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Inhalt
Bei der Sofortfinanzierung mit einem Bausparvertrag gibt Dir die Bausparkasse sofort einen Immobilienkredit. Gleichzeitig schließt Du einen neuen Bausparvertrag ab.
Anders als sonst beim Bausparvertrag musst Du also nicht erst lange Jahre Beiträge zahlen, um ein Darlehen zu bekommen. Deshalb heißt das Darlehen, das Du bekommst, auch Vorausdarlehen.
Nach einigen Jahren informiert Dich die Bausparkasse, dass Du das eigentliche Bauspardarlehen beantragen kannst. Dann löst Du mit dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ab.
Bis dahin zahlst Du nur Zinsen auf das Vorausdarlehen, keine Tilgung. Das bedeutet für Dich: Du sicherst Dir heute die aktuellen Zinsen für die gesamte Laufzeit, hast aber zunächst zwei Verträge, an die Du Geld überweist:
Weil das Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ablöst und die Zinssätze von Anfang an feststehen, erhältst Du bei diesem Modell also Zinssicherheit für die gesamte Laufzeit.
Vorausdarlehen und Bausparvertrag sind zeitlich aufeinander abgestimmt, die Zahlungen für beide Verträge zusammen wirken so wie die Monatsrate eines Bankkredits.
Im Einzelnen hängen die beiden Verträge wie folgt zusammen:
Die nachstehende Grafik zeigt schematisch, wie Du einen Bausparvertrag vorfinanzierst.
Ein Vorausdarlehen brauchst Du, weil Du Bauspardarlehen erst beantragen kannst, wenn Du genügend Guthaben angespart hast und Dein Vertrag an der Reihe ist. In der Bausparsprache heißt es dann, der Vertrag ist zuteilungsreif.
Beim klassischen Bausparen musst Du also erst einen größeren Teil der Bausparsumme ansparen, bevor Du das günstige Bauspardarlehen bekommst. Wenn Du aber sofort finanzieren willst – etwa, weil Du kurzfristig eine Immobilie kaufen möchtest – überbrückt das Vorausdarlehen die Zeit bis zur Zuteilung.
Ein Beispiel: Du hast vor Jahren einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 50.000 Euro abgeschlossen. Hast Du bisher 15.000 Euro angespart, ist der Vertrag wahrscheinlich noch nicht zuteilungsreif. Das normale Bauspardarlehen aus dem Vertrag kannst Du also noch nicht beantragen. Kurzfristig kommst Du nur an Dein Geld, wenn der Vertrag eine Zuteilung mit weniger Guthaben vorsieht oder Du den Bausparvertrag kündigst.
Hast Du dagegen etwa die Hälfte der Bausparsumme angespart, zum Beispiel 25.000 Euro, ist der Vertrag wahrscheinlich zuteilungsreif. Dann kannst Du zwar das Bauspardarlehen beantragen, erhältst aber auch nur den Rest bis zur Bausparsumme als Bauspardarlehen, also wiederum 25.000 Euro.
Möchtest Du etwa ein Haus kaufen oder bauen, deckt dieser Betrag nur einen Teil der Gesamtkosten ab. Du benötigst eine große Baufinanzierung.
Die Vorfinanzierung ist dann eine Möglichkeit, mit der Du Dir kurzfristig eine Finanzierung in passender Höhe von der Bausparkasse besorgen kannst, zum Beispiel über 200.000 Euro. Was Du mit dem alten Bausparvertrag machst, hängt von dessen Konditionen, etwa dem Darlehenszins und dem Tilgungssatz ab.
Ein Bauspardarlehen ist ein zweckgebundener Kredit, den Du nach der Ansparphase eines Bausparvertrags für wohnwirtschaftliche Zwecke erhältst.
Eine Variante des Bauspardarlehens ist ein Vorausdarlehen. Dabei zahlst Du nicht erst jahrelang Bausparbeiträge, sondern erhältst sofort das Darlehen. Für diese Variante des Bauspardarlehens zahlst Du nur die Zinsen, die Tilgung fließt in einen separaten Bausparvertrag.
Du kannst das Bauspardarlehen nutzen, sobald Dein Bausparvertrag zuteilungsreif ist.
Hast Du noch keinen zuteilungsreifen Vertrag, kannst Du ihn vor- oder zwischenfinanzieren.
Beim Bauspardarlehen fallen in der Regel keine gesonderten Kosten mehr an; Du hast ja bereits eine Abschlussgebühr bezahlt, als Du den Vertrag abgeschlossen hast.
Es gibt allerdings Ausnahmen: So verlangt etwa die Wüstenrot Bausparkasse im Tarif Wohnsparen (Tarif D 2023) ein Agio von zwei Prozent des Anfangsdarlehens. Das bedeutet: der Darlehensbetrag wird um zwei Prozent erhöht. Beträgt das tarifliche Darlehen also 20.000 Euro, zahlst Du 20.400 Euro an die Bausparkasse zurück.
Servicegebühren und Jahresentgelte in der Ansparphase hat der Bundesgerichtshof mit zwei Urteilen aus den Jahren 2022 und 2026 für unzulässig erklärt.
Der Zinssatz für das Darlehen wird schon beim Abschluss des Bausparvertrags festgelegt und bleibt über die gesamte Laufzeit gleich.
Zum Vergleich von Angeboten solltest Du immer auf den effektiven Jahreszins schauen, weil nur er die gesamten Kosten eines Darlehens abbildet.
Du zahlst das Bauspardarlehen in festen monatlichen Raten über eine meist eher kurze Laufzeit zurück.
Die Rückzahlung beginnt direkt nach der Auszahlung des Darlehens. Über welche Zeit Du den Kredit zurückzahlst, ist abhängig von dem Tilgungsbeitrag, den die Bausparkasse für einen bestimmten Tarif und eine bestimmte Tarifvariante vorsieht. Die Angabe findest Du in Deinen Bausparunterlagen unter dem Stichwort „Tilgung“. Den Tilgungsbeitrag, das entspricht bei Bauspardarlehen der Monatsrate, geben die Bausparkassen traditionell in Promille der Bausparsumme pro Monat an.
Ein Beispiel: Dein Tarif sieht einen Tilgungsbeitrag von vier Promille pro Monat vor. Das entspricht 48 Promille pro Jahr, also 4,8 Prozent. Der Zinssatz beträgt 2,0 Prozent pro Jahr. Die Zinsen kannst Du von dem Tilgungsbeitrag abziehen und erhältst so einen anfänglichen Tilgungssatz von 2,8 Prozent. Diese Angabe bezieht sich aber nicht auf das Bauspardarlehen, sondern auf die Bausparsumme. Beträgt das Darlehen 50 Prozent der Bausparsumme, so liegt der anfängliche Tilgungssatz bei 5,6 Prozent.
Vergleichst Du dies mit der üblichen anfänglichen Tilgung für ein Bankdarlehen, zurzeit etwa zwei Prozent, so erkennst Du, dass Du das Bauspardarlehen deutlich schneller zurückzahlen musst als ein Bankdarlehen. Ein Tilgungsbeitrag von 4 Promille, wie wir ihn in diesem Beispiel verwendet haben, ist dabei noch nicht einmal besonders hoch. Du findest in bestimmten Tarifvarianten durchaus Tilgungsbeiträge von 10 und mehr.
Das bedeutet für Dich: Gehe immer davon aus, dass Du ein Bauspardarlehen deutlich schneller zurückzahlen musst als ein Bankdarlehen. Prüfe dabei, ob der Tilgungsbeitrag für Dich passt. Häufig kannst Du nach Zuteilung auch eine „langsamere“ Variante wählen, allerdings meist zu einem höheren Zinssatz.
Ja, auch bei einem Bauspardarlehen gibt es Sondertilgungen. Sie sind sogar besonders einfach.
Ein Bauspardarlehen kannst Du jederzeit ganz oder teilweise tilgen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Im Vergleich zu einem normalen Immobilienkredit gibt Dir das Bauspardarlehen also mehr Flexibilität, falls Du schneller zurückzahlen möchtest.
Beachte aber: Beim Vorausdarlehen gibt es keine Sondertilgungen.
Die Bauspar-Sofortfinanzierung lohnt sich vor allem, wenn Du langfristig steigende Bauzinsen erwartest und Dir Zinssicherheit wichtig ist.
Weil die Konditionen für Vorausdarlehen und Bausparvertrag von Beginn an feststehen, bietet Dir die Sofortfinanzierung Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit.
Allerdings können die Gesamtkosten höher sein als bei klassischen Annuitätendarlehen, vor allem wenn die Zinsen am Markt sinken. Prüfe daher genau, wie hoch der Gesamteffektivzins ist.
In vielen Fällen wird der Gesamteffektivzins höher sein als bei einem Bankkredit. Das liegt an der Grundkonstruktion der Finanzierung:
Allerdings können die Bausparkassen diese Nachteile ausgleichen, indem sie die Darlehenszinsen entsprechend niedrig ansetzen. Für Dich ist also nur wichtig, welche Konstruktion den günstigeren Effektivzins hat, die Sofortfinanzierung von der Bausparkasse oder das klassische Annuitätendarlehen von der Bank.
Schau Dir gern das Beispiel im folgenden Absatz an, um die Zusammenhänge besser zu verstehen.
Ein Beispiel zeigt Dir, wie eine Sofortfinanzierung mit konkreten Zahlen abläuft.
Angenommen, Du möchtest ein Haus für 200.000 Euro kaufen. Dazu kommen Nebenkosten von 24.000 Euro. Dein Eigenkapital beträgt 44.000 Euro. Du hast also einen Finanzierungsbedarf von 180.000 Euro.
Diese Tabelle zeigt die Eckdaten der Finanzierung.
| Bausparsumme/Vorausdarlehen | 180.000 € |
| Vorausdarlehen Sollzins | 3,45 % |
| Monatsrate Vorausdarlehen | 518 € |
| Sparbeitrag Bausparvertrag | 515 € |
| Gesamtrate Phase 1 | 1.033 € |
| Laufzeit | 10 Jahre, 6 Monate |
| Bauspardarlehen | 115.138 € |
| Bauspardarlehen Sollzins/Effektivzins | 2,39/2,69 % |
| monatliche Rate | 900 € |
| Laufzeit Bauspardarlehen | 12 Jahre, 4 Monate |
| Gesamtlaufzeit | 22 Jahre, 10 Monate |
| Gesamteffektivzins | 3,97 % |
Quelle: Bausparkasse LBS Süd (Stand: 4 September 2025)
Nimmt man also alle Zahlungen zusammen, ergibt sich ein Effektivzins von 3,97 Prozent pro Jahr, laut Berechnung der Bausparkasse. Der Kreditzins für die beiden Verträge zusammen liegt also deutlich über dem Zins für das Bauspardarlehen von 2,69 Prozent.
Du kannst eine Sofortfinanzierung gut anhand des Gesamteffektivzinses mit einem Baukredit vergleichen.
Achte aber darauf, dass Monatsrate und Laufzeit identisch sind. Ein Baukredit mit 25 Jahren Laufzeit und Festzins, also ein Volltilgerdarlehen, kostete nach unseren Recherchen zum Zeitpunkt der Berechnung im September 2025 ebenfalls etwa vier bis 4,5 Prozent und liegt damit in einem ähnlichen Bereich wie die Bauspar-Sofortfinanzierung.
Günstiger bekommst Du den Baukredit von der Bank, wenn Du eine kürzere Zinsbindung vereinbarst, zum Beispiel nur zehn Jahre. Allerdings kann es dann sein, dass Du bei der Anschlussfinanzierung einen höheren Zins bezahlst.
Ja, auch Banken bieten Sofortfinanzierungen mit Bausparvertrag an, oft in Kooperation mit Bausparkassen.
Viele Banken arbeiten mit Bausparkassen zusammen und vermitteln sogenannte Kombikredite. Dabei bekommst Du das Vorausdarlehen von der Bank, der Bausparvertrag läuft bei der Bausparkasse. Die Konditionen können sich von denen der Bausparkassen unterscheiden, etwa bei Zinsen, Gebühren oder Flexibilität. Das bedeutet für Dich: Vergleiche immer die Angebote von Banken und Bausparkassen, um die besten Konditionen für Deine Situation zu finden.
Du solltest allerdings nicht nur mit einer Bank oder Bausparkasse sprechen, sondern mithilfe von Vermittlern einen umfassenden Zinsvergleich anstellen. Unsere Empfehlungen sind:
Der Ausstieg aus dem Vorausdarlehen ist teuer, weil Du eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst, Du das Darlehen nicht laufend tilgst und keine Sondertilgungen leisten kannst.
Willst Du das Vorausdarlehen vorzeitig zurückzahlen oder den Vertrag kündigen, verlangen Banken und Bausparkassen meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe richtet sich nach Restschuld, Zinsbindung und dem allgemeinen Zinsniveau.
Diese Entschädigung verlangen nicht nur Bausparkassen, sondern auch Banken. Allerdings fällt die Entschädigung an die Bausparkasse bei einem Vorausdarlehen unter sonst gleichen Bedingungen höher aus als bei einer Finanzierung mit festen Monatsraten (Annuitätendarlehen). Dies liegt an zwei Besonderheiten:
Wenn Du also Deine Bauspar-Sofortfinanzierung in der ersten Phase aufgrund einer Scheidung, Arbeitslosigkeit oder wegen eines beruflichen Umzugs kündigen möchtest, musst Du mit höheren Kosten rechnen, als sie bei einem Bankdarlehen entstehen.
Später, wenn Du das Vorausdarlehen abgelöst hast, wendet sich das Blatt zugunsten der Bauspar-Lösung.
Der Ausstieg aus dem späteren Bauspardarlehen ist günstiger, weil Du Bauspardarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung jederzeit zurückzahlen kannst. Du kannst dann den Vertrag in der Regel kostengünstiger beenden als einen Immobilienkredit von der Bank.
Vor- und Zwischenfinanzierung funktionieren sehr ähnlich, unterscheiden sich aber darin, ob ein passender Bausparvertrag bereits besteht.
Einen eindeutigen Unterschied zwischen diesen beiden Begriffen gibt es nicht. In beiden Fällen erhältst Du zunächst ein endfälliges Darlehen, um später auf einen Bausparvertrag umschwenken zu können. Die Grundkonstruktion ist aber dieselbe.
Ein Unterschied kann darin bestehen, ob Du den Bausparvertrag bereits in die Finanzierung einbringen kannst oder ob Du ihn erst abschließen musst:
Beispiel für eine Zwischenfinanzierung: Du hast vor Jahren einen Bausparvertrag über eine Bausparsumme von 100.000 Euro abgeschlossen und bereits 25.000 Euro angespart. Der Vertrag soll in drei Jahren zuteilungsreif sein.
Als Zwischenfinanzierung gibt Dir die Bausparkasse sofort die benötigten 100.000 Euro für drei Jahre. Du zahlst weiter in den Bausparvertrag ein. In drei Jahren kannst Du die Doppelkonstruktion auflösen: Der Bausparvertrag ist dann zuteilungsreif, Du löst das Vorausdarlehen ab und zahlst dann das Bauspardarlehen ab.
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