Bereitstellungszinsen So vermeidest Du Sonderzinsen beim Baukredit

Sobald Du den Darlehensvertrag mit der Bank geschlossen hast, solltest Du den Kredit auch abrufen. Funktioniert das nicht, etwa weil Dein Bauprojekt nicht wie geplant vorangeht, werden Bereitstellungszinsen für Dich zum Thema. Du zahlst dann unter Umständen Zinsen für einen Kredit, den Du gar nicht nutzt – sogenannte Bereitstellungszinsen.

Schließt Du mit einer Bank einen Darlehensvertrag, hält sie die vereinbarte Summe für Dich bereit. Den Betrag zahlt sie allerdings erst aus, wenn Du ihr einen entsprechenden Auftrag erteilt hast. Rufst Du das Darlehen nicht oder nicht vollständig ab, berechnet Dir die Bank für den ungenutzten Teil des Baukredits noch keine Darlehenszinsen.

Sie darf aber eine Art Ersatzzins dafür verlangen, dass sie Dir den Kreditbetrag zur Verfügung stellt und Du ihn kurzfristig abrufen kannst – die Bereitstellungszinsen.

Je länger die bereitstellungsfreie Zeit, desto günstiger für Dich

Da es bei Baukrediten häufig etwas dauert, bis der gesamte Kreditbetrag angefordert und ausgezahlt wird, enthalten Darlehensverträge eine sogenannte bereitstellungsfreie Zeit. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wirst Du diese bereitstellungsfreie Zeit eher weniger benötigen. In diesem Fall kannst Du relativ gut kalkulieren, wann Du das Geld genau benötigst.

Anders sieht es aus, wenn Du selbst baust oder Deine Immobilie von einem Bauträger kaufst. Dann kannst Du oft nicht so genau absehen, wann einzelne Bauabschnitte fertig werden und Du die Rechnungen bezahlen musst. In dem Fall gilt: Je länger Du das Baugeld zinsfrei bei der Bank belassen kannst, umso besser für Dich. Denn während der bereitstellungsfreien Zeit fallen keine Bereitstellungszinsen an, wenn Du den Kredit noch nicht vollständig abgerufen hast. Üblich ist eine bereitstellungsfreie Zeit von drei bis zwölf Monaten ab Vertragsbeginn. Erst danach zahlst Du die entsprechenden Zinsen.

Unser Tipp: Sprich das Thema Bereitstellungszinsen beim Finanzierungsgespräch mit Deiner Bank oder dem Vermittler selbst an. So kannst Du Dir vielleicht noch einige zusätzliche bereitstellungsfreie Monate sichern. Und nicht vergessen: Überprüfe, ob die vorab vereinbarte bereitstellungsfreie Zeit auch richtig in den Darlehensvertrag geschrieben wurde. Erst wenn alles stimmt, solltest Du unterschreiben.

Die Höhe der Bereitstellungszinsen ist nicht gesetzlich festgelegt. Bei den meisten Banken liegt der Bereitstellungszins bei 0,25 Prozent im Monat. Das sind 3 Prozent im Jahr, die sich auf Deinen Kontostand auswirken.

Wie der Bereitsstellungszins in der Praxis funktioniert, zeigt Dir das folgende Beispiel.

Beispiel für Bereitstellungszinsen: Stell Dir vor, Du hast Dein Traumhaus. Dafür nimmst Du ein Darlehen in Höhe von 330.000 Euro auf. Im Vertrag ist eine bereitstellungsfreie Zeit von drei Monaten festgehalten. Aufgrund diverser Verzögerungen kannst Du aber erst sieben Monate später in die Immobilie einziehen. Und auch erst dann musst Du die meisten Rechnungen bezahlen. Sieben Monate später als geplant lässt sie sich also das Geld von der Bank auszahlen.

Nach Abzug der bereitstellungsfreien Zeit von drei Monaten musst Du also vier Monate lang Bereitstellungszinsen von monatlich 0,25 Prozent zahlen und zwar auf die nicht abgerufene Kreditsumme. Bei einem Darlehensbetrag von 330.000 Euro macht das 825 Euro pro Monat. Insgesamt musst Du also Zinskosten von 3.300 Euro schultern.

In der aktuellen Zinssituation sind Bereitstellungszinsen keine zusätzliche Belastung: Die üblichen 0,25 Prozent pro Monat (3 Prozent pro Jahr) entsprechen in etwa der Höhe der normalen Hypothekenzinsen. Im Dezember 2024 betrug der Bauzins für eine Standardfinanzierung ebenfalls etwa 3 Prozent (bei zehnjähriger Zinsbindung).

Um bei unserem Beispiel zu bleiben: Solange Du das Darlehen noch nicht vollständig abgerufen hast, verlangt die Bank keine Tilgung von Dir. Normale Zinsen und Bereitstellungszinsen liegen in Summe unterhalb der errechneten Monatsrate. Damit bleibst Du finanziell zumindest im Rahmen. Das zeigt auch das Beispiel weiter unten im Text.

Die Bereitstellungszinsen sind also nicht das eigentliche Problem. Denn die finanzielle Mehrbelastung ergibt sich vor allem aus den Gründen, warum Bereitstellungszinsen überhaupt anfallen. So verzögert sich die Fertigstellung eines Hauses häufig, weil die unterschiedlichen Gewerke nicht gut aufeinander abgestimmt sind oder weil Material fehlt. Dann muss der Bauherr mit seiner Familie vielleicht länger in seiner Mietwohnung bleiben und hat doppelte Wohn­kos­ten. Denn die Familie zahlt für das neue Zuhause, steckt aber gleichzeitig noch in der alten Wohnung fest. Hinzu kommt, dass bis zur Auszahlung des Baukredits mehr Zeit vergeht, als eigentlich geplant war. Du zahlst den Kredit also mit einer gewissen Verzögerung zurück.

Auch Darlehen mit KfW-Förderung gibt es Bereitsstellungszinsen. Allerdings fallen die mit 0,15 Prozent im Monat etwas geringer aus. Die Konditionen unterscheiden sich je nach Förderprogramm.

Für das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) gilt: Für den noch nicht abgerufenen Kreditbetrag zahlst Du ab dem 13. Monat nach Zusage eine Bereitstellungsprovision von 0,15 Prozent pro Monat.

In diesem Programm ist die staatliche Förderbank KfW also recht großzügig: Die bereitstellungsfreie Zeit ist mit 12 Monaten relativ lang, und der Zinssatz für die Bereitstellung ist niedriger als bei normalen Baudarlehen.

Allerdings gilt dies nicht für alle Programme. Lies das jeweilige Merkblatt zum Programm also aufmerksam durch.

Wie sich Bauzinsen und Bereitstellungszinsen zusammen auswirken, veranschaulicht Dir das nachfolgende Beispiel: Für den Bau eines Hauses nimmst Du einen Kredit in Höhe von 600.000 Euro auf. Die Bauzinsen betragen 3 Prozent pro Jahr. Ab dem siebten Monat fallen Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 Prozent monatlich an. Das Darlehen rufst Du in fünf Teilbeträgen binnen eines Jahres ab. Die Tilgung beginnt erst, nachdem das gesamte Darlehen abgerufen wurde.

Tabelle: Auszahlungsbetrag, Bereitstellungszinsen und normale Zinsen

Quelle: eigene Berechnung, Stand: Dezember 2024.

Je mehr Du von der vereinbarten Kreditsumme abrufst, desto höher fallen die Bauzinsen aus. Anders ist es bei den Bereitstellungszinsen: Je mehr vom Kredit ausgezahlt wurde, desto weniger zahlst Du für Bereitstellungszinsen.

Im siebten Monat hast Du bereits die Hälfte des Kredits in Anspruch genommen. Die Bank fordert nun 740 Euro an Bauzinsen. Da die bereitstellungsfreie Zeit abgelaufen ist, kommen 750 Euro an Bereitstellungszinsen oben drauf, die Du ebenfalls an die Bank überweisen musst.

Auch wenn die Versuchung groß ist, ein Darlehen mit möglichst günstigen Konditionen abzuschließen, solltest Du nicht nur den Sollzins und die Zinsbindung im Blick behalten, sondern auch immer auf den Bereitstellungszins schauen. Dazu gehört sowohl die Höhe, aber auch die Länge der bereitstellungsfreien Zeit. Gerade wenn Du ein Haus neu bauen lässt oder eine Immobilie vom Bauträger kaufst, kann sich die Bauzeit schnell verzögern. Allerdings solltest Du die zusätzlichen Monate bei der bereitstellungsfreien Zeit auch nicht zu teuer "einkaufen".

Was damit gemeint ist, zeigt Dir das folgende Beispiel.

Du willst ein Grundstück bebauen lässen und vergleichst Du Finanzierungsangebote von zwei Banken miteinander. Bank A punktet mit geringeren Bauzinsen, bietet aber nur eine bereitstellungsfreie Zeit von sechs Monaten an. Bei Bank B ist der effektive Jahreszins ein wenig höher, dafür ist die bereitstellungsfreie Zeit mit zwölf Monaten deutlich länger. Beide Banken erheben Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 Prozent pro Jahr auf die nicht abgerufene Kreditsumme. Die Baukosten sollen 400.000 Euro betragen.

Quelle: Finanztip-Berechnung, Stand: Dezember 2024.

Obwohl Bank B eine doppelt so lange bereitstellungsfreie Zeit gewährt, sind die Konditionen von Bank A erst einmal günstiger: Es fallen zwar Bereitstellungszinsen in Höhe von 6.000 Euro an, aber der Zinsvorteil führt dazu, dass Du bei gleicher Rate mehr tilgen kannst. So ist Deine Restschuld in diesem Beispiel später geringer. Auf lange Sicht gleicht der günstigere Jahreszins von 3,2 Prozent die Bereitstellungszinsen nämlich wieder aus.

Allerdings musst Du auch den Zeitwert des Geldes berücksichtigen: Die 6.000 Euro, die Du am Anfang der Finanzierung zahlen musst, sind schmerzhafter als die allmählichen Einsparungen, die Du im Gegenzug bekommst.

Am besten versuchst Du also, eine möglichst große Zahl an Monaten ohne Bereitstellungszinsen zu bekommen, ohne dass Du Zugeständnisse beim Zins machen musst.

Du hast mehrere Möglichkeiten, um Bereitstellungszinsen zu umgehen und somit Deine Finanzierungskosten so niedrig wie möglich zu halten.

1. Realistische Zeit- und Finanzplanung
   
   Erstelle einen realistischen Zeit- und Finanzierungsplan für Dein Bauvorhaben, um nicht blindlings in eine Kostenfalle zu tappen.
   
   Baust Du neu, sollte der Zeitpuffer ruhig etwas großzügiger ausfallen. Auch wenn wir es Dir nicht wünschen, können Schlechtwetter, ein Subunternehmer, der während der Bauphase pleitegeht, oder eine erneute Corona-Welle das Bauvorhaben deutlich verzögern. Eine bereitstellungsfreie Zeit von sechs Monaten kommt Dir dann sicherlich gar nicht mehr so großzügig vor.
   
   Am besten erstellst Du vorab mit dem Bauträger einen genauen Zeitplan, aus dem hervorgeht, wann welches Gewerk fertig wird und Du die zugehörige Rechnung begleichen musst.
2. Bereitstellungsfreie Zeit verhandeln
   
   Such Dir ein Kreditinstitut nicht nur nach dem günstigsten Jahreszins und der Zinsbindung aus, sondern auch danach, wie viele Monate es Dir einräumt, ohne Bereitstellungszinsen von Dir zu kassieren.
   
   Sowohl die Höhe der Zinsen als auch die Länge der bereitstellungsfreien Zeit sind nicht festgeschrieben. Sprich das Thema also in jedem Fall beim Kreditvermittler oder der Bank an. Für die Verhandlungen kann es sicherlich nicht schaden, wenn Du ein oder zwei alternative Angebote mit längerer bereitstellungsfreier Zeit oder günstigerem Zins mit ins Gespräch nimmst.
   
   Bedenke, dass Banken unter Umständen einen etwas höheren Hypothekenzins als Gegenleistung für eine längere bereitstellungsfreie Zeit von Dir verlangen.
3. Bereitstellungszinsen zahlt der Verursacher
   
   Unter Umständen kommst Du sogar ganz um Bereitstellungszinsen herum – auch dann, wenn Du sie eigentlich zahlen müsstest. Kommt es während der Bauphase zu Verzögerungen, die der Bauträger zu verschulden hat, muss er Dir unter Umständen die entstandenen Mehrkosten durch die Bereitstellungszinsen nachträglich ersetzen. Voraussetzung dafür ist, dass im Bauvertrag terminlich genau festgehalten ist, wann einzelne Bauabschnitte oder der Neubau fertig sein müssen. Natürlich darfst Du die Verzögerungen auch nicht selbst verursacht haben.

Unter bestimmten Umständen kannst Du Bereitstellungszinsen steuerlich absetzen. Das geht immer dann, wenn das aufgenommene Darlehen dazu dient, Einkommen zu erwirtschaften. Hast Du die Immobilie gekauft, um sie zu vermieten, ist genau das der Fall. Dann erzielst Du nämlich steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gib in der Steuererklärung alle anfallenden Finanzierungskosten als Werbungskosten an. Dazu gehören auch Bereitstellungszinsen. Das mindert Deine Steuerlast. Als Vermieterin kannst Du neben dem Immobilienkredit noch weitere Posten wie laufende Grundstückskosten, Gebäudeabschreibung oder Renovierungskosten steuerlich geltend machen.

Die Bereitstellungszinsen kannst Du nur für das Jahr angeben, in dem sie auch tatsächlich angefallen sind.

Ausnahme: Doppelte Haushaltsführung

Normalerweise haben Zinsen und Gebühren privat genutzter Immobilien keine steuerlichen Auswirkungen. Anders ist es, wenn beispielsweise Dein Lebensmittelpunkt Berlin ist, Du aber im knapp 550 Kilometer entfernten Bayern arbeitest. Dann wirst Du dort sicherlich eine Zweitwohnung haben, statt tagtäglich über fünf Stunden zu pendeln. Obwohl Du Deine Zweitwohnung privat nutzt, kannst Du die Kosten der doppelten Haushaltsführung als Werbungskosten angeben. Dazu gehören dann auch die Bereitstellungszinsen, sofern Du die Wohnung in Bayern gekauft und fremdfinanziert hast.

Auch Ina aus unserem Beispiel weiter oben könnte die bei ihr anfallende Bereitstellungsprovision zumindest teilweise als Werbungskosten angeben. Vermietet sie eine Wohneinheit an Dritte und nutzt nur die andere privat, kann sie zumindest den Teil der Finanzierungskosten steuerlich berücksichtigen, der für die vermietete Einliegerwohnung anfällt. Das zumindest sieht ein BGH-Urteil von 1998 vor ((BGH, Urteil vom 27.10.98, Az.:IX R 44/95).

Bedenke, dass Du dem Finanzamt gegenüber nachweisen können musst, dass Du den Baukredit ausschließlich zur Finanzierung der vermieteten Wohnung aufgenommen hast. Du könntest Dir zum Beispiel die Darlehenssumme auf ein separates Konto auszahlen lassen, über das Du alle dort anfallenden Baumaßnahmen abrechnest.

Kannst Du die Kosten nicht eindeutig zuordnen, werden die Kosten zumindest anteilig gemäß der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche berücksichtigt.

Solltest Du tatsächlich einen Teil der Kreditsumme nicht benötigen, solltest Du mit Deiner Bank sprechen. Damit vermeidest Du Bereitstellungszinsen auf den noch offenen Betrag.

Grundsätzlich verlangen Kreditinstitute eine Nichtabnahmegebühr als Entschädigung für den entgangenen Gewinn, wenn Du den Darlehensbetrag vorzeitig zurückzahlst. Allerdings ist es auch in diesem Fall hilfreich, wenn Du Sondertilgungen mit der Bank vereinbart hast. Dann kannst Du Dir die letzten 5 oder 10 Prozent des Darlehens auszahlen lassen und zeitnah als Sondertilgung wieder einzahlen. Mehr als diese 5 oder 10 Prozent solltest Du in keinem Fall übrig behalten, denn dann hast Du zu vorsichtig kalkuliert.

Im besten Fall kalkulierst Du bereits vorab so realistisch, dass die Summe des Baudarlehens dem entspricht, was Du auch wirklich an Geld brauchst. Was Du sonst noch bei Baudarlehen beachten musst, liest Du in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.