Sondertilgung

Bei einer Baufinanzierung Schulden außer der Reihe tilgen

Dirk Eilinghoff
& Co-Autor
Stand: 08. Dezember 2017
Das Wichtigste in Kürze
  • Sondertilgungen sind zulässige außerplanmäßige Zahlungen an Ihren Baufinanzierer.
  • Sie können mit Sondertilgungen viel Geld sparen, weil Sie damit für Ihren Baukredit über die Zeit viel weniger Zinsen zahlen als wenn Sie nur regelmäßig tilgen.
  • Falls Sie Ihr Haus verkaufen und deshalb aus dem Kredit aussteigen wollen, verlangt der Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Auch für deren Höhe spielt Ihr vertragliches Recht auf Sondertilgungen eine Rolle.
  • Viele Banken bieten Sondertilgungsrechte bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme kostenlos an. Erweiterte Sondertilgungsrechte lassen sich Anbieter dann allerdings bezahlen: Sie verlangen dann einen Aufschlag auf den aktuellen Bauzins.

Im Kopf ist das Haus schon längst gebaut, in der Realität sind Sie noch mit der Suche nach der passenden Baufinanzierung beschäftigt. Dabei werden Sie oft ein Wort hören: Sondertilgung. Damit gemeint sind zulässige außerplanmäßige Tilgungszahlungen. Sie helfen Ihnen, in kürzerer Zeit schuldenfrei zu werden.

Sondertilgungen senken Kosten und verkürzen Laufzeit

Bei einer Baufinanzierung bleibt die Höhe der Raten in der Regel über die gewählte Sollzinsbindung gleich. Am Anfang zahlen Sie zum größten Teil Zinsen, der Tilgungsanteil in den Raten wächst jedoch im Laufe der Zeit. Das liegt daran, dass Sie nur auf die Restschuld Zinsen zahlen und Sie diese Schulden mit jeder Rate verringern. Mit Sondertilgungen verstärken Sie diesen Effekt: Die Restschuld schrumpft schneller, und Sie zahlen weniger Zinsen für Ihr Darlehen.

Sondertilgungsrechte sind auch hilfreich, falls Sie aus Ihrer Baufinanzierung aussteigen müssen – zum Beispiel beim Verkauf Ihrer Immobilie. Denn dann verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ihr entgehen Zinsen, mit denen sie gerechnet hatte. Dafür will sie einen Ausgleich.

Bei der Berechnung dieser Entschädigung müssen die Banken nicht nur vollzogene, sondern auch noch mögliche Sondertilgungen berücksichtigen (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 388/14). Sie zahlen also bei einem Vertrag mit Sondertilgungsrechten weniger Entschädigung an die Bank als bei einer Baufinanzierung ohne diese Rechte.

Sondertilgung lohnt sich mehr als Sparen

Fast alle Baufinanzierer erlauben inzwischen solche Extrazahlungen, ohne dafür einen Aufschlag auf das Darlehen zu berechnen. In den meisten Fällen geht es um 5 Prozent der anfänglichen Kreditsumme, die Sie einmal im Jahr zusätzlich abbezahlen dürfen.

Sicherlich könnten Sie das Geld für die Sondertilgungen auch auf einem Fest- oder Tagesgeldkonto anlegen. Das lohnt sich aber nicht. Denn die Zinsen auf Geldanlagen sind niedriger als der Kreditzins. Dazu kommt, dass Sie auf den Kapitalgewinn womöglich Steuern zahlen müssen. Daher ist die Tilgung der Schulden immer die bessere Geldanlage. Je höher der Baukredit verzinst ist, umso mehr lohnt sich das.

Erweiterte Sondertilgungsrechte gut abwägen

Die Sondertilgungsrechte lassen sich oft erweitern, zum Beispiel auf 10 Prozent im Jahr. Teilweise bieten die Anbieter das kostenlos an. Wenn Sie also noch mehr außer der Reihe tilgen wollen, sollten Sie nach solchen Angeboten fragen und den Zinssatz mit den Angeboten ohne die Erweiterung vergleichen.

Das gilt auch, wenn Sie sich die erweiterten Sondertilgungsrechte mit einem Aufschlag erkaufen. Werden Sie sich unbedingt klar, ob Sie tatsächlich Sondertilgungen in dieser Höhe regelmäßig zahlen können. Denn wenn Sie diese erkauften Rechte nicht nutzen, machen Sie ein Verlustgeschäft.

Wer erweiterte Sondertilgungsrechte nur wählt, weil er mit größeren Geldzuflüssen wie einem Erbe rechnet, sollte lieber eine kürzere Sollzinsbindung vereinbaren und die Baufinanzierung auf diese Auszahlung abstimmen. Kürzere Darlehen sind zurzeit meist günstiger, Sie sparen also Zinsen.

Wenn Sie überlegen, sich zusätzliche Sondertilgungsrechte zu erkaufen, sollten Sie auch bedenken: Nach zehn Jahren haben Sie ohnehin ein gesetzliches Kündigungsrecht. Dann können Sie Ihr Darlehen teilweise oder ganz abzahlen. Das muss im Vertrag nicht extra geregelt werden. Beachten Sie nur die Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Sondertilgungsrechte vertraglich vereinbaren

Sondertilgungsrechte müssen vertraglich festgelegt sein. Denn es gibt kein gesetzliches Recht darauf. Fragen Sie also Ihren Baufinanzierungsberater nach der Ausgestaltung der Sondertilgungen. Prüfen Sie auch, ob diese Rechte wie vereinbart im Vertrag stehen, bevor Sie ihn unterschreiben. Weitere Tipps zu Baudarlehen lesen Sie in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

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Autor
Dirk Eilinghoff
& Co-Autor
Josefine Lietzau

Stand: 08. Dezember 2017


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