Bereitstellungszinsen So vermeidest Du Sonderzinsen beim Baukredit

Du hast doch tatsächlich noch ein bezahlbares Grundstück im Grünen gefunden. Der Kredit für Dein Traumhaus ist genehmigt und die Bauarbeiten für Dein Traumhaus haben begonnen. Doch dann das: Baustopp. Die Handwerker kämpfen mit Lieferschwierigkeiten. Die Arbeiten – und damit die geplanten Ausgaben – verschieben sich um Monate. Währenddessen hält Deine Bank eine sechsstellige Summe für Dich bereit und Du zahlst Zinsen für einen Kredit, den Du gar nicht nutzt – sogenannte Bereitstellungszinsen.

Doch wenn Du gut planst und Bereitstellungszinsen vergleichst, kannst Du einiges sparen. Unter Umständen kannst Du den Zins sogar ganz umgehen.

Schließt Du mit einer Bank einen Darlehensvertrag, hält sie die vereinbarte Summe für Dich bereit. Den Betrag zahlt sie allerdings erst aus, wenn Du ihr einen entsprechenden Auftrag erteilt hast. Rufst Du das Darlehen nicht oder nicht vollständig ab, berechnet Dir die Bank für den ungenutzten Teil des Baukredits noch keine Darlehenszinsen. Sie darf aber eine Art Ersatzzins dafür verlangen, dass sie Dir den Kreditbetrag zur Verfügung stellt und Du ihn kurzfristig abrufen kannst – die Bereitstellungszinsen.

Je länger die bereitstellungsfreie Zeit, desto günstiger für Dich

Da es bei Baukrediten häufig etwas dauert, bis der gesamte Kreditbetrag angefordert und ausgezahlt wird, enthalten Darlehensverträge eine sogenannte bereitstellungsfreie Zeit. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wirst Du diese bereitstellungsfreie Zeit eher weniger benötigen. In diesem Fall kannst Du relativ gut kalkulieren, wann Du das Geld genau benötigst.

Anders sieht es aus, wenn Du selbst baust oder Deine Immobilie von einem Bauträger kaufst. Dann kannst Du oft nicht so genau absehen, wann einzelne Bauabschnitte fertig werden und Du die Rechnungen bezahlen musst. In dem Fall gilt: Je länger Du das Baugeld zinsfrei bei der Bank belassen kannst, umso besser für Dich. Denn während der bereitstellungsfreien Zeit fallen keine Bereitstellungszinsen an, wenn Du den Kredit noch nicht vollständig abgerufen hast. Üblich ist eine bereitstellungsfreie Zeit von drei bis zwölf Monaten ab Vertragsbeginn. Erst danach zahlst Du die entsprechenden Zinsen.

Unser Tipp: Sprich das Thema Bereitstellungszinsen beim Finanzierungsgespräch mit Deiner Bank oder dem Vermittler selbst an. So kannst Du Dir vielleicht noch einige zusätzliche bereitstellungsfreie Monate sichern. Und nicht vergessen: Überprüfe, ob die vorab vereinbarte bereitstellungsfreie Zeit auch richtig in den Finanzierungsvertrag geschrieben wurde. Erst wenn alles stimmt, solltest Du unterschreiben.

So hoch sind Bereitstellungszinsen

Bei den meisten Banken liegt der Bereitstellungszins bei 0,25 Prozent im Monat. Das sind 3 Prozent im Jahr, die sich auf Deinen Kontostand auswirken.

Beispiel: Ina hat ihr Traumhaus – eine ausgebaute Scheune mit zwei Wohneinheiten – an der Mecklenburgischen Seenplatte gefunden. Dafür nimmt sie ein Darlehen in Höhe von 330.000 Euro auf. Im Vertrag ist eine bereitstellungsfreie Zeit von drei Monaten festgehalten. Aufgrund diverser Verzögerungen kann Ina aber erst sieben Monate später in die Bestandsimmobilie einziehen. Und auch erst dann muss sie die meisten Rechnungen bezahlen. Sieben Monate später als geplant lässt sie sich also das Geld von der Bank auszahlen.

Nach Abzug der bereitstellungsfreien Zeit muss Ina vier Monate lang Bereitstellungszinsen von monatlich 0,25 Prozent zahlen und zwar auf die nicht abgerufene Kreditsumme. Bei einem Darlehensbetrag von 330.000 Euro macht das 825 Euro pro Monat. Insgesamt muss Ina also Zinskosten von 3.300 Euro schultern.

Machen Bereitstellungszinsen die Baufinanzierung teurer?

In der aktuellen Zinssituation sind Bereitstellungszinsen keine zusätzliche Belastung: Die üblichen 0,25 Prozent pro Monat (3 Prozent pro Jahr) entsprechen in etwa der Höhe der normalen Hypothekenzinsen. Im August 2022 betrug der jährliche Effektivzins für eine Standardfinanzierung ebenfalls etwa 3 Prozent (bei zehnjähriger Zinsbindung).

Um bei unserem Beispiel zu bleiben: Ina hat ihre monatliche Rate vorab kalkuliert. Solange sie das Darlehen noch nicht vollständig abgerufen hat, verlangt die Bank keine Tilgung von ihr. Normale Zinsen und Bereitstellungszinsen liegen in Summe unterhalb ihrer errechneten Monatsrate. Damit bleibt sie finanziell zumindest im Rahmen. Das zeigt auch das Beispiel weiter unten im Text.

Die Bereitstellungszinsen sind also nicht das eigentliche Problem. Denn die finanzielle Mehrbelastung ergibt sich vor allem aus den Gründen, warum Bereitstellungszinsen überhaupt anfallen. So verzögert sich die Fertigstellung eines Hauses häufig, weil die unterschiedlichen Gewerke nicht gut aufeinander abgestimmt sind oder weil Material fehlt. Dann muss der Bauherr mit seiner Familie vielleicht länger in seiner Mietwohnung bleiben und hat doppelte Wohn­kos­ten. Denn die Familie zahlt für das neue Zuhause, steckt aber gleichzeitig noch in der alten Wohnung fest. Hinzu kommt, dass bis zur Auszahlung des Baukredits mehr Zeit vergeht, als eigentlich geplant war und daher auch erst später angefangen werden kann, den Kredit zurückzuzahlen.

Sonderfall KfW

Auch auf KfW-Darlehen zahlst Du Bereitstellungszinsen. Allerdings fallen die mit 0,15 Prozent im Monat etwas geringer aus. Die Konditionen unterscheiden sich je nach Förderprogramm. Für das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) oder den Wohngebäude-Kredit (261, 262) sieht die Kreditanstalt für Wiederaufbau eine bereitstellungsfreie Zeit von zwölf Monaten nach Kreditzusage vor. Beim Programm Erneuerbare Energien – Standard (270) sind es hingegen nur sechs Monate und zwei Bankarbeitstage nach Zusage.

Wer neu baut, ruft die Kreditsumme nicht auf einmal ab, sondern etappenweise. Wenn sich dann der Bau in die Länge zieht, zahlst Du häufig zweimal Zinsen. Die Bank verlangt Darlehenszinsen auf den bereits ausgezahlten Betrag und Bereitstellungszinsen für die Summe, die Du noch nicht in Anspruch genommen hast.

Wie sich Bauzinsen und Bereitstellungszinsen zusammen auswirken, veranschaulicht Dir das nachfolgende Beispiel von Jan.

Jan hat von seinem Großvater ein Grundstück mit Bungalow in Woltersdorf bei Berlin geerbt. Da der Bungalow schon ein wenig in die Jahre gekommen ist und Jan dort für sich und seine Familie ein neues Zuhause schaffen will, nimmt er einen Kredit in Höhe von 600.000 Euro auf. Die Bauzinsen betragen 3 Prozent pro Jahr. Ab dem siebten Monat fallen Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 Prozent monatlich an. Das Darlehen ruft Jan in fünf Teilbeträgen binnen eines Jahres ab. Die Tilgung beginnt erst, nachdem das gesamte Darlehen abgerufen wurde.

Bevor der Familientraum vom Eigenheim in Erfüllung geht, muss erstmal Opas alter Bungalow weichen. Die Abrissfirma stellt Jan im ersten Monat 100.000 Euro in Rechnung. Zwar fallen jetzt noch keine Bereitstellungszinsen an, Zinsen zahlt Jan aber trotzdem – knapp 250 Euro an Bauzinsen. Je mehr Jan vom Darlehen abruft, desto höher fallen die Bauzinsen aus. Anders ist es bei den Bereitstellungszinsen: Je mehr vom Kredit ausgezahlt wurde, desto weniger zahlt Jan für Bereitstellungszinsen.

Im siebten Monat hat Jan bereits die Hälfte des Kredits in Anspruch genommen. Die Bank fordert nun 740 Euro an Bauzinsen. Da die bereitstellungsfreie Zeit abgelaufen ist, kommen 750 Euro an Bereitstellungszinsen oben drauf, die Jan ebenfalls an die Bank überweisen muss. Zumindest wird die Zinsbelastung insgesamt immer geringer, je mehr Jan vom Kredit abruft, da der Bauzins für ihn günstiger ist als die Bereitstellungsgebühr. Erst im zwölften Monat, wenn das Darlehen komplett ausgezahlt ist, spart sich Jan wenigstens letzteres. Bis dahin hat er durch die Bereitstellungszinsen eine finanzielle Mehrbelastung von 2.625 Euro zu stemmen.

Auch wenn die Versuchung groß ist, ein Darlehen mit möglichst günstigen Konditionen abzuschließen, solltest Du nicht nur den Sollzins und die Zinsbindung im Blick behalten, sondern auch immer auf den Bereitstellungszins schauen. Dazu gehört sowohl die Höhe, aber auch die Länge der bereitstellungsfreien Zeit. Gerade wenn Du ein Haus neu bauen lässt oder eine Immobilie vom Bauträger kaufst, kann sich die Bauzeit schnell verzögern. Sollte die Frist, in der die Bank keine Bereitstellungszinsen von Dir verlangt, sehr kurz sein, kann das für Dich schnell teurer werden als 2 oder 3 Prozentpunkte mehr hinter dem Komma des vereinbarten Bauzinses. Und Dein Zinsvorteil ist ganz schnell verpufft.

Wie genau sich das auswirkt, veranschaulicht Dir die nachfolgende Gegenüberstellung zweier Szenarien.

Bevor Jan das Grundstück in Woltersdorf bebauen lässt, vergleicht er Finanzierungsangebote von zwei Banken miteinander. Bank A punktet mit geringeren Bauzinsen, bietet aber nur eine bereitstellungsfreie Zeit von sechs Monaten an. Bei Bank B ist der effektive Jahreszins ein wenig höher, dafür ist die bereitstellungsfreie Zeit mit zwölf Monaten deutlich länger. Beide Banken erheben Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 Prozent pro Jahr auf die nicht abgerufene Kreditsumme. Jan will ein Darlehen in Höhe von 600.000 Euro aufnehmen.

Obwohl Bank B eine doppelt so lange bereitstellungsfreie Zeit gewährt, sind die Konditionen von Bank A für Jan günstiger. Auf lange Sicht gleicht der günstigere Jahreszins von 3,2 Prozent die Bereitstellungszinsen nämlich wieder aus. Bereits in den ersten zehn Jahren kann Jan so etwas mehr als 6.700 Euro sparen. Sobald Jan das Darlehen komplett abgezahlt hätte, würde die Ersparnis sogar noch deutlicher ausfallen. Ein weiterer Vorteil von Angebot A: Die Restschuld ist geringer. Jan könnte also innerhalb von zehn Jahren mehr tilgen – und würde dadurch bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung günstiger wegkommen.

Du hast mehrere Möglichkeiten, um Bereitstellungszinsen zu umgehen und somit Deine Finanzierungskosten so niedrig wie möglich zu halten.

1. Realistische Zeit- und Finanzplanung
   
   Erstelle einen realistischen Zeit- und Finanzierungsplan für Dein Bauvorhaben, um nicht blindlings in eine Kostenfalle zu tappen.
   
   Baust Du neu, sollte der Zeitpuffer ruhig etwas großzügiger ausfallen. Auch wenn wir es Dir nicht wünschen, können Schlechtwetter, ein Subunternehmer, der während der Bauphase pleitegeht, oder eine erneute Corona-Welle das Bauvorhaben deutlich verzögern. Eine bereitstellungsfreie Zeit von sechs Monaten kommt Dir dann sicherlich gar nicht mehr so großzügig vor.
   
   Am besten erstellst Du vorab mit dem Bauträger einen genauen Zeitplan, aus dem hervorgeht, wann welches Gewerk fertig wird und Du die zugehörige Rechnung begleichen musst.
2. Bereitstellungsfreie Zeit verhandeln
   
   Such Dir ein Kreditinstitut nicht nur nach dem günstigsten Jahreszins und der Zinsbindung aus, sondern auch danach, wie viele Monate es Dir einräumt, ohne Bereitstellungszinsen von Dir zu kassieren.
   
   Sowohl die Höhe der Zinsen als auch die Länge der bereitstellungsfreien Zeit sind nicht festgeschrieben. Sprich das Thema also in jedem Fall beim Kreditvermittler oder der Bank an. Für die Verhandlungen kann es sicherlich nicht schaden, wenn Du ein oder zwei alternative Angebote mit längerer bereitstellungsfreier Zeit oder günstigerem Zins mit ins Gespräch nimmst.
   
   Bedenke, dass Banken unter Umständen einen etwas höheren Hypothekenzins als Gegenleistung für eine längere bereitstellungsfreie Zeit von Dir verlangen. Ein Monat mehr ohne Gebühren kann Dich zwischen 0,01 – 0,03 Prozentpunkte kosten, die auf Deinen Bauzins obendrauf kommen. Am besten rechnest Du vorab durch, was sich für Dich mehr lohnt: Zinsaufschlag und längere bereitstellungsfreie Zeit oder günstigerer Zins mit der vom Baufinanzierer regulär angebotenen Frist.
3. Sondertilgung nutzen
   
   Du kannst auch die Sondertilgung für Dich nutzen und so den Kreditbetrag reduzieren, auf den die Bank Bereitstellungszinsen erheben würde. Voraussetzung ist, dass Du die Sondertilgung vertraglich vereinbart hast.
4. Bereitstellungszinsen zahlt der Verursacher
   
   Unter Umständen kommst Du sogar ganz um Bereitstellungszinsen herum – auch dann, wenn Du sie eigentlich zahlen müsstest. Kommt es während der Bauphase zu Verzögerungen, die der Bauträger zu verschulden hat, muss er die Dir entstandenen Mehrkosten durch die Bereitstellungszinsen nachträglich ersetzen. Voraussetzung dafür ist, dass im Bauvertrag terminlich genau festgehalten ist, wann einzelne Bauabschnitte oder der Neubau fertig sein müssen.

Unter bestimmten Umständen kannst Du Bereitstellungszinsen steuerlich absetzen. Das geht immer dann, wenn das aufgenommene Darlehen dazu dient, Einkommen zu erwirtschaften. Hast Du die Immobilie gekauft, um sie zu vermieten, ist genau das der Fall. Dann erzielst Du nämlich steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gib in der Steu­er­er­klä­rung alle anfallenden Finanzierungskosten als Werbungskosten an. Dazu gehören auch Bereitstellungszinsen. Das mindert Deine Steuerlast. Als Vermieterin kannst Du neben dem Immobilienkredit noch weitere Posten wie laufende Grundstückskosten, Gebäudeabschreibung oder Renovierungskosten steuerlich geltend machen.

Die Bereitstellungszinsen kannst Du nur für das Jahr angeben, in dem sie auch tatsächlich angefallen sind.

Ausnahme: Doppelte Haus­halts­füh­rung

Normalerweise haben Zinsen und Gebühren privat genutzter Immobilien keine steuerlichen Auswirkungen. Anders ist es, wenn beispielsweise Dein Lebensmittelpunkt Berlin ist, Du aber im knapp 550 Kilometer entfernten Bayern arbeitest. Dann wirst Du dort sicherlich eine Zweitwohnung haben, statt tagtäglich über fünf Stunden zu pendeln. Obwohl Du Deine Zweitwohnung privat nutzt, kannst Du die Kosten der doppelten Haus­halts­füh­rung als Werbungskosten angeben. Dazu gehören dann auch die Bereitstellungszinsen, sofern Du die Wohnung in Bayern gekauft und fremdfinanziert hast.

Auch Ina aus unserem Beispiel weiter oben könnte die bei ihr anfallende Bereitstellungsprovision zumindest teilweise als Werbungskosten angeben. Vermietet sie eine Wohneinheit an Dritte und nutzt nur die andere privat, kann sie zumindest den Teil der Finanzierungskosten steuerlich berücksichtigen, der für die vermietete Einliegerwohnung anfällt. Das zumindest sieht ein BGH-Urteil von 1998 vor ((BGH, Urteil vom 27.10.98, Az.:IX R 44/95).

Bedenke, dass Du dem Finanzamt gegenüber nachweisen können musst, dass Du den Baukredit ausschließlich zur Finanzierung der vermieteten Wohnung aufgenommen hast. Du könntest Dir zum Beispiel die Darlehenssumme auf ein separates Konto auszahlen lassen, über das Du alle dort anfallenden Baumaßnahmen abrechnest.

Kannst Du die Kosten nicht eindeutig zuordnen, werden die Kosten zumindest anteilig gemäß der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche berücksichtigt.

Solltest Du tatsächlich einen Teil der Kreditsumme nicht benötigen, solltest Du mit Deiner Bank sprechen. Damit vermeidest Du Bereitstellungszinsen auf den noch offenen Betrag.

Grundsätzlich verlangen Kreditinstitute eine Nichtabnahmegebühr als Entschädigung für den entgangenen Gewinn, wenn Du den Darlehensbetrag vorzeitig zurückzahlst. Allerdings ist es auch in diesem Fall hilfreich, wenn Du Sondertilgungen mit der Bank vereinbart hast. Dann kannst Du Dir die letzten 5 oder 10 Prozent des Darlehens auszahlen lassen und zeitnah als Sondertilgung wieder einzahlen. Mehr als diese 5 oder 10 Prozent solltest Du in keinem Fall übrig behalten, denn dann hast Du zu vorsichtig kalkuliert.

Im besten Fall kalkulierst Du bereits vorab so realistisch, dass die Summe des Baudarlehens dem entspricht, was Du auch wirklich an Geld brauchst. Was Du sonst noch bei Baudarlehen beachten musst, liest Du in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.