Disagio (Damnum)

Niedrigere Zinsen dank Vorauszahlung

Eric Brandmayer Stand: 05. Dezember 2016
Das Wichtigste in Kürze
  • Ein Disagio bei einer Baufinanzierung bedeutet, dass Sie nicht 100 Prozent der Darlehenssumme ausgezahlt erhalten. Sie müssen allerdings die volle Summe zurückzahlen.
  • Die Bank behält einen gewissen Betrag für sich. Der Kunde zahlt damit Zinsen voraus.
  • Als Ausgleich für die vorab gezahlten Zinsen verringern sich die laufenden Zinszahlungen für den Baukredit – und damit die Monatsrate.
  • Lassen Sie sich nicht von den niedrigeren Zinsen locken. Ein Kredit mit Disagio kann teurer sein, weil Sie den Kredit länger abbezahlen müssen als ohne.
  • Ein Disagio lohnt sich nur, falls die Zinsen deutlich niedriger sind als bei anderen Angeboten.
  • Für Kapitalanleger kann ein Disagio vorteilhaft sein, weil sie es steuerlich als Werbungskosten geltend machen können.

Ist das passende Eigenheim gefunden, beginnen die Verhandlungen mit der Bank über die Finanzierung. Zur Immobilienfinanzierung gibt es verschiedene Optionen. Am häufigsten bietet die Bank ein Annuitätendarlehen an. Wie hoch die Zinsen sind, hängt unter anderem von der Ihrer Bonität, dem Beleihungswert der Immobilie sowie den Sicherheiten ab, die Sie der Bank vorlegen können. Die Zinsen lassen sich auch durch ein Disagio verringern, auch Abgeld oder Damnum genannt.

Mit einem Disagio sinkt die laufende Verzinsung

Wenn eine Bank ein Disagio vorschlägt, dann heißt es im Angebot „4 Prozent Disagio“ oder „Auszahlungsbetrag von 96 Prozent“. Das bedeutet, dass sie nur 96 Prozent des vereinbarten Darlehens auszahlt. Die fehlenden 4 Prozent sind eine Zinsvorauszahlung, die die Bank einbehält. Je höher das Disagio ist, desto geringer fallen die weiteren Zinszahlungen aus. Zurückzahlen müssen Sie aber den sogenannten Nominalbetrag des Darlehens, also den Auszahlungsbetrag plus Disagio.

Für Kapitalanleger kann ein Disagio vorteilhaft sein. Sie können das Damnum steuerlich als Werbungskosten geltend machen, falls sie damit eine Immobilie finanzieren, die sie nicht selbst bewohnen. Durch den Steuerabzug verringert sich das zu versteuernde Einkommen. Bis 2006 war das auch für selbst genutzte Immobilien möglich.

Beispielrechnung mit und ohne Disagio

In unserem Beispiel braucht ein Kunde 100.000 Euro für seine Immobilie. Bei einem Auszahlungssatz von 100 Prozent, also ohne Disagio, betragen die Sollzinsen 2,5 Prozent (Fall 1). Bei einem Disagio von 4 Prozent bekäme unser Modellkunde nur 96.000 Euro ausgezahlt. Da er aber die 100.000 Euro benötigt, erhöht das Kreditinstitut den Nominalbetrag wegen des Disagios auf 104.166 Euro (Fall 2). Gleichzeitig bietet die Bank einen Zinssatz von 2,1 Prozent an. Bei beiden Kreditoptionen beträgt die monatliche Rate 375 Euro.

Die Laufzeit beim Fall ohne Disagio ist circa neun Monate länger als beim Fall mit Disagio. Neben den günstigeren Zinsen sollte man den gesamten Zinsaufwand nicht außer Acht lassen. In unserem Beispiel liegt er beim Disagio über die gesamte Laufzeit um etwa 3.500 Euro niedriger.

Beispielrechnung

Kredit über 100.000 €Fall 1 - ohne DisagioFall 2 - mit Disagio
Nominalbetrag100.000 €104.166 €
Disagio0 %4 %
Auszahlungsbetrag100.000 €100.000 €
Sollzinsen2,5 %2,1 %
Anfangstilgung2 %2,22 %
monatliche Rate375 €375 €
Laufzeit des Darlehens32,5 Jahre31,75 Jahre
Zinsaufwand46.119 €42.785 €

Beträge gerundet
Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: 4. Januar 2016)

Welche Variante vorteilhafter ist, hängt vom konkreten Zinsangebot der Bank ab. Ablesen lässt sich der Zinsaufwand am Tilgungsplan. Einen solchen Tilgungsplan sollten Sie sich zusammen mit jedem Zinsangebot aushändigen lassen.

Nicht jede Bank bietet Disagio an

Nur wenige Banken bieten heute noch ein Disagio an. Wer eine Immobilie kauft, um selbst darin zu wohnen, benötigt in der Regel kein Disagio. Besser ist es, ein geringeres Darlehen aufzunehmen und damit den Beleihungsauslauf zu verringern. Denn das führt zu einem niedrigeren Zinssatz und einer niedrigeren Monatsrate. Darüber hinaus können Sie die monatliche Rate auch mit Hilfe des Tilgungssatzes an Ihr Budget anpassen.

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Autor
Eric Brandmayer

Stand: 05. Dezember 2016


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