Bausparvertrag zwischen- und vorfinanzieren So kommst Du kurzfristig zum Bauspardarlehen

Auf der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung sprechen viele Immobilienkäufer als Erstes mit einer Bausparkasse. Deren Angebote sind meistens komplizierter als ein Baukredit von der Bank, eine Sofortfinanzierung kann sich aber manchmal rechnen.

Bei der Sofortfinanzierung mit Bausparvertrag bekommst Du sofort ein Vorausdarlehen und sparst parallel einen Bausparvertrag an.

Du erhältst direkt das benötigte Geld als Kredit, das Vorausdarlehen, und zahlst währenddessen monatlich in einen Bausparvertrag ein. 

Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, löst Du mit dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ab. Bis dahin zahlst Du nur Zinsen auf das Vorausdarlehen, keine Tilgung. Das bedeutet für Dich: Du sicherst Dir heute die aktuellen Zinsen für die gesamte Laufzeit, hast aber zunächst zwei Verträge parallel laufen.

Die Bausparkasse stimmt Vorausdarlehen und den Bausparvertrag zeitlich aufeinander ab. Im Einzelnen funktionieren die beiden Verträge der Bauspar-Sofortfinanzierung wie folgt:

• Das Vorausdarlehen ist eine Art Zwischenfinanzierung: Du erhältst sofort das Geld, das Du benötigst. Der Kredit ist endfällig. Das bedeutet: Laufend zahlst Du dafür nur die Zinsen. Die gesamte Tilgung ist erst auf einen Schlag am Ende fällig.
• Der Bausparvertrag ist Ersatz für die Tilgung des Vorausdarlehens. Du baust Guthaben auf, mit dem Du den Kredit später zurückzahlen kannst.
• Ist der Bausparvertrag nach einigen Jahren zuteilungsreif, hast Du die gesamte Bausparsumme zur Verfügung, also Guthaben und Bauspardarlehen. Damit tilgst Du auf einen Schlag das Vorausdarlehen. Von da an hast Du nur noch den zweiten Kredit, das Bauspardarlehen, das Du mit Zinsen zurückzahlen musst.

Die nachstehende Grafik zeigt schematisch, wie Du einen Bausparvertrag vorfinanzierst.

Ein Vorausdarlehen brauchst Du, weil ein Bauspardarlehen erst nach der Zuteilung, also erst nach mehreren Jahren, verfügbar ist. Mit einem Vorausdarlehen kannst Du sofort loslegen, ohne auf das Bauspardarlehen warten zu müssen. Das ist besonders praktisch, wenn Du keine Zeit verlieren willst oder die Zinsen gerade günstig sind.

Beim klassischen Bausparen musst Du erst Eigenkapital ansparen, bevor Du das günstige Bauspardarlehen bekommst. Wenn Du aber sofort finanzieren willst – etwa weil Du eine Immobilie kaufen möchtest – überbrückt das Vorausdarlehen die Zeit bis zur Zuteilung.

Ein Beispiel: Du hast vor Jahren einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 50.000 Euro abgeschlossen. Hast Du bisher 15.000 Euro angespart, ist der Vertrag wahrscheinlich noch nicht zuteilungsreif: Du kommst kurzfristig nur an Dein Geld, wenn Du den Bausparvertrag kündigst oder teilst. 

Auch das Bauspardarlehen, also die zweite Hälfte der Bausparsumme, die Du als Kredit bekommen sollst, ist erst einmal unerreichbar.

Hast Du dagegen etwa die Hälfte der Bausparsumme angespart, zum Beispiel 23.000 Euro oder 27.000 Euro, ist der Vertrag wahrscheinlich zuteilungsreif. Dann kannst Du zwar das Bauspardarlehen beantragen, erhältst aber auch nur den Rest bis zur Bausparsumme als Bauspardarlehen, also 27.000 Euro oder 23.000 Euro. Für eine Modernisierung mag die Gesamtsumme von 50.000 Euro dann reichen. 

Möchtest Du aber etwa ein Haus kaufen oder bauen, deckt dieser Betrag nur einen überschaubaren Teil der Gesamtkosten ab. Du benötigst eine große Baufinanzierung.

Die Bauspar-Sofortfinanzierung ist vor allem dann attraktiv, wenn Du langfristig steigende Bauzinsen erwartest. Weil die Konditionen für Vorausdarlehen und Bausparvertrag von Beginn an feststehen, bietet Dir die Sofortfinanzierung Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit.

Allerdings können die Gesamtkosten höher sein als bei klassischen Annuitätendarlehen, vor allem wenn die Zinsen am Markt sinken. Prüfe daher genau, wie hoch der Gesamteffektivzins ist.

In vielen Fällen wird der Gesamteffektivzins höher sein als bei einem Bankkredit. Das liegt an der Grundkonstruktion der Finanzierung:

• Das Vorausdarlehen zahlst Du jahrelang nicht zurück. Anders als bei einem Bankkredit wird der Aufwand für den Zins also nicht kleiner.
• Gleichzeitig erhältst Du auf dem Bausparvertrag nur eine magere Verzinsung. Dazu zahlst Du noch Abschlussgebühren.

Allerdings können die Bausparkassen diese Nachteile ausgleichen, indem sie die Darlehenszinsen entsprechend niedrig ansetzen. Für Dich ist also nur wichtig, welche Konstruktion den günstigeren Effektivzins hat, die Sofortfinanzierung von der Bausparkasse oder das klassische Annuitätendarlehen von der Bank. 

Schau Dir für gern auch das Beispiel im folgenden Absatz an, um die Zusammenhänge noch besser zu verstehen.

Ein Beispiel zeigt Dir, wie eine Sofortfinanzierung mit konkreten Zahlen abläuft.

Angenommen, Du möchtest ein Haus für 200.000 Euro kaufen. Dazu kommen Nebenkosten von 24.000 Euro. Dein Eigenkapital beträgt 44.000 Euro. Du hast also einen Finanzierungsbedarf von 180.000 Euro.

Diese Tabelle zeigt die Eckdaten der Finanzierung.

Beispiel für eine Bauspar-Sofortfinanzierung

Quelle: Bausparkasse LBS Süd (Stand: 4 September 2025)

Nimmt man also alle Zahlungen zusammen, ergibt sich ein Effektivzins von 3,97 Prozent pro Jahr, laut Berechnung der Bausparkasse.

Der Kreditzins für die beiden Verträge zusammen liegt also deutlich über dem Zins für das Bauspardarlehen von 2,69 Prozent. 

Wie vergleichst Du die Sofortfinanzierung mit einem Bankdarlehen?

Du kannst eine Sofortverzinsung gut anhand der Gesamtverzinsung mit einem Baukredit vergleichen. Achte aber darauf, dass Monatsrate und Laufzeit identisch sind. 

Ein Baukredit mit 25 Jahren Laufzeit und Festzins, also ein Volltilgerdarlehen, kostete nach unseren Recherchen zum Zeitpunkt der Berechnung, also im September 2025 ebenfalls etwa vier bis 4,5 Prozent, liegt also in einem ähnlichen Bereich wie die Bauspar-Sofortfinanzierung.

Günstiger bekommst Du den Baukredit von der Bank, wenn Du eine kürzere Zinsbindung vereinbarst, zum Beispiel nur zehn Jahre. Allerdings kann es dann sein, dass Du bei der Anschlussfinanzierung einen höheren Zins bezahlst. 

Ja, auch Banken bieten Sofortfinanzierungen mit Bausparvertrag an – oft in Kooperation mit Bausparkassen.

Viele Banken arbeiten mit Bausparkassen zusammen und vermitteln sogenannte Kombikredite. Dabei bekommst Du das Vorausdarlehen von der Bank, der Bausparvertrag läuft bei der Bausparkasse. Die Konditionen können sich von denen der Bausparkassen unterscheiden, etwa bei Zinsen, Gebühren oder Flexibilität. Das bedeutet für Dich: Vergleiche immer die Angebote von Banken und Bausparkassen, um die besten Konditionen für Deine Situation zu finden.

Du solltest allerdings nicht nur mit einer Bank oder Bausparkasse sprechen, sondern mithilfe von Vermittlern einen umfassenden Zinsvergleich anstellen. Unsere Empfehlungen sind:

Beim Ausstieg aus der Bauspar-Finanzierung können Vorfälligkeitsentschädigungen und Gebühren anfallen. 

Willst Du das Vorausdarlehen vorzeitig zurückzahlen oder den Vertrag kündigen, verlangen Banken und Bausparkassen meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe richtet sich nach Restschuld, Zinsbindung und dem allgemeinen Zinsniveau.

Bist Du allerdings bereits in der zweiten Phase des Vertrags, kannst Du den Vertrag kostengünstiger beenden als den Bankkredit: Bauspardarlehen kannst Du ohne Vorfälligkeitsentschädigung jederzeit zurückzahlen.

Wenn Du also Deine Bauspar-Sofortfinanzierung in der ersten Phase aufgrund einer Scheidung, Arbeitslosigkeit oder schlicht wegen eines beruflichen Umzugs kündigen möchtest, musst Du mit höheren Kosten rechnen, als sie bei einem Bankdarlehen entstehen.

Warum ist der Ausstieg aus dem Vorausdarlehen teuer?

Die Entschädigung an die Bausparkasse fällt bei einem Vorausdarlehen unter sonst gleichen Bedingungen höher aus als bei einer Finanzierung mit festen Monatsraten (Annuitätendarlehen). Dies liegt an zwei Besonderheiten: 

• Einerseits tilgst Du das Vorausdarlehen nicht laufend. Der Zinsanteil der monatlichen Rate sinkt also nicht.
• Außerdem kannst Du keine Sondertilgungen leisten. Möglichkeiten der Sondertilgung müssen Banken aber bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen.

Einen ganz eindeutigen Unterschied zwischen diesen beiden Begriffen gibt es nicht. In beiden Fällen erhältst Du zunächst ein endfälliges Darlehen, um später auf einen Bausparvertrag umschwenken zu können. Die Grundkonstruktion ist aber dieselbe.

Ein Unterschied kann darin bestehen, ob Du den Bausparvertrag bereits in die Finanzierung einbringen kannst oder ob Du ihn erst abschließen musst:

• Tendenziell sprich man eher von einer Vorfinanzierung, wenn Du den Bausparvertrag für die Kombination neu abschließt.
• Von der Zwischenfinanzierung spricht man eher, wenn Du bereits einen passenden Bausparvertrag hast, dieser aber noch nicht zuteilungsreif ist.

Beispiel für eine Zwischenfinanzierung: Du hast vor Jahren einen Bausparvertrag über eine Bausparsumme von 100.000 Euro abgeschlossen und bereits 25.000 Euro angespart. Der Vertrag soll in drei Jahren zuteilungsreif sein.

Als Zwischenfinanzierung gibt Dir die Bausparkasse sofort die benötigten 100.000 Euro für drei Jahre. Du zahlst weiter in den Bausparvertrag ein. In drei Jahren kannst Du die Doppelkonstruktion auflösen: Der Bausparvertrag ist dann zuteilungreif, Du löst das Vorausdarlehen ab und zahlst dann das Bauspardarlehen ab.