Sondertilgung So zahlst Du den Baukredit schneller zurück

Eine Sondertilgung kann der Turbo für die Rückzahlung Deines Baukredits sein. Wenn Deine Finanzierung noch nicht steht, solltest Du Dir das Recht auf Sondertilgungen sichern. Falls Du bereits finanziert hast, solltest Du Dich jedes Jahr einmal damit beschäftigen.

Eine Sondertilgung ist zunächst eine außerplanmäßige, meistens jährliche Zahlung auf Dein Baufinanzierungskonto. Der Betrag ist meistens höher als die regelmäßigen Raten, die Du etwa monatlich oder einmal im Quartal an die Bank überweist. Du solltest Dir deshalb gut überlegen, welche Zahlung zu Deiner finanziellen Situation im laufenden Jahr passt.

Sondertilgung heißt diese Zahlung, weil Du ja auch bereits mit Deiner monatlichen Rate den Kredit zurückzahlst, also tilgst. Mit der zusätzlichen jährlichen Zahlung gehst Du noch über die regelmäßige Tilgung hinaus.

Die Sondertilgung ist keine Pflicht, sondern ein Recht, das Du nutzen kannst, sofern Du das mit Deiner Bank so vereinbart hast. Ob Du dieses Recht in einem bestimmten Jahr nutzt, kannst Du selbst entscheiden, und zwar für jedes Jahr aufs Neue.

Eine Sondertilgungsmöglichkeit musst Du mit der Bank vereinbaren. Was Ihr vereinbart habt, steht dann im Darlehensvertrag. Üblich sind drei Varianten:

• keine Sondertilgung erlaubt
• Sondertilgung bis zu fünf Prozent des Kreditbetrags pro Jahr
• Sondertilgung bis zehn Prozent des Kreditbetrags pro Jahr.

Beim Kreditbetrag geht es um die ursprüngliche Kreditsumme, also nicht um das, was Du der Bank aktuell noch schuldest. Eine Sondertilgungsmöglichkeit lassen sich viele Banken mit einem geringen Zinsaufschlag bezahlen.

Ein Beispiel: Du hast einen Baukredit von 300.000 Euro aufgenommen. Die Restschuld betragt aktuell 230.000 Euro. Du hast die Möglichkeit, eine Sondertilgung von bis zu fünf Prozent zu leisten. Bezogen auf die 300.000 Euro liegt der Höchstbetrag also bei 15.000 Euro pro Jahr. Meistens gibt es auch eine untere Grenze, zum Beispiel 1.000 Euro.

Sofern Du also die Möglichkeit hast, außerplanmäßig zu tilgen, kannst Du selbst entscheiden, wie viel Du einzahlst, oder ob Du vielleicht auch gar nichts zusätzlich zahlst.

In der Regel musst Du die Sondertilgung nicht bei der Bank ankündigen. Du überweist einfach den Betrag auf das Baufinanzierungskonto, mit dem entsprechenden Verwendungszweck „Sondertilgung“.

Eine Sondertilgung verzinst sich grundsätzlich mit dem Zinssatz Deines Baukredits. Du erhältst natürlich kein Geld ausgezahlt, sparst Dir aber die Zinsen auf den eingezahlten Betrag. Wenn Du beim Baukredit 2,5 Prozent zahlst, dann sparst Du Dir bei einer Sondertilgung für die nächsten Jahre den Zins in dieser Höhe.

Als Grundregel gilt dann: Liegt der Zinssatz für Deinen Baukredit über dem Zinssatz, den Du auf einem Sparkonto erhalten könntest, lohnt sich die Sondertilgung. Da die Kreditzinsen fast immer über den Sparzinsen liegen, war die Sondertilgung in der Vergangenheit fast immer die bessere Wahl.

Allerdings gilt diese einfache Regel nach der Zinswende des Jahres 2022 nicht mehr.

Neue Zinsentwicklung seit dem Jahr 2022

Die gestiegenen Bauzinsen seit dem Jahr 2022 haben für Bewegung gesorgt, denn auch die Sparzinsen sind deutlich gestiegen. Dadurch kann es sein, dass eine Sondertilgung nicht mehr in jedem Fall die bessere Lösung ist.

Ist der Zinssatz für Deinen Baukredit etwa niedrig, kann es sich lohnen, größere Geldeingänge (wie etwa eine Sonderzahlung vom Arbeitgeber) erst einmal auf dem Fest- oder Tagesgeldkonto anzulegen, und den Kredit dann erst in einigen Jahren zu tilgen. Beim Sparen musst Du allerdings berücksichtigen, dass Du die Zinserträge versteuern musst.

Tatsächlich Steuern bezahlen musst Du allerdings erst, wenn Du den Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro pro Jahr ausgeschöpft hast. Um abzuwägen, was die bessere Lösung ist, musst Du also die Grundregel etwas anpassen und den Zinssatz für Deinen Baukredit mit dem Sparzins oder Sparzins nach Steuern vergleichen. Je höher der Zinssatz beim Baukredit, umso mehr lohnt sich das. Außerdem kommst Du nicht in Versuchung, das Geld dann doch wieder anderweitig auszugeben: Was Du auf Dein Baufinanzierungskonto eingezahlt hast, verbleibt auch dort.

Du solltest also die Zinssätze vergleichen. Den Zinssatz für Deine Baufinanzierung findest Du in Deinem Darlehensvertrag. Die Zinssätze für die besten Angebote beim Festgeld zeigt Dir unser Rechner.

Mit Hilfe des Rechners kannst Du kurz überprüfen, wo der Zinssatz für Festgelder aktuell liegt, und ob Du die Sondertilgung damit schlagen kannst.

In vielen Fällen hast Du nicht nur ein einzelnes Darlehen für Deine Baufinanzierung, sondern gleich mehrere: ein Konto für die lange Zinsbindung mit 15 Jahren, eins für eine kürzere Zinsbindung und ein weiteres für einen Förderkredit von der Kfw.

Auf welches dieser drei Konten sollst Du dann die Sondertilgung einzahlen?

In diesem Fall gilt: Prüfe die Sondertilgungsmöglichkeiten für alle drei Kredite. Die Regeln können sich unterscheiden. Hast Du genügend freies Geld zur Verfügung, kannst Du auch alle Höchstbeträge ausschöpfen. Musst Du Dich aber entscheiden, so gilt erst einmal der Grundsatz: Tilge zuerst den Kredit mit dem höchsten Zinssatz.

Allerdings solltest Du auch die Zinsbindung berücksichtigen: Musst Du etwa den günstigen Förderkredit in einem Jahr zum aktuellen Marktzins verlängern, während der etwas teurere große Kredit noch einige Jahre lang läuft, kann es perspektivisch günstiger sein, zunächst den kürzer laufenden Kredit zu tilgen.

Schau also am besten auf Deine gesamte Finanzierung, bevor Du Dich festlegst.

Sondertilgungsrechte sind auch hilfreich, falls Du aus Deiner Baufinanzierung aussteigen musst – zum Beispiel beim Verkauf Deiner Immobilie. Denn dann verlangt die Bank eine Vor­fälligkeits­entschädigung. Ihr entgehen Zinsen, mit denen sie gerechnet hatte. Dafür will sie einen Ausgleich.

Bei der Berechnung dieser Entschädigung müssen die Banken nicht nur vollzogene, sondern auch noch mögliche Sondertilgungen berücksichtigen (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 388/14). Du zahlst also bei einem Vertrag mit Sondertilgungsrechten weniger Entschädigung an die Bank als bei einer Baufinanzierung ohne diese Rechte.

Sondertilgungen sind nur eine Stellschraube bei der Baufinanzierung. Weitere Tipps zu Baudarlehen findest Du deshalb in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.