Nichtabnahmeentschädigung So vermeidest Du den Ausgleich für nicht mehr gewollte Kredite

Meistens sind Immobilienkäufer froh, wenn der Darlehensvertrag unterschrieben ist. Was passiert aber, wenn das Immobiliengeschäft doch nicht zustande kommt oder der Baukredit einfach nicht mehr zu den eigenen Plänen passt? 

Die Nichtabnahmeentschädigung ist eine Zahlung, die Deine Bank verlangt, wenn Du einen bereitgestellten Baukredit gar nicht oder nicht vollständig in Anspruch nimmst. 

Die Bank kann also etwa eine Nichtabnahmeentschädigung fordern, wenn Du mit ihr einen Darlehensvertrag geschlossen hast, der Kaufvertrag über die Immobilie aber nicht zustande kommt, und Du den Kredit deshalb „zurückgeben“ möchtest.

Ein Beispiel: Du hast einen Darlehensvertrag über 400.000 Euro für den Kauf einer Wohnung abgeschlossen. Kurz vor dem Notartermin erleidet der Verkäufer einen Schlaganfall und muss den Verkauf erst einmal zurückstellen. Je nachdem, wie viel Zeit seit Abschluss des Darlehensvertrags vergangen ist, steht eine Nichtabnahmeentschädigung im Raum.

Wichtig: Du kannst dieses Risiko komplett vermeiden, wenn Du den Notartermin möglichst zeitnah nach dem Banktermin ansetzt. Für den Darlehensvertrag gilt eine gesetzliche Widerrufsfrist von 14 Tagen. Kommt der Kaufvertrag dann nicht zustande, kannst Du den Darlehensvertrag widerrufen und so die Nichtabnahmeentschädigung vermeiden.

Die Nichtabnahmeentschädigung fällt an, wenn Du den Kredit ganz oder teilweise nicht abrufst; bei der Vorfälligkeitsentschädigung hast Du zwar den gesamten Kreditbetrag erhalten, möchtest ihn aber vorzeitig zurückzahlen.

In beiden Fällen kann die Bank auf den entgangenen Gewinn pochen, wenn Du den Vertrag nicht so umsetzen möchtest, wie Ihr es vereinbart habt.

Bereitstellungszinsen zahlst Du, wenn Du den vereinbarten Kreditbetrag verspätet abrufst, etwa, weil sich Dein Bauvorhaben verzögert. Reguläre Zinsen werden aber nur auf den ausgezahlten Kreditbetrag fällig. Als Ausgleich dafür, dass die Bank den noch nicht abgerufenen Teil für Dich vorhält, verlangt sie Bereitstellungszinsen.

Ein Beispiel: Du baust auf einem Grundstück ein neues Gebäude und rufst den Kreditbetrag nach dem Baufortschritt ab. Überschreitest Du dabei die im Darlehensvertrag festgelegte Frist, zum Beispiel zwölf Monate, werden von da an Bereitstellungszinsen fällig. Schließt Du später den Bau ab, ohne den vollen Kreditbetrag zu benötigen, kann die Bank für den zurückgegebenen Betrag eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen.

In der Praxis dürfte eine solche Teilrückgabe eher selten vorkommen. In der Regel liegen die Kosten für einzelne Gewerke am Ende höher als ursprünglich geplant. 

Eine Nichtabnahmeentschädigung wird fällig, wenn Du den bereitgestellten Darlehensbetrag endgültig zurückgibst.

Typische Situationen sind:

• Forward-Darlehen wird nicht mehr benötigt: Hast Du im Rahmen der Anschlussfinanzierung lange vor dem Ende der Zinsbindung ein neues Darlehen abgeschlossen, kann sich Deine Lebenssituation und das Zinsumfeld bis zum Beginn des neuen Darlehens ändern. Unter Umständen benötigst Du das Darlehen dann nicht mehr.
• Bauprojekt abgebrochen: Du beginnst ein Bauprojekt, musst es aber abbrechen, etwa aufgrund von Krankheit oder familiären Problemen.
• Bauträgervertrag platzt: Geht der Bauträger insolvent, geht es erst einmal darum, das Haus oder die Wohnung noch fertigzustellen. Ist dies aber nicht möglich, kann auch in diesem Fall eine Nichtabnahmeentschädigung fällig werden.
• Finanzierungsbedarf ändert sich: Während der Bauphase erbst Du oder Dein Partner einen größeren Geldbetrag. Die geerbte Summe möchtet Ihr für das Bauprojekt einsetzen. Eurer Kreditbedarf ist dadurch gesunken.

In all diesen Situationen hat die Bank das Kapital für Dich reserviert und verlangt eine Entschädigung, falls Du es ihr nicht abnimmst.

Die Bank berechnet die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung entweder nach der Aktiv-Aktiv-Methode oder nach der Aktiv-Passiv-Methode. Die Berechnungsmethoden sind damit die gleichen wie für die Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei der Aktiv-Aktiv-Methode nutzen die Kreditinstitute die Differenz zwischen den Zinssätzen des nicht angenommenen Darlehens und den aktuellen Bauzinsen für die Berechnung. 

Meist wenden sie jedoch die Aktiv-Passiv-Methode an. Dabei geht es um die Differenz zwischen den entgangenen Zinsen und der möglichen Rendite bei einer Anlage der Darlehenssumme in Hypothekenpfandbriefen (BGH, Urteil vom 7. November 2000, Az. XI ZR 27/00).

Welche Kosten muss die Bank bei der Entschädigung abziehen?

Die Bank muss die Entschädigung um entfallene Verwaltungs- und Risikokosten kürzen und dabei Dein individuelles Risiko und Deine Vertragsoptionen berücksichtigen.

Es gibt allerdings keine festen Regeln zur Höhe des Risikoabschlags. Dieser muss fallabhängig berechnet werden. Schließlich ziehen die Banken das individuelle Risiko eines Zahlungsausfalls heran. Außerdem müssen sie etwaige Sondertilgungen oder das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren berücksichtigen.

In vielen Fällen kannst Du eine Zahlung vermeiden, wenn die Bank im Darlehensvertrag formale Fehler gemacht hat. Prüfe Deinen Vertrag daher genau auf diese Schwachstellen.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Ist die Widerrufsbelehrung unvollständig oder fehlerhaft formuliert, beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist erst einmal nicht zu laufen. Du kannst den Vertrag dann auch Monate später noch widerrufen – und musst keine Entschädigung zahlen.

Allerdings hat der Gesetzgeber eine zeitliche Begrenzung eingeführt: Für Verträge, die nach dem 20. März 2016 geschlossen wurden, erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss oder der Aushändigung der in Paragraf 356b Absatz 1 BGB genannten Vertragsunterlagen. Für ältere Darlehensverträge ist das Widerrufsrecht ebenfalls im Jahr 2016 erloschen.

Typische Fehler sind falsche Fristangaben, fehlende Pflichtinformationen oder unklare Formulierungen zum Fristbeginn.

Fehlende oder falsche Pflichtangaben: Oft sind Angaben zu den Aufsichtsbehörden, Anschriften oder weitere Details falsch oder fehlen. 

Unklare Angaben zu Kosten und Zinsen: Der Vertrag muss den effektiven Jahreszins, alle Kosten und die Berechnungsgrundlagen klar ausweisen. Fehlen diese Angaben oder sind sie widersprüchlich, kann der gesamte Vertrag anfechtbar sein.

Die Forderung der Bank überprüfst Du am besten nicht auf eigene Faust, sondern suchst Dir Unterstützung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt oder die Verbraucherzentrale.

Der Grund dafür, dass Du die Forderung der Bank in der Regel nicht allein überprüfen kannst, sind die komplizierten Berechnungsverfahren und die Vielzahl an Urteilen, die es für die korrekte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und der Nichtabnahmeentschädigung gibt.

Wichtig: Lass Deinen Darlehensvertrag und die Berechnung der Entschädigung nicht nur prüfen, bevor Du eine Entschädigung zahlst. Wenn es terminlich zu knapp wird, kannst Du die geforderte Nichtabnahmeentschädigung auch zunächst unter Vorbehalt zahlen und dann zu einem Rechtsanwalt oder zu einer der Verbraucherzentralen gehen.

Falls Du Dich für einen Anwalt entscheidest: Achte darauf, dass er auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert ist.