Disagio (Damnum) Niedrigere Zinsen dank Vorauszahlung

Ist das passende Eigenheim gefunden, beginnen die Verhandlungen mit der Bank über die Finanzierung. Zur Immobilienfinanzierung gibt es verschiedene Optionen. Am häufigsten bietet die Bank ein Annuitätendarlehen an. Wie hoch die Zinsen sind, hängt unter anderem von Deiner Bonität, dem Beleihungswert der Immobilie sowie den Sicherheiten ab, die Du der Bank vorlegen kannst. Die Zinsen lassen sich auch durch ein Disagio verringern, auch Abgeld oder Damnum genannt.

Wenn eine Bank ein Disagio vorschlägt, dann heißt es im Angebot „4 Prozent Disagio“ oder „Auszahlungsbetrag von 96 Prozent“. Das bedeutet, dass sie nur 96 Prozent des vereinbarten Darlehens auszahlt. Die fehlenden 4 Prozent sind eine Zinsvorauszahlung, die die Bank einbehält. Je höher das Disagio ist, desto geringer fallen die weiteren Zinszahlungen aus. Zurückzahlen musst Du aber den sogenannten Nominalbetrag des Darlehens, also den Auszahlungsbetrag plus Disagio.

Für Kapitalanleger kann ein Disagio vorteilhaft sein. Du kannst das Damnum steuerlich als Werbungskosten geltend machen, falls sie damit eine Immobilie finanzieren, die sie nicht selbst bewohnen. Durch den Steuerabzug verringert sich das zu versteuernde Einkommen. Bis 2006 war das auch für selbst genutzte Immobilien möglich.

In unserem Beispiel braucht ein Kunde 100.000 Euro für seine Immobilie. Bei einem Auszahlungssatz von 100 Prozent, also ohne Disagio, betragen die Sollzinsen 2,5 Prozent (Fall 1). Bei einem Disagio von 4 Prozent bekäme unser Modellkunde nur 96.000 Euro ausgezahlt. Da er aber die 100.000 Euro benötigt, erhöht das Kreditinstitut den Nominalbetrag wegen des Disagios auf 104.166 Euro (Fall 2). Gleichzeitig bietet die Bank einen Zinssatz von 2,1 Prozent an. Bei beiden Kreditoptionen beträgt die monatliche Rate 375 Euro.

Die Laufzeit beim Fall ohne Disagio ist circa neun Monate länger als beim Fall mit Disagio. Neben den günstigeren Zinsen sollte man den gesamten Zinsaufwand nicht außer Acht lassen. In unserem Beispiel liegt er beim Disagio über die gesamte Laufzeit um etwa 3.500 Euro niedriger.

Beispielrechnung

Beträge gerundet
Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: 4. Januar 2016)

Welche Variante vorteilhafter ist, hängt vom konkreten Zinsangebot der Bank ab. Ablesen lässt sich der Zinsaufwand am Tilgungsplan. Einen solchen Tilgungsplan solltest Du Dir zusammen mit jedem Zinsangebot aushändigen lassen.

Nur wenige Banken bieten heute noch ein Disagio an. Wer eine Immobilie kauft, um selbst darin zu wohnen, benötigt in der Regel kein Disagio. Besser ist es, ein geringeres Darlehen aufzunehmen und damit den Beleihungsauslauf zu verringern. Denn das führt zu einem niedrigeren Zinssatz und einer niedrigeren Monatsrate. Darüber hinaus kannst Du die monatliche Rate auch mit Hilfe des Tilgungssatzes an Dein Budget anpassen.