie bei diesem Modell verkauft wird, gelten andere Regeln als beim Schenken oder Vererben. Ihr solltet hierfür aber unbedingt einen Anwalt oder Steuerberater zu Rate ziehen, um alle schenkungs- und steuerrechtlichen Fragen zu klären.

Einen Notar benötigt Ihr ohnehin, denn auch ein Verkauf der Immobilie an Angehörige muss notariell beglaubigt werden (§ 311b BGB).

• Wie wichtig ist Dir eine zusätzliche regelmäßige Zahlung?
• Mit wem solltest Du innerhalb der Familie sprechen, sei es zur Unterstützung oder um Konflikte zu vermeiden?
• Was empfindest Du bei dem Gedanken, dass Dir Dein Eigenheim demnächst mehr gehört?
• Hast Du Dich über Alternativen zur Leibrente informiert, also einerseits mit dem Vererben und Verschenken und andererseits mit Wegen, wie Du die Immobilie zu Geld machen kannst?
• Hast Du Fachleute kontaktiert, die Dich über die Folgen eines Verkaufs der Immobilie gegen eine Leibrente aufgeklärt haben? Was sagt der Steuerberater? Was sagt der Fachanwalt für Erbrecht zu Deinem Fall?

Wir bei Finanztip sagen: Möchtest Du Dein Eigentum behalten, dann solltest Du immer erst ein Angebot für einen Baukredit oder eine Umkehrhypothek einholen. Wie das geht, erklären wir Dir in unserem Ratgeber zur Umkehrhypothek.

Doch nicht immer kommt ein Baukredit infrage. Banken tun sich mitunter schwer, einen Baukredit an Senioren zu vergeben. Anders bei der Umkehrhypothek: Die Kredite werden zeitlebens bis auf die Zinsen nicht zurückgezahlt. Daher entfällt meistens eine Bonitätsauskunft. Die meisten Angebote für Umkehrhypotheken sind aber regional beschränkt und nicht für jeden verfügbar. Daher kann sich die Situation ergeben, dass ein Verkauf unumgänglich ist.