KfW-Bank

So nutzen Sie die KfW-Programme richtig

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt mit ihren Förderprogrammen zinsgünstige Kredite und Zuschüsse.
  • Eine Finanzierung über die KfW-Bank ist jedoch nicht immer günstiger als ein Baukredit von der Bank. Prüfen Sie also, ob sich ein KfW-Kredit wirklich lohnt.
  • Die KfW-Bank bietet jeweils unterschiedliche Förderprogramme an.
  • Höhe und Art der Förderung unterscheiden sich von Programm zu Programm.
  • Die KfW vergibt ihre Baukredite und Zuschüsse nicht direkt, sondern über andere Banken. Sprechen Sie Ihre Bank selbst auf KfW-Programme an.
  • KfW-Kredite erhalten Sie auch über die großen Baufinanzierungsvermittler.

So gehen Sie vor

  • Schritt 1: Informieren Sie sich auf der Internetseite der KfW, welche Förderprogramme für Ihren Neubau oder Ihre Bestandsimmobilie für Sie in Frage kommen.
  • Schritt 2: Informieren Sie sich in unserem Ratgeber Baufinanzierung über weitere Tipps zur Planung Ihrer Finanzierung.
  • Schritt 3: Nutzen Sie einen professionellen Vermittler, um Ihr KfW-Darlehen zu beantragen und verschiedene Banken zu vergleichen. Unsere Empfehlungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethyp.
  • Tipp: Sollen wir Sie zum Thema Baufinanzierung sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten? Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter!

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In diesem Ratgeber behandeln wir die KfW-Förderprogramme für den Fall, dass Sie, eine Immobilie kaufen oder bauen möchten. Falls Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung umbauen beziehungsweise sanieren möchten, gibt es wiederum andere Förderprogramme der KfW: Lesen Sie dazu unseren Artikel zu KfW-Programmen zum Umbauen und Sanieren. In einem weiteren Text behandeln wir alles Wissenswerte zum KfW-Studienkredit. Nutzen Sie unsere Baufinanzierungsrechner, wenn Sie die Höhe des Baukredits oder die fällige Monatsrate berechnen möchten.

Nur die wenigsten Menschen bezahlen den Kauf oder Bau einer Immobilie komplett aus der eigenen Tasche. Sie benötigen ein Immobiliendarlehen, um ihren Traum von den eigenen vier Wänden in die Realität umzusetzen. Dabei kann die KfW-Bank behilflich sein. Als staatliche Entwicklungsbank fördert die KfW nicht nur Privatpersonen, sondern auch Unternehmen und öffentliche Einrichtungen. Darüber hinaus hilft Sie bei internationalen Finanzierungen. Am bekanntesten sind aber ihre Förderprogramme im Bereich des privaten Wohnungsbaus.

Baukredite und Zuschüsse der KfW-Bank sind grundsätzlich eine gute Möglichkeit, einen Teil einer Hausfinanzierung oder eines Modernisierungskredits besonders zinsgünstig zu erhalten. Allerdings muss der Bauherr oder Käufer die Förderkriterien des jeweiligen KfW-Programms erfüllen. Außer den bundesweit erhältlichen Programmen der KfW gibt es regionale Fördermöglichkeiten der Bundesländer und Gemeinden.

So funktioniert der KfW-Kredit zur Baufinanzierung

Für Privatpersonen, die eine Immobilie kaufen, bauen oder sanieren möchten, bietet die KfW Darlehen zu besonders günstigen Hypothekenzinsen an. Gerade bei größeren Kreditsummen werden Sie allerdings meist nur einen Teil des Baukredits über die KfW finanzieren, da es für jedes Programm Höchstbeträge bei der Förderung gibt.

Das wohl bekannteste Förderprogramm ist das KfW-Wohnungseigentumsprogramm 124. Es unterstützt Sie beim Kauf oder Bau selbstgenutzten Wohnraums. Ein weiteres wichtiges Programm ist das Programm Energieffizient Bauen 153. Mit diesem Programm fördert die KfW besonders energiesparende Bauvorhaben. Weitere wichtige Programm zur energetischen Sanierung und zum altersgerechten Umbau erläutern wird in unserem Text über Kfw-Programme zum Sanieren und Umbauen.

KfW
Förderbank im Besitz von Bund und Ländern

  • Förderkredite für Kauf und Bau von selbstgenutzen Immobilien
  • Darlehen je nach Programm bis maximal 100.000 Euro
  • Meist günstigere Zinssätze als marktüblich
  • Besonders günstige Konditionen für Niedrigenergiehäuser

Mit der KfW-Bank selbstgenutztes Wohneigentum finanzieren

Den Kauf oder Bau von selbstgenutzten Eigenheimen oder Eigentumswohnungen fördert die KfW-Bank mit bis zu 50.000 Euro pro Vorhaben. Das Wohnungseigentumsprogramm 124 können Sie als Baustein in die Finanzierung ihres zukünftigen Hauses oder ihrer Wohnung einbauen. Sie können das Programm 124 flexibel mit weiteren KfW-Förderprodukten kombinieren.

Allerdings ist die staatliche Förderung beim Wohnungseigentumsprogramm 124 überschaubar. Gerade in Zeiten niedriger Hypothekenzinsen liegen die Konditionen nicht unbedingt unter den Angeboten der Geschäftsbanken. Sie sollten deshalb auf dem Weg zur optimalen Baufinanzierung das Programm für selbstgenutztes Wohneigentum ansprechen, gleichzeitig aber prüfen, ob es sich lohnt, die Förderung zu beantragen. 

So funktioniert das Förderprogramm:

Höchstsumme - Sie können bis zu 100 Prozent Ihrer Gesamtkosten, maximal 50.000 Euro, finanzieren.

Zinsbindung - Wählen dürfen Sie zwischen einer Zinsbindung von fünf oder zehn Jahren. Je kürzer die Zinsbindungsfrist, desto günstiger der Zinssatz, den die Bank anbietet. Gleichzeitig steigt mit einer kurzen Frist die Unsicherheit: Bis zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung können die Zinsen steigen, und damit – trotz gesunkener Restschuld – auch die monatlichen Raten. Deshalb gilt es abzuwägen: Eine lange Zinsbindungsfrist macht den Hypothekenkredit teurer als eine kurze, dafür sinkt das Zinsänderungsrisiko.

Laufzeit - Analog zu „Energieeffizient Bauen“ legen Sie eine Laufzeit fest, nach der Sie Ihren KfW-Kredit vollständig zurückgezahlt haben möchten. Daraus errechnet sich Ihre monatliche Belastung.

Tilgungsfreie Anlaufzeit - Sie müssen den Tilgungsstart Ihres Baukredits für mindestens ein Jahr aufschieben und zahlen in dieser Zeit nur die Zinsen auf Ihren Kredit.

Keine Sondertilgung möglich - Sie können diesen Baukredit nicht vorzeitig zurückzahlen, ohne dass dabei Kosten entstehen. Möchten Sie den kompletten Kreditbetrag vor Ende der Zinsfestschreibung tilgen, verlangt die KfW eine Vorfälligkeitsentschädigung. Teilbeträge dürfen Sie innerhalb dieser Zeit überhaupt nicht zurückzahlen. Für das „Wohneigentumsprogramm 124“ zeigen wir Ihnen anhand einer Tabelle, wie die Höhe der Zinsen von der Dauer der Zinsbindung und der Laufzeit des Kredits abhängen:

Für das Wohneigentumsprogramm 124 zeigen wir Ihnen anhand einer Tabelle, wie die Höhe der Zinsen von der Dauer der Zinsbindung und der Laufzeit des Kredits abhängen:

Zinskonditionen „Wohneigentumsprogramm 124“

Laufzeit in Jahren tilgungsfreie Anlaufzeit in Jahren     Zinsbindung in Jahren     Sollzins pro Jahr in Prozent     Effektivzins pro Jahr in Prozent
10 10     10     1,45     1,46
25 3     5     0,75     0,75
25 3     10     1,40     1,41

Quelle: KfW (Stand: 30. Juni 2017)

KfW-Förderung für energieeffiziente Eigenheime

Wer beim Kauf oder Bau seiner Immobilie etwas etwas für die Umwelt tut, erhält eine höhere Förderung von der KfW-Bank - meist in Form zinsbegünstigter Darlehen, aber auch als Zuschuss. Wenn Sie also eine Immobilie kaufen, erkundigen Sie sich nach dem sogenannten KfW-Effizienzhaus-Standard. Er gibt an, wie viel Energie Ihr neues Eigenheim verbraucht im Verhältnis zum vorgegebenen Maximalwert. Ein Effizienzhaus 55 verbraucht nur 55 Prozent des Höchstwerts.

Je nachdem wie energieeffizient Ihr neues Zuhause ist, bietet die KfW unterschiedliche Arten der Förderung an. Grundsätzlich gilt: Je umweltschonender Ihre neue Immobilie ist, desto mehr Geld können Sie sparen. Bei besonders energieeffizienten Gebäuden zahlt die KfW sogar einen Zuschuss zur Tilgung Ihres Kredits.

Wenn Sie eine Förderung beantragen, müssen Sie nachweisen, dass Ihr Neubau bestimmten, von der KfW festgelegten, Standards entspricht. Dieser Nachweis muss unbedingt von einem Energiesachverständigen erbracht werden. Unter www.energie-effizienz-experten.de finden Sie den passenden Spezialisten.

Den KfW-Kredit „Energieeffizient Bauen“ können Sie beantragen, falls Sie ein KfW-Effizienzhaus mit dem Standard 40, 55 oder 70 bauen oder einen entsprechenden Neubau erwerben. Seit dem 1. April 2016 fördert das Kreditinstitut Häuser mit Standard 70 nicht mehr. Dafür wurde die neue Klasse 40 Plus eingeführt.

Im Gegensatz zu vielen regionalen Förderbanken vergibt die KfW ihre Kredite unabhängig vom Familienstand oder dem Alter des Antragstellers.

Mit der KfW-Bank energiesparende Immobilien finanzieren

Wenn Ihre Immobilie die Anforderungen von „Energieeffizient Bauen“ erfüllt, können Sie die Förderung beantragen. Hier die Eckpunkte im Detail:

Höchstsumme - Sie können bis zu 100 Prozent Ihrer Baukosten über die KfW finanzieren, seit dem 1. April 2016 höchstens 100.000 Euro. Der Kauf eines Grundstücks zählt nicht dazu. Wenn Sie weiteres Geld benötigen, müssen Sie bei einer Bank ein Darlehen aufnehmen. Nutzen Sie dafür einen Vermittler, der für Sie sowohl das KfW-Programm beantragt, als auch Angebote mehrerer Banken für die restliche Kreditsumme vergleicht.

Zinsbindung - Es ist eine zehnjährige Zinsbindung vorgeschrieben. Für Anträge, die ab dem 1. April 2016 bei der KfW eingingen, stieg die Zinsbindung bei 20- und 30-jähriger Kreditlaufzeit auf 20 Jahre.

Laufzeit - Sie können zwischen verschiedenen Laufzeiten wählen, mindestens gefordert sind aber vier Jahre. Das ist ein großer Unterschied zu herkömmlichen Immobilienfinanzierungen. Denn beim KfW-Kredit legen Sie nicht die Tilgung fest, sondern geben an, nach wie vielen Jahren Sie Ihr Darlehen abbezahlt haben wollen. Daraus ergibt sich dann der Tilgungssatz. Je länger die Laufzeit ist, umso geringer fällt Ihre Monatsrate aus.

Tilgungsfreie Anlaufzeit - Beim Programm „Energieeffizient Bauen“ gibt es am Anfang der Kreditlaufzeit eine Phase, in der Sie nur Zinsen auf Ihr Darlehen zahlen und noch nichts tilgen. Erst danach beginnt der Abbau des Darlehens. Die Dauer der tilgungsfreien Zeit hängt von der Kreditlaufzeit und der Zinsbindung ab, allerdings muss sie mindestens ein Jahr betragen. Wir raten Ihnen, diese Phase so kurz wie möglich zu halten. Je später Sie mit der Tilgung beginnen, desto teuer wird Ihre Finanzierung insgesamt.

Kostenlose Sondertilgung - Sie haben monatlich die Möglichkeit, Ihren Kredit vorzeitig zurückzuzahlen, ohne dass dabei Kosten anfallen. Wenn Sie nur einen Teil vorzeitig tilgen möchten, müssen es mindestens 1.000 Euro sein. Grundsätzlich sollten Sie diese Möglichkeit bei Baufinanzierungen immer nutzen, um Ihre Schulden frühzeitig zu reduzieren. Falls Sie bei diesem KfW-Programm den günstigen Jahreszins in Höhe von 0,75 Prozent zahlen, können Sie überlegen, Ihr frei verfügbares Geld lieber auf einem Tagesgeld- oder Festgeldkonto anzulegen. Dort gibt es oft mehr als 1 Prozent Zinsen. Sie sollten dann aber sicherstellen, dass das Geld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung verfügbar ist.

Denn bei einer Anschlussfinanzierung bekommen Sie nicht mehr den günstigen Zinssatz eines KfW-Kredits, sondern zahlen dann den marktüblichen Zinssatz. Deshalb ist es wichtig, die Anschlussfinanzierung frühzeitig anzugehen und auch dort den Wettbewerb zwischen den Banken zu nutzen.

Die folgende Tabelle zeigt die Zinshöhe in Abhängigkeit von der Laufzeit und der tilgungsfreien Anlaufzeit eines Darlehens. Dabei handelt es sich um Annuitätendarlehen, sofern nicht anders gekennzeichnet:

Zinskonditionen „Energieeffizient Bauen“ 153

Laufzeit in Jahren tilgungsfreie Anlaufzeit in Jahren     Zinsbindung in Jahren     Sollzins pro Jahr in Prozent     Effektivzins pro Jahr in Prozent
10 10     10     1,60     1,61
10 2     10     1,20     1,21
20 3     10     1,50     1,51
30 5     10     1,55     1,56
20 3     20     2,20     2,22
30 5     20     2,45     2,48

Quelle: KfW (Stand: 30. Juni 2017)

Tilgungszuschuss zur Finanzierung - Die KfW bezuschusst Sie, wenn Ihr Neubau einen bestimmen Effizienzhaus-Standard erreicht. So sind zwischen 5 und 15 Prozent Ersparnis auf die Darlehenssumme möglich.

So hoch ist der Tilgungszuschuss

Effizienzhaus-Standard ab 1.4.2016
40 Plus 15 % der Darlehenssumme, maximal 15.000 Euro
40 10 % der Darlehenssumme, maximal 10.000 Euro
55 5 % der Darlehenssumme, maximal 5.000 Euro
70 wird nicht mehr gefördert

Quelle: KfW (Stand: 30. Juni 2017)

Wenn Ihr Neubau den Effizienzhaus-Standard erreicht hat, schreibt das Kreditinstitut Ihrem Konto die Summe gut.

Kosten für Experten können Zinsvorteil zunichtemachen

Falls Sie ein energieeffizientes Haus bauen oder einen bestehenden Bau energieeffizient sanieren möchten, gibt es dafür Fördermöglichkeiten der KfW. Seit dem 1. Juni 2014 muss jedoch ein Sachverständiger die energetische Fachplanung und Baubegleitung übernehmen. Experten in Ihrer Nähe finden Sie hier.

Die Kosten für den Sachverständigen tragen Sie. Die Ausgaben können sehr schnell in den vier- oder fünfstelligen Bereich gehen. Je nach Höhe verringert sich dadurch der Vorteil eines günstigen KfW-Darlehens im Vergleich zu einem normalen Baudarlehen. Erkundigen Sie sich daher vorab bei einem Energieeffizienz-Experten, welche Kosten auf Sie zukommen.

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Fazit: Die Konditionen der KfW für diesen Bereich sind zwar attraktiv, allerdings gibt es derzeit auch Banken, die einen noch besseren Zins anbieten. Prüfen Sie bei der Planung Ihrer Baufinanzierung also genau, ob es sich lohnt, das KfW-Programm 124 zu nutzen. Dazu sollten Sie mit einem Baufinanzierungvermittler zusammenarbeiten.

Der Weg zur idealen KfW-Förderung

Sie können die KfW-Programme nicht direkt bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau beantragen. Die KfW stellt nur das Geld bereit, die Verwaltung des Darlehens und den Zahlungsverkehr wickelt eine Partnerbank ab. Bereits drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung können Sie sich die aktuellen Zinsen mit einem Forward-Darlehen sichern. Spätestens drei Monate vorher sollten Sie Zinsen vergleichen und mit Ihrer Bank über eine Verlängerung verhandeln. Darüber hinaus empfehlen wir Ihnen die Kreditvermittler InterhypDr. Klein oder Planethyp.

Grundsätzlich spricht nichts dagegen, dass Sie bei mehreren Vermittlern ein Angebot anfragen. Vor allem wenn Sie Wert auf einen Ansprechpartner vor Ort legen, sollten Sie prüfen, welcher Anbieter einen Berater in Ihrer Nähe hat.

Interhyp

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit

Dr. Klein

  • Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbständigen Beratern
  • mehr als 300 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische Beratung und Vor-Ort-Beratung in über 200 Niederlassungen bundesweit
  • zusätzlich auch Beratung Zuhause beim Kunden möglich

Planethyp
Unternehmen der Planethome-Gruppe

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit

Darauf sollten Sie außerdem achten

Vermeiden Sie endfällige Darlehen
Bei den KfW-Programmen haben Sie die Möglichkeit, die tilgungsfreie Anlaufzeit und die Laufzeit gleich lang zu wählen. Das nennt sich endfälliges Darlehen. Bis zum Ende der Laufzeit zahlen Sie keine Tilgung, sondern nur Zinsen: Am Ende der Laufzeit müssen Sie das ganze Darlehen auf einen Schlag abbezahlen. In der Regel brauchen Sie dafür eine Anschlussfinanzierung. Dafür werden Sie nicht mehr die gleichen günstigen Zinsen erhalten wie für das KfW-Darlehen. Die Anschlussfinanzierung läuft nicht mehr über die KfW, sondern Sie müssen sich einen Bankkredit suchen. Außerdem zahlen Sie bei einem endfälligen Darlehen immer Zinsen auf den vollen Kreditbetrag – und zwar während der gesamten Laufzeit. Schließen Sie deswegen lieber ein Annuitätendarlehen ab.

Vorsicht bei unterschiedlichen Zinsbindungen
Da die Zinsen derzeit sehr niedrig sind, empfehlen wir Ihnen, sich Ihre Baufinanzierungskonditionen langfristig zu sichern – also eine Zinsbindung von 15 Jahren oder mehr zu wählen. Bis zum 1. April 2016 gab es die KfW-Kredite allerdings nur mit einer maximalen Zinsbindung von 10 Jahren. Seitdem sind auch Kredite mit einer 20-jährigen Zinsbindung möglich.

Um die volle Sicherheit zu haben, empfehlen wir, das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindungsfrist abzubezahlen. Wenn das nicht möglich ist, sollten Sie die Restschuld nicht unterschätzen. Das können – je nach Darlehenssumme und Laufzeit – schnell ein paar Zehntausend Euro sein. Wenn Sie im Programm „Energieeffizient Bauen“ derzeit ein Darlehen für 50.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren aufnehmen, verlangt die KfW einen effektivem Zinssatz von 1,41 Prozent. Bei diesen Konditionen haben Sie nach Ablauf der Zinsbindung und einer gewählten tilgungsfreien Zeit von einem Jahr noch knapp 28.000 Euro von Ihrem Darlehen nicht zurückgezahlt.

Weitere Förderungen

Weitere Möglichkeiten, staatliche Förderung bereits vorab zu nutzen, sind die Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage. So sichern Sie sich weiteres Geld vom Staat, das Sie zum Bauen verwenden können.

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Hermann-Josef Tenhagen
Chefredakteur bei Finanztip

Unter anderem mit folgenden Inhalten:

  • Welche Faktoren Sie bei der Immobilienfinanzierung in Betracht ziehen müssen
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  • Wie Sie Ihr Wohneigentum günstig finanzieren oder als Mieter Kosten sparen

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Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dirk Eilinghoff

Finanztip-Experte für Bankprodukte

Als Teamleiter Bankprodukte ist Dirk Eilinghoff bei Finanztip für die Themen Geldanlage und Altersvorsorge zuständig. Erfahrungen in diesem Bereich bringt er mit aus seiner Arbeit als selbstständiger Finanz- und Honorarberater. In früheren Jahren leitete der studierte Historiker und Diplom-Kaufmann gemeinnützige Projekte bei der Bertelsmann Stiftung und der Körber-Stiftung.

Eric Brandmayer

Redakteur bei Finanztip (bis Januar 2017)

Eric Brandmayer hat bei Finanztip volontiert. Er kümmerte sich als Redakteur im Versicherungsteam vor allem um die Themen Hausrat und Haftpflicht. Während seines Bachelors in Journalismus und Public Relations arbeitete er als Werksstudent beim Deutschen Olympischen Sportbund in der Pressestelle. Praktische Erfahrungen sammelte er zuvor in verschiedenen Redaktionen, in der Versicherungsbranche sowie als Autor.