Was ist ein Bausparvertrag? Sparen mit Zinssicherheit - einfach erklärt

Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag mit angehängtem Immobilienkredit, den Du bei der Bausparkasse abschließt.

Der Vertrag wird von der Bausparkasse nach Deinen finanziellen Möglichkeiten und Deinem Wunschbetrag so berechnet, dass Du nach Ablauf einer festen Zeit die Bausparsumme abrufen kannst.

Ein Beispiel: Du benötigst absehbar in acht Jahren einen Betrag von 50.000 Euro für die Modernisierung Deines Hauses. Dieser Betrag sollte dann die Bausparsumme sein.

Holst Du Dir ein Angebot von einer Bausparkasse ein, so wirst Du typischerweise zunächst etwa 20.000 Euro ansparen, also 40 Prozent der Bausparsumme. Über acht Jahre sind das 2.500 Euro im Jahr. Ohne Kosten und Guthabenzinsen musst Du dann etwa 200 Euro im Monat sparen.

Zahlst Du regelmäßig den vereinbarten Beitrag, ist Dein Vertrag meist nach vereinbarter Spardauer „zuteilungsreif“. Die Spardauer des Vertrags gibst Du selbst am Anfang vor, wenn Du den Bausparvertrag entweder online selbst berechnest oder von Deinem Berater berechnen lässt.

Ist der Vertrag zuteilungsreif, kann Du entscheiden, was Du weiter damit machen möchtest. Du hast drei Möglichkeiten:

• Du beantragst das im Vertrag beschriebene Bauspardarlehen und lässt Dir dann die gesamte Bausparsumme auszahlen.
• Du rufst nur Dein Guthaben ab, verzichtest also auf das Darlehen.
• Du lässt den Sparvertrag weiterlaufen, schiebst also die Zuteilung auf.

Wie ein Bausparvertrag abläuft, zeigt die folgende Grafik.

In diesem Bespiel betrug die Bausparsumme Deines Vertrags 100.000 Euro. Dieser kommt bei einem Guthaben von mehr als 40.000 Euro in die Zuteilung. Du beantragst das Bauspardarlehen und erhältst den Rest der Bausparsumme, also knapp 60.000 Euro, als Kredit.

Für Dich bedeutet das: Bei einem Bausparvertrag kennst Du schon bei Abschluss des Vertrags alle Bedingungen, also insbesondere den Zinssatz und die Rückzahlungsbedingungen für das Bauspardarlehen, das Du in einigen Jahren erhältst. Du musst Dir also keine Gedanken darüber machen, ob die Bauzinsen vielleicht in Zukunft steigen und Dein Projekt verteuern.

Grundsätzlich ist ein Bausparvertrag für Situationen gedacht, bei denen Du ein Immobilienprojekt vorbereitest, also erst einmal Eigenkapital ansparst. Benötigst Du dagegen kurzfristig Geld, solltest Du eher an einen Baukredit von der Bank denken. 

Allerdings haben die Bausparkassen inzwischen auch Modelle geschaffen, mit denen Du einen Bausparvertrag vorfinanzierst. Auf diesem Weg kannst Du auch kurzfristig ein Bauspardarlehen erhalten.

Die folgende Tabelle zeigt einige typische Situationen, in denen ein Bausparvertrag grundsätzlich infrage kommt. Sie zeigt weiterhin eine Finanztip-Einschätzung, wie sinnvoll ein Bausparvertrag in der jeweiligen Situation ist.

In welchen Situationen kommt ein Bausparvertrag infrage?

Quelle: Finanztip-Übersicht (Stand: September 2026)

Du siehst: Ein Bausparvertrag ist ein Vertrag, der zu vielen Situationen passt, aber häufig nicht die passende oder günstigste Lösung ist. Mehr zu den unterschiedlichen Tarifen, die die Bausparkassen anbieten, findest Du im Finanztip-Ratgeber Bausparvertrag.

Die Bedingungen Deines Bausparvertrags kannst Du in den allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) nachlesen.

Bei den Bedingungen geht es vor allem um vier Fragen:

• Verfügbarkeit: Wann und wie kommst Du an Dein angespartes Geld?
• Kosten: Welche Kosten hast Du, und wie günstig sind die Guthaben- und Darlehenszinsen?
• Zuteilung: Wann erreichst Du sie, und was kannst Du entscheiden?
• Bauspardarlehen: Welche Regeln gelten für den Kredit von der Bausparkasse?

Du kommst auf zwei Wegen wieder an Dein Guthaben:

• Wenn der Vertrag nicht mehr zu Deinen Plänen passt, aber noch nicht zuteilungsreif ist, kannst Du einen Bausparvertrag kündigen. Beachte aber, dass Du damit in der Regel die Förderung verlierst, also etwa die Wohnungsbauprämie oder die Riester-Förderung.
• Ist Dein Vertrag dagegen zuteilungsreif, kannst Du Dir das Guthaben zum nächsten Zuteilungstermin auszahlen lassen. Das Darlehen musst Du dagegen nicht nehmen.

Ein Bausparvertrag kostet Dich vor allem eine Abschlussgebühr. Sonstige Gebühren beim Bausparvertrag hat der Bundesgerichtshof dagegen weitgehend für unzulässig erklärt.

Die Abschlussgebühr verlangt die Bausparkasse gleich beim Abschluss des Vertrags. Sie beträgt in der Regel ein bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Du zahlst die Abschlussgebühr also immer auf die Summe aus dem späteren Guthaben und dem Bauspardarlehen, auch wenn Du das Bauspardarlehen gar nicht beantragst. 

Ein Beispiel: Du schließt einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 50.000 Euro ab. Die Gebühr beträgt 1,6 Prozent, also 800 Euro. Dein Bausparkonto startet also gleich mit einem Kontostand von minus 800 Euro. 

Zahlst Du im Laufe der Jahre 20.000 Euro ein, verzichtest aber auf das Darlehen, hast Du für einen einfachen Sparvertrag vier Prozent vorab an Gebühren bezahlt.

Kündigst Du den Vertrag vorzeitig, bekommst Du Dein Guthaben zurück, die Abschlussgebühr erstattet die Bausparkasse jedoch nicht.

Beachte also: Nutzt Du den Bausparvertrag nur zum Sparen, vermehrt sich Dein Geld in vielen Fällen nicht. Die Abschlussgebühr ist hoch, die Darlehenszinsen sind dagegen niedrig. Sie liegen etwa bei der aktuellen Tarifgeneration der Bausparkasse Schwäbisch Hall bei 0,2 Prozent pro Jahr.

Ist Dein Vertrag zum ersten Mal zuteilungsreif, erhältst Du in der Regel ein Schreiben von der Bausparkasse. Sie informiert Dich darüber, dass Du ab jetzt Dein Guthaben abrufen und das Bauspardarlehen beantragen kannst. Grundlage für die Zuteilung ist, dass Du die notwendige Bewertungszahl erreichst.

Die Zuteilung bedeutet aber lediglich, dass Dein Vertrag jetzt weit fortgeschritten ist und Du die beiden einfachen Möglichkeiten zur Auszahlung hast. Du bist aber nicht verpflichtet, Dich für eine der beiden Möglichkeiten zu entscheiden. Stattdessen kannst Du den Vertrag auch einfach weiterlaufen lassen.

Ein Beispiel: Klara hat einen Bausparvertrag, in den sie monatlich 200 Euro einzahlt. Sie erhält ein Schreiben von der Bausparkasse, dass ihr Vertrag zuteilungsreif ist und sie ihr Guthaben und ein Bauspardarlehen, insgesamt 50.000 Euro, abrufen kann. Da der Darlehenszins des Bauspardarlehens günstig ist und sie voraussichtlich in zwei Jahren eine kleinere Modernisierung an Ihrer Eigentumswohnung vornehmen möchte, lässt sie den Vertrag erst einmal weiterlaufen.

Du kannst also nicht einfach durch weitere Einzahlungen die Bausparsumme erhöhen. Du verschiebst lediglich das Verhältnis zwischen Guthaben und Darlehen.

Im obigen Beispiel könnte sich Klara also entscheiden, keine weiteren Beträge auf ihr Bausparkonto einzuzahlen, sondern die Überweisung auf Ihr Tagesgeldkonto umzuleiten. 

Wie lange es bis zur Zuteilung dauert, hängt von den Eckdaten Deines Vertrags ab, vor allem von der Bausparsumme und Deinem Sparbeitrag. Zu jedem Tarif gibt es einen monatlichen Regelsparbeitrag, der in Promille der Bausparsumme angegeben wird.

Ein Beispiel: Dein Bausparvertrag sieht einen Regelsparbeitrag von vier Promille der Bausparsumme vor. Bei 50.000 Euro sind das 200 Euro im Monat. 40 Prozent der Bausparsumme, also 20.000 Euro, hast Du dann nach 100 Monaten eingezahlt, das sind 8,3 Jahre.

Acht bis zehn Jahre sind eine typische Vorgabe für die Spardauer. Wie Dein Vertrag genau ausgestaltet sein kann, erfährst Du mit Hilfe des Bausparrechners Deiner Bausparkasse. Du musst abwägen, 

• welchen Betrag zu aufbringen kannst,
• welche Spardauer Dir vorschwebt und
• welchen Betrag Du am Ende benötigst. 

Jeweils zwei dieser drei Angaben kannst Du vorgeben, die dritte Angabe ergibt sich dann aus den Eckdaten des jeweiligen Bauspartarifs.

Auch wenn die Bausparkassen gern mit günstigen Bauspardarlehen werben: Die Bausparkasse stellt das Darlehen mit der Zuteilung zwar bereit, einen gesetzlichen Anspruch auf die Auszahlung hast Du aber nicht. Stattdessen musst Du der Bausparkasse zeigen, dass Du eine Reihe von Voraussetzungen erfüllst, um das Bauspardarlehen zu bekommen. 

Die wichtigsten Voraussetzungen sind:

• Du musst Sicherheiten bereitstellen, also in der Regel ein Grundpfandrecht einräumen.
• Das Bauspardarlehen darf zusammen mit vor- und nachrangigen Belastungen 80 Prozent des Beleihungswerts nicht übersteigen.
• Du musst eine Wohngebäudeversicherung nachweisen.
• Du musst auch ansonsten kreditwürdig sein, also dieselben gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen wie bei einem Immobilienkredit von der Bank.

Welche Voraussetzungen Du im Rahmen Deines Vertrags erfüllen musst, kannst Du in Deinen Vertragsunterlagen, speziell den Allgemeinen Bausparbedingungen für den gewählten Bauspartarif, nachlesen.

Das gilt im Übrigen auch für die Details zum Darlehenszins und Rückzahlung des Darlehens, also die Tilgung. Dieser Betrag umfasst bereits die Zinsen und die Rückzahlung des Darlehens.

Wichtig dabei: Bausparverträge haben die Eigenart, dass die Tilgung nicht als anfängliche Tilgung pro Jahr angeben wird. Stattdessen findest Du einen Tilgungsbeitrag, also Zins und Tilgung, in Promille der Bausparsumme pro Monat. Meistens verlangt die Bausparkasse eine wesentlich höhere Monatsrate als eine Bank.

Der höhere Tilgungsbeitrag bedeutet aber nicht, dass der Bausparkredit teurer ist, im Gegenteil: Er führt dazu, dass Du monatlich mehr zahlst, und so das Darlehen schneller zurückzahlst. Bei gleichen Zinssätzen ist der Aufwand für Zinsen dann geringer. Allerdings musst Du die höhere Rate aufbringen können.

Wie sich ein aktueller Bauspartarif und ein übliches Bankdarlehen unterscheiden, zeigt die folgende Tabelle.

Beispiel: Berechnung der Monatsrate bei Bauspardarlehen und Bankdarlehen 

Finanztip-Übersicht, Eckdaten eines aktuellen Bauspartarifs und marktnahe Zins- und Tilgungssätze eines Bankdarlehens, Stand: September 2026

Der Tilgungssatz ist also beim Bausparvertrag in der Regel deutlich höher als beim Bankdarlehen. Damit liegt beim Bausparvertrag auch die Monatsrate höher. Achte also vor Abschluss des Bausparvertrags bereits auf die Monatsrate für das spätere Bauspardarlehen und vergleiche sie mit einem Bankdarlehen in gleicher Höhe.

Wie ein Bausparvertrag ablaufen kann, zeigt Dir Finanztip am Beispiel von Jonas:

Jonas möchte in einigen Jahren eine Eigentumswohnung an seinem Arbeitsort kaufen. Angesichts von Bauzinsen über vier Prozent möchte er sich mit einem Bausparvertrag vorbereiten: Mit dem Bausparguthaben baut er Eigenkapital auf; außerdem möchte er sich schon mal ein Bauspardarlehen sichern.

Angebot von der Bausparkasse

Jonas vereinbart einen Termin bei einer Bausparkasse. Ausgangspunkt seiner Überlegungen ist, dass er 300 Euro im Monat aufbringen kann und die Immobilie in etwa acht Jahren kaufen möchte. Seinen Finanzbedarf für die Eigentumswohnung, also Kaufpreis und Nebenkosten, setzt er mit 250.000 Euro an, davon 23.000 Euro für die Nebenkosten, und 227.000 Euro für den Kaufpreis.

Erste Erkenntnis aus dem Gespräch: Seinen gesamten Finanzbedarf wird er mit der vorgegebenen Sparrate und der Spardauer nicht decken können. Dazu müsste er monatlich 1.250 Euro einzahlen. Also geht es darum, aus dem Monatsbeitrag und Spardauer eine Bausparsumme zu errechnen.

Aus Jonas’ Vorgaben errechnet der Berater eine Bausparsumme von 54.000 Euro; das Guthaben wird in acht Jahren bei etwa 28.000 Euro liegen, das Darlehen bei 26.000 Euro.

Beispielrechnung Bausparvertrag

Bausparrechnung am Beispiel des Tarifs FuchsStart der Bausparkasse Schwäbisch Hall, Beginn: 1. November 2026 (Stand: 17. September 2026)

Jonas erkennt:

• Ohne weitere Förderung hat er bei Zuteilung des Vertrags weniger Guthaben, als er an Beiträgen gezahlt hat.
• Immerhin kann er mit dem Guthaben in etwa die Nebenkosten bezahlen, die er mit etwa 23.000 Euro ansetzt.
• Das Bauspardarlehen wird dann aber lediglich etwa zehn Prozent des Kaufpreises abdecken. Ohne weiteres Eigenkapital muss er immer noch gut 90 Prozent des Kaufpreises finanzieren.

Zinssicherheit erhält Jonas also nur für einen kleinen Teil seines Finanzierungsbedarfs.

Zuteilung und Darlehensphase

Beantragt Jonas bei der Zuteilung die Auszahlung seines Guthabens und des Bauspardarlehens, erhält er die Bausparsumme, also insgesamt 54.000 Euro.

Darlehensphase des Bausparvertrags

Bausparrechnung am Beispiel des Tarifs FuchsStart der Bausparkasse Schwäbisch Hall, Beginn: 1. November 2026 (Stand: 17. September 2026)

Verzichtet Jonas dagegen auf das Bauspardarlehen, kann er den Darlehensbetrag in seine normale Baufinanzierung aufnehmen. Er müsste dann zwar den tagesaktuellen Zinssatz zahlen, könnte aber die Rückzahlung über einen längeren Zeitraum strecken. 

Im Jahr 2026 müsste er anfänglich nur etwa zwei Prozent pro Jahr tilgen. Bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent ergäbe sich daraus nur eine Rate von etwa 138 Euro im Monat, also 185 Euro weniger als beim Bausparvertrag.

Fazit der Beispielrechnung für Jonas 

• Der Bausparvertrag stellt sicher, dass Jonas für die Immobilie spart. Das ist positiv.
• Allerdings fressen die hohen Kosten die Zinszahlungen auf. Als Sparvertrag ist der Bausparvertrag ein Zusatzgeschäft.
• Das überschaubare Darlehen hilft kaum bei der späteren Finanzierung.

Schließt Jonas einen Bausparvertrag mit höherer Bausparsumme ab, vergrößert sich das Problem: Jonas steckt noch mehr Geld in einen schlecht verzinsten Sparvertrag, und die Belastung durch die hohe Tilgung wird noch größer.

Erst wenn Jonas sehr hohe Sparraten aufbringt, in diesem Fall etwa 1.250 Euro im Monat, und dann noch höhere Tilgungsraten stemmen kann, 1.576 Euro im Monat, bekommt er Zinssicherheit für sein gesamtes Projekt.

Da Jonas solche Raten im Moment nicht stemmen kann, den Immobilienkauf aber trotzdem bereits vorbereiten will, entscheidet er sich für die einfache und kostenfreie Sparlösung, ein gut verzinstes Tagesgeldkonto.

Weitere Berechnungen zu Bausparverträgen findest Du auf den folgenden Seiten:

• Bausparvertrag oder Baukredit: Was ist besser? – im Ratgeber Bausparvertrag,
• Lohnt sich ein Bausparvertrag für junge Leute? – im Ratgeber Bausparen für junge Leute,
• Beispielrechnung zur Bauspar-Sofortfinanzierung – im Ratgeber Bausparen-Sofortfinanzierung.