Disagio (Damnum) So funktionieren Abgeld und Aufgeld

Finanztip-Experte für Baufinanzierung und Immobilien
Das Wichtigste in Kürze
So gehst Du vor
Agios und Disagios sind nicht unbedingt die wichtigsten Begriffe Deines Finanzlebens. Die gilt besonders, wenn Du Dich nicht mit Anleihen beschäftigst. Gelegentlich begegnen Sie Dir aber, wenn es um Kredite geht, besonders bei Immobilienfinanzierungen und Bausparverträgen.
Ein Agio oder Disagio bedeutet, dass Du bei einem Finanzgeschäft, zum Beispiel einem Kredit nicht den Betrag bekommst oder bezahlst, der eigentlich oben draufsteht, also den Nennwert des Geschäfts. Stattdessen ändert sich der Betrag um das Auf- oder Abgeld.
Wir zeigen Dir den Effekt eines Disagio und eine Agios von 4 Prozent am Beispiel eines Baukredits:
Kredit mit Disagio: Du möchtest einen Kredit in Höhe von 100.000 Euro aufnehmen. Die Bank vereinbart mit Dir aber eine Disagio von 4 Prozent. Das bedeutet, dass der Kredit nur noch zu 100 minus 4, also zu 96 Prozent, ausgezahlt wird. Du erhältst also nur 96.000 Euro ausgezahlt. Zurückzahlen musst Du aber den gesamten Kreditbetrag, also 100.000 Euro. Das Disagio behält die Bank also direkt wieder ein.
Kredit mit Agio: Wieder möchtest einen Kredit in Höhe von 100.000 Euro aufnehmen. Die Bank vereinbart mit Dir ein Disagio von 4 Prozent. Das bedeutet, dass der Kredit nun zu 100 Prozent ausgezahlt wird, Du aber 104 Prozent, also 104.000 Euro, zurückzahlen musst. Das Agio erhöht also sofort Deine Restschuld, und Du zahlst das Agio zusätzlich zum Kreditbetrag zurück.
Wenn eine Bank ein Disagio vorschlägt, dann heißt es im Angebot „4 Prozent Disagio“ oder „Auszahlungsbetrag von 96 Prozent“. Je höher das Disagio ist, desto geringer fallen in der Regel die weiteren Zinszahlungen aus. Zurückzahlen musst Du aber den Nominalbetrag des Darlehens.
Auf Agio und Disagio triffst Du heute nach unseren Recherchen vor allen bei Bausparverträgen, vor allem, wenn es um die Auszahlung des Bauspardarlehens geht. Einige Bausparkassen haben mit dem Agio auf das Verbot von Darlehensgebühren in der Darlehensphase reagiert, das der Bundesgerichtshof 2016 ausgesprochen hat.
Für Kapitalanleger kann ein Disagio vorteilhaft sein. Du kannst das Disagio, das manchmal auch Damnum genannt wird, steuerlich als Werbungskosten geltend machen, falls Du damit eine Immobilie als Kapitalanlage finanzieren möchtest. Durch den Steuerabzug für die vermietete Immobilie verringern sich die Vermietungseinkünfte. Bis 2006 war das auch für selbst genutzte Immobilien möglich.
Bei den wohnwirtschaftlichen Programmen der staatlichen Förderbank KfW gab es in der Vergangenheit ebenfalls Kredite mit Disagio. Allerdings ist dies nach unseren Recherchen aus dem Dezember 2024 nicht mehr der Fall.
Von den Zinsen her betrachtet, sind Agio und Disagio vorausgezahlte Zinsen. Sie erhöhen also den Effektivzins oder effektiven Jahreszins, wie es der Gesetzgeber in Preisangabenverordnung ausdrückt (§16 Abs. 3 PAngV). Du bezahlst ja mehr, oder bekommst weniger als es der Nominalzins ausdrücken. Der Effektivzins kann damit deutlich steigen.
Ein Beispiel: Du hast einen Bausparvertrag abgeschlossen. Im Produktinformationsblatt zu diesem Vertrag liest Du, dass bei Beginn der Darlehensauszahlung ein Agio in Höhe von 2 Prozent des Bauspardarlehens fällig wird. Das Agio wird demnach den Bauspardarlehen zugeschlagen und erhöht die Darlehensschuld. Liegt die Bausparsumme des Vertrags bei 20.000 Euro, und das Bauspardarlehen bei 10.000 Euro, dann liegt das Agio bei 200 Euro. Du startest dann also die Rückzahlung mit einem Kontostand von minus 10.200 Euro. Deine Unterlagen weisen einen Nominalzinssatz von 0,45 Prozent pro Jahr aus. Durch das Agio steigt der Effektivzins aber deutlich, auf 1,99 Prozent pro Jahr.
Das sind die Vorteile:
Das sind die Nachteile:
In unserer Beispielrechnung für ein Darlehen mit Agio benötigst Du 100.000 Euro für Deine Immobilie. Bei einem Auszahlungssatz von 100 Prozent, also ohne Agio, betragen die Sollzinsen nur 1,0 Prozent (Fall 1). Es handelt sich um ein Bauspardarlehen. Das ist also der Zinssatz, auf den Du Dich freust.
Allerdings hast Du das Agio übersehen. Bei einem Agio von 2 Prozent steht das Konto also direkt bei minus 102.000 Euro. Ausgezahlt erhältst Du aber ebenfalls nur 100.000 Euro. Der effektive Jahreszins steigt von 1,0 auf 1,28 Prozent. Agio und zusätzliche Zinsen für das Agio erhöhen den
Kredit über 100.000 € | Fall 1 - ohne Agio | Fall 2 - mit Agio |
---|---|---|
Nominalbetrag | 100.000 € | 100.000 € |
Agio | 0 % | 2 % |
Rückzahlungsbetrag | 100.000 € | 102.000 € |
Sollzinsen | 1,0 % | 1,0 % |
monatliche Rate | 598 € | 610 € |
Laufzeit des Darlehens | 15 Jahre | 15 Jahre |
Gesamtzahlung | 107.729 € | 109.884 € |
Effektiver Jahreszins | 1,0 % | 1,28 % |
Beträge gerundet
Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: 20. Dezember 2024)
Wie Du an dem Beispiel siehst, steigt der Effektivzins für das geliehene Geld wegen des Agios deutlich an. Für ein Disagio sieht es ähnlich aus: Du bekommst weniger Geld ausgezahlt, zum Beispiel nur 98 Prozent des Kreditbetrags, zahlst aber 100.000 Euro zurück.
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