Teilverkauf Haus & Wohnung Lohnt sich der Teilverkauf der eigenen vier Wände?

Der Teilverkauf der Immobilie ist in Deutschland ein relativ unbekanntes, aber viel beworbenes Modell. Wie der Teilverkauf funktioniert und was Du bedenken solltest, zeigt Dir Finanztip in diesem Ratgeber.

Der Teilverkauf funktioniert im Grundsatz ähnlich wie ein Verkauf der gesamten Immobilie. Ihr schließt mit Hilfe des Notars einen Kaufvertrag; der Käufer wird Eigentümer, und der Verkäufer erhält den Kaufpreis.

Beim Teilverkauf kommen aber im Vergleich zum Gesamtverkauf zwei wichtige Regelungen dazu:

• Ein Gutachter stelle den Wert der Immobilie fest.
• Der Kaufvertrag enthält weitere Regelungen für die Zeit nach dem Teilverkauf: Nutzungsentgelt, Rückkauf, Gesamtverkauf.

Wie der Teilverkauf eines Hauses funktioniert, zeigt Dir auch das folgende Schaubild.

Der größte Vorteil bei einem Teilverkauf ist der hohe Geldbetrag, den Du kurzfristig erhältst. Gleichzeitig bleibst Du, mit Einschränkungen, Eigentümer Deines Eigenheims.

Die einzelnen Vorteile des Teilverkaufs sind:

Vorteil 1: hoher Geldbetrag

Du erhältst den Geldbetrag, den Du Dir wünschst oder auch benötigst, zum Beispiel für Reisen oder auch für ärztliche Behandlungen.

Ist Deine Immobilie 500.000 Euro wert, und verkaufst Du 40 Prozent, gehen 200.000 Euro auf Deinem Konto ein.

Vorteil 2: Erhalt des Erbes

Dein Teil des Hauses bleibt als Erbe bestehen. Du kannst Dein Erbe also unabhängig von dem Immobilienverkauf regeln, allerdings nur für den nicht verkauften Teil. Wie viel Du von dem Verkaufserlös später noch vererben kannst, hängt davon ab, wie viel Du vorher bereits verkauft und wie viel Du davon ausgegeben hast.

Vorteil 3: Rückkaufs- und Verkaufsoption

Der Teilverkauf ist von Anfang an darauf angelegt, dass der Investor nach einer gewissen Zeit wieder aus dem Geschäft aussteigt. Das Geschäft endet entweder so, dass Du oder Deine Erben den Anteil des Teilkäufers zurückkauft, oder dass Ihr das Haus an einen Dritten verkauft. In wessen Hände die Immobilie am Ende kommt, entscheidest also Du.

Vorteil 4: Wohnrecht und Nießbrauch

In der Regel vereinbarst Du mit dem Teilkäufer ein lebenslanges Nießbrauchsrechtt. Du darfst die gesamte Immobilie, auch den verkauften Teil, wie gewohnt nutzen, also darin wohnen oder den Wohnraum vermieten. Der Nießbrauch ist damit umfassender als ein persönliches Wohnrecht.

Vorteil 5: keine Einstiegskosten

Beim Einstieg in das Modell Teilkauf werden die wesentlichen Kosten, Gutachter und Nebenkosten, vom Teilkäufer übernommen. Du erhältst also den Gegenwert des verkauften Anteils ohne Abzüge ausgezahlt.

Der Nachteil des Modells Teilverkauf ist es, dass es an verschiedenen Stellen zur Kostenfalle werden kann.

Im Einzelnen sind die Nachteile des Teilverkaufs:

Nachteil 1: Nutzungsgebühr

Du erhältst zwar einen hohen Geldbetrag, musst im Ausgleich aber eine Gebühr für die Nutzung des verkauften Teils bezahlen, eine Art Ersatzmiete. Deine monatlichen Ausgaben steigen also deutlich an. 

Ein Beispiel für die finanzielle Belastung beim Teilverkauf: Deine Immobilie ist 500.000 Euro wert. Du verkaufst 40 Prozent davon, erhältst also vom neuen Teileigentümer 200.000 Euro. Für die Nutzung des verkauften Teils zahlst Du jährlich fünf Prozent des Werts; das sind 10.000 Euro im Jahr, oder 833 Euro im Monat.

Kannst Du die Nutzungsgebühr irgendwann nicht mehr zahlen, droht außerdem der Verlust des Hauses. Vertraglich ist dies dann zum Beispiel so geregelt, dass der Teilkäufer die Löschung des Nießbrauchrechts verlangen darf, wenn Du wiederholt die Nutzungsgebühr nicht zahlst.

Nachteil 2: Instandhaltung

Du trägst weiterhin die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zum Gesamtverkauf oder Verkauf gegen eine Leibrente.

Nachteil 3: Grundsteuer

Da Du weiterhin wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie bist, musst Du nach dem Teilverkauf auch die Grundsteuer allein zahlen. Der neue Teileigentümer beteiligt sich nicht.

Nachteil 4: Hohe Kosten beim Rückkauf

Bei einem Rückkauf wirst Du vom ehemaligen Verkäufer zum Käufer und trägst die anfallenden Nebenkosten. Zusätzlich möchte auch der Teilkäufer für die Abwicklung Geld von Dir. Im Einzelnen sind diese Kosten:

• Die üblichen Nebenkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchamt. Je nach Bundesland sind das 5,5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises.
• eine Durchführungsentgelt oder eine Abwicklungsvergütung, häufig zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises.
• eine weitere Zahlung an den Teilkäufer als sogenannte Wertsicherung oder Mindestrückfluss, zum Beispiel 17 oder 19 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises für den verkaufen Teil.
• Die Klausel für die Wertsicherung gilt auch beim folgenden Gesamtverkauf.

Insgesamt hast Du also bei einem Rückkauf immens hohe Kosten: 25 bis 30 Prozent auf den Kaufpreis. Außerdem trägst Du das Risiko des Wertverlusts.

Nachteil 5: Hohe Kosten beim Gesamtverkauf

Verkaufst Du oder Dein Erbe später gemeinsam mit dem Teilkäufer die gesamte Immobilie, fallen ebenfalls substanzielle Kosten an, die Deinen Teil des Verkaufserlöses verringern:

• Wie beim Rückkauf ein Durchführungsentgelt oder eine Abwicklungsvergütung, häufig zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises.
• Ebenfalls wie beim Rückkauf eine Erstattung der Teilkauf-Kosten über einen Mindestverkaufswert oder eine Wertsicherungsklausel, häufig 17 bis 19 Prozent.

Ist die Immobilie inzwischen im Wert gestiegen, sind die Kosten sicher nicht so schmerzhaft wie ohne Wertsteigerung, zahlen muss Du sie aber trotzdem.

Nachteil 6: Risiko der Insolvenz des Teilkäufers

Das Geschäftsmodell des Teilkäufers kann scheitern, und eine Insolvenz kann dann auf Dich durchschlagen: Mit dem Teilkäufer holst Du Dir einen Investor ins Haus, oder besser: ins Grundbuch, der sich selbst das Geld für den Kauf leiht. Dieses Modell kann scheitern. Je nachdem, wie die Insolvenz weiter verläuft, können die Gläubiger des Teilkäufers unter Umständen die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben.

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Bafin, sieht deshalb beim Teilverkauf bei einer Insolvenz des Teilverkäufers „erhebliche Risiken“.

Das Nutzungsentgelt musst Du nach dem Verkauf regelmäßig zahlen, weil Du das Haus oder die Wohnung nach wie vor nutzt, obwohl Dir nur noch ein Teil davon gehört. Das Nutzungsentgelt ist also eine Art Ersatzmiete. Allerdings gehst Du kein Mietverhältnis mit dem Teilkäufer ein.

Ein Beispiel: Dein Grundstück mit einem Haus ist 400.000 Euro wert. Die Wohnfläche beträgt 150 Quadratmeter. Ein Investor kauft Dir 50 Prozent für 200.000 Euro ab. Du kannst Dir dieses Geschäft dann vereinfacht so vorstellen, dass dem Teilkäufer damit auch die Hälfte der Wohnfläche gehört, also 75 Quadratmeter. Da Du weiter auf der gesamten Wohnfläche wohnst, zahlst Du das Nutzungsentgelt.

Wie hoch ist das Nutzungsentgelt?

Das Nutzungsentgelt liegt nach unseren Recherchen aktuell bei etwa fünf Prozent pro Jahr. Meistens ist es für einen gewissen Zeitraum, zum Beispiel zehn Jahre, festgeschrieben. Danach darf der Teilkäufer das Entgelt nach den im Vertrag festgeschriebenen Regeln anpassen.

Ein Beispiel für das Nutzungsentgelt: Verkaufst Du einen Teil Deines Hauses für 200.000 Euro, zahlst Du bei 5 Prozent Nutzungsentgelt pro Jahr 10.000 Euro für die Nutzung, monatlich also 833 Euro.

Anders ausgedrückt: Nach 10 Jahren hast Du mit dem Nutzungsentgelt bereits die Hälfte des Verkaufserlös komplett an den Teilkäufer zurückgezahlt, ohne dass sich an den Eigentumsverhältnissen etwas ändert.

Sowohl beim Rückkauf als auch beim Gesamtverkauf wird es für Dich teuer: Der Teilkäufer möchte dann von Dir seine ursprünglichen Anschaffungskosten und operativen Ausgaben erstattet bekommt.

Das Unternehmen zieht also vom Verkaufserlös erst einmal die Kosten für die Immobilienbewertung, die Nebenkosten und weitere operative Kosten ab und Du erhältst entsprechend weniger Geld ausgezahlt.

Die Anbieter handeln dieses Entgelt mit unterschiedlichen Bezeichnungen ab:

• Wertsicherung
• Mindestrückfluss
• Mindesterlösanteil
• Mindestverkaufswert

Das bedeutet: Die Immobilie muss deutlich im Wert steigen, damit Du sie entweder:

• ohne zusätzliches Geld zurückkaufen kannst, oder
• Beim Gesamtverkauf denselben Preis wie beim Teilverkauf erzielst.

Wie diese Wertsicherung oder der Mindestverkaufswert genau funktioniert, zeigt Dir der folgende Abschnitt.

Wie berechnet sich der Mindestverkaufswert?

Wie sich der Mindestverkaufswert berechnet, zeigt das folgende Beispiel: Du hast einen Teil Deines Hauses verkauft: 50 Prozent für 200.000 Euro. Fünf Jahre später möchtest Du das Haus endgültig aufgeben und bittest um den Gesamtverkauf. Neben weiteren Kosten verlangt der Teilkäufer einen Mindestverkaufswert von 117 %, anders ausgedrückt: einen Mindesterlösanteil von 17 Prozent.

Der Mindesterlösanteil, 17 Prozent von 200.000 Euro, beträgt in diesem Beispiel 34.000 Euro.

Wie hoch Dein Anteil beim Gesamtverkauf ausfällt, zeigt die Tabelle.

Mindestverkaufswert bei unterschiedlichen Verkaufserlösen

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: September 2025)

Du siehst, dass die Immobilie im Verkauf deutlich im Wert steigen muss, damit Du Deinen vorherigen Verkaufserlös wieder erhältst. Dabei haben wir bei dieser Rechnung nur auf den Mindestrückfluss geschaut und die weiteren Kosten, wie etwa das Durchführungsentgelt, noch gar nicht berücksichtigt.

Die Anbieter suchen attraktive Immobilien, die in den kommenden Jahren voraussichtlich im Wert steigen. In der Regel verlangen sie ein Mindestankauf von 100.000 Euro; bei einer maximalen Beteiligung von 50 Prozent muss Deine Immobilie also mindestens 200.000 Euro wert sein.

Nein. Der Teilverkauf ist nach Finanztip-Einschätzung ein kompliziertes, teilweise risikoreiches und teures Modell, von dem wir eher abraten.  

Wenn Du mit einem Teilverkauf liebäugelst, solltest Du unbedingt Alternativen wie einen Baukredit prüfen und Dich gründlich beraten lassen, bevor Du Dich dafür entscheidest.

Warum ist Teilverkauf ein kompliziertes Modell?

Der Teilverkauf endet mit dem Ausstieg des Teilkäufers, also entweder mit dem Rückkauf oder dem Gesamtverkauf der Immobilie. Für die gemeinsame Zeit und den Ausstieg müssen daher umfangreiche Regelungen getroffen werden. Gerade die vertraglichen Regelungen zum Rückkauf und Gesamtverkauf dürften für die meisten Verbraucher ungewohnt und schwer einzuschätzen sein.

Warum ist das Modell risikoreich?

Aus dem Modell ergeben sich finanzielle Risiken, über die Dich die Anbieter nicht systematisch informieren müssen, anders als etwa bei der Anlageberatung. Genannt seien das Insolvenzrisiko des Investors sowie das Wertentwicklungsrisiko bei der Immobilie.

Warum ist Teilverkauf am Ende teuer?

Bei einem Rückkauf oder Gesamtverkauf holt sich der Investor die anfänglich übernommenen Kaufkosten von Dir oder Deinen Erben zurück, und das unabhängig davon, zu welchem Preis die Immobilie verkauft wird. Die Einbeziehung des Teilkäufers macht das Modell somit teurer, als wenn Du direkt einen Kredit aufnimmst oder Du Haus und Grundstück direkt verkaufst.

Willst Du Deine Immobilie zu Geld machen, und gleichzeitig darin wohnen bleiben, dürfte in den meisten Fällen ein Immobilienkredit die bessere Lösung sein. Zumindest sollest Du diesen Weg immer prüfen.  

Weitere mögliche Modelle sind:

• Privatkredit: Ein Privatkredit kann eine passende Lösung sein, allerdings nur innerhalb der Familie.
• Verkauf gegen Leibrente: Ein weiterer Weg innerhalb der Familie ist der Verkauf gegen eine Leibrente.  
• Gesamtverkauf gegen Nießbrauch: Du verkaufst die gesamte Immobilie, gegebenenfalls auch innerhalb der Familie, sicherst Dir aber Nießbrauchsrecht.
• Gesamtverkauf ohne Wohnrecht: Gerade im fortgeschrittenen Alter kann es die richtige und notwendige Entscheidung sein, das alte Haus hinter sich zu lassen und in eine kleinere, günstigere Wohnung zu ziehen. Im besten Fall bleibt Dir in diesem Fall noch ein Überschuss, mit dem Du Deinen Lebensabend finanzieren kannst.

Warum solltest Du in jedem Fall den Baukredit prüfen?

Ein Baukredit ist eine deutlich einfachere Lösung als der Teilverkauf.  

Gerade, wenn Du die Immobilie bereits einmal abbezahlt hast, kannst Du dieses Vermögen im Alter noch einmal als Sicherheit für einen Kredit nutzen. Ist zum Beispiel noch eine abbezahlte Grundschuld vorhanden, erhältst Du manchmal überraschend problemlos einen Kredit.

Ein Bankkredit ist also in jedem Fall eine Alternative zum Teilverkauf:

Auch hier zahlst Du eine monatliche Rate.

Damit bezahlst Du aber nicht die Nutzung der Immobilie (wie beim Teilverkauf), sondern die Nutzung des Geldes, das Du erhalten hast.

Die Vorteile des Baukredits sind:

Bewährtes Modell - Wie ein Baukredit funktioniert, weißt Du schon: Eine Bank gibt Dir ein Darlehen gemessen an dem Wert Deiner Immobilie. Es wird eine sogenannte Grundschuld in das Grundbuch eingetragen, womit die Bank die Immobilie verkaufen darf, wenn Du das Darlehen nicht mehr zurückzahlen kannst. Umgangssprachlich wird Deine Immobilie „beliehen“.  

Du bleibst Eigentümer - Beim Baukredit bleibst Du Alleineigentümer Deiner Immobilie und kannst die Immobilie später komplett vererben. Soll die Immobilie später im Familienbesitz bleiben, müssen die Erben sich nur mit der Bank über das Darlehen einigen. Beim Teilverkauf gibst Du einen Teil Deines Eigentums ab, und die Erben müssen mit dem Teileigentümer den Wert der Immobilie bestimmen.

Ein Baukredit ist tendenziell günstiger - Beim Baukredit besteht die monatliche Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Du führst also das Darlehen auch wieder zurück. Weitere Kosten entstehen für Dich in aller Regel nicht. Und Du profitierst meist von einem günstigen Zinssatz. Zurzeit liegen die Bauzinsen für einen Beleihungsauslauf unter 60 Prozent je nach Laufzeit bei etwa 3,6 bis 4,2 Prozent pro Jahr (Stand: 17. September 2025). Die Kosten für die Nutzung des Darlehensbetrags sind also beim Baukredit niedriger als beim Teilverkauf.  

Deshalb solltest Du in jedem Fall auch prüfen, ob Du einen Immobilienkredit erhalten kannst. Wie Du einen Baukredit im Alter bekommst, zeigen wir Dir in unserem Ratgeber zur Umkehrhypothek.

Wo bekommst Du einen günstigen Baukredit?

Am besten wendest Du Dich an einen großen Kreditvermittler, der bundesweit tätig ist. Kreditvermittler können Angebote mehrerer Banken einholen und wissen meist schon, bei welchen Banken Du die größten Chancen auf ein Darlehen im Alter hast. Wir empfehlen:

Die Nutzungsgebühr wird nicht immer gleich hoch bleiben. Die meisten Anbieter legen die Nutzungsgebühr für einen festen Zeitraum von einem oder mehreren Jahren fest. Danach wird sie in der Regel an den Drei-Monats-Euribor angepasst. Der Euribor ist ein Zinssatz und basiert auf dem durchschnittlichen Zinsniveau von 32 europäischen Banken, die sich gegenseitig Geld leihen. Dieses Niveau wird täglich neu ermittelt. Wenn der Euribor also steigt, wird auch Deine Nutzungsgebühr teurer.

Risiko Instandhaltungen

Verkaufst Du Deine Immobilie komplett und vereinbarst mit dem neuen Eigentümer einen Mietvertrag, dann sind mit der monatlichen Miete die Kosten für die Instandhaltungen abgedeckt (§ 535 BGB). Die Teilverkauf-Anbieter schließen aber keinen Mietvertrag mit Dir. Deswegen musst Du für die Instandhaltung der gesamten Immobilie aufkommen, auch wenn Dir das Haus nur noch zur Hälfte gehört.

Modell ähnelt Baukredit 

Du zahlst also eine monatliche Gebühr und bleibst weiterhin verantwortlich für die Instandhaltung Deiner Immobilie. Dieses Modell erinnert stark an einen Baukredit, den Du ebenfalls mit einer monatlichen Rate abzahlst. Doch bei einem Baukredit bleibt die Immobilie Dein Eigentum. Beim Teilverkauf verlierst Du hingegen einen Teil Deines Eigentums.

Eine deutlich einfachere Lösung als der Teilverkauf ist ein Baukredit von der Bank. Auch wenn es immer wieder heißt, ältere Kunden bekämen keinen Baukredit mehr, sollten Du und Deine Familie diesen Weg versuchen: Zum einen hängt die Kreditentscheidung der Bank immer von der Gesamtsituation ab: Wie viel Geld benötigst Du? Wie bewertet die Bank die Immobilie? Und so weiter.

Prüfe die Lösung Baukredit

Gerade, wenn Du die Immobilie bereits einmal abbezahlt hast, kannst Du dieses Vermögen im Alter noch einmal als Sicherheit für einen Kredit nutzen. Ist zum Beispiel noch eine abbezahlte Grundschuld vorhanden, erhältst Du manchmal überraschend problemlos einen Kredit.

Ein Bankkredit ist also in jedem Fall eine Alternative zum Teilverkauf:

• Auch hier zahlst Du eine monatliche Rate.
• Damit bezahlst Du aber nicht die Nutzung der Immobilie (wie beim Teilverkauf), sondern die Nutzung des Geldes, das Du erhalten hast.

Die Vorteile des Baukredits sind:

Bewährtes Modell - Wie ein Baukredit funktioniert, weißt Du schon: Eine Bank gibt Dir ein Darlehen gemessen an dem Wert Deiner Immobilie. Es wird eine sogenannte Grundschuld in das Grundbuch eingetragen, womit die Bank die Immobilie verkaufen darf, wenn Du das Darlehen nicht mehr zurückzahlen kannst. Umgangssprachlich wird Deine Immobilie „beliehen“. 

Du bleibst Eigentümer - Beim Baukredit bleibst Du Alleineigentümer Deiner Immobilie und kannst die Immobilie später komplett vererben. Soll die Immobilie später im Familienbesitz bleiben, müssen die Erben sich nur mit der Bank über das Darlehen einigen. Beim Teilverkauf gibst Du einen Teil Deines Eigentums ab, und die Erben müssen mit dem Teileigentümer den Wert der Immobilie bestimmen.

Ein Baukredit ist tendenziell günstiger - Beim Baukredit besteht die monatliche Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Du führst also das Darlehen auch wieder zurück. Weitere Kosten entstehen für Dich in aller Regel nicht. Und Du profitierst meist von einem günstigen Zinssatz. Zurzeit liegen die Bauzinsen für einen Beleihungsauslauf unter 60 Prozent je nach Laufzeit bei etwa 3,5 bis 4 Prozent pro Jahr (Stand: 17. Januar 2025). Die Kosten für die Nutzung des Darlehensbetrags sind also beim Baukredit niedriger als beim Teilverkauf. 

Deshalb solltest Du in jedem Fall auch prüfen, ob Du einen Immobilienkredit erhalten kannst. Wie Du einen Baukredit im Alter bekommst, zeigen wir Dir in unserem Ratgeber zur Umkehrhypothek.

Am besten wendest Du Dich an einen großen Kreditvermittler, der bundesweit tätig ist. Kreditvermittler können Angebote mehrerer Banken einholen und wissen meist schon, bei welchen Banken Du die größten Chancen auf ein Darlehen im Alter hast. Wir empfehlen:

KfW-Kredit

Die KfW unterstützt den altersgerechten Umbau mit dem Altersgerecht-Umbauen-Kredit KfW 159. Hier sind Kreditsummen von bis zu 50.000 Euro möglich. Die Zinsen belaufen sich aktuell auf 2,51 Prozent effektiv für eine Laufzeit von bis zu 10 Jahren und 5 Jahren Zinsbindung (Stand: 17. Januar 2025). Für längere Laufzeiten steigt der Zinssatz. An diesem Zinssatz kannst Du bereits ablesen, der Abstand zum Nutzungsentgelt beim Teilverkauf relativ groß ist. Den Abstand kannst Du dann problemlos nutzen, um den KfW-Kredit auch noch zu tilgen.

Für andere Maßnahmen rund um die Immobilie bietet die Kfw weitere Förderprogramme an.