Sondertilgung

Bei einer Baufinanzierung Schulden außer der Reihe tilgen

Dirk Eilinghoff
& Co-Autor
16. September 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Sondertilgungen sind zulässige außerplanmäßige Zahlungen an Deinen Baufinanzierer.
  • Mit Sondertilgungen kannst Du viel Geld sparen, weil Du damit für Deinen Baukredit über die Zeit viel weniger Zinsen zahlst als wenn Du nur regelmäßig tilgst.
  • Falls Du Dein Haus verkaufen und deshalb aus dem Kredit aussteigen willst, verlangt der Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Auch für deren Höhe spielt Dein vertragliches Recht auf Sondertilgungen eine Rolle.
  • Viele Banken bieten Sondertilgungsrechte bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme kostenlos an. Erweiterte Sondertilgungsrechte lassen sich Anbieter allerdings bezahlen: Sie verlangen dann einen Aufschlag auf den aktuellen Bauzins.

Im Kopf ist das Haus schon längst gebaut, in der Realität bist Du noch mit der Suche nach der passenden Baufinanzierung beschäftigt. Dabei wirst Du oft ein Wort hören: Sondertilgung. Damit gemeint sind zulässige außerplanmäßige Tilgungszahlungen. Sie helfen Dir, in kürzerer Zeit schuldenfrei zu werden.

Sondertilgungen senken Kosten und verkürzen Laufzeit

Bei einer Baufinanzierung bleibt die Höhe der Raten in der Regel über die gewählte Sollzinsbindung gleich. Am Anfang zahlst Du zum größten Teil Zinsen, der Tilgungsanteil in den Raten wächst jedoch im Laufe der Zeit. Das liegt daran, dass Du nur auf die Restschuld Zinsen zahlst und diese Schulden mit jeder Rate verringerst. Mit Sondertilgungen verstärkst Du diesen Effekt: Die Restschuld schrumpft schneller, und Du zahlst weniger Zinsen für Dein Darlehen.

Sondertilgungsrechte sind auch hilfreich, falls Du aus Deiner Baufinanzierung aussteigen musst – zum Beispiel beim Verkauf Deiner Immobilie. Denn dann verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ihr entgehen Zinsen, mit denen sie gerechnet hatte. Dafür will sie einen Ausgleich.

Bei der Berechnung dieser Entschädigung müssen die Banken nicht nur vollzogene, sondern auch noch mögliche Sondertilgungen berücksichtigen (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 388/14). Du zahlst also bei einem Vertrag mit Sondertilgungsrechten weniger Entschädigung an die Bank als bei einer Baufinanzierung ohne diese Rechte.

Sondertilgung lohnt sich mehr als Sparen

Fast alle Baufinanzierer erlauben inzwischen solche Extrazahlungen, ohne dafür einen Aufschlag auf das Darlehen zu berechnen. In den meisten Fällen geht es um 5 Prozent der anfänglichen Kreditsumme, die Du einmal im Jahr zusätzlich abbezahlen darfst.

Sicherlich könntest Du das Geld für die Sondertilgungen auch auf einem Fest- oder Tagesgeldkonto anlegen. Das lohnt sich aber nicht. Denn die Zinsen auf Geldanlagen sind niedriger als der Kreditzins. Dazu kommt, dass Du auf den Kapitalgewinn womöglich Steuern zahlen musst. Daher ist die Tilgung der Schulden immer die bessere Geldanlage. Je höher der Baukredit verzinst ist, umso mehr lohnt sich das.

Erweiterte Sondertilgungsrechte gut abwägen

Die Sondertilgungsrechte lassen sich oft erweitern, zum Beispiel auf 10 Prozent im Jahr. Teilweise bieten die Anbieter das kostenlos an. Wenn Du also noch mehr außer der Reihe tilgen willst, solltest Du nach solchen Angeboten fragen und den Zinssatz mit den Angeboten ohne die Erweiterung vergleichen.

Das gilt auch, wenn Du Dir die erweiterten Sondertilgungsrechte mit einem Aufschlag erkaufst. Überlege Dir, ob Du tatsächlich Sondertilgungen in dieser Höhe regelmäßig zahlen kannst. Denn wenn Du diese erkauften Rechte nicht nutzt, machst Du ein Verlustgeschäft.

Wer erweiterte Sondertilgungsrechte nur wählt, weil er mit größeren Geldzuflüssen wie einem Erbe rechnet, sollte lieber eine kürzere Sollzinsbindung vereinbaren und die Baufinanzierung auf diese Auszahlung abstimmen. Kürzere Darlehen sind zurzeit meist günstiger, Du sparst also Zinsen.

Wenn Du überlegst, Dir zusätzliche Sondertilgungsrechte zu erkaufen, solltest Du auch bedenken: Nach zehn Jahren hast Du ohnehin ein gesetzliches Kündigungsrecht. Dann kannst Du Deine Darlehen teilweise oder ganz abzahlen. Das muss im Vertrag nicht extra geregelt werden. Beachte dabei aber die Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Sondertilgungsrechte vertraglich vereinbaren

Sondertilgungsrechte müssen vertraglich festgelegt sein. Denn es gibt kein gesetzliches Recht darauf. Frag also Deinen Baufinanzierungsberater nach der Ausgestaltung der Sondertilgungen. Prüfe auch, ob diese Rechte wie vereinbart im Vertrag stehen, bevor Du ihn unterschreibst. Weitere Tipps zu Baudarlehen liest Du in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

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Zum Ratgeber

Autor
Dirk Eilinghoff
& Co-Autor
Josefine Lietzau

16. September 2020


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