Baukreditrechner So berechnest Du Deinen Baukredit

Wie viel darf das Haus oder die Wohnung maximal kosten? Welchen Kaufpreis kannst Du mit einer bestimmten monatlichen Rate erreichen? Welche Nebenkosten werden fällig? Das alles zeigt Dir der Finanztip-Baukreditrechner. 

Der Baukreditrechner berechnet aus Deinen Vorgaben, wie etwa der monatlichen Rate und der Laufzeit, wichtige Eckdaten Deiner Finanzierung: die Gesamtkosten, Deinen Kreditbedarf und den maximal möglichen Kaufpreis.
 

Um einen Baukredit zu berechnen, benötigst Du bei unserem Rechner Angaben zur Monatsrate, zum Eigenkapital und zur Laufzeit. 

Warum ist die Monatsrate wichtig für die Berechnung?

Mit der Monatsrate gibst Du an, wie viel Du pro Monat für den Baukredit ausgeben kannst. Wohnst Du bisher zur Miete, setzt Du mindestens Deine aktuelle Kaltmiete an. 

Die Warmmiete kannst Du für die Berechnung nicht nutzen, weil Du auch in Deinem neuen Haus oder der Wohnung Betriebs- und Heizkosten zahlst. Außerdem solltest Du Geld für zukünftige Reparaturen zur Seite legen. Schöpfe also Dein Monatsbudget nicht komplett aus.

Wie beeinflusst das Eigenkapital die Berechnung?

Je mehr Geld Du mitbringst, umso weniger musst Du über die Bank finanzieren. Außerdem erhältst Du so einen günstigeren Zinssatz, als wenn der Baukredit den gesamten Kaufpreis abdecken soll. 

Beim Eigenkapital triffst Du wahrscheinlich auf ein bekanntes Problem: Mit den Immobilienpreisen sind in den letzten Jahrzehnten auch die Eigenkapital-Anforderungen gestiegen. 

Viele Käufer und Bauherren haben aus Sicht der Banken eher zu wenig Eigenkapital. Als Grundregel gilt: Für eine grundsolide Finanzierung sollte das Eigenkapital mindestens 20 Prozent des Kaufpreises oder der Bausumme betragen. 

Dass es dabei um sehr viel Geld geht, zeigt das folgende Beispiel:

Benötigst Du 300.000 Euro an Kredit, solltest Du 60.000 Euro als Eigenkapital für den Kaufpreis angespart haben. Dazu kommen die Kosten für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar, die Du in jedem Fall selbst aufbringen solltest. Setzt man hierfür zusätzlich zehn Prozent, also 30.000 Euro, an, so liegt das benötigte Eigenkapital insgesamt bei 90.000 Euro.

Warum ist die Laufzeit wichtig für die Berechnung?

Mit der Laufzeit gibst Du an, bis wann das Darlehen abbezahlt sein soll. Weil das Einkommen mit dem Renteneintritt geringer wird, solltest Du den Baukredit bis dahin abbezahlt haben.

Warum ist die Angabe des Bundeslandes notwendig?

Diese Angabe ist wichtig, um ein gutes Rechenergebnis zu erhalten. Die Bundesländer unterscheiden sich etwa bei der Höhe der Grunderwerbsteuer. Die Spanne reicht von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. 

Solange Du noch auf der Suche nach der passenden Immobilie bist, sind manche Angaben noch nicht so wichtig. Du solltest aber wissen, welche Angaben bei den nächsten Schritten relevant werden.

Wann benötigst Du Angaben zum Darlehenszins?

Der Darlehenszins, genauer: der effektive Jahreszins, wird wichtig, wenn Du unterschiedliche Angebot vergleichst. 

Wie hoch der Zinssatz später tatsächlich ausfällt, hängt vom aktuellen Niveau der Bauzinsen ab. Wichtig ist auch, wie hoch der Baukredit im Vergleich zum angesetzten Wert der Immobilie ist. Das ist der Beleihungswert. 

Eine weitere wichtige Stellschraube ist die Zinsbindungsfrist, also der vertraglich festgelegte Zeitraum, im dem sich der Zinssatz nicht verändert.

Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Die Banken verlangen beim aktuellen Zinsniveau eine anfängliche Mindesttilgung zwischen 1,5 und zwei Prozent der Kreditsumme pro Jahr. Das bedeutet: Mit der monatlichen Kreditrate zahlst Du im ersten Jahr des Baukredits in etwa diesen Prozentsatz des geliehenen Geldes zurück. Im Laufe der Zeit steigt die Tilgung ganz von allein, weil Deine Restschuld allmählich sinkt, Du aber kontinuierlich die gleiche Monatsrate zahlst.

Je höher Du den Tilgungssatz am Anfang ansetzt, umso höher ist die Monatsrate.

Die Ergebnisse des Baukreditrechners sind ein guter Ausgangspunkt für die weitere Planung der Baufinanzierung. Nächster Schritt ist dann ein Beratungsgespräch beim Kreditvermittler oder mit der Bank. Denn erst mit weiteren Angaben zu Deinem Einkommen und Vermögen kann die Bank entscheiden, ob sie das Risiko der Finanzierung tragen möchte.

Finanztip empfiehlt Dir die folgenden Vermittler von Baufinanzierungen:

Bei der Berechnung eines Baukredits ist es wichtig, realistische Angaben zu machen. Nur so erhältst Du Rechenergebnisse, die Du für die Immobiliensuche und das Finanzierungsgespräch nutzen kannst.

Berücksichtige außerdem Deine persönliche Situation: Wenn Du etwa im Alter zusätzliche Einkünfte hast, musst Du die Finanzierung nicht unbedingt bis zur Rente abschließen. Du kannst dann mit einer vertretbaren Restschuld in Rente gehen. 

Das bedeutet, dass Du die Laufzeit des Kredits verlängern kannst. Nach der Logik des Baukreditrechners kannst Du Dir so eine teurere Immobilie leisten.