Sondertilgung So zahlst Du den Baukredit schneller zurück

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Bank und Börse

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Sondertilgung zahlst Du über Deine normale Monatsrate hinaus Geld auf Dein Baufinanzerungskonto ein.
  • Meistens hast Du das Recht auf eine außerplanmäßige Zahlung pro Jahr.
  • Die Höhe der Sondertilgung ist begrenzt: Meistens kannst Du bis zu fünf Prozent des anfänglichen Kreditbetrags als Sondertilgung leisten.
  • Mit Sondertilgungen zahlst Du Deinen Baukredit deutlich schneller zurück. Das lohnt sich besonders, wenn Dein Kreditzins höher ist als der Zinssatz. den Du auf dem Sparkonto bekommst.

So gehst Du vor

  • Sprich das Thema Sondertilgung in jedem Fall im Finanzierungsgespräch an. Das gilt auch, wenn Du in den kommenden Jahren erst mal kein Geld übrig hast.
  • Prüfe später im Darlehensvertrag, ob dort das Recht auf Sondertilgungen ausdrücklich geregelt ist.
  • Sprich in jedem Fall auch mit einem der großen Finanzierungsvermittler. So bekommst Du das passende Konzept und einen umfassenden Zinsvergleich.
  • Wir empfehlen Dr. KleinInterhyp und Baufi24. Auch Hüttig & Rompf sowie Planethome sind empfehlenswert.

Im Kopf ist das Haus schon längst gebaut, in der Realität bist Du noch mit der Suche nach der passenden Baufinanzierung beschäftigt. Dabei wirst Du oft ein Wort hören: Sondertilgung. Damit gemeint sind zulässige außerplanmäßige Tilgungszahlungen. Sie helfen Dir, in kürzerer Zeit schuldenfrei zu werden.

Sondertilgungen senken Kosten und verkürzen Laufzeit

Bei einer Baufinanzierung bleibt die Höhe der Raten in der Regel über die gewählte Sollzinsbindung gleich. Am Anfang zahlst Du zum größten Teil Zinsen, der Tilgungsanteil in den Raten wächst jedoch im Laufe der Zeit. Das liegt daran, dass Du nur auf die Restschuld Zinsen zahlst und diese Schulden mit jeder Rate verringerst. Mit Sondertilgungen verstärkst Du diesen Effekt: Die Restschuld schrumpft schneller, und Du zahlst weniger Zinsen für Dein Darlehen.

Sondertilgungsrechte sind auch hilfreich, falls Du aus Deiner Baufinanzierung aussteigen musst – zum Beispiel beim Verkauf Deiner Immobilie. Denn dann verlangt die Bank eine Vor­fälligkeits­entschädigung. Ihr entgehen Zinsen, mit denen sie gerechnet hatte. Dafür will sie einen Ausgleich.

Bei der Berechnung dieser Entschädigung müssen die Banken nicht nur vollzogene, sondern auch noch mögliche Sondertilgungen berücksichtigen (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 388/14). Du zahlst also bei einem Vertrag mit Sondertilgungsrechten weniger Entschädigung an die Bank als bei einer Baufinanzierung ohne diese Rechte.

Sondertilgung oder Sparen: Was lohnt sich mehr?

Fast alle Baufinanzierer erlauben inzwischen solche Extrazahlungen, ohne dafür einen Aufschlag auf das Darlehen zu berechnen. In den meisten Fällen geht es um fünf Prozent der anfänglichen Kreditsumme, die Du einmal im Jahr zusätzlich abbezahlen darfst.

Das eingezahlte Geld "verzinst" sich dann in Höhe des Kreditzinses für Deinen Baukredit. Du erhältst natürlich kein Geld ausgezahlt, sparst Dir aber die Zinsen auf den eingezahlten Betrag. Liegt der Zinssatz für Deinen Baukredit über dem Zinssatz, den Du auf Deinen Sparkonto erhältst, lohnt sich die Sondertilgung.

Da die Kreditzinsen fast immer über den Sparzinsen liegen, war die Sondertilgung in der Vergangenheit fast immer die bessere Wahl. Allerdings gilt diese einfache Regel nach der Zinswende des Jahres 2022 nicht mehr.

Neue Zinsentwicklung seit dem Jahr 2022

Die steigenden Zinsen seit dem Jahr 2022 haben für Bewegung gesorgt: Die Zeit niedriger Bauzinsen ist vorbei, und auch die Sparzinsen sind deutlich gestiegen. Dadurch kann es sein, dass eine Sondertilgung nicht mehr in jedem Fall die bessere Lösung ist.

Ist der Zinssatz für Deinen Baukredit etwa niedrig, kann es sich lohnen, größere Geldeingänge (wie etwa eine Sonderzahlung vom Arbeitgeber) erst einmal auf dem Fest- oder Tagesgeldkonto anzulegen, und den Kredit dann erst in einigen Jahren zu tilgen. Beim Sparen musst Du allerdings berücksichtigen, dass Du auf die Zinserträge versteuern musst.

Tatsächlich Steuern bezahlen musst Du allerdings erst, wenn Du den Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro pro Jahr ausgeschöpft hast. Um abzuwägen, was die bessere Lösung ist, musst Du also den Zinssatz für Deinen Baukredit mit dem Sparzins oder Sparzins nach Steuern vergleichen. Je höher der Zinssatz beim Baukredit, umso mehr lohnt sich das. Außerdem kommst Du nicht in Versuchung, das Geld dann doch wieder anderweitig auszugeben, wenn es erst mal auf dem Baufinanzierungskonto "verschwunden" ist.

Du solltest also die Zinssätze vergleichen. Den Zinssatz für Deine Baufinanzierung findest Du in Deinem Darlehensvertrag. Die Zinssätze für die besten Angebote beim Festgeld zeigt Dir unser Rechner.

Sondertilgung oder Festgeld: Prüfe die Angebote

Erweiterte Sondertilgungsrechte gut abwägen

Die Sondertilgungsrechte lassen sich oft erweitern, zum Beispiel auf 10 Prozent im Jahr. Teilweise bieten die Anbieter das kostenlos an. Wenn Du also noch mehr außer der Reihe tilgen willst, solltest Du nach solchen Angeboten fragen und den Zinssatz mit den Angeboten ohne die Erweiterung vergleichen.

Das gilt auch, wenn Du Dir die erweiterten Sondertilgungsrechte mit einem Aufschlag erkaufst. Überlege Dir, ob Du tatsächlich Sondertilgungen in dieser Höhe regelmäßig zahlen kannst. Denn wenn Du diese erkauften Rechte nicht nutzt, machst Du ein Verlustgeschäft.

Wer erweiterte Sondertilgungsrechte nur wählt, weil er mit größeren Geldzuflüssen wie einem Erbe rechnet, sollte lieber eine kürzere Sollzinsbindung vereinbaren und die Baufinanzierung auf diese Auszahlung abstimmen. Kürzere Darlehen sind zurzeit meist günstiger, Du sparst also Zinsen.

Wenn Du überlegst, Dir zusätzliche Sondertilgungsrechte zu erkaufen, solltest Du auch bedenken: Nach zehn Jahren hast Du ohnehin ein gesetzliches Kündigungsrecht. Dann kannst Du Deine Darlehen teilweise oder ganz abzahlen. Das muss im Vertrag nicht extra geregelt werden. Beachte dabei aber die Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Sondertilgungsrechte vertraglich vereinbaren

Sondertilgungsrechte müssen vertraglich festgelegt sein. Denn es gibt kein gesetzliches Recht darauf. Frag also Deinen Baufinanzierungsberater nach der Ausgestaltung der Sondertilgungen. Prüfe auch, ob diese Rechte wie vereinbart im Vertrag stehen, bevor Du ihn unterschreibst. Weitere Tipps zu Baudarlehen liest Du in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

  • Mit der passenden Baufinanzierung sparen Häuslebauer schnell Tausende Euro.

  • Unsere Anbieter-Empfehlung: Interhyp, Dr. Klein und Baufi24.

  • Ebenfalls empfehlenswert sind Hüttig & Rompf und Planethome

Zum Ratgeber

* Was der Stern bedeutet:

Finanztip gehört zu 100 Prozent der gemeinnützigen Finanztip Stiftung. Die hat den Auftrag, die Finanzbildung in Deutschland zu fördern. Alle Gewinne, die Finanztip ausschüttet, gehen an die Stiftung und werden dort für gemeinnützige Projekte verwendet – wie etwa unsere Bildungsinitiative Finanztip Schule.

Wir wollen mit unseren Emp­feh­lungen möglichst vielen Menschen helfen, ihre Finanzen selber zu machen. Daher sind unsere Inhalte kostenlos im Netz verfügbar. Wir finanzieren unsere aufwändige Arbeit mit sogenannten Affiliate Links. Diese Links kennzeichnen wir mit einem Sternchen (*).

Bei Finanztip handhaben wir Affiliate Links aber anders als andere Websites. Wir verlinken ausschließlich auf Produkte, die vorher von unserer unabhängigen Experten-Redaktion emp­foh­len wurden. Nur dann kann der entsprechende Anbieter einen Link zu diesem Angebot setzen lassen. Geld bekommen wir, wenn Du auf einen solchen Link klickst oder beim Anbieter einen Vertrag abschließt.

Ob und in welcher Höhe uns ein Anbieter vergütet, hat keinerlei Einfluss auf unsere Emp­feh­lungen. Was Dir unsere Experten empfehlen, hängt allein davon ab, ob ein Angebot gut für Verbraucher ist.

Mehr Informationen über unsere Arbeitsweise findest Du auf unserer Über-uns-Seite.

Mit Deinem Beitrag unterstützt Du uns bei der unabhängigen Recherche für unsere Ratgeber.

Fördere die finanzielle Bildung in Deutschland. Mit Deinem Beitrag hilfst Du uns, noch mehr Menschen zu erreichen.